上海春申城四季苑小区物业管理.doc

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上海春申城四季苑小区物业管理

春申城四季苑小区的物业管理由上海实红物业管理有限公司承担，实红公司引进了日本BES物业管理公司的服务理念、服务体系以及物业管理方法，结合中国的国情和现状，形成了一整套符合上海本地实际的物业管理体系，即：

从维护业主和住户最大利益出发，面对日常生活中可能发生的种种问题，真诚、热心、迅速地采取各种措施，以此来实现真正意义上的一流服务、一流管理，为小区居民营造一个安全、文明、温馨、祥和的氛围。

一、物业管理机构配置和管理模式

上海实红物业管理有限公司春申城四季苑物业管理处管理机构健全，管理制度完善。

四季苑管理处配置一室四部，主任室，管理部，综合部、工程部、保安部。

管理处人员总共配备40名；其中，行政管理员3名，包括物业管理处1名主任和财务人员；综合部配备卫生保洁员11名，兼管绿化养护等综合性工作；工程部配备房屋维修员和水电15名；保安部配备保安人员21名。

四季苑物业管理处，财务管理和业务管理由实红公司统一领导，实行财务报帐制，经济上进行独立核算。

实红公司明文规定物业管理处主任为小区住户的第一接待人和服务责任人，必须熟悉和掌握全小区562户业主的家庭情况和人员，以便提供高质量的服务和关怀。

因此，每当一产业主前来领取钥匙、移交住房，管理处主任必定登门拜访、进行交谈，热情介绍物业管理有关制度和规定，给业主留下宾至如归的回昧，对交付业主使用的每套住宅，户户做到设备点清、门窗擦清、地面扫清。

并向搬场入住的每个家庭献上一束鲜花，以示祝贺，建立情感和友谊。

同时，物业管理处将运用物业管理信息系统实施四季苑的24小时全天候、全方位公共安全和管理服务。

二、实施上岗职业培训，多样化、全方位开展服务

四季苑物业管理处将上岗职业培训作为一种制度，对所有上岗员工进行技术、思想、礼仪、守则等方面的职业教育和业务培训。

在员工中树立“真诚、热心、迅速地为客户服务”的思想意识，确立如下服务准则：

1．对于入住者的希望和要求必须作出迅速对应处理。

2．365天保持良好的工作态度，履行物业管理公司应尽的义务。

3．要求一丝不苟的工作作风，注意每一个极细小的地方，完善自身的管理。

4．一切为业主着想，努力为业主排忧解难。

5．防范事故与未然，积极排除事故隐患，一旦发生情况必须用最快的速度加以处理。

6．对建筑实施保养，制定修缮计划，为建筑固定资产增值作贡献。

结合职业培训，四季苑物业管理处还制订了各部门、各岗位的工作责职以及工作规范，提高了对本职工作重要性的认识，追求多元化和多样化的全方位社区服务。

物业管理处全体员工经过一个月的半军事化训练和半年多的实际工作磨炼，四季苑的保安队、保洁队、工程队、管理部已经成为一支拉得起、打得响的物业管理专业队伍，为四季苑的物业管理打下了基础。

四、建立健全规章制度，实现规范化，科学化管理

建立健全有效的规章制度是保障物业管理工作有序发展的基础，也是物业管理企业的行为准则与依据。

实红物业力求实现管理与服务的规范化、制度化。

对内明确了部门与岗位责职、服务标准、考核办法，以此促进管理与服务的规范化；对外制定了《住户手册》、《使用公约》、《治安管理规定》、《车辆管理规定》、《环境管理规定》、《房屋装修管理规定》、《消防管理规定》等一系列行之有效、较为规范的条列，以配合物业管理处更好地开展工作。

与此同时，为了密切居处的监督，物业管理处制订了平与服务质量的提

五、超前介入，为物业管理打下基础

为了便于管理人员熟悉和掌握小区市政配套设施功能分布、管网走向、设备性能以及建筑构造、小区环境，物业管理处在住宅交付使用前四个月就提早介入，跟踪施工，监督验收，提前实施小区管理和安全保

1．在小区配套管网综合施工前两个月，提前安排工程维修人员进入小区，跟踪施工，监督管理，参与验收。

2．在小区居民入住前两个月，提前安排保安人员进入小区，对验收合格楼宇、设施、设备进行成品保护，实施24小时保安巡逻，并对前来看房的住户及出入人员进行有序管理，给住户一个安全感。

3．提前安排保洁人员进入小区，对接管的楼字、空房实施保洁工作，坚持每天清扫楼字公共部位、门窗玻璃、扶手、周边环境，为居民入住提供一个干净整洁的小区环境。

4．提前组织装修管理，一是为居民提供家庭装修咨询服务，二是规范装修审核程序，同居民签订严谨的装修管理公约，制约野蛮装修。

三是加强对住房装修的巡视检查，及时纠正违章装修。

设置装修垃圾堆放点，以有序管理避免了对环境的破坏。

5．对机动车辆与非机动车的管理。

制作统一的车辆出入牌、存放牌，规定停车位置及区域，为居民入住时车辆有序疏导做好准备。

六、坚持规范收费，实施市场经营和服务

物业管理经费是物业管理良性运转的保障。

四季苑物业管理经费来源，主要实行“自主经营、自我发展、以管养管、自负盈亏”的市场经营原则，一是靠有偿服务收入即物业管理收入；二是靠空房管理收入；三是靠经营性公建出租，坚持“取之于民，用之于民”的管理原则，把收取的每一分物业管理费都用在服务上。

同时，进一步加强市场经营和有偿服务，利用车位，经营性公建，开展出租或小型经营活动，以增加物业管理的收入。

根据业主的需要提供一些装修，苗木培育等必要的有偿服务，为物业管理扩大资金来源。

坚持规范收费。

经区物价局审核、批准，四季苑物业管理三项基本收费标准为每平方米0．7元（其中管理费0．“元，保洁费0．26元，保安费0．30元）。

另外根据物价局关于房屋设备运行费，维修费的收费指导价，目前多层物业管理费每月每平方米暂按1．00元收取，小高层物业管理费每月每平方米暂按1．45元收取。

设备运行费和维修费则按实计算，张榜公布，月结年清，多退少补。