北京密云白河土地一级开发项目提案.doc
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目录
报告摘要 3
一、项目概况 4
1、项目用地的城市区位 4
2、项目用地界限 5
3、项目用地的地形地貌特征 5
4、项目土地现状 6
5、项目大市政条件的基本情况 6
6、项目用地的基本经济技术指标 9
二、项目背景 11
1、项目由来 11
2、项目渊源 11
3、项目土地所有者基本情况 11
4、项目的基本合作条件和要求 11
三、项目环境分析 13
1、区域经济环境 13
2、政策环境分析 13
3、房地产市场分析 15
四、项目内部定位及实现手段 21
1、项目内部定位 21
2、项目的操作方式 21
3、合作方式 21
五、项目开发成本测算 22
1、测算基本数据 22
2、征地成本测算 22
3、拆迁成本测算 23
4、大市政建设费用测算 23
5、土地一级开发总成本测算 25
六、项目实施方案 27
1、项目进度计划 27
2、项目征地拆迁及大市政建设计划 28
3、土地上市交易计划 29
七、项目财务分析 30
1、现金流量表 30
2、编制资金平衡表 31
3、土地二级市场交易分析 32
4、项目一级开发投资效益分析 34
八、风险分析及对策 36
1、风险分析 36
2、对策研究 36
九、结论 37
报告摘要
密云境内林木覆盖率为61％，水体质量达到国家二级标准，空气质量达到国家一级标准，密云已成为北京的天然氧吧、城区市民居住度假的首选之地，随着京承高速的开通，密云被誉为与北京城区近在咫尺的“生态之县、休闲之都”。
白河两岸是密云县低密度高档住宅比较集中的区域，是密云县“十一五”期间重点发展的休闲产业带，将建设休闲、会议培训、会展和大型娱乐设施，形成山岳型居住、休闲度假基地。
本项目用地是白河西岸最后一块大型低密度住宅用地，自然条件极好，北侧、西侧、东侧为小山峦，东面紧临白河，山峦环抱、水波荡漾、山水呼应，拥有不可多得的景观资源。
本项目占地约550亩，地块规则，场地平整，仅少量地上物，相比较拆迁量大的很多项目而言，大大降低了开发难度。
项目紧邻县城建成区，周边大市政条件距离都比较近。
密云镇与华宝公司达成土地一级开发初步合作意向，土地初步报价为30万元/亩。
如果密云新城总体规划今年年底得到批复，项目预计在2007年上半年取得土地一级开发授权，2007年底完成土地一级开发并上市交易，开发周期约半年。
本项目属“短、平、快”项目，可作为置地事业部、华宝公司其他项目的有益补充。
经测算，本项目土地挂牌底价预计为54.7万元/亩，相比较密云其他土地挂牌价，本项目具备较强的竞争力。
土地一级开发总投资预计为22000万元，需启动资金约8000万元，需借款筹措资金约13700万元。
预计在2007年底即可偿还本金及利息。
项目可获得约1762万元收益（按8%的固定利润率计算），自有资金收益率达22%。
经测算，若土地成交价格按底价54.7万元/亩、二级市场低密度住宅售价按均价5600元/平方米计算，项目二级开发成本毛利润率高达54%。
所以如果能将本项目作为首开集团二级开发储备项目，也是较为理想的选择。
因此，从征地拆迁状况、大市政条件、土地价格竞争力、二级开发市场等各方面分析，本项目开发周期短，投资回收快，收益高，抗风险能力很强，经济效益非常可观，是具有极大开发价值的、十分难得的好项目。
25
一、项目概况
1、项目用地的城市区位
项目在密云新城规划范围之内，是此次密云新城总体规划修编中新增的一块土地。
项目位于密云县城西北、密关路以西、白河西岸。
项目依山傍水，山水呼应，风景十分秀丽。
从京承高速密云出口，沿滨河路穿密云县城向北，可直达项目地块。
项目距北京市区约60公里，距首都机场约40公里，交通十分便捷。
项目处于密云水库沿白河休闲带核心区，南临密云县城中心，休闲和生活配套都比较完备。
图1白河项目区位图
2、项目用地界限
白河项目四至范围为：
北至现状葡萄园用地，东至规划次二路，南至京承铁路绿化隔离带，西至规划次一路。
图2卫星图
3、项目用地的地形地貌特征
本项目用地由两块相对规则的平整土地组合而成，地势比较平坦，有较小的自然坡度，借助周边山峦和河岸形成自然合围，比较适合规划和建设较高档次的生活社区。
图3现状图
4、项目土地现状
本项目用地范围内土地隶属于密云镇李各庄村，目前基本上为净地，有少量青苗及地上物，土地现状性质为农用地和荒地，农用地主要为一般耕地。
征地拆迁工作主要是土地补偿及人员安置，几乎不存在拆迁难题。
5、项目大市政条件的基本情况
5.1用地周边道路情况
Ø项目用地南侧为规划的新101国道，目前正在由密云市政管委和密云公路局分标段施工建设，该道路与西南的环城路、东侧的站东路组成环城公路，替代穿越密云城区的现状101国道；
Ø项目用地东侧（白河东岸）为密关路（滨河路），连接密云县城区与密云水库；
图4修建中的新101国道图5现状密关路
Ø项目用地西南侧为新西路，向南连接新北路、新南路等密云县城的主要道路，其中新北路至白云街段已基本建成，白云街向北至项目西南角约500米道路拓宽工程立项已批复，预计2007年开始实施；图6现状新西路
Ø项目用地向南1.6公里左右的新北路按照规划已基本实施完成，上水、下水、燃气、热力、电力、电信、有线电视等市政干管线已铺设完毕。
图7项目周边道路现状及规划图
5.2用地周边大市政管线现状
部分大市政管线已接至用地南侧或距用地相对较近的位置，具体情况如下：
Ø上水：
管线已铺至新西路与白云街交汇处，距项目约500米，管径DN300mm；
Ø雨水：
项目用地南侧沿新101国道两侧正在修建直接排入白河的雨水管线，管径DN1000mm；
Ø污水：
项目用地南侧1.6公里的新北路已铺设污水干管，管径DN600mm；
Ø电力：
城北变电站现状35KV位于项目用地西南1.1公里处；
Ø燃气：
新奥公司中压燃气管线已修至新西路与白云街的交汇处，距项目约500米，管径DN150mm；
Ø电信：
网通电话、网络管线已接到新101国道南侧，紧靠项目用地南侧红线；
Ø有线电视：
项目用地东侧红线已有歌华有线架空线路。
图8市政基础设施现状及规划图
5.3用地大市政拟接用方案
根据我们对密云市政管委、密云规划局和水、电、气各专业市政公司的调查咨询，大市政拟接用方案归纳如下：
Ø上水：
从新西路与白云街交汇处现状DN300mm管线沿规划路接至项目用地，距离约500米；
Ø雨水：
项目雨水管线沿南侧汇入新101国道雨水干管；
Ø污水：
考虑到西高东低的高程问题，宜从新北路污水干管沿规划白河西路接至用地东南侧，距离约1.6公里，或者采用中水回用系统来解决；
Ø燃气：
沿规划路将新西路与白云街交汇处新奥公司DN150mm中压燃气管线接至项目用地，距离约500米；项目也可考虑只提供路由，由二级开发商接入燃气；
Ø热力：
项目用地南侧白云街处规划城北热力站（立项、初设都已批复，预计2007年开始建设，供热面积可达500万平方米），但由于热力集资费较高，有关部门建议采用分户式燃气采暖方式，节约投资；项目也可考虑以水源、地源热泵系统来解决采暖问题；
Ø电力：
城北变电站增容至110KV，沿规划道路铺设10KV电缆至项目用地；
Ø电信：
从新101国道南侧埋管接入网通电话、网络线至项目南侧红线，或者在项目地块内建立电信模块局，投资全部由网通公司解决；
Ø有线电视：
从项目用地东侧接入歌华有线线路。
6、项目用地的基本经济技术指标
目前密云新城总体规划已上报北京市规划委员会和市政府审批，该用地是密云新城总体规划修编新增的一块土地，目前还没有控制性详细规划。
密云规划局结合白河两岸规划和新城总体规划情况，初步确定该用地的规划设想为：
用地性质为一类居住用地，以居住、度假休闲为主，容积率不会太高。
根据上述情况，我们初步拟定了容积率为0.6和0.8的两套经济技术指标：
表1容积率为0.6基本经济技术指标
序号
项目
数量
1
总占地面积
366670平方米550亩
1.1
建设用地面积
340000平方米510亩
1.1.1
住宅用地面积
333300平方米500亩
1.1.2
商业、配套用地面积
6700平方米10亩
1.2
代征道路及绿地面积
26670平方米40亩
2
综合容积率
0.6
3
总规划建筑面积
204000平方米
3.1
低密度住宅面积
200000平方米
3.2
商业面积
1000平方米
3.3
配套设施面积
3000平方米
注：
本项目距县城中心较近，商业及配套面积暂按千人指标低限估算
表2容积率为0.8基本经济技术指标
序号
项目
数量
1
总占地面积
366670平方米550亩
1.1
建设用地面积
340000平方米510亩
1.1.1
住宅用地面积
330000平方米495亩
低密度住宅用地面积
220000平方米330亩
多层住宅用地面积
110000平方米165亩
1.1.2
商业、配套设施面积
9700平方米15亩
1.2
代征道路及绿地面积
26670平方米40亩
2
综合容积率
0.8
3
总规划建筑面积
272000平方米
3.1
低密度住宅面积
133000平方米
3.2
多层住宅面积
134500平方米
3.3
商业面积
1000平方米
3.4
配套设施面积
3500平方米
注：
本项目距县城中心较近，商业及配套面积暂按千人指标低限估算
二、项目背景
1、项目由来
通过密云镇政府领导介绍，华宝公司与密云镇政府已经过多次沟通商洽，针对项目用地达成初步合作意向。
2、项目渊源
某开发商在2004年拟开发本项目用地，并签订协议、交付了四百万订金，但缺乏实力无力进行下一步开发。
基于我们与密云镇的良好合作关系和密云镇对首开集团开发实力的信心，密云镇政府决定转予我集团进行土地一级开发。
3、项目土地所有者基本情况
项目用地属密云镇李各庄村，从密云政府网站调研到该村基本情况大致如下：
3.1李各庄村概况
全村有624户，1891人，劳动力人口900多人，土地面积约2312亩。
以种植、养殖为主要支柱，建有蔬菜大棚203栋，标准化奶牛场一个，奶牛存栏数615头，年产优质牛奶近1800吨。
2005年村经济总收入近亿元，农民人均收入达到9千元，连续几年李各庄村被评为市级文明村。
3.2李各庄村旧村改造工程
作为密云县城“城中村”改造工程的一部分，李各庄村在原村旧址上正进行旧村改造工程，农民全部住进多层楼房，一期工程规划占地150亩，规划建筑面积近10万平方米，其中住宅建筑面积9.5万平方米。
4、项目的基本合作条件和要求
项目用地主管行政部门为密云镇政府，经过与密云镇政府的多次沟通，密云镇政府提出：
可由华宝公司作为项目土地一级开发主体，按建设用地不高于30万元/亩、代征地不高于10万元/亩的价格支付征地及人员安置包干费用，征地及人员安置具体实施工作由镇政府或其授权单位负责。
征地及人员安置包干费用包括土地补偿费、安置补助费（含补缴养老保险、补缴失业保险、补缴医疗保险、一次性就业补助费）、青苗及地上物补偿费、超转人员医疗补助费、超转人
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