房地产企业财务与防范研究报告Word文档下载推荐.docx
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随着我国经济的不断发展，城市化程度的进一步提高，房地产业得到了快速的发展，在经济中的地位和影响越来越大，已成为国民经济的支柱产业之一。
房地产业具有很强的关联效应，它的发展，将推动建材、建筑、冶金、化工、轻工和机械等多个部门的不断发展、壮大，对国民经济的发展起到了先导性、基础性的作用。
与此同时房地产的发展对扩大就业、稳定社会也具有积极的意义
但由于房地产企业的经营模式具有较大的特殊性，例如资产负债率比较高、投、融资金额均较大、生产周期较长等等，导致房地产企业面临着较大的财务风险。
负债比率越高，对企业的偿债能力要求越高，这在很大程度上制约了企业正常的经营活动，从而影响企业的盈利能力，甚至有可能导致企业面临资金短缺、入不敷出的危险。
另外，在企业经营管理方面，我国的房地产企业大多都不重视对风险的识别和管理，只关注高额利润，却忽略了隐藏在高利润后面的高风险。
在制定决策时只是凭主观经验对风险进行判断，缺乏科学的依据。
因此，房地产企业要加强对风险的控制和管理，在投资决策前一定要在考虑自有资金和可能筹集到的资金总量的基础上，选择适合自己企业投资能力的项目，合理控制负债规模，以稳健的发展代替快速扩张。
同时要提高经营管理水平，加强预算控制和成本费用管理，尽可能减少房地产企业的财务风险，提高企业的生存能力和竞争能力。
1.2研究意义
通过加强对房地产开发项目的全面分析、论证、风险预测和评价,本文的研究探讨主要有以下现实意义：
1、有利于保证它在技术上的可行性、经济上的合理性、经济效益的显著性、风险的可控性。
2、有利于减少投资决策的盲目性,提高房地产企业的经济效益和促进城市土地的合理使用,使房地产市场健康发展和不断完善。
3、通过提出对财务风险的进行预警管理，以提高房地产企业应对财务风险的能力，加强企业在激烈竞争中的生存能力和盈利能力。
本文以帝奥房产为研究对象，通过运用宏观与微观、定量与定性等方法，分析了帝奥所面临的财务风险，提出了针对帝奥地产的风险管理策略，对我国中小房地产企业财务风险管理研究具有借鉴意义。
1.3文献综述
1.3.1国外研究现状
1966年，Beave率先提出了单变量分析法。
Beaver选择了79对公司组成样本，分别检验了反映公司不同财务特征的6组30个变量在公司破产前1-5年的预测能力，他发现最好的判别变量是营运资本流/负债和净利润/总资产。
1968年，Altman首次运用多变量分析技术对企业财务风险进行判别分析。
他从流动性、获利能力、财务杠杆、偿债能力和活动性五个方面选用了22个变量作为预测备选变量，通过对1946-1965年间33家破产制造企业和33家非破产配对企业的研究分析，根据误判率最小的原则，构建了Z-Score模型。
Altma要求预警变量符合严格的联合正态分布，而现实经济生活中大多数企业的财务比率无法满足这一要求。
为克服这一缺陷，以ohlson为代表的一些研究学者提出采用逻辑回归判别方法来提高财务危机的预警能力。
他在选用1970-1976年间的105家破产公司和2058家非破产公司为样本，运用Logistic建立了预测模型，并分析了分割点的选择和两类误判率之间的关系。
他发现公司规模、资本结构、经营绩效以及流动性等4个因素与企业发生财务危机的概率联系紧密。
到九十年代，。
coats和Fant利用BP神经网络理论建立财务预警模型，利用Altman的Z值模型中的5个财务比率建立模型，以1971至1990年间94间失败公司与188家正常公司为样本进行判别分析，其研究结果表明，Z值模型对破产的当年具有很好的判断效果，但是不具有很好的提前预测效果，而神经网络模型则很好的解决了此问题。
2000年，Charit和Trigergis使用期权定价模型研究了1983年到1994年中139对美国企业。
期权定价模型表明某家公司破产的概率取决于其资产相对于其初始市场价值和资产市价的波动率。
研究结果发现，到期债务面值、企业资产的当期市价、企业价值变化的标准差等期权变量在预测破产方面的作用显著。
1.3.2国内研究现状
近年来我国逐步开始了企业财务风险评估和预警的研究。
1986年，吴世农、黄世忠在《中国经济问题》发表了一篇文章，首次介绍了企业破产的分析指标和预测模型。
陈静在1999年利用1998年的27家ST公司和27家非ST公司，使用了1995至1997年的财务报表数据，分别进行了单变量分析和二类线性判定分析。
在前者中发现发现流动比率和负债比率的误判率最低；
而在多元线性判定分析中发现由负债比率、净资产收益率、流动比率、营运资本资产率、总资产周转率6个指标构建的模型，在公司被ST处理的前三年能较好地预测ST公司的财务困境。
2001年，黄岩、李元旭以沪深两市的上市公司为样本，建立了中国工业类上市公司财务失败预测模型，给出了所研究上市公司的Z值范围，用到的指标处理方法主要是聚类分析和判别分析。
与此同时，吴世农和卢贤义以我国上市公司为研究对象，选取了70家处于财务困境的公司和70家非财务困境的公司为样本，综合运用剖面分析和单变量判定分析，研究财务困境出现前5年内这些公司每年21个财务指标的差异，最后确定了6个预测指标，即盈利增长指数、资产报酬率、流动比率、长期负债与股东权益比率、营运资本与总资产比率和资产周转率，作为多元判定分析的变量，应用了Fisher线性判别分析、多元线性回归和逻辑回归分析三种方法构建了相应的模型。
研究结果表明三种模型都能在财务困境发生前发出相对准确的预测，并且相对同一信息集，逻辑回归分析预测模型的误判率最低，仅为6.47%。
杨保安等也在2001年针对判别分析方法在构建财务危机判别模型中存在的问题，引入神经网络分析方法应用于企业财务危机判定与预测。
他们选用4类财务比率即盈利能力比率、营运能力比率、短期偿债能力比率、长期偿债能力比率，利用原始30个样本作为学习样本，构建了一个包含输入层、隐藏层与输出层的三层式神经网络模型，具有一定的可行性。
杨淑娥采用神经网络工具，以120家上市公司作为建模样本，从企业的短期偿债能力、长期偿债能力、盈利能力、资产管理能力、主营业务鲜明程度、公司增长能力等6个方面，选取了15个备选财务指标，通过剔除未通过T显著性检验的速动比率、利息保障倍数、应收账款周转率、存货周转率以及资本保值增值率等五个指标，将保留下来的10个财务指标作为建模的原始变量，并使用同期60家公司作为检验样本建立了财务危机预警模型。
2005年，谭久均指出违约距离是基于股票交易数据的信用风险度量指标，运用中国A股上市公司的数据研究了其在财务预警模型中的作用。
研究结果表明，违约距离可提升财务预警模型的拟和优度和预测能力，但提升效果较为有限。
2006年，王克敏通过研究和考查发现：
公司治理结构、大股东侵占与公司陷入财务困境的可能性显著相关；
同时，宏观经济环境对于公司陷入财务困境也有重要的影响。
2008年，李武卫在财会研究发表文章《加强房地产企业财务管理以及风险防范》，就金融危机下房地产财务管理提出自己的见解。
2010年，申山宏在商业经济发表题为《国内中小型房地产企业财务管理的困境与对策》，对当前中小房地产企业财务风险提出了相关论述与研究。
1.3.3国内外研究评述
当前，国内经济发展迫切需要理论界对财务风险问题作全面、系统的研究，深入解释企业财务风险行为的内在原因，对财务风险管理方法和措施做出理性归纳和总结，揭示财务风险形成和变化的机理，指导财务实践，对财务风险实施更有效的管理。
但国内学者研究还处在起步阶段，同国外学者的研究还有很大的差距。
与其他众多成熟学科相比，财务风险管理还只是一门十分年轻的学科。
房地产行业作为一个特殊的行业，在衡量房地产行业的财务风险时，如果直接套用一般性的模型方法，将会使对财务风险的判断出现较大的误差，进而对筹资和投资决策产生不利影响。
另外，目前我国房地产企业受国内宏观政策调控影响较大，再加上国际经济变动、金融政策的变更，房地产企业如何在房地产开发经营过程中有效控制财务风险，防范投资风险，以争取房地产投资的可靠、可行和更有效率，已成为一个亟待解决的问题。
1.4研究方法
本文从整体上对帝奥房地产企业财务风险进行分析和评价，主要采用了以下几种研究方法：
1.文献研究法。
根据研究课题，通过查阅文献来获得房地产业的相关资料，从而全面地、正确地了解掌握房地产企业发展的现状以及有关企业财务风险的理论知识。
2.调查法。
运用调查法，充分了解帝奥地产当前的筹资、投资和经营状况，获得相关的数据，揭示帝奥当前所面临的财务风险。
3.定量与定性分析相结合在大量财务数据的基础上，综合运用财务指标分析、财务杠杆、盈亏平衡分析及敏感性分析等方法，揭示了帝奥在筹资、投资和经营过程中所面临的财务风险，并提出了相应的控制措施。
4.个案研究法从全文来看，本文就是以帝奥地产为例，对该公司的财务风险管理与防范的研究。
1.5研究内容与框架
1.5.1基本内容
第一章：
绪论。
介绍了本文的研究背景及意义，国内外研究现状及文献综述，根据本文的研究目的提出本文的研究思路与结构安排。
第二章：
房地产企业财务风险概述。
对房地产企业财务风险的类别和表现进行阐述，分析了房地产企业财务风险的特点。
第三章：
帝奥房地产投资风险评估。
以帝奥房地产2009和2010年资产负债表为基础，对帝奥公司进行财务指标分析，提出了控制帝奥房地产投资风险的策略。
第四章：
帝奥房地产筹资风险评估。
以帝奥某新项目的筹资方案为例，计算其筹资成本，还进行了财务杠杆分析，提出了帝奥房地产筹资风险控制的策略。
第五章：
帝奥房地产经营风险分析。
以帝奥水榭花都项目为例，对其进行经营的不确定风险分析，综合运用了盈亏平衡分析法和敏感性分析法，提出了帝奥房地产经营风险控制的策略。
1.5.2研究框架
2房地产企业财务风险概述
2.1企业财务风险的基本理论
财务风险分为广义和狭义两种。
广义的财务风险不只是指损失的不确定性，而且还包括盈利的不确定性。
指在企业财务活动中，由于各种不确定性因素的影响，使企业实际财务状况与预期财务目标发生偏离，因而蒙受损失或获得超额利润的机会或可能性。
狭义的财务风险也称筹资风险或融资风险，是指企业由于举债经营而产生的风险，也就是因财务杠杆的作用而由普通股股东承担的附加风险。
我国的新企业会计准则规定：
财务风险是指在企业的各项财务活动中，因企业内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，从而蒙受损失的可能性。
财务风险是一种与企业价值活动相关联的微观经济风险。
风险主体即企业，是市场经济的参与者与竞争者。
企业的财务活动贯穿于生产经营的整个过程中，筹措资金、长短期投资、分配利润等都可能产生风险。
房地产企业财务风险是指房地产企业由于财务状况恶化而致使企业的房地产投资以及其报酬无法全部收回的可能。
2.2房地产企业财务风险的特点
（1）客观性
即财务风险不以人的意志为转移而客观存在的，所有的房地产开发企业都面临着一定的财务风险，想完全消除是不可能的。
（2）不确定性
财务风险虽然可以在事前加以估计和控制，但由于影响财务活动结果的各种因素不断发生变化，因此事前无是法准确地确定财务风险的大小。
房地产的不确定性是房地产商品区别于其他商品的一种重要特性。
（3）可分散转移性
房地产对当地的经济形势十分敏感，再加上其开发周期长，对形势波动做出反应并进行调整却相当缓慢，这同样是房地产投资风险之所在。
虽然财务风险是无法避免的，但可以通过防范和控制来分散、转移。
在财务风险发生之前或发生过程中，选择合适的风险管理技术，采取一定的方法和手段，来分散和转移财务风险，避免或减少损失。
（4）可预测决策性
房地产企业经营是持续进行的，财务管理者可以通过财务技术，基于历史情况对未来不确定的环境因素进行估计，在事前对损失进行预测，运用数学的概率论衡量、计算，从而做出投资经营决策，将可能发生的财务风险降至最低点。
2.3房地产企业财务风险的分类
在房地产企业不断发展、壮大的过程中，面临的财务风险有很多。
从房地产企业的经营特点分析,房地产企业面临的财务风险主要由来源于以下几方面：
（1）房地产企业筹资风险
是指房地产项目为了取得财务杠杆利益而大规模举债,加重了到期还本付息的负担,潜伏着不能还本付息或资不抵债的可能，从而导致房产企业账面利润大幅度下降。
如果负债过多，就提高了企业资金的使用成本，容易引发财务风险。
（2）房地产企业投资风险
是指房地产开发企业在投入一定资金后，因市场需求变化而影响最终收益与预期收益偏离的风险。
由于房地产市场的特殊性,前期投入成本较高,投资活动是房地产企业活动的主旋律。
恰在此时，项目投资的盲目性、随意性容易引发潜在的投资风险。
（3）房地产企业经营风险
经营风险是由于房地产投资经营上的失误,造成实际经营结果偏离预期望值的可能性。
项目投资内部问题和经济环境情况都会导致经营风险,如管理水平较低,资金回笼困难和收益分配不当等问题,都将使企业的营业收入小于预期值。
2.4房地产企业财务风险的表现
2.4.1筹资风险的表现
（1）资产负债率高，后续资金不足，而再融资能力低下。
房地产企业高利润高负债的现状还在延续下去，大部分的房产上市公司的资产负债率都超过60%，这就意味着企业必须承受着更高的财务杠杆，放大了投资风险，因而从银行等金融机构的再融资难度加大。
而当前信贷政策趋向紧缩，资本市场融资机构监管力度加大，房地产企业其他融资渠道难度就会更大，融资不畅则会直接导致企业资金链的断裂。
（2）负债结构不合理，不能如期偿还债务。
一些房地产企业在筹措资金时，主要选择短期贷款，这样还本付息的压力较小。
但是用短期借款来筹资，利息费用可能会有大幅度的波动。
另外，将短期借款用于长期资产，一旦房产销售没有达到预期，当短期借款到期时，就可能会难以筹措到足够的现金来偿短期借款。
2.4.2投资风险的表现
（1）投资决策失误。
房地产企业在投资前没有对所开发的项目从征地成本、资金来源、经济效益等方面上做出细致、科学的财务分析，没有确立合理的目标利润以及对各项成本指标的测算及分解落实工作。
在整个投资过程中，缺少科学有效的投资管理体系，包括投资可行性分析和投资项目实施后的监控。
（2）深受宏观政策影响。
房地产业是政府宏观调控的重点，在当前经济条件下，特别是“国十九条”颁布后，银行利率的进一步提高，与此同时各地纷纷出台稳定房价的政策措施，导致房地产企业贷款的难度进一步增加，对房地产项目投资影响较大。
2.4.3经营风险的表现
（1）经营各部门协调能力不强。
在经营环节中，房地产经营包括土地使用权的获得、建筑施工、营销推广等一系列过程，涉及许多的相关部门和环节，任何一个环节出现差错，都将导致项目工期延长、成本费用增加、预期收益大幅降低。
（2）费用风险意识不强。
部分房地产企业只注重工程进度和质量，忽视了财务部门的成本管理和监督职能。
房地产企业很少对企业内部各职能部门进行全过程的成本核算，致使财务部无法收集第一线成本基础资料，导致成本管理工作与财务预算偏差大，资金管理跟不上，影响了企业预期收益。
3帝奥房地产筹资风险评估
江苏帝奥地产发展有限公司是以江苏帝奥服装集团股份有限公司为主成立的股份有限公司，具有国家二级资质的房地产开发企业，成立于2006年，注册资金5000万元。
该公司位于南通市工农路529号六楼。
目前公司设有2家分公司及1家策划营销公司。
自成立以来，公司投资的项目有“水榭花都”、“帝奥生活广场”、“金飞达名郡”等等，与此同时，公司还参与了“博园岚郡”及多个安居工程的开发和建设。
3.1公司的筹资现状
目前，房地产开发企业资金筹集的主要方式是银行信贷、自筹资金、商品房销售款。
公司的筹资方式主要以银行信贷为主，再辅之以发行股票、债券和自筹资金等。
帝奥新拟订的下一个筹资方案如下：
总投资为11800万元，设计了五种筹资工具，其中银行长期借款（10年期，利率8%）600万元，发行债券（5年，利率9%）1000万元，发行股票、优先股（股利7%）500万元，普通股5000万元，留存收益2600万元，共筹集资金9700万元，该项目资产负债表及相应的补充资料见（表3-1，表3-2）：
表3-1项目资产负债表单位：
万元
资产
金额
负债
流动资产
流动负债
现金
1860
应付账款
1265
应收账款
740
应付银行贷款
500
存量商品房
6270
应付税费
80
预付费用
2800
应付到期长期债务
135
流动资产合计
11670
应收股利
120
流动负债合计
2100
银行借款（10年，8%）
600
债券（面值1000万元，5年，9%）
1000
固定资产合计
130
负债合计
3700
股东权益
优先股（面值100元，7%）
500
普通股（面值10元）
5000
留存收益
2600
股东权益总计
8100
资产总计
11800
负债与股东权益总计
表3-2项目财务补充资料
内容
金额或数量
普通股：
发行费率
3.0%
每股收益
1.0元/股
每股现行市场价
10元/股
每股股息
0.75元/股
股息预期增长率
5.5%
优先股：
7元/股
75.2元/股
金融债券：
筹资费率
1.5%
现行市场价
997.5万元
公司所得税率
25%
个人所得税率
20%
相称活期存款余额
未清偿贷款20%
最低活期存款余额
100万元
税前利润额
700万元
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