福州商圈整理版Word文件下载.docx
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景观序列，堪称“海西第一街”。
冠亚的地理位置重要性不言而喻。
另外，在该商圈的部分路段仍然有比较原始未开发的商业模式比如在美食街入口处的临
近街道有私人杂货铺等。
并未足够渗透深入地繁荣。
预期：
衔接南门商圈与东街商圈的冠亚广场，一旦发展起来，就可将东街商圈与南门商圈连
为一体，一直延伸至中亭街商圈，还原八一七路完整的繁盛史。
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基于传统商圈内交通、停车、消防等的严峻压力，冠亚由于硬件新，包袱轻。
，规划了
2万平方米的地下停车场，500多个停车位有效解决了市中心停车的瓶颈问题，这对受购了传统商圈内停车难困扰许久的有车族来说，无疑是重大的利好。
冠亚邀请资深建筑设计单位嘉博筑业担纲规划设计，2004年“冠亚广场”被福州市人民政府、中国建筑协会室内设计分会评为“2003－2004年福州最具升值潜力楼盘”。
在2004年中国（上海）住交会获得了“中国房地产优秀商业地产”荣誉。
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眼下，除美食街稍具人气外，冠亚大部分店面纷纷贴出“转让”、“招租”的字样。
冠
亚广场目前商铺（不算美食街）90%关门。
偌大一个商场在东街寸土寸金的地方显得空荡荡的，
就连公寓楼也受影响，租金和出租率连普通住宅都不如。
开盘的火爆提前透支了升值空间。
如果冠亚的开发商物业管理商真正做好开盘时的承诺，妥善经营统一管理，而不仅仅是营销
意义上的高回报，使投资商铺能稳健得到投资收益。
相信商机可见，楼盘店铺将在这个繁华
而寸土寸金的地段有好的销量。
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冠亚广场由中国知名企业福建冠亚集团开发，中国地产代理业旗舰金丰易居、上海房屋
销售有限公司全程营销，国际知名商场经营管理企业HK100（香港）有限公司经营管理，强强联手，缔造辉煌。
对福州的商业地产而言，商业管理公司是一新鲜的事物，它的出现改变了传统的商业模
式，为商业地产项目把脉，进行整体规划运作，缩短一个商业项目的“培育期”，尽快进入
繁华角色。
从某种程度上讲，商业管理公司的引进似乎起到了扭转“乾坤”的作用，它改变
了人们对大型商业地产项目的传统印象，让商业地产焕发新的生机。
以中亭街为例，传统的中亭街是富有传奇色彩的商业古街，然而，中亭街在2002年重新
开放后，效果却不尽如人意，空置率高达60%。
中亭街的负责人坦言，在最初的两年，中
亭街的压力非常大，在2004年，中亭街迎来了发展的第一个契机，引进了国美电器入驻，
随后苏宁、永乐等家电巨头相继进入，这极大地刺激了福州人的消费力，带动了中亭街的人
气，而中亭街也从此找到了适合自己的发展方向，即主业态应以专业市场为主，前后历经了
5年。
再以中洲岛为例，亦在2002年开街，至今仍处于定位不清的状态，最初的定位为旅游、
休闲街，后来因招商不成功，调整定位为香港CEPA城，最终仍因为招商不成功，不了了之。
去年，中洲岛对外宣称海峡服装批发城，但仍未能让中洲岛“起死回生”。
商业地产项目前
期规划、定位不明，以至于市场培育期无限延长，甚至夭折。
冠亚广场除个别超级购物广场外，其他店铺均卖给业主，但签定商铺买卖合同时，
业主与开发商协议店铺由开发商代为招商。
这种模式导致了统一经营的难度较大，产权不自
有，开发商招商的积极性打折扣。
冠亚广场引进国际知名商场经营管理企业HK100（香港）
有限公司经营管理，该公司对于当地市场的了解、商业资源的积累、谈判经验的积累、对整
个项目的地产模式理解还应该有所提升。
相信只要这只优质的管理团队提高核心竞争力，提
高市场应变力，确定好冠亚的最合适的业态及最合适的发展方向，适应市场需求调整目前的
尴尬状况以及产权问题，从长线角度而言，必将使冠亚绽放其风采。
二．业态定位是核心
冠亚商业地产运营水平集中体现在SHOPPINGMALL的整体商业定位领域。
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地产或铺位本身是静态的，其往往呈现的动态价值取决于自身经营的状态。
在商场经营中，
如何选择一种适合大众的、具有强大、持续发展潜力的商业定位与业态设置，将成为
SHOPPINGMALL经营、提升商业档次的重中之重。
地下商业拥有相对独立的商业排布，可以根据市场需求设置各自相对独立的主题组团，
并能形成呼应，冠亚广场沿街旺铺打造以“品牌专门店”为核心的旗舰消费链，地下街就针对福州消费群的喜好，设置了“大食代—风味美食街”、“潮流前线—时尚特区”等定位休闲娱乐
消费的关联组团，分类整合而成的地下商业业态定位与选择，不仅符合该项目打造福州“一
站式”休闲时尚消费风向标的商业经营定位，更直击潜在的巨大消费群。
一般而言，商业地产项目的普遍经营模式就是2－3年聚集人气，3－5年留住人气，
通常5年后才能有所收益。
在当前的规划下冠亚模式能否带动周边资源的整合，集聚人流和
商流，还需要时间的检验，冠亚商业地产项目无论是定位、推广、招商、管理、后续经营等
都经历了华丽的开始接着无所大作为而渐渐没落的情况，但这绝不是终结。
消费力似乎已被
东街充分挖掘，但相信冠亚克服商业重复后有足够的潜力分流东街的消费群体，缓解东街口
的商圈压力。
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俗话说：
物以类聚。
集
聚经济效益表现为：
商店或
服务设施的集聚；
和客流的
集聚能够产生市场规模效
应；
集聚能够促进商店的专
业化分工提高经营；
集聚能
够提供更为广泛的辅助设施
和公共服务设施；
集聚能够
促进有才能企业集聚等；
产
生吸引和辐射效应。
具体看来，08年1月，冠亚地产正式宣布大洋百货入驻冠亚广场，入驻冠亚广场的大
洋百货二店定位为旗舰店，其中60%为国际一线品牌。
从福州以往商业地产运营经验看，
一个大型百货的入驻的确会带来超强人流和品牌效应。
当然也应该有清楚的认识百货店的定位，它所针对的主要客户群。
对抱着靠“百货店带
动，租金有投资保障”的商业地产项目中小商铺投资者来说，百货店作为主力店虽然能对商
业地产起到吸引人气的作用，但是，它们绝对举不起商业地产整体项目。
同时，这些百货店
大多占据的是商业地产的“黄金口岸”，对同一商业地产的其他商铺来讲，会有一定的“攻击
性”。
由于百货店在商业品种、客户对象上可能与其他店铺相似或重复，有可能出现互相抢
夺目标客户以及供应商资源的情况，最后两败俱伤。
商业地产竞争来自商品竞争、价位竞争、
促销手段竞争，商业地产的竞争赢在全方位，只有一个综合素质好的项目才会在最后的角逐
中胜出。
因为商铺具有一荣俱荣、一损俱损的特点，通过对冠亚项目定位、业态组合、经营团
队等方面进行综合考察，冠亚算得上商铺投资者比较稳定的投资。
冠亚的管理者应当充分保
证了投资者、经营者、管理者的利益，运用先进的投资者、经营者、管理者共赢的三权分离
的管理模式。
践行“统一规划、统一招商、统一主题形象、统一经营管理、统一营销、统一
售后服务”六大统一管理理念，并利用自身的品牌资源以及管理经验，有效整合冠亚广场商
业优势，深入挖掘商业价值，做到合理规划，打造最前沿的消费模式和商业形态，冠亚是业
态高复合的商业地产，对于资金，管理，招商提出很高的要求。
所以商铺如果选择得当，从
整体看待，冠亚将有望成为顶级商业网点汇聚的功能性全方位的中高层消费地，前景看好。
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冠亚广场首开福州商业地产运做之先河，成立【冠亚?
富绅会】客户俱乐部，为业主
和投资者传递最直接的市场信息、发布最新的商业资讯、提供最全面的投资指导和置业指导
的一个平台；
强势启动“商业不动产增值引擎”，搭建“全程一站式客户服务平台”，全方位
涵盖“置业、招商、承租、消费”等商业流通领域，为业主置业、投资、商业经营提供专业
意见；
并可享受联盟商家提供的消费优惠，以及本会和招商银行合作的银行理财、私家车险
等个性化服务。
《富绅会》这本杂志内容包括了项目本身的信息和其他有关商业、地产的资
讯，将权威营销机构的资讯共享。
客户可从这里了解到项目的工程、招商近况，投资理财建
议，地产行业资讯，还有世界各地商情信息等。
并可通过参加俱乐部举办的各种SP活动，广交更多精英人士，实现人际关系的资源共享。
冠亚充分洞察了消费者行为与心理，为客户所需所求而做好应对的调整，保留现
有客户，提升客户价值，挖掘潜在客户，做好CRM管理。
相信可以使商铺回流，共同提升
品位，共同赢利，改变当前尴尬局面
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冠亚广场在福州首次引进国际先进商业业态，将一种全新的消费方式
和生活方式带到福州。
在美国，shoppingmall的面积每增加1%，城市消
费总量就能提高5%。
冠亚广场更高业态、更强品牌的进驻，必将刺激消
费，使以往流向外地的消费资金很大一部分回到福州。
消费的增加提供了
更多的就业机会，就业率的提升又能创造更高的GDP增长。
在优化城市
的产业结构，提高城市竞争力的同时，更形成良性的经济生态链，促进福
州城市经济持续不断地发展。
福州是否已出现商业地产过热，这个问题下定义恐怕过早。
从刺激消费角度来看，
一个有前景可拉动就业和经济增长点的项目相信会为福州为海峡西岸经济区发展贡献力量，
政府会不遗余力的支持。
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竞争因素包括现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风
格、经营商品、服务对象；
所有竞争者的优势与弱点分析；
竞争的短期与长期变动；
商业饱
和程度。
同时关注市场未来动向，尤其需要特别关注商圈内部重大新建商业地产项目。
现有竞争的商圈主要有：
竞争者业态定位商经营方对象长期缺点主力店商业饱
圈式或短和度
规期变
模动
步行购物高零售业旅游者，地铁交通东方百有相当
东街型业态级态为主外来人员投入拥塞货的知名
百货—零商（“三坊建设缺乏新华都度
售—精品圈七巷”1.2号整体大洋百品牌档
街一条龙已塑造的线交规划货次形象
的模式品牌形汇福无车好又多高
象）州商场配大型超密集百
圈套市货零售
高度饱
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饱和度2002休闲次购物广货品批发艰难高档四大家中亭街旅游街，后级场商崛起品牌电巨头低
定位为香商步行街写字楼白茶亭聚集
港CEPA城圈农贸集领街项度低
定位不清市较低购买目质量
服装、力阶层较低
家具、
电器主
导的商
贸业态
店铺产
权归个
人
非城市中心非城市中项目风消费百安次开发商宝龙万饱和度
的全生活业心顾客险很力量居、天级握有象中
态年轻时尚大，至集聚虹百商60%店
Shopingmall人士少需要有待货、国圈面的产
权，仅购买力较三五年提高美电
将40%高的阶层的培育交通器、康
左右的期路线城百货
店面对不足
外出售地处
东区
的鳌
峰片
区开
拓一
直不
温不
火目前，以东街口传统百货商业业态牵头，形成的百货—零售—精品街一条龙的模式，
再加上中亭街的商业互补，似乎在功能上已经足够饱和。
因此，新生的冠亚应当突出自身的
功能特色，突破发展瓶颈，注重“错位经营”，“差异经营”，引进新鲜血液迎合消费者的个
性需求，相信在未来能成为联动新商业的关键角色。
另一方面，商业地产的运营往往要三步走，招商、调整、重新定位后的整合，尤其是后
两步方才是关键。
而放眼福州，商业地产项目开发商往往造诸多概念，把商铺一卖了之后却
放任不管，无为得很。
有的把商铺卖出并完成首轮招商后，商业经营管理公司往往便沦为物
业管理公司的角色，并未发挥其商业经营管理的专业性与作用。
冠亚开发商及其管理者应该
沉痛反思，如何和业主协定好，重新出发，一路坚持。
最后，对消费者消费行为的引导也很关键。
在竞争激烈的商圈中，要使得商业经营更具
持续性，商家有利可图，使本商业在众多的商业网点中脱颖而出，商业业态业种的设计与商
业经营，须做到经营他家没有经营的产品品种以填补市场空白，或者在商业容量、产品经营
上比同类商业更具规模更加齐全，再者对于冠亚商业地产招商来说，有了著名的商家品牌做
为整个商业项目主力店，取得市场认可度，就该更加充分发挥产生主力店效应。
另外，周边
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的“三圈”如果能够相互整合协同，发掘更广阔市场，更多拉动消费，相互互动也可能创造
更大的价值，为福州立足海西建设作出贡献。
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2009年,福州城市居民人均可支配收入16765元,比上年增长17.1%,扣除价格因素,实际增长12.5%;
城市居民人均消费性支出11892元,恩格尔系数为39.5%。
居民休闲需求潜力巨大。
南门兜及五一广场周边的写字楼很多，福州市政府与南门兜相隔也不过几百米，也就是
说，冠亚附近周边的基础消费群包括了白领阶级、机关公务员。
另外“旅游经济时代”的到来，乌山、乌塔等景点每年外地游客光顾就有约200万人次。
有调查显示：
福州的人均商业面积达到了1.6平方米，
而同期北京人均商业面积为1.14平方米，上海则1.1平方
米都不到。
显然，对于福州而言，商业项目已经明显太多
了。
而这个过程必将产生优胜劣汰。
淘金大福州，选择综
合性价比高的商业不动产进行投资增值人都应该钟情于
冠亚。
更好地研究福州居民休闲动机、休闲决策行为、休
闲空间选择行为、休闲消费行为等针对福州市区居民休闲
行为特征及其驱动因子，锁定具有目标购买力的消费者，
冠亚投其所好，
提倡的“一站式”消费理念，是主题百货、步行街、文化公园、世界美食广场、
品牌店、休闲娱乐等多种商业业态相结合的综合体。
打造全生活太优质商圈，描绘未来商圈新
诱惑。
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