郑州航空港区房地产市场发展最新研究报告Word文档格式.docx
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基于以上原因，本公司研究人员通过对航空港区经济发展数据跟踪分析，结合房地产相关规律做了此次报告，但不保证数据的精准性和完整性，我公司将随时补充，修订和更新相关信息。
（所有文字表述及数据分析均来源于尚正行地产顾问事业部，转载请注明出处）
一、政府推动下的航空港区发展及规划
（一）政府2008年规划航空港区“三步走”战略
2007年10月，为加快郑州国际航空枢纽建设，河南省委、省政府批准设立郑州航空港区。
总体规划期限为2008~2035年，在27年的时间里，郑州将分三步，打造全国大型复合枢纽机场和国际货运枢纽。
2008~2012年，以规划为指导，大力发展基地航空公司，形成以航空物流为先导的发展格局，建设北部片区和南部片区各9平方公里。
2013~2020年，航空港地区（不包括机场核心区）用地规模为34.93平方公里，人口控制在33万人左右。
2021~2035年，航空港地区用地规模为94.1平方公里，人口（不包括机场核心区）控制在43万人左右。
（二）政策扶持下航空港区的实际发展历程
2010年10月24日，经国务院批准正式设立郑州新郑综合保税区。
2011年4月，根据中央编办批复精神，经河南省委、省政府批准设立郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）管理委员会，为省政府派出机构。
2012年11月17日，国务院批准《中原经济区规划》，提出以郑州航空港为主体，以综合保税区和关联产业园区为载体，以综合交通枢纽为依托，以发展航空货运为突破口，建设郑州航空港经济综合实验区。
2013年3月7日，国务院批准《郑州航空港经济综合实验区发展规划》。
通过实际发展状况与三步走战略的对比，航空港的实际发展大大超出了郑州2008年提出来的战略，从而突显了中原经济发展的实力，加速了中原地区向世界开放阶段的到来，从国家综合利益考虑，国务院2013年正式批复了《郑州航空港经济综合试验区发展规划（2013-2025年）》，郑州航空港成为全国首个上升为国家战略的航空港经济发展先行区。
（三）国务院2013年对郑州航空港区的规划
1.航空港区规划的理念
航空港与航空港区是两个不同的概念。
未来的航空港区，总体功能定位是全国大型复合枢纽机场和国际货运枢纽所在地，以航空客货物流、临空制造业、现代商贸等为主要功能的现代化生态型航空新城。
2.航空港区的区域规划
2013年，按照国务院批复的《中原经济区规划（2012-2020年）》,郑州航空港经济综合实验区,包括郑州航空港、综合保税区和周边产业园区，规划范围涉及中牟、新郑、尉氏3县（市）部分区域，面积415平方公里，分为“一核两区”，航空港是机场核心区的一部分，在其北部和南部分别是物流商贸区、临空产业区，三个区域。
规划期为2013－2025年。
航空港区，规划面积160平方公里，主要包括机场及其周边核心区域，建设空港服务区、综合保税区、航空物流区、陆空联运集疏中心等设施，重点布局发展航空运输、航空航材制造维修、航空物流、保税加工、展示交易等产业。
城市综合服务区，位于空港北侧，规划面积100平方公里，建设高端商务商贸区、科技研发区、高端居住功能区，围绕绿色廊道和生态水系进行布局，重点发展航空金融、服务外包、电子商务、文化创意、健康休闲等产业。
高端制造业集聚区，位于空港南侧，规划面积155平方公里，建设航空科技转化基地和航空偏好型产业发展区，重点布局发展通用航空设备制造、电子信息、生物医药、精密机械、新材料等产业。
沿南水北调干渠生态防护走廊，在南水北调主干渠两侧建设沿岸森林公园、水系景观、绿化廊道，打造体现航空文化内涵、集生态保护和休闲游览于一体的景观带。
沿新107国道生态走廊，把将要建成的107国道打造成一条绿色长廊，即是航空港区对外的交通要道，又是一条风景线。
（四）航空港区的招商优惠政策
为了进一步加快航空港区发展，扩大利用外资，依据有关法律、法规和上级政策，结合航空港区开发与建设的实际情况，对于符合招商引资要求的企业给予一定量的优惠政策：
1、可通过招拍挂方式获得土地使用权，
2、可免征、减征企业所得税政策，对归地方留成的税收款项，可按3%奖励给企业，
3、对运输业的内资企业，第一年减免所得税，第二年减半征收所得税，
4、免征城市配套费、绿化费、并对部分符合要求的企业3年内免缴全部行政性规划，
5、部分航空公司在客源得不到有效保证的情况下，在一定时间内可享受航线补贴，
6、为外资500万美元以上的投资，前期免费提供3个月的办公用房，或给予一定比例的购房补贴或租房补贴。
（五）未来航空港区的影响
在经济全球化和世界城市化进程加速的背景下，国家的经济社会发展在很大程度上取决于区域经济对外开放的进程和水平。
作为全国首个航空港经济综合实验区，郑州航空港经济综合实验区是“内陆开放高地”。
实验区的建设，将使中原经济区实现对外开放、承接产业转移升级等。
为包括河南在内的内陆地区以更加开放的姿态建设内陆开放高地，探索中西部地区全方位扩大开放新途径。
1.为郑州都市区带来发展的新引擎
郑州是中原经济区无二的核心。
作为中原经济区的核心城市，郑州市区的影响力和辐射带动能力，决定着中原经济区的发展水平和一体化程度。
而以实验区建设为主的航空枢纽和它相关的航空运输业、航空关联性产业、航空服务业的发展及深度调整，会带来新的经济形态。
这些新的产业形态通过延伸面向周边区域，推动与郑州中心城区、郑汴新区联动发展，以附加值产品和服务参与国际市场分工，吸引航空运输业、高端制造业和现代服务业集聚发展而形成的航空经济形态，将成为提升区域经济竞争力、促进跨越式发展的“新引擎”。
2.打开了中原经济区建设的战略突破口
在经济全球化、国际产业分工深度调整的情况下，无论从区域宏观战略还是现实路径来看，建设郑州航空港经济综合实验区绝非心血来潮，而是有着极为清醒的发展考虑。
建设郑州航空港经济综合实验区的战略，不仅切合实际，也是打开中原经济区建设的战略突破口。
郑州航空港区将要打造成为中国未来的航空大都市，其影响范围不仅仅是中原经济区，还将辐射到环渤海经济区、长三角经济区、珠三角经济区，成为其他三大经济区的国际航空物流中转站和信息咨询交流平台。
在航空港经济综合实验区规划编制方面，概念性总体规划编制目前正在进行修改完善，近期可提交成果；
预计9月底将形成总体规划成果，教育、医疗、卫生、文体等26个重要专项规划的编制工作可能于年底前提交成果。
3.航空港区的交通规划
综合立体交通枢纽，30分钟到达郑州中心，1小时到达中原城市群各中心城市。
各种交通方式实现零换乘郑州航空港地区，南北向高速对外交通较好，东西向交通和常规对外道路不太方便。
将来，在郑州航空港地区内，将云集航空、城际轨道、高速公路、公交、社会车流等多种交通方式，实现各种交通方式之间的零换乘，打造一个综合交通体系至关重要。
城际轨道：
郑州至许昌城际轨道线经过郑州新郑国际机场，兼有郑州主城区至航空港地区的市域轨道快线功能，规划设5个站点，分别是机场航站楼枢纽站，北部片区航城中心站、会展中心站，南部片区梅河站、牛村站。
对外道路交通打造“三纵四横”路网：
包括京珠高速公路、机场高速公路、“四港联动”快速路、龙中公路、登封—机场—商丘高速公路和机场迎宾大道及延伸线等。
内部道路形成规则方格网：
除现有的两座互通式立交外，将来，航空港地区将在高速公路、快速路、主干道交叉处再规划新建18座立交桥；
在航空港地区北部片区和南部片区各规划一个长途客运站，可安排建设临时汽车客运站。
二、政府对航空港区的主导核心是产业经济
郑州航空港区致力于打造国际化航空大都市，它是一系列的物质、机构、经济和政策的接入，用来提升地方资产，这也包括人力资源。
减少地面交通时间和费用，加大与全球的对接，支持航空相关服务和贸易的发展，增强产业竞争力，增加就业，以及实现社会效益的全面增长。
而我国尚未出现真正的航空大都市，多为航空城的建设，我们在对国内航空城的发展途径解析的基础上对郑州航空港区作分析和预判。
我国航空城的发展途径可分为两种模式:
（1）渐进式发展模式。
该模式以机场周边地区现有的城为基础，逐渐由机场内部向机场周边地区进行地域空间的扩张和经济空间的辐射，经过长时间演进，最终形成具有城市规模的综合性城市功能区。
这种模式体现在早期建成的上海虹桥机场、海口大英山机场的建设上，具有自发性、无序性和长期性的特点，是一种自下而上的发展模式。
（2）跳跃式发展模式。
该模式是在机场周边地区进行成片的产业区、居住区或物园区开发，以产业开发为先导，并在此基础上延续城市化的进程，最终形成航空城。
新建的大型机场多采用此模式，郑州航空港区也同样采用此模式，而结构呈现为分散组团式空间结构发展模式。
航空港区开发规模受到以下四个主要因素影响：
航空业务量、城市化程度、土地资源供给、限制性政策等。
在开发规模上一般有三种典型方式：
需求驱动型、谨慎开发型和超前发展型。
所谓需求驱动型是指土地资源能根据内在需求开发，是一种相对平衡和理性的方式；
谨慎开发型是指受到资源限制开发滞后，产品供应不满足需求，是一种相对保守的方式；
超前供应型是指园区超前开发，产品依据未来需求供应，往往是政府推动结果，是较积极的发展方式。
以郑州航空港区的规划及目标来推断，郑州市航空港区是以跳跃式发展模式为主导，需求驱动和超前发展相结合，表现为政府主导性强，并结合产业需求进行引导，从而形成以产业开发为先导的自上而下的发展模式，这种发展模式具有自觉性、先导性，且短期内成效显著。
在这种发展模式下，郑州航空港区以航空大都市为目标，目标建立先进的临空经济体系。
（一）临空经济简析
1.临空经济概念
航空港区作为新型经济发展体，因其位置、交通、航空运输为核心产业等特殊性，已发展成一种新型经济模式，即临空经济。
临空经济是以航空运输（人流、物流）为指向的产业，在经济发展中将形成具有自我增强机制的聚集效应，不断引致周边产业的调整与趋同，这些产业在机场周边形成的经济发展走廊、临空型制造业产业集群以及各类与航空运输相关的产业的集群，进而形成以临空指向产业为主导、多种产业有机关联的独特经济发展模式。
临空经济是后工业时代全球自由贸易潮流的最新表现，也是世界发达国家经济发展的最新成果，如美国孟菲斯机场、荷兰阿姆斯特丹机场、法兰克福机场、日本仁川机场、都是全球化时代发展空港经济、带动区域经济发展的范例。
只是我们对此的关注起步较晚，近几年才开始重视。
2.郑州发展临空经济的现实条件
临空经济的发展需要满足6个主要的条件：
政府的政策导向及推动、龙头产业/企业拉动、交通基础设施条件、货运发展水平及潜力、客运发展水平及潜力，以及辐射范围的经济发展水平。
综合来看，郑州航空港区的临空经济发展有良好的条件支撑，有非常强力的政府政策推动，并且具备优越的区位交通条件，产业基础良好，辐射范围广，其发展优势如下：
（1）区位条件优越，地处我国内陆腹地，空域条件较好，便于接入主要航路航线，适宜衔接东西南北航线，开展联程联运，有利于辐射京津冀、长三角、珠三角、成渝等主要经济区，具有发展航空运输的独特优势。
（2）陆空衔接高效，郑州机场是国内大型航空枢纽，规划建设4条跑道，发展空间大；
郑州市是全国铁路网、高速公路网的重要枢纽，陆空对接、多式联运、内捷外畅的现代交通运输体系日益完善，综合交通枢纽地位持续提升。
（3）产业基础良好，郑州机场货邮吞吐量增速居全国重要机场前列，以富士康为龙头的智能手机生产基地初步形成，一批电子信息、生物制药、航空运输等企业加快集聚，呈现出航空枢纽建设和航空关联产业互动发展的良好局面。
开放活力彰显，国家在中部地区设立的首个综合保税区、保税物流中心、出口加工区、铁路集装箱中心站等在区内集中布局，航空、铁路、公路口岸功能不断完善，开放型经济发展势头强劲。
在政府的主导下，有着良好临空经济发展条件的郑州航空港区，以国际水平的规划及产业布局理念，目标建立先进的临空经济体系。
（二）临空经济产业分析
1.临空经济产业类型及关系分析
临空经济产业大致分为三种类型：
1.航空核心产业：
主要发展航空运输、航天科技、航空相关产业、制造加工业，通常在机场附近设立公司的有制造商、运输商、快递商和众多的小型提供专门技术、服务的企业，一般分为临空工业区和物流园区。
如法兰克福物流城在机场附近，总面积149公顷，有数百家物流运输公司。
2.航空关联产业：
具有明显航空运输指向性的加工制造业和有关服务业，主要是临空高科技产业、轻型产品制造业、旅游业、会展业、分销中心等。
例如巴黎戴高乐机场附件的维勒班展览中心，有164000平方米的展览区，每年吸引1300万的参观者。
伴随着临空经济的成熟，在临空经济区集聚了大量的人力、物流和信息，为公司管理总部管理人员捕捉市场需求信息提供了便利，同时由于高档办公设施的完善，增强了临空经济区对公司总部的吸引力，公司地区总部不断地向临空经济区的集中，从而在临空经济区形成总部经济。
此外，以英特网为基础的电子商务活动，也越来越向机场集聚。
3.航空引致型产业：
主要为服务型产业，包括教育、科研、休闲娱乐、住宿餐饮、住宅、商业中心、金融、咨询以及基本的服务设施。
在法兰克福总量达44000多家企业中比例最大的各类服务性企业，很多都与航空业相关。
临空经济以空港为核心，大力发展临空产业，各产业类型之间的关系如下图：
航空核心产业完成从机场到产业的运输行为和制造行为，关联产业和引致产业则因区位导向而自然形成。
航空核心产业作为基础、核心产业，支撑关联产业，拉动引致产业，同时关联产业又推动核心产业、拉动引致产业发展，而引致产业又保障核心产业和关联产业的健康发展，各产业群之间形成相互关联、相关依存、相互促进的互动关系。
2.临空经济产业布局规律分析
依据国际航空港区的产业布局规律，总结如下图：
以机场为核心，核心产业与航空运输关联性最强，一般分布在机场周围1-5公里内，关联产业与航空运输关联性较强，一般分布在机场相邻去5-10公里内，引致产业与航空运输关联性较弱，多分布在外围辐射区10-15公里内。
随着与中心机场距离的加大，所受影响力逐渐减弱，在此以外的区域，受机场影响力极弱。
3.郑州航空港区产业布局分析
以国际航空港区的产业布局规律，我们将郑州航空港区的产业布局设想如左下图，郑州航空港区实际产业布局如右下图，进行分析：
若以国际航空港区的传统产业布局，产业随着与航空运输的关联度逐渐变弱，呈环状逐渐向外扩散分布，而郑州航空港区的最新规划是构建“一核两区”的空间布局结构。
机场及周边核心区域160平方公里为核心的航空港区，重点布局发展航空运输、航空航材制造维修、航空物流、保税加工、展示交易等产业；
空港北侧的100平方公里为城市综合服务区，重点发展航空金融、服务外包、电子商务、文化创意、健康休闲等产业；
空港南侧155平方公里，重点布局发展通用航空设备制造、电子信息、生物医药、精密机械、新材料等产业。
郑州航空港区规划415平方公里，规模超过多数国际航空港区的面积，其规划布局在遵循国际航空港区的产业分布规律的基础上，又结合其跳跃式的发展模式，最终呈现为以机场为核心发展核心产业，向南重点发展关联产业，向北重点发展引致产业，产业布局呈组团式，这样的规划使产业更集中，分区更明晰。
依据航空大都市的理想发展状态，航空都市区可以从机场向周围延伸大约25公里，以此标准推算，航空港区的范围在航空大都市建设的合理范围之内，产业布局也并不显得分散。
航空大都市的建设还会对其半径75公里范围内都会产生一些重要的影响。
（三）航空港区产业经济发展情况分析
1.近几年航空港区产业发展情况
在近几年的航空港区发展中，政府首批全力引进富士康产业园，以富士康为龙头的智能手机生产基地初步形成，截至2012年年底，富士康生产苹果手机1.05亿部，占全球苹果手机的70%；
已有上百家富士康协理厂商落户，并带动100多个产业、400多个配套企业入驻。
而未来将进驻的鸿基产业园，将是超越富士康的第二个大型产业园，台湾科技园区、浙商产业园，将使得高端制造、生物医药等高端产业聚集。
我们认为，航空核心产业是产业的基础，高端航空关联产业将成为航空港区未来发展的重要产业力量，也将是政府重点主导扶持的产业。
2.航空港区产业经济目标
根据郑州航空港区规划目标，到2025年，郑州航空港经济综合实验区将成为“大枢纽”—航空货邮吞吐量达到300万吨左右，跻身全国前列，显著提升国际航空货运集散中心地位；
拥有“大产业”—形成创新驱动、高端引领、国际合作的产业发展格局，与航空关联的高端制造业主营业务收入超过10000亿元；
建成“大都市”—营商环境与国际全面接轨，建成进出口额达到2000亿美元的现代化航空都市，成为引领中原经济区发展、服务全国、连通世界的开放高地。
3.航空港区GDP实现能力分析
我们通过对航空港区近三年的GDP分析得知，郑州航空港经济目前还处于初步发展期，经济总量低。
2010年航空港区GDP占全郑州市GDP的1%，2011年增长为为2.1%，2012年增长为3.17%，实现了190.7亿元，同比增长了77.6%，政府推动力度极大，预计经过3-5年的初步发展，基础设施逐步完善，产业链不断扩大，产业经济将进入快速上升期。
若GDP增速按照超越前几年的增速来估算，预计在未来的5年内航空港区GDP产值将至少达到郑州市整体GDP的15%左右，之后的产业发展将更为迅速，GDP将呈现几何倍数增长，航空港区将成为郑州市的一大经济增长极。
（四）航空港区对郑州产业格局影响
1．郑州将由低端产业转向高端产业发展
航空港区的产业特殊性，吸引一些依托航空交通的产业落户郑州，整个河南省乃至中原经济区的内高端产业在此聚集。
郑州产业结构也将发生变化，郑州将从原来的商贸、物流、工业等低端产业形态，转变为高端制造产业聚集，粗放型产业将向西部转移。
2．郑州高端产业将向航空港区转移
航空港区具有强大的产业聚集能力，尤其是对高端制造业，未来将吸引高新区和经开区的高端制造类产业向航空港区汇集，一些重工业和低附加值产业随着时间的推移将会淡出航空港区。
3.航空港区未来将与高新区和经开区形成三足鼎立之势
郑州市老工业聚集区，位于市中心组团西部、西三环路东侧，陇海铁路以南区域，云集了郑州市棉纺厂、郑州电缆厂等十余家大型国有企业，但随着西区改造，工业多已搬迁，已不再是工业聚集区。
郑州目前产业聚集区主要是位于郑州西北部的高新区和位于郑州东部的经开区，两个区域均是政府重点规划建设的开发区，随着郑州航空港区的规划建设，未来航空港区将与高新区和经开区形成三足鼎立之势，但航空港区产业格局将略高于其他两个开发区。
4.中心城区与航空港区之间将形成新的经济走廊
根据国际航空港发展规律，大多数的国际航空港区都会有一条从市区到机场的黄金走廊，预计郑州中心城区和航空港区之间也会形成一条黄金走廊，这个地带不会有加工企业，不会是工业园区，可以是一些高附加值的、高效的商业形态，最终会形成依托产业，以金融
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