项目管理西北湖开发项目报告.docx
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项目管理西北湖开发项目报告
（项目管理）西北湖开发项目报告
西
北
湖
开
发
项
目
报
告
第一章武汉房地产市场走势综合分析
一、总体市场发展状况良好，无泡沫之虞…………………6
1.总投资、总销售量稳步增长
2.新开工楼盘销售率较以往普遍提高
3.各档次楼盘平均价格分别上涨
4.小高层市场份额逐渐增大
5.开发企业越来越注重整合外部资源
6.大盘开发热点逐步外延
7.旧城改造步伐加快，城区地价攀高
二、各类物业发展趋势分析…………………………………14
1.写字楼、营业用房开发趋缓
2.住宅继续看好多层、小高层开发步伐加快
3.酒店式公寓及小户型市场前景模糊
4.“豪宅‘市场初露端倪
三、当前楼市畅销户型分析…………………………………21
1.畅销户型基本特征
2.复式住宅要求质素较高、市场理性
3.错层结构逐渐淘汰
四、临湖住宅开发现状………………………………………24
1.区域分布以“武昌“为主
2.多层住宅是主体建筑类型
3.湖岸线整治风格各异
第二章西北湖片区房地产市分析
一、地理位置与交通配套………………………………………28
二、综合圈层的教育、医疗、体育、文化等配套……………29
三、周边住宅物业（市场存量、增量）………………………31
第三章重点楼盘剖析
一、世纪华庭………………………………………………34
——设计新颖、定位准确，销售价格及速度创单体高层高档楼盘新高，朝向、户型等缺陷明显
二、东方国际公寓…………………………………………37
——项目定位过于求全、一网打尽，档次不高，东西朝向是不可弥补的硬伤
三、怡景花园………………………………………………39
——临江景观资源丰富，户型设计不尽合理，出现对视现象，朝向均好性不足，车位明显不够、
四、中环大厦………………………………………………43
——立面效果及色彩安排恰当，容积率过高，户型设计中明显出现对视严重、通透性差、车位不足等问题
五、东湖林语………………………………………………45
——推窗即见景的人居环境、优化的建筑结构及选材使项目成为多层高档楼盘之典范，过快的销售速度让开发商留下遗憾
六、丽岛花园………………………………………………47
——既“虹景花园”之后唯一成功的高档别墅，楼盘获多个全国奖项，后期高档盘景观资源不足
第三章武汉高档住宅消费群体研究
一、居民对高档住宅的购房意向问卷调查…………………49
二、目标客户抽样访谈分析…………………………………56
第四章武汉高档住宅竞争态势、市场空间分析
一、总体竞争态势……………………………………………66
——别墅和高层单体争抢同一消费群体
1.别墅市场竞争激烈，价格竞争占主导
2.别墅价格偏低，对高层住宅销售冲击较大
3.中心城区高档单体高层开发近期增长较快
二、市场空间…………………………………………………68
——武汉楼市高档住宅购房理性、价格承受能力较强、
市场空间的挖掘起决于消费意识的引导
——富豪第一居所趋向于中心城区豪华住宅
第五章项目定位
一、决定市场定位的几个因素………………………………72
1.“地王”位置决定了本项目的高端定位
2.周边项目竞争要求本项目以高端定位来突出重围：
3.CBD商圈的启动给周边豪宅开发带来生机
4.武汉真正的豪宅市场其实是“卖方市场”
5.项目的高成本决定了高端定位是控制风险的现实需要
二、市场定位………………………………………………74
——武汉西北湖高档住宅区的“顶级豪宅”
三、产品定位………………………………………………75
——唯一性、尊贵性、差异性、创新性
四、核心竞争策略…………………………………………76
——产品领导者策略
五、核心消费群描述………………………………………76
第六章案名设计建议
一、案名阐释………………………………………………80
二、推广主题………………………………………………81
三、侯选案名………………………………………………81
第七章规划设计建议
一、规划总体思路……………………………………………82
1．总平面设计建议
2．项目风格建议
3．单体建筑设计建议
二、大楼配置、会所配置及园林绿化………………………88
第八章项目投资成本估算及财务分析
一、项目基本指标…………………………………………93
二、项目开发成本构成……………………………………94
三、财务评定……………………………………………102
第九章项目风险规避
一、风险剖析……………………………………………103
二、风险规避措施………………………………………103
第一十章项目价格定位及营销推广
一、价格定位……………………………………………105
二、营销推广……………………………………………105
第一章武汉房地产市场走势综合分析
一、总体市场发展态势良好，无泡沫之虞
1.总投资、年交易量稳步上升
在近两年武汉楼市继续升温、交易持续放量、价格涨幅较快的市场格局下，武汉房地产市场已提升了一个台阶：
1．从投资增幅来看，2002年的房地产投资额132.5亿元，较2001年的115.39亿元，增幅为14.8%，这一增幅远低于国有及其它投资的增幅（国家统计局副局长邱晓华语），这说明武汉房地产投资并未出现过热；2．从全国35个大中城市房价分析，武汉目前平均套房销售价格与户均可支配收入比为7.2。
低于全国平均值7.8，与房地产业发达城市北京（12.4、上海（8.7）、深圳（9.0）及同类城市沈阳（10.6）、南京（11.9）相比，基本处于合理的比例，因此，房地产业对武汉而言，仍有一个长远发展的过程。
2002年总投资额为132.5亿元，同比增长14.9%。
其中住宅投资99.39亿元，同比增长15.4%，占总投资的75%，经济房开发投资13.65亿元，占总投资的10.3%。
2002年施工总面积为1690.12万㎡，同比增长9.2%；其中，住宅1387.22万㎡，同比增长14.8%，占总面积的82.08%，住宅中的经济房面积140万㎡，占总施工面积的8.3%。
2002年竣工总面积为633.17万㎡，同比增长3.1%。
其中，住宅522.73万㎡，同比增长4.6%，占总面积的82.55%，住宅中的经济房面积70万㎡，占总面积的11.1%。
截止2002年底，全市实有住房建筑面积9400万m2（不含空置住房），人均建筑面积已达22.16m2。
2002年全市销预售总面积为759.32万㎡（其中住宅销售面积393.13万㎡）同比增长17.17%；总销售额为118.55亿元，同比增长26.62%。
2.新开工楼盘销售率较以往普遍提高
从各个片区来看，无论是繁华的汉口区域，还是较偏远的青山、桥口、汉阳，每个区域里各式项目（非常失败的项目除外）的销售率都比较高。
据统计，今年新开盘项目84个，新开项目销售率达55％。
各区新开项目、项目平均销售率如下表：
行政区域
2002年新开项目
平均销售率
武昌区
18
54％
洪山区
16
48%
江汉区
10
58%
江岸区
8
60%
桥口区
9
50%
汉阳区
15
46%
东西湖区
6
62%
青山区
2
59%
合计
84
55%
3.各种类型住宅售价普遍上涨
中高档商品住房明显增多，比重逐渐增大，占全市商品房开发总量的63%，并由此带动全市商品房单价的上涨。
市区中心地段的中档商品房均价已达2700元/㎡，涨幅7.4％，产品的综合品质有明显提高。
均价最高的区域为江汉区为2618.05元/㎡，其次是江岸区，2450.60元/㎡，主要是由于这两个区域属于老城区，土地价格过高引起的；最低的区域为青山区1827.21元/㎡，全市住宅均价2327.21元/㎡，同比上涨12.68%。
普通住宅均价如下图
写字楼市场继续保持平稳的发展趋势。
全年均价为4162.25元/m2，涨幅1.94%，四个季度写字楼价格如下图。
季度
价格
指数
2002年第一季度
4128.3
1030.04
2002年第二季度
4149.16
1035.24
2002年第三季度
4163.08
1038.71
2002年第四季度
4208.63
1050.07
各季度指数列表如下：
住宅价格指数
写字楼价格指数
综合物业价格指数
2001年第四季度
1082.37
1023.09
1041.90
2002年第一季度
1003.97
1030.04
1017.01
2002年第二季度
1038.99
1035.24
1032.41
2002年第三季度
1078.31
1038.71
1049.29
2002年第四季度
1136.63
1050.07
1115.72
4.小高层市场份额逐渐增大
全市各片区房价普遍上涨来自于多方面因素的促进，有政策面的积极推动，如：
土地储备制度的实施，交易手续费的下调，交易程序的简化；也有开发项目的品质提高，新开项目推出力度加强；同时还有购房消费的日益理性和成熟以及购买力的释放，诸多积极的因素促成本年楼市的普遍飘红。
2002年7月10日以后，我市正式实施土地储备制度，使得城市用地更加稀缺，迫使开发商向天空要地。
可以看出，今年我市房地产市场小高层数量明显增多，截止10月份，小高层占到总供应量的43％。
同时小高层固有的优势如楼盘带电梯，房屋的采光、通风、视野均比多层住宅好等，普遍得到市场的认可。
各区小高层数量比例如下表：
区域名称
楼盘总个数
小高层个数
所占比例
武昌区
98
48
49%
洪山区
60
21
35%
江汉区
116
62
53%
江岸区
96
59
61%
桥口区
31
15
48%
汉阳区
43
4
9%
东西湖区
28
2
7%
青山区
18
0
0
合计
490
211
43%
5.开发企业越来越注重整合资源，产品质量上了台阶
今年本市项目，无论城郊大盘别墅还是多层洋房，从规划水平、园林设计、户型创意都上了一个台阶，这主要得益于行业竞争所带来的发展，开发公司都注重仔细研究市场，高度重视项目品质和细节，日益满足居民消费品位提高带来的新的购房需求。
在规划设计上纷纷请来外域或者外地大师参与，在建筑施工方面大量地运用了新技术、新工艺、新材料，尤其是在大规模社区体现得更加突出，开发商都能以开放的心态来提升产品质量。
各区涉外项目的个数以及在各区中的比例
区域名称
项目总个数
涉外项目个数
所占比例
武昌区
98
26
27%
洪山区
60
22
37%
江汉区
116
28
24%
江岸区
96
12
13%
桥口区
31
6
19%
汉阳区
43
10
23%
东西湖区
28
9
32%
青山区
18
4
22%
合计
490
117
24%
6。
大盘开发热点逐步外延
从今年热点版块的分布来看，除了传统的热点地区以外，涌现出一批新的热点，如：
中北路、东湖、汤逊湖、杨汊湖等。
我们综合比较
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