海安住宅专项维修资金管理导则试行Word下载.docx

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5.土地出让证于2013年5月1日后领取的，住宅物业配置电梯的，建设单位按照建筑面积每平方米15元的标准另行交存维修资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。

6.住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发改造的，按每平方米30元标准补交或建立维修资金，专项用于电梯的维修、更新和改造。

7.维修资金应按最终测绘报告的面积为基数交存。

8.预销售许可证于2014年4月10日后领取的按以上标准交存，之前已领取预销售许可证的仍按原标准交存。

（二）交存程序

商品房销售单位办理小区综合验收手续、商品房产权注册登记前，应当按照产权登记物业建筑面积，设分户账名册及相关资料，将维修资金全部结清交存到指定银行专户，凭《维修资金交存证明书》办理小区验收手续、商品房产权注册登记。

物业购买人在办理商品房屋入住、过户手续时与房产开发单位一次性结算。

未取得《维修资金交存证明书》的商品房、集资房以及拆迁安置房，县住建局一律不予核发商品房销售许可证和房

屋产权证。

二、使用

（一）使用范围

维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、养护、改造，不得挪作他用。

有证据证明需要维修部位在保修期内已向开发建设单位或物业服务企业报修的，过保修期后也同样由承担保修的单位进行维修。

属于应当由物业管理服务费用列支的日常维修养护，或业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%，不得使用维修资金。

根据《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013）、《房屋建筑工程质量保修办法》规定，地基基础和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限，所以不在维修资金使用范围内。

（二）分摊原则

1.未实施分账到户交存维修资金的小区，该区域内共用部位、共用设施设备的维修费用，由物业区域内全体业主共同分摊；

或经相关权威部门测绘报告进行模拟分账后，按照所涉及业主进行分摊。

2.单幢住宅整体共用部位、共用设施设备的维修，由单幢住宅的全体业主按照各自拥有住宅建筑面积比例决定使用和共同分摊。

3.单幢住宅涉及一个单元或多个单元的维修，由一个单

元内的或多个单元内业主按照各自拥有住宅建筑面积的比例

共同分摊。

4.物业区域内全体业主共用设施设备的维修，按照“谁使用、谁受益”的原则，由全体业主按照各自拥有住宅建筑面积的比例决定使用及共同分摊。

5.配备有使用价值的顶层阁楼（阁楼未交存维修资金的）的屋顶的维修，由拥有顶楼阁楼的业主承担维修费用的1/2；

由屋顶垂直投影以下所有业主按照各自拥有住宅建筑面积的比例分摊维修费用的另外1/2。

业主大会决定或维修涉及范围内相关业主另有约定的，从其决定或者约定。

物业区域内如有未交存维修资金的物业，由物业所有权人按照住宅建筑面积的比例分摊维修费用。

（三）联动机制

在监控技防、消防、电梯等专业性较强的特种设施设备动用维修资金维修上，实行与特检所、消防大队、公安技防等部门的联动办理。

维修资金使用申请单位，在申请维修资金前，需经以上相关部门现场查看出具鉴定报告。

（四）使用程序

1.一般程序

（1）共用部位、共用设施设备使用维修资金，由物业服务企业或业主提出使用维修资金方案、预算报告和资金分摊方案，经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过并在业主联系单（由城管局统一格式）上签字确认。

所涉及业主总户数由街道社区、业委会核实确认，申请时提供佐证材料。

维修资金使用申请单位制作的维修方案及预算，需要审计的项目，在报送城管局前也需审计单位进行初步审计预算。

维修方案要明确维修的项目和部位、工程量、施工工艺（做法、步骤、用料）即按照建筑工程施工方案标准编制。

已成立业主委员会的小区，业主委员会要对业主表决情况、费用分摊方案、维修方案及预算提出审核意见；

未成立业主委员会的小区由社区居委会初审见证，在该小区醒目位置公示，公示要明示维修资金使用方案，包括：

维修和更新改造的项目、位置、数量、金额、经费来源以及投诉电话，并及时告之城管局现场察看、拍照、取证，公示7日后无异议，凭具相关资料，向城管局提出申请。

（2）城管局接到申请后委派两名专业人员现场查看核定工程量。

同时，电话回访人员抽查业主签字，全程录音存档。

维修资金使用申请单位（人）根据县城管局申请批复意见，确定维修施工单位，签订施工合同。

工程费用1-10万元的，在相关部门参与监督下，采取3-5家比选方式选择施工单位。

工程费用高于10万元的，有自行招标能力的可自行招标或委托海安县公共资源交易中心按政府采购流程进行招标，确定施工单位。

需要公管办招标的需提供委托书及承诺书（委托城管局进行招标事项）。

合同金额大于50万的，需要确定监理单位。

同一时期申请使用的同一类项目，虽可能涉及到不同业主，视为同一项目，统一招标确定施工单位。

即总额超过5000元要进行审计。

工程维修费用超过5000元（含）的项目，维修资金使用申请单位（人）需委托审计单位进行跟踪审计，审计费用在专项住宅专项维修资金中列支。

如经维修涉及范围内占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主决定不予审计的，或经业主委员会审核同意的，可以不审计。

审计须委托具有资质的中介机构进行审计，一个维修项目分次实施的合并计算。

维修施工过程中维修资金使用申请单位，需安排专人现场跟踪施工进度及情况，拍摄现场文字记录并签字归档，申请支付时一同交给城管局。

城管局也将派遣专人抽查施工现场。

维修项目涉及隐蔽工程，隐蔽前需维修资金使用申请单位组织相关人员（街道社区、业主代表等）并通知城管局，现场进行隐蔽工程验收。

（3）维修项目竣工后，项目实施单位按规定编制决算，组织相关人员（街道社区、业委会、业主代表、监理、维修资金使用申请单位、施工单位、相关主管部门）进行竣工验收，签署竣工验收报告。

审计单位出具工程决算审计报告，维修资金使用申请单位（人）将工程决算单在所涉及楼栋显著位置进行公示（涉及全体业主在小区主要进出口显著位置公示）。

若有异议，维修资金使用申请单位（人）、街道社区、业委会及施工单位组织会议讨论核实相关工程量及工程造价，重新审计；

无异议则申请划拨工程款。

（4）维修资金使用申请单位（人）凭《海安县住宅专项维修资金使用审批表》拨付维修费用。

需提供发票、施工前中后影响资料、施工单位资质证明、工程决算审计报告、施工合同、竣工验收报告等材料。

按照审计决算报告及施工合同要求支付工程款，余留质保金。

维修保修期期满后，经检查无质量问题，凭收据（自拟）和期满验收报告结清余款。

2.应急程序

危及房屋和人身安全以及严重影响生产生活的维修项目。

（1）适用范围

①屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重的；

②单元为单电梯的，电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的，定期检验时被责令停梯整改须立即维修的；

③高层住宅供水主管道严重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）泵体漏水、电机烧毁等，导致供水中断的；

④楼体外墙饰面有脱落危险的；

⑤专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

⑥房屋及其附属设施以及相关场地出现重大安全隐患，经住建、消防、安监、质监等部门要求整改的；

⑦主次干道路面突然塌陷的。

⑧其他突发性损坏存在重大安全隐患的。

（2）具体流程

①申请单位（人）（物业服务企业、业主委员会、业主或社区居委会）提出维修资金应急使用申报（内容包括小区概况、维修具体情况），并提供相关业主不能形成法定多数意见的证明材料。

②城管局和街道社区实施申报事项审核工作，对属于应急维修处置适用范围的，作出应急使用认定，并通知申请单位（人）进行招投标，确定施工单位进行维修。

③应急维修结束后，相关人员对工程进行验收；

并经有资质的审计单位对工程造价进行审核。

申请单位（人）对本

次维修的资金使用和工程质量把关负责。

④在相关物业区域内公示维修资金应急使用情况，公示期不少于7天。

（五）有关时效

维修资金使用上相关程序有时间限制。

申请单位（人）要在相应时限完成相关工作。

业主签字有效期为12个月。

在施工合同中要明确施工工期及工程质量要求，施工单位需按照施工合同工期要求完成施工。

竣工验收完成后，申请单位（人）需及时提供相关材料报城管局进行划拨工程款。

（六）相关要求

1.物业服务企业或业主委员会应建立业主报修台账，编制年度维修计划和预算。

2.动用维修资金进行维修的项目，同一项目不得拆分进行招标维修。

3.所有动用维修资金进行维修的项目，必须先报县城管局和街道社区，经审核通过后方可实施。

若先行擅自维修后补办相关手续的，不予审批。

4.城管局建立诚信档案库以及黑名单制度。

在维修资金使用过程中，发现弄虚作假、报多做少、偷工减料、野蛮施工的申请单位（人）及施工单位列入黑名单。

在一段时间内不得参与动用维修资金进行维修项目的相关招投标。

5.物业服务企业和业主委员会应建立业主回访制度，对动用维修资金维修的项目竣工后回访相关业主，将业主反馈

信息记录存档。

（七）法律责任

1.维修资金使用申请单位（人），组织招标和施工，签署廉洁承诺书，对维修资金的使用管理和招投标负责。

若存在弄虚作假挪用维修资金，由主管部门追回挪用的维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；

构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

2.施工单位对其维修项目工程质量负责。

若有工程质量问题，由施工单位返工重修直至合格为止，并顺延相关保修期；

造成相应损失由施工单位承担。

若施工单位不予返修，则主管部门不予支付相应工程款。

3.审计单位、监理单位对其工程决算审计报告和监理报告负责。

若存在协助其他单位套取维修资金，将依法追究其责任。

三、管理

维修资金由城管局代管，由县财政局委托商业银行作为维修资金的专户管理银行，并开立维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按住宅门户号设分户账；

未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按住宅门户号设分户账。

维修资金逐步实行智能化、科学化和公开化管理。

维修资金管理中心实行AB岗制和全过程管理制。

交存和使用材料审批，实行双人审批把关，一人初审一人核对。

4、增值

维修资金自存入专户之日起按规定计息，利息净收益转作维修资金滚存使用和管理，按户建账的应分摊到户。

未分账到户的，在维修资金系统中进行分摊。

五、实行不见面办理

按照要求实现不见面办理，交存或使用维修资金单位将相应纸质材料邮寄县城管局，电子档案资料发送县城管局提供的专项电子邮箱。

城管局在规定时间内完成审批和审批反馈，材料不全的，实行一次性补正告知。

六、实施

本意见从发文之日起执行，由县城管局负责解释，非住宅物业区域专项住宅专项维修资金的管理参照执行，2010年《海安县贯彻<

住宅专项维修资金管理办法>

的意见》废止。