商业地产大连房地产市场分析报告Word文件下载.docx

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如此大的放量证明此后西山区域也将成为大规模居住区，但是已至8000/m2元的价格，标志着该区域项目中高档次的定位。

城市的拓展为大连周边的新城区的角色转换提供了机会，旅顺房地产市场发展的脚步最为迅速。

旅顺老城区是大家所熟知的旅顺住区，但随着城区的规划与发展，龙河周围、五一路沿线、水师营、塔河湾、郭水路、大学城等区域都陆续加入住区的队伍。

城区拓展的脚步不断加快，旅顺开发区在短短的几年时间内，已经开发了美林西岸、中庚·

香海小镇、一品山水、铭熙水岸、麓岛兰湾等十余个楼盘。

老铁山、世界和平公园、月亮湾，每一处景致都为这里的潜力增添了砝码。

旅顺的商业设施、娱乐休闲场所随着地产市场的壮大增多，居住环境的改善使旅顺在发展中精彩尽现。

旅南公交的开通，使得旅顺的居住优势再度体现。

在大连，机场新区以其总用地约14.22平方公里的大体量赢得越来越多购房者的关注。

该区域规划建设：

张前路东北地区——公共设施区，张前路西北地区——产业区，靠南侧山体地区——居住区及生态旅游区。

按此规划，未来区内有居住、商业、办公、休闲娱乐、医疗卫生等综合配套功能。

金州老城也在“十一五”期间确定了“要按照建设大连新市区的要求，实施城市化战略，加快城乡一体化进程，显著提高城市化质量，构建起大连现代化新市区的基本框架，把金州建成一个‘山海相依、景观优美、生态宜居、高效创新、精致现代、多元和谐’的现代化生态新城区”的总体规划。

产品稀缺潜力

城市中心、原生美景、绝版产品、特色建筑

土地作为一种不可再生的资源，稀缺性决定了其不菲的价值，而根基于土地之上的物业，就显得更加价值连城。

在大连，中山区和西岗区一直是大连传统的住宅密集地区。

比起新兴的居住区域，老大连人对于解放路沿线和北京街附近都有着挥之不去的浓浓乡情，都想在这里住上一住。

这里有便捷的交通、成熟的居住氛围、完善的生活配套，更有着城市发展的点滴痕迹。

当环境宜居越来越受到人们认同的时候，大连市内以及周边区域的那些自然环境得天独厚的楼盘就体现出了其与众不同的价值。

星海湾及位于塔河湾的蓝湾和西城故事便是这样楼盘的典型代表，他们所处自然环境决定了它们的不可复制性，推开窗，满眼所见都是其独一无二的环境。

这样的楼盘，其升值潜力不会随着销售期的结束而终止，它会像收藏品一样，经久不衰，在未来无限的时间内，它都是人们所追捧的珍藏的产品。

在别墅土地严格控制的大背景下，媒体、社会总是用“物以稀为贵”来评价日益稀少的别墅产品。

目前，大连市场上的溪之谷、蓝湾、东方·

优山美地、壹品漫谷、大华·

御庭等项目拥有在售或待售别墅产品，琥珀湾、万隆·

托斯卡纳等纯别墅项目更是屈指可数。

对于小区的绿化和建筑风格的塑造已经成为不少知名开发商进行产品规划和设计的重要内容，尤其对于多层大户型和别墅项目来说，更以其卓越的绿化绿和充满特色的建筑风格赢得购房者的关注。

如今，更有一大批欧美风格和地中海风格的建筑不断涌现并在短时间内迅速走红，成为楼市的抢手产品，如从地中海风格演变而来的以溪之谷、唯美品格、大众·

开世嘉年等一系列楼盘为代表的西班牙风格，以及具有南加州风情的加州洋房、第五郡，具有意大利风情的卡纳意乡等等，这些项目的推出很大程度上让大连楼市产品的形态更加丰富并更具特色。

（记者边琦）

交通改善带来便捷潜力

除了价格之外，交通是购房人首当其冲要考虑的关键词，它是购房人入住后每天都要面对的实际问题。

购房者在购房前最好考察好楼盘周围的交通网络是否发达、交通设施是否完善、交通通过能力与其他居住地的比较等。

很多楼盘能在众多佼佼者中脱颖而出，便是因为拥有了交通便捷的优势。

一般来讲，因交通而走红的楼盘会满足两种不同的人群的需要。

无车族，买房时对交通便捷要求要更高一些，他们会考虑坐车是否方便，家到车站和车站到单位、学校的距离是否合理；

交通是否通畅，不管是坐公交车还是打车，交通如果不通畅，每天在堵车上浪费过多时间，是得不偿失的；

离工作的地方距离是否合适，路途上的时间和金钱要在自己可以接受的范围之内，否则就要放弃过多的休闲时间。

而另一种有车族或者是购房后买车族，他们在市中心上班，却想在城市周边或者城区以外居住环境比较好的区域购房。

这种情况下，购房人对项目的交通资源尤为关注，距离市中心的远近并不是最重要的，重要的是车程，以及项目周边的路网密度。

目前，大连市内的交通普遍都比较便捷，市场上的很多楼盘的交通优势主要还体现在未来的交通潜力上，轻轨二期的开通，地铁的建设以及旅顺南路公交的开通都为这些楼盘的走红起到了助燃的作用。

城市拓展带来繁华潜力

近几年，随着我国经济持续快速增长和城市产业结构不断调整深化，城市建设得以飞速发展。

像大连这样发展比较快速的二线城市中心用地开发建设、改造挖掘的空间已明显不足，而城区外围良好的环境资源和低廉的地价，对开发商极具吸引力。

突破原有城市总体规划所确定的城市规模，向外不断发展蔓延正是大连目前所处的状态。

“西拓北进”的步伐正如火如荼地进行着，种种喜人的成果已经是历历在目，大连的房地产业也因为城市拓展的利好政策而获得了大展拳脚的机会。

目前，那些新居住区的价位较市中心区域要低一些，但是交通、医疗、教育、购物、休闲等生活的配套几乎已经与市中心持平，而新居住区周边的自然环境又往往要优于中心区域，另外，政府的一些新的城市规划还将惠及这些区域，使得这样的新居住区聚集了更多的人气。

没有达到最好、最高，就意味着这些区域将具有巨大的发展潜力，成为城市新的市中心也是大有可能，相当多的投资者已经都把资金注入到了这些新居住区。

近两年，已经有很多滨城百姓和外地购房者逐渐地向城市的北部、西部以及周边区域“移民”。

据悉，近两年，北部甘井子区的放量排在大连各个区域的首位，8、9月份，甘井子区的成交量也几乎占大连整个成交量的2/3，位居榜首。

供需两旺的市场注定了这些新居住区红火的前景。

产品绝版带来稀缺潜力

很多开发商在宣传时，都称自己的项目为“绝版”，如此一来，“绝版”的东西多了，购房者也就不以为然了，认为这样的“绝版”只是哗众取宠，但事实上，真正的“绝版”产品是存在的。

它们或者傲驻城市中心，集现代都市文明资源万千宠爱于一身，享受舒适、便捷生活；

或大隐于市，看“落霞与孤鹜齐飞”，赏“秋水共长天一色”；

又或者是政策下仅存的宠儿，独享着城市中只此几座的尊贵，这样的“绝版”，我们又怎能不把它视为“稀有”，视为“上品”。

诚然，不能仅仅因其稀有，就把这样的产品视为珍藏，在这种“绝版”产品中，也只有高性价比的楼盘，才能引得财富的青睐。

性价比的高低应该从多方面去衡量，项目价格、项目位置、综合品质、设施配套条件、户型环境和物业管理等多个标准。

目前，大连市场上的这些稀缺产品的各种因素普遍都能达到高要求，而且这些楼盘都会拥有至少一个区别于其他项目的独特之处，以此来吸引那些经济能力比较强的群体。

现在消费者购房心理更趋理智，对户型、外观设计、园林规划等住宅的品质要求也越来越高，相对而言，精致、合理、简洁和实用的特色将成为主流购房群体客户的需求。

品牌开发带来保值潜力

大连的房地产市场发展到现在，正经历着从量变到质变的过程，进入了品牌竞争阶段。

品牌已经成为房地产企业最重要的无形资产，是房地产企业核心竞争力的重要组成影响。

事实证明，品牌产品受到市场的关注度远大于非品牌产品，在竞争中也处于有利地位。

品牌的建设需要企业付出更多的时间、更大的努力，但是，品牌一旦树立起来，企业抵抗市场风险的能力将得到大大提高，有利于企业的长远发展，在竞争中走得更远。

品牌往往给予市场更多的潜在的价值，通过提高这些价值，能够得到市场给与的更多利润回报。

而品牌也能够给消费者提供一些产品之外的物质价值和精神价值。

只有产品的品质、配套、环境、创新、发展等方方面面在市场上长期得到信任，品牌才能够逐渐形成，人们拥有内心所认可的品牌时，会在无形中产生一种居住的愉悦感。

其实，只要企业为购房者提供了超越产品本身的潜在价值，百姓是愿意多付出适当金钱的，因为他们总认为这种适当的付出，在将来会得到更多的回报，事实也是如此。

品牌超越了产品本身的价值，再加上购房者对品牌清晰、丰富的联想，那么，品牌不仅能够获得原有的价值，还能畅销以及长销。

这就是品牌所带来的保值、升值的潜力。

红盘红理由2：

因环境不俗而红

买房子除了要考察楼盘的质量外，小区的内在和周边环境也十分重要，良好的居住环境无疑会给人们的生活和工作带来更多的利好。

这里所说的环境不仅包括自然资源，还包括人文环境、配套环境等。

海天一色吸引人

星海、旅顺海岸、金州海岸

大连依山傍海，不少人在购房时把海景作为选择条件，尤其以外来购房者居多。

在前不久刚刚结束的第25届哈尔滨商品房展销会上，大连周边的海景楼盘大受欢迎，尤以旅顺的美林西岸、金州的金海人家和泛星海区的宏都·

筑景为最。

星海广场以及泛星海区域的楼盘热销也是最好的明证。

从购房比例来看有些项目的外地购房者已经超过半数。

而旅顺、金州也开始成为楼市海景楼盘的新一代代表，正得到越来越多的本地和外地购房者的青睐。

此外，除了海景楼盘，山水楼盘也正以其独特的优势成为楼市的一大亮点，如以万科假日风景为代表的西山区域的山水项目，凌水湖附近的柏林·

水郡等项目，都有不同凡响的楼市表现。

风情社区吸引人

西班牙、南加州、意大利风格

对于小区的绿化和建筑风格的塑造已经成为不少知名开发商进行产品规划和设计的重要内容，尤其对于多层大户型和别墅项目来说，更以其卓越的绿化和充满特色的建筑风格赢得购房者的关注。

今年，一大批欧美风格和地中海风格的建筑不断涌现并在短时间内迅速走红，成为楼市的抢手产品，如从地中海风格演变而来的以万科·

溪之谷、唯美品格、大众·

开世嘉年等一系列楼盘为代表的西班牙风格，以及具有南加州风情的加州洋房、第五郡等等，这些项目的推出很大程度上让大连楼市产品的形态更加丰富并更具特色。

不少项目都聘请了知名的景观设计公司，在规划设计上能充分考虑到项目自身的特点与周围环境的和谐共存，使得整个园区在发挥自然优势的基础上更显露出本身的特点。

轻松生活吸引人

几大商圈、休闲中心、风景名胜

在大连的绝大多数区域，生活无疑都是轻松便利的。

大连传统的青泥洼商圈中，大商、新玛特、秋林、太平洋百货、胜利广场长盛不衰；

新兴的西安路商圈，在原来的基础上形成了以罗斯福商城和福佳新天地购物广场的全新购物模式；

开发区、旅顺等新城区中的安盛购物广场、世达购物广场等商业中心崛起，无疑为与城市居住空间相配套的购物、休闲环境设施的进一步的发展和完善提供了坚实基础。

除了购物环境的成熟，餐饮和娱乐等城市配套也得到了空前的发展。

总投资约2.5亿欧元，德国在中国最大旅游项目——大连莱茵海岸度假村于日前正式开工，届时，集海滨休闲、度假、餐饮、海上运动为一体的大型旅游区域将呈现在人们面前，此外，大连今年还将陆续启动15个大型滨海旅游项目，如此一来，大连的旅游休闲资源配套将得以空前丰富。

（记者郭晓艳）

近山临水创造宜居环境

智者乐水，从海景房、水景房到山景房，楼市景观产品呈现出空前多样化特点。

市内区域从东海码头和港口区域开始，沿途经棒棰岛、老虎滩、付家庄、星海广场的滨海路沿线，从泛星海区到小平岛、旅顺的沿海区域，一系列以海景为卖点楼盘表现出了非凡的吸引力。

如在夏季房展会上倍受关注的小户型产品海派·

优座，拥有4公里绵长海岸线无限海景的运达·

嘉洲阳光，拥有绝版山海景观的高尚精品项目金广·

东海岸，以及以大连明珠、半岛听涛、壹品星海·

新座为代表的海景名盘如今都已经成为楼市炙手可热的项目。

如今这些项目中绝大多数的价格在今年年初都出现了大幅度的增长。

西山板块也凭借独特的山水优势成为如今楼市的焦点，以万科·

假日风景、水畔香谷、长鹭·

晶品缘林、水映·

西山等为代表的一系列项目在如今也轻松超过每平方米7000元，个别项目甚至已经突破万元，如此价格在甘井子区域中除了亿达正在推出的几个大项目外已经很难有谁可出其右。

同时，旅顺、开发区、金州等周边区域的海景、山景楼盘也在近期表现出了强劲的后市效应，不少项目都较年初有四成到五成的涨幅，相对其他项目而言，山海的优势显然不言而喻。

特色景观创造惬意环境

大连是一个非常适合人居的城市，不单纯是因为城市优越的自然景观和气候条件，还因为大连的城市民居建筑目前已经处于国内一流的领先地位。

不仅建筑质量品质卓越，在小区的整体设计和景观规划等方面更是考虑到了人性化理念，舒适度的概念已经渗透到了每一个精品项目中来。

大连有许多自然生态与建筑和谐共生的项目，有具有澳洲园林风情的海富经典，也有充满南加州风格的加州洋房和加州墅，有充满园林气质的长鹭·

晶品枫林，也有西班牙风情的唯美品格、开世嘉年等等，更有特别的自然景观资源让项目焕发神采，如旅顺老铁山国家森林公园附近的紫庐生态园、塔河湾公园旁的蓝湾、龙王塘区域的原生墅；

开发区小孤山区域内的引入意大利美丽风景和生活理念的绿洲半岛·

北岸以及临近童牛岭、泊石湾和东山风景区的深蓝半英里等。

随着一系列的以景观特色见长的新盘不断推出，同类产品的竞争也开始变的激烈起来，那些真正意义上的生态项目也由此脱颖而出，如知名品牌亿达的蓝湾、鲁能的东方·

优山美地以及家园建设集团开发的卡纳意乡等，这些项目正是凭借其非凡的景观和生态优势成为名副其实的楼市“红盘”。

四通八达创造顺畅环境

目前大连楼市在售楼盘中，以交通便利吸引购房者的项目不在少数，即使位置相对偏远的楼盘，由于交通条件的改善而使得项目同样受到人们广泛关注。

如哈大铁路和新火车站建设的启动，作为新哈大干线的终点，南关岭车站必将成为大连市最大的交通枢纽中心，因此也导致该区域楼盘一度成为市场中备受瞩目的焦点。

而旅顺方向的公交线路开通，不仅大大方便了沿路居民的日常出行、职工通勤和市内百姓的旅游需求，同时也很大程度上拉动了旅顺的房地产市场的发展和繁荣，从今年春季房展会开始，旅顺的项目以其优越的性价比得到购房者的高度关注，尤其8月初大连到旅顺方向的公交线路开通，不仅让旅顺和大连的距离大大缩短，更为旅顺区域的楼盘增值提供了有力依托，从不断刷新的成交纪录和如今每平方米从3000元到4000~5000元不断攀升的房价，让人们看到旅顺未来的楼市的强大增长动力。

如果说，当周边区域的楼盘凭借交通的便捷而开始蹿红的时候，市内区域以交通优势见长的项目其增长空间又将拥有怎样可观的前景，如此，就完全可以理解为什么人们把每平方米1.2万元以上的项目如同买秋菜一样抢购的行为，似乎也并不是疯狂之举。

繁华热闹创造便利环境

人们生活需要便利，也需要简单，因为这样可以大大节约生活的成本。

当一个项目拥有完备的生活配套设施的时候，想让其不被关注都不可能。

无论是市内四区还是周边区域，任何繁华商业区域内的项目都是人们追逐的目标，从火车站、青泥洼区域的大连中心·

裕景、香榭里街区，到商业氛围浓郁的前城国际商业街、锦华·

银座，从开发区商业区的恒泽·

天城到金州繁华商圈的碧鸿·

海悦园，都依托自身强大的配套设施成为人们的置业首选。

如今，当城市土地的稀缺性不断考验人们的耐性和购买欲望的时候，楼市的节拍已经让人们不得不调整自己的心态和计划。

当一涨再涨的楼市价格似乎让人们不得不放弃对弈，对高质量便利生活空间的追求，对未来楼市长线投资的谋划，必然导致人们对成熟商圈内诸多项目激烈的争夺。

从嘉和花样年华一期、二期的热销到如今三期项目的火爆，从幸福e家·

福源、大华·

御庭、远洋风景的开盘旺市到旅顺HI空间，甘井子泰华·

府邸的备受关注，人们对娱乐、购物、休闲、医疗、教育等生活配套的要求已经提高到了一个新的高度。

这些作为人们生活中不可缺少的重要内容不仅可以有效的提升人们的生活质量，更将为日后的房产增值提供原动力。

因性价比高而红

当便宜的房子早已不再，顺势而上似乎是我们唯一的选择，只不过，现在要做的不是去选哪个房子更便宜，而是如何在众多从前看起来差不多的房子中淘出几个性价比更高或者依然具备一定升值潜力的“好”房子。

地段带来的高性价比

泉水、星海湾、金州五一路、开发区小孤山

对于泉水，在很多人眼中，比便利、成熟的城市配套更美好的是这里楼盘的价位，5000元/平方米比大连现在市内四区的住宅均价每平方米至少低1000块，于是，这里也成为越来越多中等收入购房者最后的圆梦之地。

星海湾在全市的位置越来越重要。

有人说这里的房子贵，其实这里也许是大连楼盘保值性最好的区域，以大连明珠为例，15000元/平方米左右的价格中还包括每平方米3000元的精装修费用，这样的价格与甘井子区一些已经或者将要过万的房子相比显然更具价值潜力。

金州五一路两侧将是目前大连未来升值潜力最大的区域之一，这里不仅相比开发区有更大的价格优势，而且轻轨的开通让这里的交通更加便利，再加上原本该区域就地处金州和开发区的交界处距离开发区金马路仅十分钟车程，势必会吸引大批开发区的购房者在这里置业。

从规划角度看，五一路两侧均为可拆迁的民房，极好规划，目前该区域内的中央商务区已经全面开工建设。

在区域定位上，未来的金州五一路中央商务区不仅是金州的经济中心，还将是大连乃至东北地区的一个强有力的文化、时尚中心。

目前，该区域内的在售楼盘有生辉第一城、松源·

翰林壹品等。

全球IT行业领袖英特尔落户开发区，无疑给开发区的未来带来了巨大的想象空间。

而小孤山占据了开发区最后一段稀缺的海滨资源，必将受到购房者的追捧。

品牌带来的高性价比

本土品牌逐渐被认可，外来品牌名声早在外

大连像万达、亿达、新型、乾豪、安达这样的大品牌通过其已开发的产品不断改善着城市的居住环境，向人们传递其逐渐提升品牌知名度、美誉度，从而增强市场竞争力。

它所塑造的企业形象以及产品的品牌一旦在人们心中扎根，就会得到人们长久的信任和认可。

购买这样的项目，无论价格高低，人们总会感觉到一种心理上的踏实。

大连优越的自然环境和经济环境一直吸引着无数外地的地产品牌。

一个有实力的企业能够具备长久的可持续发展能力，善于制定长远的发展战略，将触角伸向大连，也彰显了他们的实力。

万科、远洋、鲁能、沿海、华润、大华这样大的地产品牌在大连逐渐增加，凭借其响当当的企业品牌，其产品毫无疑问会受到人们的青睐。

大连还有很多本土和外地的大品牌强强联合，结合本土品牌了解市场、外地品牌实力雄厚的优势，打造高品质楼盘。

万科和乐百年、乾豪和远洋的合作就是很好的证明，这也是大连楼市未来的开发方式之一。

新兴居住区　价格相对较低

放眼大连，与动辄8000、10000元/平方米的“普遍”房价相比，5000元/平方米早已经成为市内四区最后的价格底线，在这样的价格前提下，泉水、南关岭、老甘井子也顺理成章地成为工薪阶层买房圆梦的最后区域。

从2004年起，新型、金广等大开发商的规模开发为泉水带来了翻天覆地的变化，区域配套迅速成熟，以华南沃尔玛为代表的商业设施保证了人们的日常生活便利，20高等重点中、小学的进入让周边的教育水准得到大幅提高。

如果说距离曾经是购房者对泉水区域望而却步的主要原因，轻轨的开通则让人们彻底打消了最后的顾虑。

龙畔金泉、幸福里、美域盛景等楼盘目前的销售态势已经证明价格优势的说服力。

“农转非”让南关岭成为城市的一部分，火车站的迁移则预示着这里将成为大连未来的人流汇聚地，众多有投资眼光的购房人早已经在这里买房置地，目前5000~6000元/平方米的价格依然具有极高的投资空间，而从居住的角度看，房价的上涨带来了产品品质与科技含量的大幅提高，低价格并不意味着低品质，而由于土地的充裕，这里集中了大连所剩不多的多层建筑，居住的舒适度得到了最大程度的保证。

核心居住区　保值能力更强

所谓“一分钱，一分货”，高端项目一直以来向人们传递的信息就是稀缺性、高品质及强大的升值潜力，尤其是随着人们对日后居住细节的日益注重，高端产品的保姆式物业服务也是促使其受到市场青睐的主要原因。

目前大连市场上的高端物业多集中在市内四区的核心区域，地段依然是高端物业最基本的身份象征，如以贸易、商务、金融为核心的人民路CBD；

以传统高尚居住为主的南山；

以未来金融中心和海景为主要卖点的星海湾区域；

当然还有以商业配套为根本支撑的青泥洼、西安路。

由于与其他区域项目相比，无论在生活配套、交通便利性，还是景观资源与未来发展潜力，这些地段都具备绝对的先天优势，因此，寸土寸金也就在所难免，随之而来还有极强的保值、增值能力。

以星海湾的星海人家为例，在占据了星海的区域便利与万达的品牌之利后，该项目从2003年面市以来，二手房市场的价格一涨再涨，目前的市场价格已经从最初的3000多元/平方米上涨到1万多元/平方米，涨幅十分惊人。

另外，从世界范围的地产泡沫破裂后的情况来看，受冲击最小的永远是占据城市核心资源的高端物业，因此，无论以居住还是长期投资为最终目的，高端项目都是最理想的选择。

周边新城区　投资潜力很大

大连城市的扩张与市内四区土地的稀缺性为新城区的未来房价留下了巨大的想象空间。

一时间，开发区、金州、旅顺无一不是房价大涨。

可即便是这样，与市内四区的房价脚步相比，这些新城区的步子还是慢了许多，尤其是金州和旅顺，3000～4000元/平方米的楼盘依然不少，以旅顺开发区为例，一些拥有世界和平公园无敌海景的项目售价才3000多元/平方米，虽然目前该区域内生活配套的匮乏与交通不畅的问题仍然存在，但旅顺近一二年的迅猛发展势头已经让我们看到了该区域大变化前的端倪，尤其是随着东北其他区域如哈尔滨、长春、沈阳等地房价的飞涨，旅顺的自然环境优势和价位优势更加明显，势必会吸引更多的东北购房者来这里定居，目前，该区域内楼盘都保持着极高的销售率，升值潜力依然具备。

与旅顺相比，开发区的优势则是大批外资企业的涌入和英特入驻产生的世界性影响，作为新城区中最主要的人流汇聚地，尤其是外资高管和产业技术型工人的密集地，该区域的住宅需求将更加旺盛。

金州的发展与金州自身的城市升级密切相关，另外，紧邻开发区的位置优势使得其区域内房价的优势更加明显，仅仅是开发区未来的购买增长已经可以给金州房价的上涨埋下伏笔。

因地段独特而红

从特定意义上来讲，地段的好坏，决定项目开发的成功与否。

同时