深圳房地产市场考察报告.docx

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深圳房地产市场考察报告

深圳市房地产市场考察报告

一、深圳房地产市场概述

（一）、深圳市场2000—2007年住宅销售均价

图—1深圳市场2000—2007年住宅销售均价（单位：

平方米/元）

深圳市房价自2000年以来，一直呈上升的趋势，专门是从2004年以后，涨幅加倍明显（见图—1）。

（二）、2007深圳市场各区销售面积

图—22007深圳市场各区销售面积（单位：

万平米）

从开发区域上看（见图—2），深圳市各区的的开发面积比例，宝安区和龙岗区占到整个深圳市开发面积的63%，其他各区的开发面积相对较少。

二、2007年深圳房地产整体情形

（一）2007年1月—12月深圳市场销售情形：

图—32007年深圳市场1—12月住宅销售面积（单位：

万平米）

1—10月，深圳市房地产完成开发投资亿元，同比下降%，其中住宅投资完成亿元，同比增加%；商品房施工面积万平方米，同比下降%，其中住宅施工面积为万平方米，同比下降%；商品房新动工面积万平米，同比增加%，其中住宅新动工面积为万平方米，同比增加%；商品房空置面积万平方米，同比下降%。

2007下半年深圳房地产市场显现了一些新的情形和转变。

一是商品住宅销售面积呈下降趋势，市场观望气氛不断加重。

二是新建商品房住宅价钱显现波动调整和回落。

从销售面积上能够看到（见图—3），六、7月份显现过小度反弹，但下半年受政策阻碍，月销售量大幅度下滑，10月下降到全年最低点，仅相当于1月份销售量的20%。

这与深圳市的购房结构有直接关系，深圳的房地产市场有其自身的特点，第一最显著的特点确实是外来资金比重大，第二是投资购房比例大，高于全国其它城市，占到购房总比例的80%。

二次购房首付比例增加，限制个人投资的政策一出，必然会引发市场的巨大反映，投资购房者和发开商对市场维持观望，成交量大幅度下降。

图—4深圳市场1—12月住宅销售均价（单位：

平方米/元）

见图（图—4）1—12月份深圳市场销售均价的转变，10—11月由于受到市场大环境和成交量下降的阻碍，销售价钱有一个明显的下降，较10月份销售价钱，11月份的住宅销售价钱下降幅度达20%。

对深圳市场实地考察了解到，近两年深圳房地产市场的确进展迅猛，新项目一经推出便抢购一空，房价上涨过快；但目前，新建住宅的销售价钱涨幅已明显降低，应该说回归到理性购房期，07年10月份能够说是个转折点，月销售量下降到最低，进入12月份后，市场上升。

08年1月份，一些地段、配套优势明显的项目房价并无下降，且销售中心看房人群很多，如：

绿景·中城天邑；多数项目购房有折扣，打折后可优惠1000元左右；也有些项目优惠幅度加大，如富通城进行促销活动，一次性付款优惠5%，并在优惠5%的基础上打八六折。

（二）深圳市1—12月二手房市场情形

图—32007年深圳市场1—12月二手销售量（单位：

万平方米）

从二手房销售的面积上看，从7月份以后持续走低10月份更是跌到全年的最低点，月销售量为万平方米。

从深圳此刻了解到的信息，中介公司的交易量也确实下降了，多家中介公司退出市场。

小结：

2007年深圳房地产市场的特点：

一、房地产投资与去年持平，商品房的建设规模小幅减少。

二、新建商品房准批预售面积继续下降，销售面积继续减少。

3、受90/70政策阻碍严峻，小面积一般住房增多。

4、房价继续呈上涨趋势，新建住房价钱较高。

五、二手房总需求增加较快，近期交易面积显现大幅度下降。

（数据来源：

深圳市国土资源局与深圳市房产治理局官方网站）

三、深圳市楼盘项目的考察情形

（一）考察项目：

区域

项目

户型

价格

深圳市南山区

华联·城市山林

107—202㎡

2—6万

深圳市福田区

绿景·中城天邑

36—113㎡

万

深圳市罗湖区

铂金时代

35—62㎡

未定价

深圳市宝安区

梅陇镇

70—139㎡

未定价

富通城

78—119㎡

万

深圳市龙岗区

万科·第五园

80—140㎡

万

广州

二沙岛

珠海

新世界海滨花园

（二）考察要点及建议：

一、建筑设计方面

（1）万科在设计之初建1：

1的实验房，优化设计方案。

以达到户型结构、水电等管线设置加倍人性化，设计、施工、物业和装修单位对实验房进行实物检测通事后动工建设。

（2）考察的几个项目外立面均看不到排水管，空调设在立面凹槽处，小区道路上也看不到井盖。

室内管线设计上，真正做到人性化的设计，充分的为业主的生活便利着想，室内分割墙可拆设计，便于业主后期的装修。

（3）在户型设计上落地凸窗普遍应用，将50－60㎝高的梯角上移，做过梁设计，使得观景窗直接落地（见以下图1），凸窗部份面积为赠送，增大室内面积。

照片1（万科·第五园）

（4）考察项目阳台均为半封锁设计，面积计算一半，再加上凸窗设计、赠送露台，因此80㎡平米房间看着像100㎡，110－120㎡像140㎡的屋子（一样80㎡户型都能赠送20㎡以上）。

但由于气候因素，在北方尤其是建高层项目不适合做半封锁阳台设计。

（5）户型面积把握好，40－50㎡一室一厅，70－80㎡两室两厅，80－120㎡三室两厅；130㎡四室两厅。

室内墙可拆除，使得个性扮装修后，室内空间加倍舒适、有效（后附户型图）。

（6）户型设计上分奇数层和偶数层，同一楼层户型的阳台位置不同，使得空间利用大，建筑的外立面更丰硕（见以下图2）。

照片2（万科·第五园高层）

（7）高端项目一楼做成架空层，作为停车场和公共利用空间（网吧、咖啡室、图书馆、阅览室、钢琴室、休息区等），公共空间部门由物业进行治理。

（见以下图组3）照片组3

（1）阅览室

（2）公共休息区（3）公共网吧

二、施工建设方面

（1）所考察项目均没有保温、消防、供暖、无地下室、外力面无墙砖，部份小区没有地下车库，建设本钱大大低于北方。

（2）建筑单体、管网、绿化交叉作业，各工序提早介入，便于早发觉问题，施工现场环境好。

（3）施工质量一样，装修时期部份有裂痕，部份抹灰不行。

（4）在施工现场建设样板间，拉近购房者与衡宇的距离，做到体验式营销，对样板间进行精装修，通过对室内的装修，弥补户型设计和采光等问题，带动项目的销售。

（见以下图4）

照片4（金地·梅陇镇）

3、绿化环境方面

（1）绿化提早介入，主体未封顶前室外环境已经完成。

（见以下图5）

照片5（绿景·中城天邑）

（2）绿化面积大，树种丰硕，高低错落，搭配合理，小区附属工程比较精细，包括道路、踏步、社区会所、泳池、停车位的细节处置（例如：

地上停车场一样都设计为45度角）等。

（4）单元门、电梯间、门厅都进行高级装修，门厅空间较大，并设有公共休息区，起到缓冲作用，彰显尊贵的生活品质，为项目增加特色。

4、材料应用方面

（1）考察项目外立面均为外墙涂料，部份社区用彩钢做造型。

（见以下图6）

照片6（金地·梅陇镇外立面）

（2）建筑材料一样，但装饰、装修材料和公共区域材料利用考究。

五、物业效劳方面

（1）物业效劳职业化，包括各类效劳（如保安、保洁、维修、绿化）专业化程度高；效劳标准更明确、更标准；人员形象好；效劳态度感觉真的是在用心做事；效劳的每一细节都在表现并传播其公司文化，每一名效劳人员都是一个形象窗口。

（2）在工程维修方面，物业公司有维修部，地产公司也设有维修部，业主碰到工程质量问题时，向物业或地产公司进行投诉都会取得及时的处置，而且业主投诉的方式多种多样，包括效劳、意见箱、业主留言板、网上投诉等。

（3）物业效劳与销售相结合、在观看样板间的同时享受物业的效劳、形成一套完整的体验式的销售模式，体验式的营销是咱们应提倡的营销方式，同时通过样板间的成立、期房向现房的过度，同时带动工程施工和物业效劳的提高。

六、产品销售方面

（1）项目所有能感知到的地址都与项目定位紧密结合。

从产品设计、园林设计、案名、物料系统、样板间展现、销售人员及效劳人员的介绍，都处处表现着项目的文化和不同凡响的地方。

（2）深圳房地产市场运作比较标准，严格执行政府发布的“90/70”政策，新开发项目大体上都达到了这一政策标准，但在业主购房时，能够购买两套住房，打通后作为一套住房利用，手续上办理两个房本。

（3）普遍采纳项目环境、样板间、现场效劳的体验式营销模式。

（4）销售中心及样板间均装修奢华，针对项目设有温馨提示和风险提示，将客户意见、重要意见透明化，将周边环境可能会阻碍到业主居住的不利因素提早告知业主。

（5）销售流程：

售楼员接待、大型沙盘介绍项目周边环境、项目沙盘（项目外立面、社区配套）、进入小区（小区绿化完成）、观看样板间（物业效劳）、返回销售中心详细洽谈。

（6）销售人员职业化，不仅体此刻效劳标准、流程标准化。

还体此刻顾问式营销，像一个顾问一样提供专业的产品给客户，不要把自己看成卖屋子的，而是看成帮忙客户买屋子的，给客户提供一些指导性的建议，而不是一味地教条式地讲解。

从那个角度重视专业效劳，为客户提供购买屋子前的亲躯体验，不仅更易完成销售，且更易成立起客户的忠诚度。

7、品牌效应方面

（1）房地产品牌的成立，不仅要重视产品设计、施工治理、环境营造，更要重视物业效劳。

将效劳作为品牌来经营治理，对房产品的销售具有重要意义。

考察的几个项目中，尤其是万科、金地的项目，从进入售楼大厅的一刻起，效劳无处不在。

（2）万科城、万科·第五园项目在深圳龙岗区，金地梅陇镇在深圳宝安区。

两个项目都在关外，距市区超级远，打车等半个多小时都等不上。

可是万科城最低600多万每套，仅剩2套；第五园三期均价15000元/㎡，周销售30套左右；梅陇镇还未推出就排号达到3000多个，可见三个项目销售情形都专门好。

本次考察的项目都属于中高端的项目，销售的情形比较理想，包括关外的几个项目，金地梅陇镇项目在未销售的情形下，购房者排号到3000多，其他项目尽管销售没有以前那么火爆，但此刻的销售速度只只是是回归到了一个比较正常的时期。

这些项目有几个一起的特点：

一是小区的绿化环境好，二是在户型设计上十分突出，三是都设立了样板间体验式营销，四是确实能够感受到物业细致的效劳。

通过万科、金地的项目，咱们也深刻的感受到了品牌的力量。

即便地段很偏远，可是只要有进展潜力，做成有特色的精品项目，一样能取得市场的认可。