房产新政Word文件下载.docx

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　　对任何一位购房的家庭成员来说，都必须是唯一一套住房。

如，夫妻两人中一方在婚前有一套住房，但另一方名下无房。

二人结婚后，夫妻联名又购买了一套住房，就不能认定为唯一住房了。

对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；

对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；

对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。

住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。

1r/E!

B房产论坛,装修论坛,业主论坛要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。

商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；

对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

2011房屋契税新政策：

1、个人购买144平米及以上住房契税费率适用4%，

2、个人购买90平米以上至144平米之间的2%

3、个人首次购买住房，且建筑面积在90平米以下（含）适用契税税率1%，优惠政策不变。

4、个人购买住房虽然建筑面积在90平米以下，但是属于二次购房的（包括变更房产姓名为配偶、未成年子女的）使用税率2%

5、购买商用房（商铺）具体征收标准由各省、市、自治区、特别行政区自行收取,但税率不得低于4%

背景回顾

　　2010年春节以后，在整体房价上涨、通货膨胀的预期影响下，投机、投资及自住型购房三管齐下，房产市场[2]出现抢购潮，价格也随之扶摇直上，高烧不退，部分城市因房价上涨快，百姓怨声载道，生活安定感全无，如政府继续坐视不管，将直接导致社会不稳定局面的发生[1]。

1－4月份，经过几近天量的交易量以后，政府出手的时机到了。

抑制房价过快增长已经不是经济问题而直接是政治问题了。

因此国家领导决定推出房产新政，核心内容主要是以下几点：

　　1、提高二套房首付比例。

　2、提高贷款利率的优惠门槛。

　3、提高异地置业的投资门槛。

　以上三条，其引导目标明确，直指房产投机或投资。

政策的推动分析

　　1、政策动机：

（1）抑制投机、投资性购房

（2）保持房价的平稳增长，而不是停止增长。

（这一点从政府的表态来就能明确）如果政府真要房价回落，则直接推出物业保有税即可。

　　2、政策推出前提：

（1）2010年我国GDP目标为保8进9.

（2）一季度房地产贡献已经达到半年度的贡献率。

（3）工业经济必须引资回流。

　　3、政策推出后的影响：

（1）新政期的导入必然使市场进入暂停状态，即滞涨观望期的开始。

（2）人们对房地产市场未来走势的不确定影响购房积极性。

（3）资金量的门槛提高，致使投机、投资购房减少。

（4）异地置业的减少，势必引起有民间资本的地区对本地购房需求的加大。

　　4、后续政策的预告：

由于至今政策的引导使百姓对自住性购房也望而却步，因此为了体现政府对投机投资及自住购房行为的区别对待，同时也为鼓励首次购房行为，即自住型购房，国家必然会在银行及税收方面做出新的安排。

这也符合去年底政府工作报告中“有保有压”的表态。

房价走势预测

　　2010年4月15日－2010年7月15日，三个月为政策试水期，也同时将导致市场成交量及价格的回落，那么反馈至政府的信号就会是“政策有效”。

（2）7月初，刚性需求者在无新政策发布的情况下，心态平稳，将会陆续介入购房，逐步带动市场交易量回升。

（3）8月开始，银行贷款将对自住型的购房大力开放，刚性需求全面爆发。

（4）11、12月，在年度未统计前期GDP增长情况，未达标是必然结果，那么政府将再次全面开放房产市场以拉长GDP增长，完成全年预定目标。

当然，此时房地产市场在沉默中全线冲击，量价齐升。

必然的市场定势

（1）投机投资性购房在成本加大及利润降低的情况下，将大量退出。

（2）自住性（首次及改善型）住房将会得到政策的倾斜，此类交易将会在短期内回稳。

房产新政概述

　　1、物业税[2]酝酿开征：

物业税[1]“空转”工作将推广至全国。

　2、二手房营业税优惠取消：

从1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年。

3、明确首次购房标准：

从2010年开始，首次购房标准以户（夫妻带未成年子女）为单位认定。

4、存款准备金利率上调：

今年1月和2月，央行连续两次上调了存款准备金率5、严格二套房贷：

1月10日下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》6、国五条：

1月10国务院发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确提出加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展的五条措施。

7、七折利率优惠取消：

中国银行2月3日记者证实，将首套房的优惠利率由7折升至8.5折8、首套房契税优惠收紧：

3月9日，财政部、国家税务总局日前联合下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》9、3月29日，银监会加强房贷风险防控,对违规房企停止新增贷款

2010年房地产“国十条”

　　2010年4月17日国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知简称“新国十条”，具体如下：

（一）统一思想，提高认识。

（二）建立考核问责机制。

　　（三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。

　　（四）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。

　　（五）增加居住用地有效供应。

　　（六）调整住房供应结构。

　　（七）确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。

　　（八）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。

　　（九）加大交易秩序监管力度。

　　（十）完善房地产市场信息披露制度。

国务院各有关部门要根据本通知精神，加快制定、调整和完善相关的政策措施，各司其职、分工协作，加强对各地的指导和监督检查。

各地区、各有关部门要积极做好房地产市场调控政策的解读工作。

新闻媒体要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。

住建部发通知规范二套住房房贷认定标准

关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知

各省、自治区、直辖市、计划单列市和省会（首府）城市住房城乡建设厅（建委、房地局），人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各银监局，各国有商业银行、股份制商业银行，中国邮政储蓄银行：

　　为贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），规范商业性个人住房贷款中贷款申请人（以下简称借款人）第二套住房认定标准，现就有关事项通知如下：

　　一、商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

　　二、应借款人的申请或授权，直辖市、计划单列市、省会（首府）城市及其他具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。

　　如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。

贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。

　　三、有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：

（一）借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；

（二）借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；

　　（三）贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。

　　四、对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按本通知第三条执行差别化住房信贷政策。

　　对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行；

商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。

　　五、各地要把城市房屋登记信息系统建设作为落实国发〔2010〕10号文件的一项重要工作抓紧抓好。

数据不完备的城市，要进一步完善系统；

尚未建立房屋登记系统的城市，要加快建设。

2010年年底前各设区城市要基本建立房屋登记信息系统。

　　要加强住房信息查询管理工作。

房地产主管部门应严格按照《房屋权属登记信息查询暂行办法》（建住房〔2006〕244号）及《房屋登记簿管理试行办法》（建住房〔2008〕84号）进行查询，并出具书面查询结果。

对提供虚假查询信息的，按有关规定严肃处理。

　　中华人民共和国住房和城乡建设部

　　中国人民银行

　　中国银行业监督管理委员会

　　二〇一〇年五月二十六日

住建部要求商品住房严格实行购房实名制

通知说，各地要严格商品住房预售许可管理，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。

　　强化商品住房预售方案管理。

房地产开发企业应当按照商品住房预售方案销售商品住房。

预售方案主要包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况等。

预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并公示。

　　各地要加快完善商品住房预售资金监管制度，明确预售资金要全部纳入监管账户，确保预售资金用于项目工程建设。

　　通知要求，加强预售商品住房交付和质量管理。

具体措施包括，明确商品住房交付使用条件包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。

　　各地要建立健全商品住房交付使用管理制度，加强商品住房竣工验收管理，积极推行商品住房工程质量分户验收制度。

各地落实预售商品住房质量责任，明确房地产开发企业对其开发建设的商品住房质量承担首要责任，勘察、设计、施工、监理等单位承担相应责任。

强化预售商品住房质量保证机制，鼓励各地推行预售商品住房质量保证金制度。

　　通知还要求，各地要在近期对所有在建商品住房项目进行一次清理和整治，准确掌握已预售的商品住房数量、正在预售的商品住房数量和尚未开盘的商品住房数量等情况，并将清理情况向社会公开；

对尚未开盘的商品住房项目，要责成房地产开发企业限期公开销售。

国务院:

房价过高地区可暂停发放第3套住房贷款

通知要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。

[二套房首付提至5成合肥专家称"

遏制房价治标不治本"

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]

　　另外，通知强调，发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。

财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

[专题：

国务院：

二套房贷款不得低于50%>

国务院常务会:

贷款买二套房首付不得低于50%

365快讯：

14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。

对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。

　　365地产家居网第一时间联系到交通银行江苏省分行相关负责人，他表示已经接到通知，将严格按照国务院要求，严格执行二套房政策。

但正式文件还没到达，操作细节需要史文件而定。

　　目前中国工商银行江苏省分行相关部门尚未接到通知。

而深圳发展银行、光大银行、中国银行等南京市支行正在积极关注此消息，但是尚未接到正式通知或文件。

（HOUSE365资讯中心）

《首次购房（查阅）证明告知单》明确，所谓的“首套房”得同时满足三个条件：

买房人年满18周岁；

买的房子是90平方米及以下的普通住房；

购房人现在名下没有单独或与他人共同购买的住房。

不过与父母一起购买的、按照房改政策购买的、通过继承遗产或拆迁安置获得的住房除外。

“二套房”是第二套普通自住房的简称，是指以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定的，借款人家庭人均住房面积高于当地平均水平的，再次向商业银行申请住房贷款的房贷房。

合肥各大银行贷款政策明细（更新时间：

2011年1月5日）

银行

首套房政策

二套房政策

三套房政策及附加条件

交通银行安徽省分行个贷中心

合肥市户口：

首套房首付三成，利率八五折

　二套房首付五成，利率1.1倍

非合肥市户口需能够提供一年以上社保证明或纳税证明的客户方可购房，首套房和二套房政策与合肥相同。

外地人提供不了社保和纳税证明的购房者一律不给贷款；

三套房全部停止贷款。

光大银行合肥分行信贷中心

合肥市户口包含三县：

首套房首付三成，基准利率

二套房首付五成，利率1.1倍。

外地户口若能提供一年以上社保证明或纳税证明的客户方可按照合肥市户口首套房政策，首付三成基准利率。

不能提供社保和纳税证明的购房者不可在合肥购房。

徽商银行客服中心

二套房首付五成，利率1.1倍

外地人一律不给贷款；

招商银行长江路支行

首套房首付3成，利率一般为基准利率或1.1倍利率。

外地购房者需提供一年以上的社保和纳税证明，首套房和二套房贷款政策如同合肥市户口政策办理。

外地人全部停止贷款。

三套房全部停贷。

中国民生银行合肥分行

只做经营性贷款，不做个人贷款。

　只做经营性贷款，不做个人贷款。

建设银行城东支行

非合肥市户口，但能提供一年以上社保证明或纳税证明的客户方可按照合肥市户口首套房政策，首付三成，利率八五折；

外地人提供不了社保和纳税证明的不给贷款。

三套房停止贷款。

中国银行庐阳支行

合肥市户口（包含三县）：

首套房首付三成，利率85折

二套房首付50%，利率1.1倍。

外地人若能提供一年以上社保和纳税证明，贷款政策等同合肥市户口贷款政策办理；

无纳税和社保证明的外地人（包括省内和省外）贷款不受理；

兴业银行合肥分行信贷部门

非合肥市户口：

提供一年以上社保证明或纳税证明的客户贷款政策按照合肥市户口，首套房首付三成，利率85折，二套房首付五成，利率1.1倍；

非合肥市户口，不能提供纳税和社保证明的购房者不能贷款。

三套房全面停贷。

中信银行合肥分行

　二套房首付五成，利率1.1倍；

非合肥市户口，不能提供社保和纳税证明的购房者，首套房按照二套房计算，首付五成，利率1.1倍

　三套房全面停贷

中国工商银行包河支行

合肥市及三县：

首套房最优惠的政策是首付三成，八五折利率，一般都是基准利率。

非合肥市户口需提供一年以上社保和纳税证明，贷款政策和合肥市户口购房人相同；

外地人停止贷款；

三套房：

全部停止贷款。

农业银行长江路支行

浦发银行合肥支行

　合肥市户口：

非合肥市户口并且提供不了社保和纳税证明的购房者不可办理贷款；

合肥科技农村商业银行东至路支行

非合肥市户口，但属于省内户口，提供一年以上社保证明或纳税证明的购房者，贷款政策按照合肥首套房政策；

省外购房者及提供社保和纳税证明也不能贷款，三套房全面停贷。

金融机构人民币贷款基准利率调整表

项目

利率

2008年11月27日

2008年12月23日

2010年12月26日

一、短期贷款

六个月以内（含六个月）

5.04

4.86

5.35

六个月至一年（含一年）

5.58

5.31

5.81

二、中长期贷款

一至三年（含三年）

5.67

5.40

5.85

三至五年（含五年）

5.94

5.76

6.22

五年以上

6.12

6.40

三、贴现

同前

以再贴现利率为下限加点确定

四、个人住房公积金贷款

五年以下（含五年）

3.50

4.05

3.5%

4.05%

1、过户费用；

（1）契税；

90平方米以下首次购房的按1%缴纳；

90—140平方米按房价1.5%缴纳；

140平方米以上按房价3%缴纳，买方承担

（2）营业税：

房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价5.5%缴纳。

卖方承担

（3）土地增值税；

房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%缴纳。

（4）所得税：

房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。

（房屋原值一般按上道契税完税额计算）卖方承担

（5）房屋交易手续费；

按房屋建筑面积6元/平方米交纳双方承担

（6）房屋产权登记费：

80.00元。

买方承担

（7）房屋评估费；

按评估额0.5%缴纳买方承担

2、非普通住宅交易时契税按房价5%缴纳，无论取得产权满不满五年，都要按规定缴纳营业税、土地增值税、所得税、万分之十的印花税。

房屋交易手续费按房价1.9%交纳，其它不变。