第四部分 重庆房地产细分市场分析文档格式.docx

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图1-2：

2012年重庆主城区各性质土地供需对比

图1-3：

2012年1-12月重庆主城区各性质土地供应量对比

重庆市土地交易中心

图1-4：

2012年1-12月重庆主城区各性质土地成交量对（单位：

图1-5：

2008年-2012年重庆主城区各性质土地成交量对比（单位：

万平方米）

2.供需结构影响土地价格工业用地降四成

2012年重庆主城区土地成交金额794.94亿元，土地平均单价194万元/亩。

其中，房地产相关用地平均地价314万元/亩，同比降27%，工业用地平均地价30万元/亩，降幅45%。

虽然2012年重庆主城区土地成交量增幅较大，但整体土地平均单价相比2011年下降11%。

土地均价下跌的主要因素：

其一，在2012年房地产相关用地成交中，主城核心组团高价位地块明显减少，非核心地段土地成交量大增，因此拉低了房地产用地成交价格平均水平;

其次，工业用地亦是受土地供需结构影响土地均价降幅较大，2011年成交的工业用地中，一类工业用地成交量占据了总量60%，而在2012年，二类工业用地占据了总量60%，因此2012年工业用地成交均价被拉低45%。

图1-6：

2008年-2012年重庆市主城区土地价格对比

图1-7：

2008年-2012年重庆主城区各性质土地价格对比

（二）房地产相关土地市场

1.房地产用地量增价跌

2012年重庆主城区供应房地产相关用地205宗，供应土地面积1772.13万平方米，可建建筑面积3640.37万平方米，土地预出让均价289万元/亩，预出让楼面地价2112元/平方米。

土地供应面积环比增加67.65%，可建建筑面积环比增加49.66%。

2012年重庆主城区共成交房地产相关用地178宗，总出让面积1500.03万平方米，可建建筑面积3098.46万平方米，成交金额706.81亿元，土地成交平均地价314万元/亩，平均楼面地价2281元/平方米。

相比2011年成交面积增加59.03%，土地单价下降26.73%，楼面地价下降13.87%。

在楼市逐步回暖的大环境下，2012年房地产土地市场也表现异常活跃，特别是下半年开始，房地产土地供应猛增，月均供应约200万平方米，11月土地供应量高达447万平方米，创下历史最高记录，而土地买方市场亦是积极回应，2012年下半年月均成交超过160万平方米，仅半年成交量就超过2011年全年成交水平。

在土地成交价格方面，由于2011年房地产相关地块成交中，有多宗地块位于渝中组团、江北嘴组团、江北观音桥组团等核心区位，并且同年朝天门组团还诞生了新地王，因此2011年房地产相关用地均价达429万元/亩，2012年核心组团地块成交明显减少，非核心组团地块大幅增加，因此土地均价下跌明显。

图2-1：

2012年1-12月重庆主城区房地产相关土地供需对比（单位：

图2-2：

2012年1-12月重庆主城区房地产相关用地成交情况

图2-3：

2012年1-12月重庆市主城区房地产相关用地成交情况

2.小宗地块成主力供应

2012年房地产相关土地供应平均单宗面积为8.64万平方米，小面积地块供应仍是市场的主力供应。

在2012年供应的205宗房地产相关用地土地中，有100宗土地规模在100亩以下，占总量48.8%，面积在101-200亩的项目共有45宗，占据总量22%的比例，面积在201-300亩的项目共有49宗，占据总量23.9%的比例，总面积301亩-500亩的土地有11宗，占总量5.4%，2012年无500亩以上的地块供应。

随着城市的快速建设以及房地产行业高速发展，近年来土地价格一路飙升，大宗土地供应呈减少趋势，小宗地块供应或是大宗地块拆分成小宗地块供应是政府顺应市场发展的一种主要供地模式，一是为了防止开发商囤地行为，同时也缓解了开发商资金周转压力，也将意味着未来房地产市场项目供应个数增多，大盘数量减少。

图2-4：

2012年重庆主城区房地产相关土地供应规模对比

3.北区土地成交火爆

在成交的178宗房地产相关土地中，从大片区划分来看，依然是北区（江北区、渝北区、北部新区、北碚区）和中西区（沙坪坝区、九龙坡区、高新区、大渡口区、渝中区）土地成交量较大。

2012年北区共成交房地产相关用地99宗，成交土地面积1048.1万平方米，占市场总量七成比例;

中西区共成交54宗，成交土地面积290.79万平方米，约占市场两成比例;

南部片区（南岸区、巴南区）成交量相对较少，只有25宗房地产相关用地成交，成交土地面积161.13万平方米，只占市场总量11%。

从各区域成交情况来看，北部新区土地成交量巨大，2012年全年共成交房地产相关用地58宗，土地成交面积694.33万平方米，可建建筑面积达1367.47万平方米，约占市场总量45%比例;

其次是渝北区，共成交土地24宗，土地成交面积222.6万平方米;

此外依次是九龙坡区、巴南区和北碚区，土地成交面积均在100万平方米以上。

2012年平均楼面地价最高的依然是渝中区，2012年渝中区只有2宗土地成交，土地成交面积只有6.28万平方米，可建建筑面积39.21万平方米，平均地价1703万元/亩，楼面均价达4088元/平方米;

2012年土地单价最高的地块位于江北区江北城组团，土地面积2.91万平方米，可建建筑面积55万平方米，容积率达18.9，成交金额17.4亿元，土地单价达3983万元/亩，楼面地价3164元/平方米，由重庆华城富丽房地产开发有限公司、海南文华大酒店有限公司拍卖取得。

图2-5：

2012年重庆主城各区房地产相关用地成交情况（单位：

万㎡）

图2-6：

2012年重庆主城各区房地产相关用地成交情况

4.超七成土地底价成交

2012年重庆主城区成交的178宗房地产相关土地中，有135宗土地以底价成交，只有43宗土地成交价格超过起始价格，平均溢价率约6.2%。

全年只有1宗土地溢价率超过100%，该地块位于渝北区观音桥组团，土地面积只有0.86万平方米，可建建筑面积2.57万平方米，土地性质为零售商业用地兼容二类居住用地，起始价5949万元，成交价1.7亿元，由重庆中渝物业发展有限公司拍得，溢价率达186%。

从2012年溢价成交土地的区位来看，除了核心商圈的土地溢价率较高以外，近年的热点板块北部新区组团、观音桥组团、江北城组团、渝北两路组团、经开区茶园组团地依然是开发商争夺的主要方向，溢价率超过50%地块均位于热点板块。

图2-7：

2012年重庆主城各区房地产相关用地溢价对比

5.容积率最高达18.9

在2012年成交的178宗房地产相关地块中，容积率1.0以下的地块共15宗，分别位于北部新区、渝北区、沙坪坝区、北碚区和巴南区，土地性质以一类居住用地为主，少量二类居住及商业、商务用地。

特别是北部新区今年土地爆增，低密度土地供应也随之增多，2012年该区域共有7宗土地容积率在1.0以下。

容积率在1.1-2之间的土地共有64宗，占总量36%;

容积率在2.1-3之间的土地共有55宗，占总量31%;

容积率3.1-6之间的地块共成交42宗，占总量24%。

容积率在6以上的地块有2宗，分别位于江北区和渝中区。

其中，位于江北区江北城组团地块，土地面积只有2.91万平方米，可建建筑面积达55万平方米，容积率达18.9，土地性质是以商业为主的综合用地，是近年成交土地中容积率的最大一宗地块。

图2-8：

2012年重庆市主城房地产相关用地成交容积率占比

表2-1：

2012年重庆主城各区房地产相关土地各容积率分布情况（单位：

宗）

6.本地企业置地热情高

据不完全统计，2012年知名企业置地15宗，土地面积约154万平方米，可建建筑面积约462万平方米，只占总量约10%，相比2011年减少约50%。

其中，万科地产分别在九龙坡区和沙坪坝区取得3宗地块，九龙坡区2宗地块位于大杨石组团，土地面积共5.83万平方米，可建建筑面积共28.86万平方米，平均容积率达4.95，土地性质为二类居住用地、商业金融业用地;

沙坪坝组团地块土地面积17.5万平方米，可建建筑面积达70万平方米，土地总金额16.2亿元，土地单价617万元/亩，楼面地价约2314元/平方米;

金科地产取得两宗地块分别位于北部新区和北碚区，其中北部新区地块土地面积15.09万平方米，可建建筑面积49.26万平方米，北碚区蔡家组团地块土地面积19.47万平方米，可建建筑面积36.95万平方米;

同时，棕榈泉、保利、蓝光、同景、隆鑫、华宇等企业也在本年置地。

此外，值得一提的是重庆高科集团有限公司和重庆渝高新兴科技发展有限公司两家公司，2012年分别在北部新区取得共31宗房地产相关土地，土地总面积317万平方米，可建建筑面积达545万平方米，占据总量约20%比例。

表2-2：

2012年重点开发商房地产相关土地成交列表

7.2012年房地产开发用地各指标排行榜

2012年重庆主城区房地产市场一路飘红，土地市场亦是创下历年最高记录。

以下针对2012年房地产相关用地成交中土地面积、建筑规模、成交总价、地块单价、楼面地价以及溢价率等指标做出以下排行，以供参考。

表2-3：

2012年重庆主城区房地产相关用地成交面积前十位

表2-4：

2012年重庆主城区房地产相关用地建筑规模前十位

表2-5：

2012年重庆主城区房地产相关用地成交金额前十位

表2-6：

2012年重庆主城区房地产相关用地土地单价前十位

表2-7：

2012年重庆主城区房地产相关用地楼面地价前十位

表2-8：

2012年重庆主城区房地产相关土地成交溢价前十位

三、工业土地市场

1.供需节奏放缓地价下降近半

2011年在两江新区政策的带动下工业土地火速发力，工业用地供需量一时占据了土地市场主要份额，2012年工业用地供需量虽然相比2011年略有减少，但市场热度仍在持续。

2012年重庆市主城区全年供应工业用地140宗，供应面积999.02万平方米，成交工业用地134宗，成交面积931.9万平方米，供需比1.07，供需结构基本平衡。

相比2011年，2012年工业用地供需量减少约15%。

工业用地成交价格方面，2012年全年总成交金额41.6亿元，成交平均地价30万元/亩，相比2011年，成交金额减少一半，土地平均单价也下降近半。

由于在2011年成交的工业地产中

一类工业用地占据了总量60%，2012年一类工业用地明显减少，二类工业用地占据主力，因此土地均价下降明显。

图3-1：

2010年—2012年重庆市主城区工业用地供需对比

图3-2：

2008年—2012年重庆市主城区工业用地价格对比

图3-3：

2012年1-12月重庆市主城区工业用地供应情况

图3-4：

2012年1-12月重庆市主城区工业用地供应价格

图3-5：

2012年1-12月重庆市主城区工业用地成交情况

图3-6：

2012年1-12月重庆市主城区工业用地成交价格

数据来源：

2.北区成交量居首西区价最高

从大片区工业用地成交情况来看，北区（北碚区、北部新区、江北区、渝北区）成交量依然最大，占总量六成之多，其次是西区（沙坪坝区、高新区、九龙坡区、大渡口区）占总量25%比例，南区（南岸区、巴南区）和中部区域（渝中区）相对较少，只占总量15%。

从各区域工业用地成交情况来看，北碚区成交宗数最多，共有38宗，土地成交面积198.95万平方米;

江北区成交面积最大，共成交工业用地253.27万平方米，平均单宗土地面积达9.74万平方米;

平均地价最高的是大渡口区，2012年大渡口区共有4宗工业用地成交，成交土地面积37.16万平方米，成交金额4.11亿元，平均地价为74万元/亩。

2012年成交的134宗工业用地中，单宗土地面积最大的地块位于两江新区鱼嘴组团，该地块土地面积达81万平方米，成交金额2.2亿元，由重庆长安汽车股份有限公司通过挂牌取得，用于二类工业开发;

2012年成交地块中，成交金额最高的一宗工业用地位于大渡口组团，土地面积22.62万平方米，成交金额达3.13万元，土地单价约92万元/亩，由中国石化集团资产经营管理有限公司取得。

表3-1：

2012年重庆市主城各片区工业用地成交情况

图3-7：

2012年重庆市主城各区工业用地成交情况

图3-8：

四、后市预测

2012年重庆主城区房地产住宅市场在供需两旺的态势下强势运行，一直到2012年年末市场热度高涨不减，活跃的市场氛围正在向2013年延续。

2012年土地市场也正是在房地产住宅市场一路坚定回暖的大环境下表现出信心十足，特别是房地产土地市场尤为突出。

2012年住宅市场销售情况良好，以及良好的融资环境，为2013年土地市场奠定了良好的基础，楼市购房热情恢复，开发商资金压力得到缓解，预计2013年置地热情将持续高涨，较2012年增长可期。

土地价格方面，由于近年单宗土地供应面积偏小，特别是核心地段土地稀缺，土地单价较高，继2011年朝天门组团一宗总价达65.36亿元“地王”之后，预计短时期重庆土地市场将

难以突破产生新“地王”。

另一方面，在购房信心刚刚恢复的市场环境下，各区域主要板块可供土地充足，预计2013年除主城核心区中心板块以外，各区主要板块土地价格将趋稳发展。

工业用地方面，在两江新区政策带动下2011年工业用地快速发展，2012年依然保持着高速发展势头。

与2011年工业布局一样，北部新区依然是工业用地发展的热点板块，2012年北部新区供需量依然占据了总量六成以上比例。

随着城市经济的高速发展，扩大规模，加大生产是重庆未来工业发展目标之一，因此工业用地需求得到保证，预计2013年工业用地仍将持续活跃，但供需节奏或将有所放缓。

第2节城乡结合部土地利用

二十一世纪，随着我国城市化进程的不断加快，城乡结合部也进入快速发展的新时期。

作为城市向农村的过渡带，它既是城市的边缘区，也是农村的边缘区，是城乡用地争夺的焦点区域和城市扩张的前沿阵地，也是城乡用地矛盾最为激励的集中区。

城乡二元制土地管理制度造成部分地区“无管制”，部分地区“双重管制”等矛盾普遍存在。

由此引发的众多土地利用无序现象十分严重，主要表现在：

违法占地、乱占乱用、黑市交易、规划失控、管理混乱、污染严重等等，对城市经济发展、社会和谐都产生了严重影响！

（1）、城乡结合部土地利用现状特征

1、空间分布呈现过渡性特征，城乡结合部是城市与乡村二元地域结构基础上衍生出来的过渡性区域，是农业与非农业用地的复合区，具有明显的过渡性特征。

主要表现为两方面：

一是土地利用的水平梯度大。

城乡结合部是城市化的前沿阵地、城市建成区与乡村地区之间的“急变带”，城市土地不断向外扩张，原有的农用土地不断地变为各种非农用地；

二是用地空间分布混杂交错。

受城市扩张、道路系统修缮、市政公用设施建设用地的飞跃式扩散以及规划管理滞后等因素的影响，城乡结合部土地利用的性质和强度、地域空间结构和地理景观等方面表现为从城市向农村的过渡，用地形态大多呈现出城市型用地与农村型用地混杂的格局。

2、土地利用类型和结构复杂，城乡结合部一方面受到城市强烈的辐射作用，许多带有明显城市特征的集镇、商业网点、工业企业等广泛分布于此；

另外，城乡结合部在一定程度上保留了农村土地利用的格局，有农田、果园、养殖鱼塘等。

并且，由于其区位效应作用，还派生出一些较为活跃的边缘性用地类型、蔬菜基地、花卉基地等，城市特征的住宅区、别墅区、高等院校等也分布于此，从而致使区域土地利用类型多样，结构十分复杂。

3、土地用途动态变化迅速，在利益最大化的驱使下，城乡结合部各用地类型竞争激烈，土地利用在空间和用途上表现出鲜明的动态特征。

城市化的加速使结合部内外边界不断向农村地区延伸和扩展，土地用途变更快速而普遍，呈现出近郊农业用地—菜地—工业用地—居住用地—商业服务设施用地配套的一般性演化规律。

4、土地价格呈攀升趋势，城市用地不断向外扩张，越来越多的土地成为城市用地，使得农用土地的使用价值逐渐增大，土地价格不断上涨。

由于城乡结合部地理位置优越，道路通达性好，加之基础设施、公用设施比较完善，同时城乡结合部又是城市各种物质流和信息流辐射区域，既可以充分利用城市的信息、技术、人才、资金，又可以充分利用农村廉价的劳动力、物力条件，是房地产经营者的新兴投资地之一。

因此，土地价格必然保持一种攀升的势头。

（2）、城乡结合部土地利用规划面临的问题

1、城市化发展带来的土地供需矛盾，近年来，由于城市市政建设发展迅速，大批市区人口动迁到城乡结合部，同时，亦有大量外来流动人口也纷纷集聚于结合部，结合部成为人口增长幅度最大的地区。

人口大量瞬间聚集的同时，相应的医疗、卫生、教育等配套设施以及电、暖、水等基础设施建设迅速展开，各类建设用地对农用地的争夺更加激烈，土地供需矛盾变得十分突出。

为了缓解人地矛盾，这些地区必然会继续向周围地区扩张，形成人口集聚和土地扩张的恶性循环。

2、土地市场管理混乱，无秩无序，城乡结合部土地市场存在着各种非法占地现象，且隐形土地市场活跃。

城乡结合部二元管理体制重叠，行政管理体制条块分割。

城乡结合部的集体土地，政府只能通过征用的方式将其转为国有，村集体仅拥有土地的现实使用权，结果造成了与其等你来征，不如我先建，未实现真正意义上的统管体制，土地利用管理失控。

而且通常按照正常手续征用城市建设用地，征地手续繁琐，办事效率低下，于是在经济利用的驱使下，大量农村集体所有土地以多种方式流入隐形市场，造成土地市场混乱，管理难度增加。

3、土地产权关系模糊不清，有些地方乡村农民集体内部土地权属关系模糊，用地界线不明；

有些土地还存在国有和集体所有的争议，权属界定困难。

农民私自出卖农地的现象屡见不鲜；

私人乱搭乱建，一家建多栋房子，竞相建房销售和出租。

这些房屋绝大多数未经土地行政主管部门批准，土地的界定缺乏法律依据，土地的权属关系模糊不清。

近几年土地行政主管部门在征地过程中发现的无籍房和违规房等与土地权属相关的补偿纠纷问题，80％都与此相关。

4、土地资源配置不合理，土地浪费现像严重，城乡结合部土地利用类型复杂多样，但是在布局上各种不同的用地类型互相交叉、互相干扰。

如新建住宅小区与农村居民点相邻，企业与禽畜养殖常混杂，商业用地被夹在工矿之中等，不仅造成土地资源浪费，而且使得城乡建设极不协调。

另外，大量开发区普遍存在“征而不用”，开发利用不及时，大片土地闲置浪费，土地利用效率普遍较低等现象，由于这些开发区征地规模非常大，因而造成的土地资源浪费也是最为严重的地区。

5、生态环境呈下降趋势，污染加重，城乡结合部在开发利用土地的过程中，由于偏重眼前经济效益，缺乏整体规划与布局，导致基础设施建设落后于整体开发，配套设施不齐全，缺乏基本的商业、医疗、教育等服务设施，绿地系统也不足，进而引发工业、农业和生活污染的加重，大气、水、土地资源遭到严重破坏，生态环境迅速恶化，土地质量迅速下降。

（3）、实施城乡结合部土地利用的政策

1、严格立法执法，强化城乡结合部土地利用法制管理:

首先，实行国家宏观性法律和地方性微观法规相结合，严格检查和控制城乡结合部各种土地利用活动；

尽快完善土地交易市场，以严格法律保障土地有偿使用，避免各种形式的土地投机现象，以促进土地资源的有效利用和合理流动；

强化土地管理部门的执行职能，加强对违法用地的查处力度，严格土地审批制度，不能地出多门，一地多主，从法律的高度切实保护土地资源。

其次，研究制定《城乡结合部土地利用总体规划》。

我国《土地管理法》、《城市规划法》、《城市房地产管理法》都明确规定城乡建设用地应注意土地之间的协调。

但从目前的规划编制情况来看，城乡结合部是土地利用总体规划和城市规划最薄弱的地带，二者的协调配合也存在许多矛盾，规划侧重点、内容、手法各不相同，造成规划结果大相径庭。

因此，有必要编制《城乡结合部土地利用总体规划》，作为法律性文件，严格规定城乡结合部土地利用的相关问题，切实加强规划控制，实现土地的有序利用。

2、运用现代先进技术，加强对城乡结合部土地利用的动态研究:

城乡结合部是一个动态系统，为了有效加强对城乡结合部的土地管理，需要加强土地利用的动态监测，及时了解土地利用状况及动态变化。

一方面，可以通过航片、卫片的判读解释，获取不同时期土地利用的动态变化，从而揭示土地系统形成与演化的特点及其内在机制，为城乡结合部土地可持续利用的规划、设计及决策提供科学依据。

另一方面，建立土地可持续利用的动态监测与预警体系，监督土地可持续利用规划决策执行情况，以便及时制止土地利用的短期行为和不合理的利用方式。

3、改革城乡二元制制度，完善城乡结合部土地利用规划管理制度:

首先，创新现行土地使用管理制度。

现行城乡土地分管、条块分割的管理体制疏忽了对土地