成都别墅典型案例研究分析及项目规划发展建议Word文档下载推荐.docx

成都别墅典型案例研究分析及项目规划发展建议Word文档下载推荐.docx

《成都别墅典型案例研究分析及项目规划发展建议Word文档下载推荐.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《成都别墅典型案例研究分析及项目规划发展建议Word文档下载推荐.docx（48页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

80％

交房时间：

09年12月

交房标准：

清水房

公摊：

14.5％

分期开发策略：

分南北两个区开发,现在是第4期,年底推出联排别墅,预计均价在14000元/㎡左右.

基础数据

地理位置：

温江区光华大道旁江安河畔成都七中对面

开发商：

成都仁和实业（集团）有限公司/成都市江安春置业投资有限公司

产品形态：

叠拼+联排+双拼+高层

占地面积：

600亩

总建筑面积：

52万平米

总户数：

3200户，南区一期800余户。

其中南区一期别墅100户，电梯700余户

社区配套有6000㎡经营性会所（包括酒吧、咖啡厅、健身中心、高档餐厅），1200㎡大型超市（百货、净菜市场），社区服务中心，儿童游戏区，3个网球场，1个篮球场，2个游泳池

总体规划：

核心规划理念：

用原滩的理念建立原生态式的生活模型

水系围绕整个社区，利用江安河的自然资源和原生态的坡地地形，在其基础上绿化，改造。

同时结合海南、日本的异域风情，打造一个中西结合的现代原生态别墅社区

高绿化率，塑造原生态豪宅

部分板式围合式布局，让社区更具私享性，体现了别墅社区的尊贵和私密性

追求完美、奢华且更加接近大自然的生活品质

建筑规划：

现代和简约的建筑集群，东方和西方的完美结合。

采取跌落式的布局

多种物业形态相结合，把别墅和高层之间的联系和冲突紧密和弱化

富有创意的建筑集群设计，人性化的设计理念

浅色调外立面，在绿化的环绕中，尤为显眼独目

景观规划：

原滩式河景传世豪宅

以活水文化为主题，以北欧优美的居住环境为设计蓝本，以宁静、和谐的居住氛围为生活基调，以简洁、时尚的居住风格为指导，将北欧园林风情巧妙地融入到原滩社区之中

开发时续

分南北二区，一期南区靠近光华大道和江安河边，二期北区都靠江安河。

2005年12月至今。

开盘时间:

2006-11-28南区一期，高层电梯和别墅.2007-5南区二期，高层电梯和少量别墅

仁和春天大道现在是第4期销售阶段，物业是130-160平米的高层住宅，单价区间在7000—11000元/㎡

前期销售了300-400㎡的联排别墅和400-500㎡的双拼别墅，总价在200-300万和440-550万区间。

预计今年年底将要推出联排别墅，均价在14000左右。

营销策略

推广主调：

淡黄色及生态色绿色

核心卖点：

中国首例原滩社区

主题推广语：

一片原滩，整个世界

营销推广策略:

环境营销策略，以原滩环境作为推广策略，推出成都首例原滩社区

优惠政策：

仁和春天所用的是会员制，春天百货春天会的会员优惠0.5%，一次性优惠3%，按揭没有优惠.

市内售楼部：

二环路与光华大道交汇处，仁和世代春天楼下，杜甫草堂对面

宣传物料：

DM单、户型单页、项目内刊（春天百货内刊）、手提袋、纸杯、文件袋

户外广告：

导旗、围墙、户外大牌

媒体：

华西报、商报、电视、飞机头等舱、西南航空

公关活动：

小业主夏令营、消夏晚会等

别墅目标客户群：

年龄：

别墅40岁以上

阶层：

社会高阶级，以企业高级管理人员、企业主、外地投资客

购买因素：

环境、品质、品牌

区域来源：

外省60％，以深圳、上海、江苏、广东、浙江居多，成都本地40％，以城西和城南为主，跟仁和春天百货相联系，直接客户资源丰富

高层目标客户群：

电梯:

25-35岁

中产阶级，2次置业

外省30％，以深圳、上海居多，成都本地70％，以城西和城南为主，还有周边的132厂、7中、教师等

项目评价：

优势：

品牌效应大

物业形态丰富，选择面广

项目属于高品质楼盘，物业服务品质较高

园林绿化率高，充分营造引水入园的原滩式的原生态传世豪宅的生活社区

点评：

该项目为城西大型原生态豪华高档社区，配套齐全，水域等景观面好，物业形态丰富，与本案有一定的相似之处，但是目标客户群和销售时序的差别，竞争力不大。

典型案例2-金河谷

绿地率：

68%

会所、篮球场、网球场、健身房、7200㎡的独立商铺、休闲商业街

均价：

联排14000-20000元，叠拼8000-12000元，高层6000-7000

现在是一期的蓄水期，后续不明

温江区温江区光华大道三段江安河畔成都七中实验中学旁

成都金瑞泰置业有限责任公司

高层、联排别墅、双拼别墅、叠院别墅

68万平米

1.95

4000户左右

中国叠水风景的高档住宅社区

社区建筑采取自由跌落式的建筑布局，充分利用自然活水和河滩园林景观元素以及区内480m河谷资源，使整个社区呈现高层建筑环抱多层建筑、并向江安河开放的状态。

“分而不散，围而不合”的自然组团院落空间，使空间视野无比开阔丰富。

中西园林风格建筑，50米宽沿河翠绿景观带，构筑出自然之上的精致生活。

建筑布局围而不合，活水、河滩被天衣无缝地融入社区

欧式新古典建筑风格

建筑现代与古典的有机结合，更彰显一种高档的生活品质

经典的建筑坡顶与园林环境高低错落，形成富有韵律的恢宏气势，在跌宕起伏中彰显着独一无二的风格地标

建筑采取自由跌落式的建筑布局，其围而不合，把外部自然的江安河景与社区内部良好的结合起来

叠水风景的奇迹

引江安河活水进入园，成就中国叠水风景传世社区

2000亩青羊区湿地公园、1.6km江安河活水环抱、3级叠韵河谷瀑布、68%社区绿化率、7大社区公园、480米社区河谷、4800m2珍珠湖、300,000m2园林景观、6星级四面环水会所

互动式景观

运动公园2个标准网球场、一个半圈篮球场

享受1600m2超大室外景观泳池、环境幽雅的4800m2珍珠湖，6000m2经营性会所

植被、水体的灵活运用，弱化了30000吨龟纹石带来的“硬”感；

台阶、小品、铺装等的合理组合，在丰富园林景观层次的同时，也增强了空间感。

高层环抱别墅，围而不合的社区布局，使得高层也可尽享别墅的园林环境和礼遇。

鹅黄色

中国首创河谷风景社区

中国叠水风景奇迹

一期咨询期，入会享受1%的购房优惠，高层诚意金3万，别墅是5-10万

金沙遗址公园对面

DM单、户型单页、手提袋、纸杯、文件袋

导旗、围墙、公交站牌、车身广告、户外大牌

广告位位置：

项目周边，光华大道

华西报、商报、飞机头等舱

目标客户群：

30-45岁

7中教师、社会高阶级，企业高级管理人员、企业主、外地投资客

收入水平：

年收入100万以上

环境、品质

外省30—40％，以深圳、上海、北京、重庆居多，成都本地60％，以城西和城南为主

自然环境优越

项目园林景观有差异化特点

园林绿化率高达68%，园林景观优美

项目自身的配套全面，其周边配套丰富，交通便利

该项目为城西大型叠水风景高档社区，配套齐全，因引水入园，水域等景观面好，充分利用起自然景观，物业形态丰富，与本案有一定的相似之处，从其开发时序来看，有一定的竞争力。

典型案例3-紫檀山

会所、游泳池、商业广场、幼儿园

叠拼98-240万

07年6月24日

08年10月28日

项目分6期销售，明年将推出高层电梯公寓

温江区江安河上游（温郫大道旁）

蓝光集团

叠拼+高层

321亩

46万平米

0.98

1900多户

30%

坡地构筑，形成枕山、环水的地理构造

总体规划以中心湖区为原点，别墅南偏东20度布局，呈弧形散开

楼间距规划在18米～22米之间的宜人尺度，围绕约10000平米中心湖区

四大组团环抱，而又相互独立，形成天地合、四时交、风水会的藏风聚气之宝地。

中国建筑的院落精品

江安河?

?

景院叠拼别墅

项目分四大组团环抱组成，形成藏风聚气之势

项目以坡地构筑形成枕山、环水的地理构造

大型中心湖景的高档社区

温江时尚与古典相结合的高尚居住区

12万亩花卉苗木的簇拥

项目总共分6期销售

2007年6月项目优惠金卡开始申领，6月24日一批次开盘销售，二批次7月14日销售，8月25日湖滨别墅开盘，9月22日进入山颂组团的销售期

现在是2期的销售期，卖了将近200套

明年将推出高层电梯

蓝紫色

江安河畔·

豪景叠拼别墅

天香国脉风雅传世

采取到带新的优惠政策，VIP卡优惠1%

楼书、DM单、户型单页、项目内刊、手提袋、纸杯、文件袋

导旗、公交站牌、户外大牌

广告牌位置：

光华大道、紫荆电影城

华西报、商报、电视、飞机头等舱

周末气氛晚会、茶话会等

40岁左右

社会高阶级，以企业高级管理人员、企业主

年收入80万以上

蓝光品牌、户型的赠送面积策略

外省30％，以深圳、上海居多，成都本地70％，以城西和城南为主。

蓝光情节的客户

目的：

投资居多，部分自住

项目品牌优势

该项目为温江高档社区，蓝光品牌优势明显，中心湖景面广，组团分区独立且又紧密联系，中西的古典与时尚的结合。

项目与本案参照性不大，竞争力不明显。

典型案例4-香颂岛

独栋700-2008万,联排200万左右,双拼400万左右

2.6元/㎡

06年6月

1年半

售罄

07年10月30日

开发策略：

项目由于规模小，整体销售没有分期销售

温江区光华大道锦泉街222号

成都远鸿房地产开发有限公司

独栋、双拼、联排

107亩

0.48

151户

50%

会所、网球场、游泳池

四面环水的法式南部小镇

四周处于河水的包围之中，由独栋、双拼、联排别墅组成。

主力户型面积区间为200平方米-300平方米，每家配备半地下车库，小区总车位比为1：

2。

项目导入了先进的国际建筑规划理念与法国小镇的人文建筑风情，打造一个法国式的风情小镇。

坡地式景观特色，四面环水的高档社区

现代法式建筑风格,法国南部小镇概念

项目在设计上突出法兰西唯美、浪漫、闲适、优雅本色的同时注重建筑的使用功能，营造出适合现代人居的高端住所。

四面环水的岛居生活

临河水岸线规划有30-50米宽的环岛景观带，岛内空间通过桥梁与外界相连，确保岛内人居生活的私密和宁静

米色

建筑与自然结合的纯别墅社区

法式风情，岛区别墅

排号优惠1%，一次性付款2%，按揭1%

楼书、DM单、户型单页、手提袋、纸杯、文件袋

机场路、项目周边光华大道

华西报、商报、飞机头等舱、航空杂志

新春业主联欢会、高档车鉴赏会等

40岁——50岁

形态单一、纯别墅社区

外省50％，以深圳、上海居多，成都本地50％，以城西和城南为主

纯别墅社区

自然环境优越，江安河水引入社区

主题明确，物业建筑风格鲜明

该项目为城西法式风情的纯别墅高档社区，四面环水的岛居生活，但是项目已经售罄，不存在竞争。

典型案例5-置信·

香颐丽都·

鹭湖宫

会所、国色天香游乐园、大型海鲜市场、超市

叠拼7000—7500元/㎡，双拼8500-9000元/㎡，多层6000

07年9月28日

5期

分5期销售，现在是2期的第6个组团

温江区万春镇江安河畔

四川置信凯德置业有限公司

别墅?

花园洋房、叠拼、双拼、独栋、小高层

303.54亩

30万平米

1.15

1400多户

多层2元/㎡

中国人居建筑样板社区

共六大组团，成岛状分布于约68000平米鹭湖畔。

项目与江安河优越的生态环境理想地融合在一起，不仅实现了与水的“零距离”，更同时占有了湖居生活、河居生活、岛居生活三大稀缺生活的全部价值。

项目由独栋、双拼、叠拼、花园洋房、多层、小高层以及商业配套组成

项目属于欧洲宫邸建筑精华，重塑文艺复兴之古典艺术，融建筑与生态、环保、人文主题于一体

泛欧式建筑风格，重塑文艺复兴之古典艺术社区

物业形态丰富，注重细节，且尊重别墅私密性的同时，也满足其他物业的人居的舒适性

同时拥有湖居生活、河居生活、岛居生活三大稀缺生活的高档社区

项目为业主创造出独有的、令人渴望的亲水生活。

投资上千万元，在江安河上游围堰筑坝，引河流活水经过鹭湖，再流入小区各组团间，形成纵横交错的数条园林内河，最后循环汇入江安河中。

实现户户都能拥享私家水域，流水园林，湖光盛景。

建筑外立面

水位水量四季恒定的园区活水

项目整个园林布局以水系为主线来贯穿，水脉收放自如，几处宽广的水面结合景墙、喷泉等形成景观节点。

项目园区内河是完全的活动循环体系。

江安河水经过鹭湖水域的沉淀净化之后流入园区，再经由园区流入到江安河，蜿蜒达数公里。

清澈的河水水系将建筑重重环绕，形成私家内河河段，使得六个组团都呈岛状分布，实现户户临水。

创建白鹭生态栖息地

约68000平米的人工湖泊——鹭湖

项目专为享受湖居生活，而开挖了约68000平米的人工湖泊鹭湖。

湖水完全引入江安河活水，并与园区内河一道形成项目的活水水系。

湖上有供白鹭栖居的天然湿地岛屿。

鹭湖与对面的近30亩市政绿化公园一起，构成一幅幅员辽阔的生态画卷

人工造湖——鹭湖、白鹭生态栖息地，国色天香旅游新城别墅社区

选择鹭湖宫，选择你一生

一次性付款优惠0.5%

导旗、围墙、公交站牌、户外大牌

成都四面都有、光华大道、温江项目周边

华西报、商报、居周刊、飞机头等舱

与国色天香联合的儿童联欢会

30—45岁

环境、置信品牌、项目配套

外省45％，以台湾、国外、东北居多，成都本地55％，以城西和城南为主项目评价：

置信品牌效应

项目临近国色天香乐园，完全拥享国色天乡3300余亩主题公园和数百亩商业配套

100亩的大型人工湖泊、白鹭栖息地、水位水量四季恒定的园区活水资源，开发商的倾力打造为项目润色不少

该项目为国色天乡大型高尚生活住区香颐丽都的Ⅱ期，其配套齐全，开发商不惜大成本打造，置信的口碑与品牌，都为项目的价值做足准备，项目与本案有一定的相似之处，有一定的竞争

典型案例6-泰基·

花溪谷

160户（1期）

建筑密度28.3%

45%左右

物管费：

电梯1.6元,别墅2元

分2期开发,现在是1期蓄水阶段.

光华大道温江段花博会主场馆

四川泰基地产有限责任公司

叠院别墅、台地式花园洋房、空中院落洋房

140亩

总建筑面积:

22万平方米

2.35

独特“台地式”的欧洲风情高档社区

项目总体规划以湖泊为轴心、以闲适慢生活为宗旨，充分利用地形特点，采取自由的建筑布局，规划3个相对独立、动静分区的组团,注重创造邻里空间的交往和建筑与环境的融合。

“分而不散，围而不合”的自然布局组团院落空间

以宁静、和谐的居住氛围为生活基调，以简洁、时尚的居住风格为指导，将欧洲园林风情巧妙地融入到社区之中，使业主实实在在体会到一种“从容、优越、闲适”的生活。

欧式风格建筑群落

叠院别墅、板式高层及花园洋房灵动组合，将湖泊与森林分别设置于两个组团富有创意的建筑集群设计，人性化的设计理念

“分而不散，围而不合”的自然布局组团院落空间，使空间视野无比开阔丰富，领域感更独立

现代欧式优美的高档社区

以湖泊、森林文化为主题，打造“台地式”的欧洲风情特色景观

项目把欧洲园林风情巧妙地融入到社区之中

建筑外立面和商业街

米色和蓝色

核心卖点：

性价比高，“台地式”别墅

主题推广语：

繁华世界，尽致人生

排号优惠1%

户外广告位置：

春熙路、红星路口、项目周边

飞机头等舱

35—50岁

地段、升值空间、项目配套完善

外省20—30％，以深圳、上海居多，成都本地40％，以城西和城南为主，还有一部分达州等地的客户

项目地段好，交通便利

升值空间大

项目主要讲一种从容、优越、闲适的生活方式，配套齐全，与本案有一定的相似之处，项目和本案目标客户群和销售时序有一定的联系，存在一定竞争力。

典型案例7-麓山国际社区

独400-700万，叠拼200-340万，高层均价7500

独栋3.5-14元

07年11月10日

别墅09年9月,花08年10月

现在别墅6期,加上高层有10期，后续还在规划中。

现在是高层销售阶段，开盘推出138套小户型，预计明年还将推出300多套高层物业

双流县区人民南路南延线麓山大道二段6号

成都万划华房地产开发有限公司

叠拼+独栋+多层花园洋房+高层

建筑用地：

2600余亩

别墅0.42%,花园洋房1%

1000户

绿化率:

46%

高尔夫练习场、西餐厅、景观泳池、恒温泳池、网球场、咖啡吧、国际学校、影院、图书馆、海洋公园

融合北美居住形态与先进的住宅体系的“国际社区”

采用国外先进的PUD（计划单元综合开发）模式开发的麓山国际社区，完整引进北美成熟的居住形态与先进的住宅体系.

叠溪谷组团建筑风格

项目其中一个片区为低密度住宅区，用高尔夫式的景观为主线贯穿所有别墅组团，另一个片区是高密度住宅区，这个片区主要突出麓山的欧洲小镇风格

滩、溪、谷、坡、岗是麓山的规划特色，利用这些原味的景观规划，突出麓山社区的别具一格。

项目有类似教堂特点的建筑

项目内设置了特色小店、餐厅、生鲜食品店等；

有步行街，街道是突然狭窄，又突然开敞的；

有Loft广场、电影广场、山顶广场、商业街；

项目整个社区彰显一种尊贵的生活方式

新古典主义、意大利式、安达卢西亚式，塔斯干式经典风格别墅群落

建筑色彩以浅暖色调为主，配以地中海地域特色的深亮色筒瓦屋面，具有原汁原味特色

建筑均为三层楼的别墅（含半地下层），外观大气，彰显别墅业主尊贵身份浅色调外立面，在绿化的环绕中，尤为显眼独目

建筑开窗面积大，为同类型别墅的2倍以上，配以各种装饰造型，使整体社区生动、极富情调

浅丘现代欧式景观

麓山国际社区的浅丘地形，为其草坪景观区提供了独天得厚的景观条件，另别墅社区有开阔的视野，而美式建筑在大面积的绿地中更是一道优美的风景线。

建筑与环境的有机的结合更体现社区的高尚尊贵

麓山建筑风格：

户型分析

户型特点：

叠溪谷组团的房屋建筑面积312-478平方米，每户均设计有面积约100-200余平方米左右的私家花园，花园地块平整，功能性强。