第三章城市房屋拆迁管理制度与政策Word格式文档下载.docx

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申请人提供的批准文件是否齐全、有效，拆迁范围内是否有受保护不允许拆除的建筑，拆迁范围内的房屋所有权是否明确或有争议，对被拆迁人的补偿安置是否符合政策规定，补偿安置方案是否可行，拆迁期限是否合理等。

经审查符合条件的，由房屋拆迁管理部门发给拆迁申请人《房屋拆迁许可证》。

（三）拆迁协议

《拆迁条例》规定，拆迁人与被拆迁人应当就拆迁的补偿和安置签订书面协议。

主要内容：

补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。

除上述主要内容外，协议一般还应包括违约责任、解决争议的办法等条款。

（四）拆迁的实施，即自行拆迁和委托拆迁。

（五）拆迁补偿安置资金的监管

第二节城市房屋拆迁补偿与安置

一、拆迁补偿对象，为保证被拆除房屋的所有人的合法权益，拆迁人应当对被拆除房屋所有人给于补偿。

应该明确的是，补偿的对象是被拆除房屋的所有人，而不是使用人。

所有人既包括公民，也包括法人。

二、拆迁补偿方式，有两种，即货币补偿和房屋产权调换。

货币补偿是指拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。

货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。

但查除非公益事业放的附属物，不做产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

三、拆迁补偿标准

《拆迁条例》规定的拆迁货币补偿的基本原则是等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，用房地产市场评估的办法确定。

免征个人所得税。

通过评估确定被拆迁房屋的价值，是利用市场手段，确保被拆迁人的实际损失能够准确、合理得到补偿的最好办法。

四、产权调换房屋差价的结算

《拆迁条例》注重的是房屋的价值量。

尽管以实物形式体现，实质上是按等价交换的原则，由拆迁人按被拆除房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，再有被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋，已被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补。

无论实行货币补偿还是产权调换，有一个基本原则必须明确，即等价原则。

所以，从价值量是衡量，产权调换与货币补偿是等价的。

五、拆迁安置

对于拆除租赁房屋，《拆迁条例》规定了解除租赁协议的处理方式。

即由拆迁人对房屋所有人进行补偿，由所有人对承租人进行安置。

根据《拆迁条例》的规定，对所有人进行补偿、安置;

对于出租人与承租人达不成协议的，为了保障承租人的权利不受损害，《拆迁条例》规定实行产权调换，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议。

六、安置房屋的质量要求

确保安置房符合城市规划，符合有关勘测设计、建筑施工、建筑材料与购配件等的国家行业标准或规划，并经竣工验收，取得工程质量合格证书；

属住宅小区内的商品房，还需通过有关部门进行的综合验收。

七、特殊情况的拆迁补偿与安置

（一）产权不明确房屋的补偿、安置

《拆迁条例》规定：

“由拆迁提出补偿方案，报拆迁管理部门审核同意后实施拆迁”。

产权不明的房屋在被拆除前，拆迁人应当就该房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

拆迁人应当就被拆迁房屋向公证机关提交证据保全申请，并按公证机关规定的程序和要求办理公证，对公证机关出具的法律文书要立案归档以备查用。

（二）抵押房屋的补偿、安置

设有抵押权的房屋被拆迁时，应当按一下程序进行补偿和安置：

一是要认定抵押的有效性。

二时应当及时通知抵押权人，抵押权人一般是接受抵押的银行；

三是能解除抵押合同的，不偿权付给被拆迁人，付款前必须经抵押权人认可；

四是不能解除抵押关系的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿，不足清偿的，抵押权人按照《担保法》及其他有关担保方面的法律规定，向抵押人进行追偿。

（三）公益事业房屋的补偿

对拆除公益事业用房的货币补偿，通过评估确定确定其价格。

通常采用成本法评估。

（四）临时建筑的补偿、安置及违章建筑

临时建筑都应当有规定的使用期限。

拆迁人对拆除超过批准期限的临时建筑，不予补偿是符合法律规定的，也是符合公平原则的。

未超过批准期限的临时建筑，是合法建筑。

拆除未到期限的临时建筑，会给临时建筑所有人带来一定的经济损失，因此，应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿。

违章建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。

拆迁过程中，拆迁人对必须拆除的违章建筑，不予补偿；

对经城市规划行政主管部门处罚，允许保留的，待补办手续后按合法建筑给予补偿。

第三节城市房屋拆迁评估

一、城市房屋拆迁估价的概念

城市房屋拆迁评估是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。

拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的公开房地产市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封的因素的影响。

二、拆迁估价机构和人员

拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票、拆迁当事人抽签以及采用拆迁当事人能够协商一致，共同接受的方式确定估价机构。

受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务。

拆迁股价应当具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告必须有2名以上专职注册房地产估价师签字。

估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。

三、拆迁估价实务

（一）拆迁估价基本事项

（1）估价目的；

（2）估价时间；

（3）估价方法；

（4）实地查勘；

（5）技术协调；

（6）计价货币。

（二）被拆迁房屋面积和性质的认定

（1）被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；

各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；

拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致，可以按照协商结果进行评估。

（2）对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确定。

对被拆迁房屋的面积不能协商一致，可以向《房产测绘管理办法》规定的房屋面积鉴定机构申请鉴定；

没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。

（3）对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。

四、拆迁估价结果公示和异议处理

（一）拆迁估价初步结果公示和估计报告送达

估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。

公示期满后，估计机构应向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。

委托人应向被拆迁人转交分户估价报告。

（二）拆迁估价报告疑问处理

拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以像估价机构咨询。

（三）拆迁估价结果异议处理

拆迁当事人对评估价结果有异议的，可以自收到估价报告之日起5日内，向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。

（四）复核估价和另行估价

拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。

估价结果改变的，应当重新出具估价报告；

股价结构没有改的，出具书面通知。

拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。

五、拆迁估价纠纷调处

（一）调处途径

（二）估价技术鉴定

（三）估价专家委员及其工作机制

六、对违规估价机构和人员的处罚

对有下列行为之一的估价机构和股价人员，应当按照《城市房地产中介服务管理规定》、《注册房地产估价师管理办法》等规定进行处罚，或记入其信用档案：

（1）出具不实估价报告的；

（2）与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的；

（3）以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的；

（4）允许他人借用自己名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的；

（5）多次被申请鉴定，经查证，确实存在问题的；

（6）违反国家标准《房地产估价规范》和《城市房屋拆迁估价指导意见》等相关规定的；

（7）法律、法规规定的其他情形。

第四节城市房屋拆迁纠纷的处理

一、房屋拆迁纠纷的类型

房屋拆迁按纠纷所处的环节可分为：

拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，形成纠纷；

拆迁人与被拆迁人，房屋承租人达成拆迁补偿安置协议后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁，形成纠纷。

二、房屋拆迁纠纷的处理方式

（一）达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式

1、行政裁决《拆迁条例》规定拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。

实施裁决的房屋拆迁管理部门是县级以上地方人民振幅房屋拆迁管理部门。

房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。

裁决的内容包括补偿方式和补偿金额，安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。

裁决应当自收到申请之日起30日内作出。

2、、依法起诉；

3、强制拆迁；

实施强制拆迁必须以裁决为前提。

（二）达成拆迁补偿安置协议后的拆迁纠纷处理方式

按照《民法通则》、《合同法》的有关规定，拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，应当通过司法、仲裁途径来解决。

如果拆迁当事人之间没有达成仲裁协议的，拆迁人可以向人民法院提起民事诉讼。

诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

如采取仲裁方式，拆迁当事人必须自愿达成仲裁协议。

仲裁实行“一裁终局制”裁决作出后，当事人就同一纠纷在申请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁委员会或者人民法院不予受理。

没有仲裁协议，以防申请仲裁的，仲裁委员会不予受理；

当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理。

第五节城市房屋拆迁行政裁决工作规程

一、行政裁决的原则

以事实为依据、以法律为准绳、坚持公平、公正、及时的原则。

二、拆迁行政裁决的六项主要制度

1、行政调解制度；

2、拆迁听证制度；

3、集体决策制度；

4、对违法违规行为建立责任追究制度；

5、不服行政裁决的救济制度；

6回避制度。

三、拆迁补偿安置标准的裁决依据

当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地估价专家委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托估价专家委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。

鉴定时间不计入裁决时限。

四、拆迁行政裁决的主要程序

（一）裁决部门

市、县人民政府城市房屋拆迁管理部门负责本行政区域内城市房屋拆迁行政裁决工作。

房屋拆迁管理部门及其工作人员应但按照有关法律、法规规定，依法履行行政裁决指责。

行政裁决应当以事实为依据、以法律为准绳，坚持公平、公正、及时的原则。

（二）申请裁决应提交的资料

拆迁人申请行政裁决，应当提交下列资料：

1、裁决申请书；

2、法定代表人的身份证明；

3、被拆迁房屋权属证明材料；

4、被拆迁房屋的估价报告；

5、对被申请人的补偿安置方案；

6、申请人与被请人的协商记录；

（7）未达成协议的被拆迁人比例及原因；

（8）其他与裁决有关的资料；

。

被拆迁人申请行政裁决，应当提交下列资料：

（1）裁决申请书；

（2）申请人的身份证明；

（3）被拆迁房屋的权属证明；

（4）申请裁决的理由及相关证明材料；

（5）房屋拆迁管理部门认为应当提供的与行政裁决有关的其他材料。

（三）听证

（四）裁决程序

房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，应当按照下列程序进行：

（1）像被申请人送达房屋拆迁裁决申请书副本及答辩通知书，并告知被申请人的权利。

（2）审核相关资料、程序的合法性

（3）组织当事人调解。

拆迁当事人拒绝调解的房屋拆迁管理部门应依法作出裁决。

（4）核实补偿安置标准。

（5）经调解，达成一致意见的，出具裁决终结书；

达不成一致意见的，房屋拆迁管理部门应当作出书面裁决。

部分事项达成一致意见的，裁决时应当予以确认。

（五）终止裁决和终结裁决

有下列情形之一的，种植裁决并书面告知当事人；

（1）发现新的需要查证的事实；

（2）裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而且相关案件未结案的；

（3）作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决的；

（4）因不可抗力或者其他特殊情况需要终止的情况。

有下列情形之一的，终结裁决并书面告知当事人：

（1）受理裁决申请后，当事人自行达成协议的；

（2）发现申请人或者被申请人不是裁决当事人的；

（3）作为自然人的申请人死亡，15天之内没有近亲属或者近亲属未表示参加裁决的；

（4）申请人撤回裁决申请的

（六）裁决书。

内容：

（1）申请人与被申请人的基本情况；

（2）争议的主要事实和理由；

（3）裁决的依据、理由；

（4）根据行政裁决申请需要裁决的补偿方式、补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等；

（5）告知当事人行政复议、行政诉讼的权利及申请复议期限、起诉期限；

（6）房屋拆迁管理部门的名称、裁决日期并加盖公章。

行政裁决规定的搬迁期限不得少于15天。

五、拆迁强制执行的要求

一是申请强制拆迁必须提供行政强制拆迁申请书、裁决调解和裁决书、被拆迁人不同意拆迁的理由、拆迁房屋的证据保全公证书等7个方面要求。

二是未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁。

三是拆迁人未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，不得实施强制拆迁。

四是房屋拆迁管理部门申请强制拆迁，应当提前15日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作，动员被拆迁人自行拆迁。

乌市行政强制拆迁应当严格依法进行。