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《购房者这些细节你知道吗》
《购房者这些细节你知道吗？
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编辑：
蔺胥伟
住宅工程质量分户验收管理办法
第一条为了加强住宅工程质量管理，保障竣工房屋使用功能，根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《陕西省建设工程质量和安全生产管理条例》及国家现行有关工程质量验收标准，结合本省实际，制定本办法。
第二条凡在本省行政区域内的住宅工程质量分户验收及其监督管理，适用本办法。
本办法所称住宅工程质量分户验收，是指在住宅工程竣工验收前，依据国家有关工程质量验收标准，对每户住宅及相关公共部位的观感质量及使用功能等进行专门验收，并出具验收合格证明的活动。
第三条县级以上建设行政主管部门对本行政区域内住宅工程质量分户验收工作实施监督管理，其所属的建设工程质量安全监督机构负责具体监督管理工作。
第四条住宅工程质量分户验收应依据国家工程质量验收规范和本省工程质量验收有关规定、技术标准及经审查合格的施工图设计文件进行。
第五条住宅工程质量分户验收由建设单位组织监理、施工单位及有关分包单位进行，已选定物业管理公司的，物业管理公司也应参加。
分户验收应具备下列条件：
（一）工程已完成设计和合同约定的工作内容；
（二）所含分部、分项工程的质量验收均合格；
（三）工程质量控制资料完整；
（四）主要功能项目的抽查结果均符合要求；
（五）有关安全和功能的检测资料完整。
第六条对于精装修住宅工程，分户验收应分两个阶段进行验收，第一阶段为土建工作量基本施工完毕，在交付精装修前进行分户验收，形成土建毛胚房分户验收资料；第二阶段为精装修完成后，工程竣工验收前进行分户验收，第二阶段结合第一阶段形成分户验收最终资料。
第七条住宅工程质量分户验收应以检查工程观感质量和使用功能为主，户内验收主要检查以下内容：
（一）室内空间尺寸偏差；
（二）门窗安装质量；
（三）地面、墙面和顶棚质量；
（四）防水工程质量；
（五）栏杆安装质量；
（六）采暖系统安装质量；
（七）给排水系统安装质量；
（八）室内电气工程安装质量；
（九）其他有关规定、标准中要求分户检查的内容；
（十）有关合同中规定的其他内容。
公共部位验收主要检查以下内容：
（一）外墙面施工质量；
（二）楼（电）梯、通道、地下室等公用部分的安全和使用功能；
（三）建筑节能施工质量。
第八条住宅工程质量分户验收时，建设单位应组织监理和施工单位编制分户验收方案，明确各方职责，按以下要求进行：
（一）分户验收小组人员组成：
建设单位项目负责人担任分户验收小组组长，监理单位总监理工程师、施工单位项目负责人担任副组长，施工单位项目技术负责人、专业工长、专业监理工程师、分包单位项目负责人、物业公司人员等为小组成员；已预售的商品住宅，应当有业主代表参加。
（二）在分户验收前根据房屋情况确定检查部位和数量，并在施工图纸上注明；
（三）分户验收应根据检查内容配备相关检测工具，检测仪器应经计量鉴定合格；
（四）分户验收应逐户、逐间检查，做好检查记录，发现工程观感质量和使用功能不符合规范或设计文件要求的，分户验收小组书面责成施工单位整改，整改后应重新组织验收；
（五）分户验收合格后，应当按户出具由建设、施工、监理单位负责人签字确认的《住宅工程质量分户验收表》，并由建设单位在综合验收结论栏内加盖分户验收专用章。
第九条分户验收资料应包括以下内容：
（一）分户验收方案；
（二）分户验收小组成员组成；
（三）《住宅工程质量分户验收表（户内）》（附表一）；
（四）《住宅工程质量分户验收表（公共部位）》（附表二）；
（五）《住宅工程质量分户验收汇总表》（附表三）；
（六）分户验收小组发出的整改通知及责任方的整改报告等。
第十条分户验收资料应整理、组卷，由建设单位归档专项保存，存档期限不应少于10年。
第十一条建设单位应在单位工程竣工验收前，将分户验收方案、分户验收小组成员组成、住宅工程质量分户验收汇总表报监督该工程的建设工程质量安全监督机构备案。
第十二条建设单位交付住宅时，应当将《住宅工程质量分户验收表（户内）》作为《住宅质量保证书》的附件，一同交给业主。
第十三条宅工程未组织分户验收或出现分户验收质量不合格的，不得组织单位工程竣工验收。
单位工程竣工验收合格后，施工单位应在建筑工程外墙制作工程标牌，标明工程名称、开工竣工日期和建设、勘察、设计、施工、监理单位全称。
第十四条住宅工程竣工验收时，建设工程质量安全监督机构应当对验收过程进行监督，并对分户验收工作进行随机核查，核查内容包括：
（一）是否按分户验收方案的全部内容进行了检查；
（二）是否按规定填写分户验收记录；
（三）查出的问题是否整改完毕；
（四）实体核查结果与分户验收记录是否存在异常差异（实体核查户数为总户数的1％，且不少于3户）；
（五）分户验收表及分户验收汇总表中签字盖章是否齐全。
如核查发现分户验收纪录内容不真实或存在影响主要使用功能和使用安全的严重质量问题时应终止验收，经整改符合要求后方可重新组织竣工验收。
第十五条本办法自二〇一〇年十二月二十七日起实施，有效期至二〇一五年十二月二十七日。
附表1
住宅工程质量分户验收表（户内）
总页第页
工程名称
房（户）号
幢单元室
建设单位
监理单位
施工单位
物业单位
序号
验收项目
检查内容
验收结论及记录
1
室内空间尺寸
室内净高、净开间尺寸
2
门窗
窗台高度、渗漏、门窗开启
3
楼地面、墙面和天棚
裂缝、空鼓、脱层、地面起砂、墙面爆灰
4
防水工程
外墙渗漏，屋面、卫生间等坡向、渗漏
5
栏杆
栏杆高度、竖杆间距、防攀爬措施、栏杆玻璃
6
采暖工程
散热器、地辐热、管道安装
7
给排水工程
管道渗漏、坡向、地漏水封、阻火圈设置、套管
8
电气工程
插座相位、接地、控制箱配置
9
其它
排烟气道、空调孔位置等
综合验收结论
建设单位
监理单位
施工单位
分包单位
项目负责人：
验收人员：
年月日
总监理工程师：
专业监理工程师：
年月日
项目负责人：
项目技术负责人：
专业工长：
年月日
项目负责人：
年月日
物业公司
验收人员：
年月日
室内每户为一个检查单元，每个检查单元填写本表一张，检查完毕及时签字；此表一式五份，在入户显著位置粘贴一份，建设、监理、施工、住户各存一份。
附表2
住宅工程质量分户验收表（公共部位）
总页第页
工程名称
检查项目及部位
建设单位
监理单位
施工单位
物业单位
序号
验收项目
主要检查内容
验收记录及结论
1
外墙
窗角斜裂缝
墙面裂缝
2
楼（电）梯、通道
楼梯踏步、梯段及平台净宽
电梯候梯厅深度、电梯门净宽
高层疏散外门及通道宽度
公用走道净高
栏杆、扶手及安装质量
3
地下室
墙面及天棚渗漏、裂缝
地面裂缝、起砂
通道净高
4
建筑节能
对照图纸检查施工质量否符合建筑节能设计要求
综合验收结论
建设单位
监理单位
施工单位
分包单位
项目负责人：
验收人员：
年月日
总监理工程师：
专业监理工程师：
年月日
项目负责人：
项目技术负责人：
专业工长：
年月日
项目负责人：
年月日
物业公司
验收人员：
年月日
注：
1、公共部位检查单元划分：
每个单元的外墙为一个检查单元；各单元每层楼（电）梯及上下梯段、通道（平台）为一个检查单元；地下室（地下车库等大空间的除外）每个单元或各个分隔空间为一个检查单元。
2、每个检查单元填写本表一张，本表一式三份，建设、监理、施工各一份。
附表3
住宅工程质量分户验收汇总表
总页第页
工程名称
结构及层数
面积
㎡
建设单位
开工日期
总户数
监理单位
施工单位
内容
验收情况
室内
根据《住宅工程质量分户验收管理办法》要求，组织相关单位于20年月日—20年月日对本工程进行了分户验收。
共验收户，形成《住宅工程质量分户验收记录（室内）》份，验收合格户，验收不合格户。
对屋面进行了24小时蓄水（2小时淋水）试验，发现屋面渗漏处处，外窗设置淋水带层（带）并进行了淋水试验，发现外窗渗漏个，室内有防水要求房间进行了24小时蓄水试验间（其中卫生间间，厨房间，阳台间），发现渗漏间。
公共部位
共验收公共部位个检查单元（其中外墙个检查单元，楼（电）梯、通道个检查单元，地下室个检查单元），形成《住宅工程质量分户验收记录（公共部位）》份，验收合格个检查单元，验收不合格个检查单元。
验收结论
建设单位（公章）
项目负责人：
年月日
监理单位（公章）
总监理工程师：
年月日
施工单位（公章）
项目经理：
年月日
说明：
1、本表是在建设单位组织分户验收并形成了完整的《住宅工程质量分户验收记录》的基础上进行汇总填写，相关单位及人员签章，公章为法人章。
2、本表一式四份，一份由建设单位将此表同分户验收方案、分户验收小组成员表一同交工程监督机构备案，另建设、监理、施工单位各一份。
3、每幢住宅工程应有房（户）号立面分布图和地下室检查单元示意图，作为本表的附件。
4、验收结论包括合格或不合格，对分户验收过程质量情况也可作必要的描述。
附表4
工程标牌
工程标牌应镶刻在建筑的显著部位，采用石材、不锈钢或黄铜等耐久性材料制作，尺寸（750-900）×（500-600）㎜，字体应采用黑体、宋体、楷体或隶体。
具体内容为：
工程名称、开竣工日期、建设、勘察、设计、监理、施工等单位全称。
参见下图：
工程名称×××××××××××××××
开竣工日期××年×月×日--××年×月×日
建设单位×××××××××××××××
勘察单位×××××××××××××××
设计单位×××××××××××××××
监理单位×××××××××××××××
施工单位×××××××××××××××
住宅质量保证书
尊敬的住户：
感谢您选购了我公司新建的商品住宅。
为维护您的合法权益，我公司对您购买的_____区（县）_____ 小区_____号（栋）楼___单元___户，建筑面积为____平方米的房屋，作出如下质量保证和承诺：
一、工程质量情况：
1、建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位和施工单位自评等级：
2、质监部门是否已发《建设工程质量监督报告》：
3、备案机关是否已备案：
二、根据国家、省、市有关法律、法规和政策规定，住宅自交付之日起，在规定的期限及在用户正常使用情况下，本公司免费承担以下项目保修期内的维修责任，并在承诺期限内负责维修完毕：
维修项目
国家规定保修期
公司承诺保修期
问题处理期限
地基基础、主体结构
结构设计使用年限
屋面防水工程渗漏
5年
有防水要求的卫生间、房间渗漏
5年
外墙面渗漏
5年
供热与供冷系统
2个采暖期、供冷期
电气管线
2年
给排水管道
2年
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