无锡商业项目调研报告.docx

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无锡商业项目调研报告

无锡商业项目报告

2011-11

第一章无锡概况

一、地理位置

二、经济发展

三、城市规划

第2章房地产市场概况

一、房地产市场状况

二、房产市场环境特点概析

第1章无锡概况

一、地理位置

“太湖明珠”无锡，位于长江三角洲的江苏省南部，沪宁铁路和沪宁高速公路中段。

东距上海128公里；西距南京183公里；南抱太湖，北依长江，东与苏州接壤，西与常州交界，京杭大运河从中穿过；太湖风景优雅秀丽，是我国著名的十大旅游城市之一。

二、经济发展

无锡自古就是我国著名的鱼米之乡、中国四大米市之一。

我国民族工业的发源地之一，从古至今无锡工业经济就非常强劲，如今也是一座现代化工业城市，全国十大工业城市之一，素有“小上海”之称。

是长三角国际先进制造业基地、服务外包与创意设计基地和区域性商贸物流中心、职业教育中心、旅游度假中心。

2011年无锡GDP总数5765亿，杭州5946亿，与浙江省省会城市杭州差不多了。

三、城市规划

无锡市地理面积4787.61平方公里,人口637.26万。

下属7区2县市。

七区：

崇安区、南长区、北塘区、滨湖区、新区、惠山区、锡山区

两市：

江阴市、宜兴市

下辖的江阴市和宜兴市两个县级市的经济实力均列全国百强县（市）前十分别位居第一、第九位。

江阴的华西村被誉为“天下第一村”。

第2章房地产市场概况

一、房地产市场概况

1、无锡住宅市场状况

（1）、北塘区

项目名称

区域

产品规划

规模

主力面积

价格

蔚蓝观邸

北塘区

住宅

13．5万

79--150

9000

梧桐水岸

北塘区

住宅

30万

83--142

8000（9拆优惠）

欧风新天地

北塘区

住宅、商业

80万

118--181

9500

世茂首府

北塘区

住宅、商业

100万

88--266

10000--11000

富城湾

北塘区

住宅

110万

115-143

6900

凤凰城

北塘区

住宅、商业

36万

160以上

11000（现房）

润泽蒙特里湾

北塘区

住宅

\

未公开

未公开

（2）、惠山区

项目名称

区域

产品规划

规模

主力面积

价格

阳光100

惠山区

住宅

200万

120

8000（带装修）

华夏泉绅

惠山区

住宅

28万

98--150

7000

奥林匹克花园

惠山区

住宅

28.4万

115-346

7400

天力正和花园

惠山区

住宅

4栋

89-138

7500

复地公园城邦

惠山区

住宅

30万

89-133

7500

天力百好锦园

惠山区

住宅

10万

80-220

7000--7500

融创亚美利加

惠山区

住宅

5万

310-330

6800

华府庄园

惠山区

别墅

70万

255-500

9000-10000

绿地世纪城

惠山区

住宅

78万

193-294

6500

金都家园

惠山区

写字楼

42万

99-117

7500

百大春城

惠山区

住宅

60万

80-177

8000

（3）、新区

项目名称

区域

产品规划

规模

主力面积

价格

新城尚东区

新区

住宅

36万

63--134

8300

美新玫瑰大道

新区

住宅

20万

98-146

8000

花半里

新区

住宅

30万

99-201

8500

融桥观邸

新区

住宅

35万

110-270

10000-11000

第一国际

新区

住宅

75万

68-140

6500

花样年花郡

新区

住宅

24.6万

89--130

8000

中邦城市

新区

住宅

55万

78-116

7300

（4）、锡山区

项目名称

区域

产品规划

规模

主力面积

价格

东方天郡

锡山区

住宅

70万

137--266

8000-9000

中在诺卡小镇

锡山区

住宅

34万

93--129

7200

逸湖半岛

锡山区

住宅

33万

89-97

8000

和泽佳苑

锡山区

住宅

8万

86-146

6200

春江花园

锡山区

住宅

21万

119-123

8200

豪景东苑

锡山区

住宅

17万

88-140

6600

紫金新城

锡山区

住宅

\

124-150

5500

（5）、滨湖区

项目名称

区域

产品规划

规模

主力面积

价格

溪岸观邸

滨湖区

住宅

32万

88-138

12500

观山名筑

滨湖区

住宅

80万

88-275

7600

太湖国际

滨湖区

住宅

110万

72-89

11000

华润悦府

滨湖区

住宅

28万

174-221

22000

龙湖滟澜山

滨湖区

住宅

\

215-255

8200

万科金域蓝湾

滨湖区

住宅

38万

196-204

22000

万科·信成道

滨湖区

住宅

15

135-172

14000

（6）、南长区

项目名称

区域

产品规划

规模

主力面积

价格

恒威中央领地

南长区

住宅

18万

99-133

13000

常发清扬御庭

南长区

住宅

20万

126-142

11000

金科世界城

南长区

住宅

47万

145-259

17000

鼎牌五爱人家

南长区

住宅

10万

89-141

12000

天元世家

南长区

住宅

占地14万

160-280

16000

时代上城

南长区

住宅

103万

9500

85-141

（7）、崇安区

项目名称

区域

产品规划

规模

主力面积

价格

金科观天下

崇安区

住宅

31万

90-145

10000

香榭一品

崇安区

住宅

9万

87-108

13000

常工城尚城

崇安区

住宅

10万

143-171

13000

广益名品城二期

崇安区

商住两用

10万

38-74

85000

金科·新大陆

崇安区

住宅

\

97-125

8000

御墅花园

崇安区

住宅

\

125-258

11000

爱家·金河湾

崇安区

住宅

30万

81-89

12500

2、无锡商业地产状况

【写字楼篇】

（1）、联东U谷-无锡总部商务园

项目概况：

该项目位于北塘区凤宾路与广石路，占地面积850亩，建筑面积120万平方米，共分三期开发。

建成后将是无锡最大最集中的商务写字楼群。

其中一期占地83亩，总建筑面积12万平方米，规划有1栋24层写字楼，1栋16层LOFT办公楼，18栋独栋办公楼。

经营业态：

写字楼、住宅、商业综合体（10万平方米）、公寓、酒店、会展中心等。

销售面积：

LOFT：

45-130平方米

写字楼：

85-1500平方米

独栋：

1200-4300平方米

得房率：

71%

销售价格：

写字楼：

均价9200元

独栋写字楼：

13000-15000

营销方式：

无包租

客户来源：

本地外地均有，有一定层面的投资客和一定规模的公司自用。

现场状况：

现场就一个销售人员，极为冷清。

销售人员主要诉求：

（1）、开发公司实力：

专业做写字楼开发，现在全国成功的开发了诸多项目。

（2）、现有知名公司进驻：

如XX、中铁等。

（3）、市场需求旺盛，众多商家等着入驻。

（4）、政府重点扶持。

【商业综合体篇】

（1）、金太湖国际城

项目概况：

该项目总建筑面积68万平方米，在无锡商业项目规模中屈手可数的。

其地理位置优越，位于青石路上，紧临地铁站出口，属北塘区商业中心，同时也属无锡中心商业圈内。

项目规划有商业街、国际影院、无锡首个真冰溜冰场、五星级酒店、中心MALL、写字楼、住宅等众多业态，集购物、娱乐、餐饮、休闲、旅游、商务、居住等众多功能于一体。

现一期已开业，沃尔玛、肯德基等知名主力店的进驻，给项目带来了良好的形象面和人气。

经营业态：

1、2楼百货，3、4楼餐饮、娱乐

销售面积：

面积范围：

9—108平方米

主力面积：

20—30平主米

得房率：

1F：

45%2F：

38%

销售价格：

1F：

6万多

2F：

3万多

3、4F面积分割大，总价高。

3楼价格在5万左右。

营销方式：

包租6年：

每年8%，前5年一次性在购房总款中扣除。

现场状况：

现场销售人员4人，来人量极少，感觉处于尾盘阶段。

销售人员对于无锡了解模糊。

主要诉求地段和大的主力店进驻。

优势：

1、地段较好，处于北塘区老的商业中心青石路上，延伸下去就是老市中心商业圈。

2、一期成功开业，主力店沃尔玛、肯德基都已进驻。

3、人气较旺。

4、青石路上商家入驻较多，因为青石路靠北大街段拆迁，对于该项目来说是一次很好机会。

劣势：

1、档次不高：

该项目主营主要就是餐饮、其他的只是附加罢了。

2、年限太久：

2003年拿的地块。

3、竞争太激烈：

周边每一块商业都很强、很多，而且对面欧风新天地也有综合体。

4、一期相对沿街的生意好一些，其他的均一般。

（2）、五洲国际广场

项目概况：

该项目位于梅村锡义路与新友路交汇处，在梅村来说比较中心的一个位置。

项目总建筑面积约20万平方米，共分两期开发，其中一期商业，二期住宅。

商业部份分为百货、电影院、餐饮、休闲娱乐为一体的商业综合体。

一、二楼商铺共计600间左右。

经营业态：

1F：

品牌时尚区：

黄金珠宝、品牌服饰、化妆品、时尚女装、家电、运动休闲、精品男装、特色餐饮。

2F：

时尚潮流区：

母婴用品、潮流服饰、家电、精品内衣、中式餐饮。

3F：

电影院、休闲娱乐、运动健身、西餐咖啡

销售面积：

面积范围：

13—312平方米

主力面积：

20-30平方米

销售价格：

1F：

35000-48000

2F：

24000

营销方式：

委拖经营15年，前3年固定回报，第一年6%、第二年7%、第三年8%，一次性在总价中扣除。

后继根据市场行情1：

9分成。

销售情况：

2011年4月份开盘，销售率在60%左右。

现场状况：

1、来人量较多。

2、售楼部不大，但整体气氛较好。

优势：

1、五洲在无锡有一定的知名度。

其一项目较多，其二五洲五金机电市场和哥伦布经营尚好。

2、两家大的主力店八佰伴、星美国际影院已进驻。

3、梅村经济强镇，企业千余家，上市10家之多，周边50万人口的消费需求，定位准确。

4、地理位置较好，相对梅村属中心地带。

5、在梅村来说，规模较大，可形成人口集中消费。

6、广告宣传力度大。

7、政府支持。

劣势：

1、区域有限，镇的经济再好也是一个镇，况且梅村距离老的市中心和新区商业中心都很近。

2、价格过高。

3、五洲虽然在无锡知名度较高，但同时也是他的劣势所在，因为在所以项目中没有一个是做得非常成功的。

（3）、明发商业广场

项目概况：

该项目位于惠山大道与北环路交汇处。

占地面积22万平方米,建筑面积过50万平方米，整个广场由“购物天堂、居家世界、娱乐生活、欢乐海洋、舒适如家”五大主题区组成，涵盖百货主力店、游乐娱乐广场、五星级影院、特色美食街、大型夜总会、大型超市及星级酒店等多项内容，提供集购物、餐饮、娱乐、休闲、酒店、旅游、游乐、酒店式办公于一体大型城市综合体。

经营业态：

百货\超