成都别墅典型案例研究分析及项目规划发展建议Word文档下载推荐.docx

1、80 交房时间：09年12月 交房标准：清水房 公摊：14.5 分期开发策略：分南北两个区开发,现在是第4期,年底推出联排别墅,预计均价在14000元/左右.基础数据 地理位置：温江区光华大道旁江安河畔成都七中对面 开发商：成都仁和实业（集团）有限公司/成都市江安春置业投资有限公司 产品形态：叠拼+联排+双拼+高层 占地面积：600亩 总建筑面积：52万平米 总户数：3200户，南区一期800余户。其中南区一期别墅100户，电梯700余户社区配套有6000 经营性会所（包括酒吧、咖啡厅、健身中心、高档餐厅），1200 大型超市（百货、净菜市场），社区服务中心，儿童游戏区，3个网球场，1个篮球场

2、，2个游泳池总体规划： 核心规划理念：用原滩的理念建立原生态式的生活模型 水系围绕整个社区，利用江安河的自然资源和原生态的坡地地形，在其基础上绿化，改造。同时结合海南、日本的异域风情，打造一个中西结合的现代原生态别墅社区 高绿化率，塑造原生态豪宅 部分板式围合式布局，让社区更具私享性，体现了别墅社区的尊贵和私密性 追求完美、奢华且更加接近大自然的生活品质建筑规划：现代和简约的建筑集群，东方和西方的完美结合。采取跌落式的布局多种物业形态相结合，把别墅和高层之间的联系和冲突紧密和弱化富有创意的建筑集群设计，人性化的设计理念浅色调外立面，在绿化的环绕中，尤为显眼独目景观规划：原滩式河景传世豪宅以活水

3、文化为主题，以北欧优美的居住环境为设计蓝本，以宁静、和谐的居住氛围为生活基调，以简洁、时尚的居住风格为指导，将北欧园林风情巧妙地融入到原滩社区之中开发时续 分南北二区，一期南区靠近光华大道和江安河边，二期北区都靠江安河。2005年12月至今。 开盘时间: 2006-11-28南区一期，高层电梯和别墅.2007-5 南区二期，高层电梯和少量别墅 仁和春天大道现在是第4期销售阶段，物业是130-160平米的高层住宅，单价区间在700011000元/ 前期销售了300-400的联排别墅和400-500的双拼别墅，总价在200-300万和440-550万区间。 预计今年年底将要推出联排别墅，均价在14

4、000左右。营销策略 推广主调：淡黄色及生态色绿色 核心卖点：中国首例原滩社区 主题推广语：一片原滩，整个世界 营销推广策略:环境营销策略，以原滩环境作为推广策略，推出成都首例原滩社区 优惠政策：仁和春天所用的是会员制，春天百货春天会的会员优惠0.5%，一次性优惠3%，按揭没有优惠. 市内售楼部：二环路与光华大道交汇处，仁和世代春天楼下，杜甫草堂对面 宣传物料：DM单、户型单页、项目内刊（春天百货内刊）、手提袋、纸杯、文件袋 户外广告：导旗、围墙、户外大牌 媒体：华西报、商报、电视、飞机头等舱、西南航空 公关活动：小业主夏令营、消夏晚会等别墅目标客户群： 年龄：别墅40岁以上 阶层：社会高阶级

5、，以企业高级管理人员、企业主、外地投资客 购买因素：环境、品质、品牌 区域来源：外省60，以深圳、上海、江苏、广东、浙江居多，成都本地40，以城西和城南为主，跟仁和春天百货相联系，直接客户资源丰富高层目标客户群：电梯:25-35岁中产阶级，2次置业外省30，以深圳、上海居多，成都本地70，以城西和城南为主，还有周边的132厂、7中、教师等项目评价： 优势： 品牌效应大 物业形态丰富，选择面广 项目属于高品质楼盘，物业服务品质较高 园林绿化率高，充分营造引水入园的原滩式的原生态传世豪宅的生活社区 点评：该项目为城西大型原生态豪华高档社区，配套齐全，水域等景观面好，物业形态丰富，与本案有一定的相似

6、之处，但是目标客户群和销售时序的差别，竞争力不大。典型案例2-金河谷 绿地率：68%会所、篮球场、网球场、健身房、7200的独立商铺、休闲商业街 均价：联排14000-20000元，叠拼8000-12000元，高层6000-7000现在是一期的蓄水期，后续不明温江区温江区光华大道三段江安河畔成都七中实验中学旁成都金瑞泰置业有限责任公司高层、联排别墅、双拼别墅、叠院别墅68万平米1.954000户左右中国叠水风景的高档住宅社区 社区建筑采取自由跌落式的建筑布局，充分利用自然活水和河滩园林景观元素以及区内480m河谷资源，使整个社区呈现高层建筑环抱多层建筑、并向江安河开放的状态。 “分而不散，围而

7、不合”的自然组团院落空间，使空间视野无比开阔丰富。 中西园林风格建筑，50米宽沿河翠绿景观带，构筑出自然之上的精致生活。 建筑布局围而不合，活水、河滩被天衣无缝地融入社区欧式新古典建筑风格建筑现代与古典的有机结合，更彰显一种高档的生活品质经典的建筑坡顶与园林环境高低错落，形成富有韵律的恢宏气势，在跌宕起伏中彰显着独一无二的风格地标建筑采取自由跌落式的建筑布局，其围而不合，把外部自然的江安河景与社区内部良好的结合起来 叠水风景的奇迹引江安河活水进入园，成就中国叠水风景传世社区 2000亩青羊区湿地公园、1.6km江安河活水环抱、3级叠韵河谷瀑布、68%社区绿化率、7大社区公园、480米社区河谷、

8、4800m2 珍珠湖、300,000 m2园林景观、6星级四面环水会所 互动式景观 运动公园2个标准网球场、一个半圈篮球场 享受1600m2超大室外景观泳池、环境幽雅的4800m2珍珠湖，6000m2经营性会所 植被、水体的灵活运用，弱化了30000吨龟纹石带来的“硬”感；台阶、小品、铺装等的合理组合，在丰富园林景观层次的同时，也增强了空间感。 高层环抱别墅，围而不合的社区布局，使得高层也可尽享别墅的园林环境和礼遇。鹅黄色中国首创河谷风景社区中国叠水风景奇迹一期咨询期，入会享受1%的购房优惠，高层诚意金3万，别墅是5-10万金沙遗址公园对面DM单、户型单页、手提袋、纸杯、文件袋导旗、围墙、公交

9、站牌、车身广告、户外大牌 广告位位置：项目周边，光华大道华西报、商报、飞机头等舱目标客户群：30-45岁7中教师、社会高阶级，企业高级管理人员、企业主、外地投资客 收入水平：年收入100万以上环境、品质外省3040，以深圳、上海、北京、重庆居多，成都本地60，以城西和城南为主 自然环境优越 项目园林景观有差异化特点 园林绿化率高达68%，园林景观优美 项目自身的配套全面，其周边配套丰富，交通便利该项目为城西大型叠水风景高档社区，配套齐全，因引水入园，水域等景观面好，充分利用起自然景观，物业形态丰富，与本案有一定的相似之处，从其开发时序来看，有一定的竞争力。典型案例3-紫檀山会所、游泳池、商业广

10、场、幼儿园叠拼98-240万07年6月24日08年10月28日项目分6期销售，明年将推出高层电梯公寓温江区江安河上游（温郫大道旁） 蓝光集团叠拼+高层321亩46万平米0.981900多户30%坡地构筑，形成枕山、环水的地理构造 总体规划以中心湖区为原点，别墅南偏东20度布局，呈弧形散开 楼间距规划在18米22米之间的宜人尺度，围绕约10000平米中心湖区 四大组团环抱，而又相互独立，形成天地合、四时交、风水会的藏风聚气之宝地。中国建筑的院落精品江安河?景院叠拼别墅项目分四大组团环抱组成，形成藏风聚气之势 项目以坡地构筑形成枕山、环水的地理构造 大型中心湖景的高档社区温江时尚与古典相结合的高尚

11、居住区12万亩花卉苗木的簇拥 项目总共分6期销售 2007年6月项目优惠金卡开始申领，6月24日一批次开盘销售，二批次7月14日销售，8月25日湖滨别墅开盘，9月22日进入山颂组团的销售期 现在是2期的销售期，卖了将近200套 明年将推出高层电梯蓝紫色江安河畔豪景叠拼别墅天香国脉 风雅传世采取到带新的优惠政策，VIP卡优惠1%楼书、DM单、户型单页、项目内刊、手提袋、纸杯、文件袋导旗、公交站牌、户外大牌 广告牌位置：光华大道、紫荆电影城华西报、商报、电视、飞机头等舱周末气氛晚会、茶话会等40岁左右社会高阶级，以企业高级管理人员、企业主年收入80万以上蓝光品牌、户型的赠送面积策略外省30，以深圳

12、、上海居多，成都本地70，以城西和城南为主。蓝光情节的客户 目的：投资居多，部分自住 项目品牌优势该项目为温江高档社区，蓝光品牌优势明显，中心湖景面广，组团分区独立且又紧密联系，中西的古典与时尚的结合。项目与本案参照性不大，竞争力不明显。典型案例4-香颂岛独栋700-2008万,联排200万左右,双拼400万左右2.6元/06年6月1年半 售罄07年10月30日 开发策略：项目由于规模小，整体销售没有分期销售温江区光华大道锦泉街222号成都远鸿房地产开发有限公司独栋、双拼、联排 107亩0.48151户 50%会所、网球场、游泳池四面环水的法式南部小镇 四周处于河水的包围之中，由独栋、双拼、联

13、排别墅组成。主力户型面积区间为200平方米-300平方米，每家配备半地下车库，小区总车位比为1：2。 项目导入了先进的国际建筑规划理念与法国小镇的人文建筑风情，打造一个法国式的风情小镇。 坡地式景观特色，四面环水的高档社区 现代法式建筑风格,法国南部小镇概念 项目在设计上突出法兰西唯美、浪漫、闲适、优雅本色的同时注重建筑的使用功能，营造出适合现代人居的高端住所。四面环水的岛居生活临河水岸线规划有30-50米宽的环岛景观带，岛内空间通过桥梁与外界相连，确保岛内人居生活的私密和宁静米色建筑与自然结合的纯别墅社区法式风情，岛区别墅排号优惠1%，一次性付款2%，按揭1%楼书、DM单、户型单页、手提袋、

14、纸杯、文件袋机场路、项目周边光华大道华西报、商报、飞机头等舱、航空杂志新春业主联欢会、高档车鉴赏会等40岁50岁形态单一、纯别墅社区外省50，以深圳、上海居多，成都本地50，以城西和城南为主 纯别墅社区 自然环境优越，江安河水引入社区 主题明确，物业建筑风格鲜明该项目为城西法式风情的纯别墅高档社区，四面环水的岛居生活，但是项目已经售罄，不存在竞争。典型案例5-置信香颐丽都鹭湖宫 会所、国色天香游乐园、大型海鲜市场、超市叠拼70007500元/，双拼8500-9000元/，多层600007年9月28日5期分5期销售，现在是2期的第6个组团温江区万春镇江安河畔 四川置信凯德置业有限公司别墅?花园洋

15、房、叠拼、双拼、独栋、小高层303.54亩 30万平米 1.151400多户多层2元/中国人居建筑样板社区 共六大组团，成岛状分布于约68000平米鹭湖畔 。 项目与江安河优越的生态环境理想地融合在一起，不仅实现了与水的“零距离”，更同时占有了湖居生活、河居生活、岛居生活三大稀缺生活的全部价值。 项目由独栋、双拼、叠拼、花园洋房、多层、小高层以及商业配套组成 项目属于欧洲宫邸建筑精华，重塑文艺复兴之古典艺术，融建筑与生态、环保、人文主题于一体泛欧式建筑风格 ，重塑文艺复兴之古典艺术社区物业形态丰富，注重细节，且尊重别墅私密性的同时，也满足其他物业的人居的舒适性同时拥有湖居生活、河居生活、岛居生

16、活三大稀 缺生活的高档社区 项目为业主创造出独有的、令人渴望的亲水生活。投资上千万元，在江安河上游围堰筑坝，引河流活水经过鹭湖，再流入小区各组团间，形成纵横交错的数条园林内河，最后循环汇入江安河中。实现户户都能拥享私家水域，流水园林，湖光盛景。建筑外立面 水位水量四季恒定的园区活水项目整个园林布局以水系为主线来贯穿，水脉收放自如，几处宽广的水面结合景墙、喷泉等形成景观节点 。项目园区内河是完全的活动循环体系。江安河水经过鹭湖水域的沉淀净化之后流入园区，再经由园区流入到江安河，蜿蜒达数公里。清澈的河水水系将建筑重重环绕，形成私家内河河段，使得六个组团都呈岛状分布，实现户户临水。 创建白鹭生态栖息

17、地 约68000平米的人工湖泊鹭湖项目专为享受湖居生活，而开挖了约68000平米的人工湖泊鹭湖。湖水完全引入江安河活水，并与园区内河一道形成项目的活水水系。湖上有供白鹭栖居的天然湿地岛屿。鹭湖与对面的近30亩市政绿化公园一起，构成一幅幅员辽阔的生态画卷 人工造湖鹭湖、白鹭生态栖息地，国色天香旅游新城别墅社区选择鹭湖宫，选择你一生一次性付款优惠0.5%导旗、围墙、公交站牌、户外大牌成都四面都有、光华大道、温江项目周边华西报、商报、居周刊、飞机头等舱与国色天香联合的儿童联欢会3045岁环境、置信品牌、项目配套外省45，以台湾、国外、东北居多，成都本地55，以城西和城南为主项目评价： 置信品牌效应

18、项目临近国色天香乐园，完全拥享国色天乡3300余亩主题公园和数百亩商业配套 100亩的大型人工湖泊、白鹭栖息地、水位水量四季恒定的园区活水资源，开发商的倾力打造为项目润色不少该项目为国色天乡大型高尚生活住区香颐丽都的期，其配套齐全，开发商不惜大成本打造，置信的口碑与品牌，都为项目的价值做足准备，项目与本案有一定的相似之处，有一定的竞争典型案例6-泰基花溪谷160户（1期） 建筑密度28.3% 45%左右 物管费：电梯1.6元,别墅2元分2期开发,现在是1期蓄水阶段.光华大道温江段花博会主场馆 四川泰基地产有限责任公司 叠院别墅、台地式花园洋房、空中院落洋房 140亩 总建筑面积:22万平方米

19、2.35独特 “台地式”的欧洲风情高档社区 项目总体规划以湖泊为轴心、以闲适慢生活为宗旨，充分利用地形特点，采取自由的建筑布局，规划3个相对独立、动静分区的组团,注重创造邻里空间的交往和建筑与环境的融合。 “分而不散，围而不合”的自然布局组团院落空间 以宁静、和谐的居住氛围为生活基调，以简洁、时尚的居住风格为指导，将欧洲园林风情巧妙地融入到社区之中，使业主实实在在体会到一种“从容、优越、闲适”的生活。欧式风格建筑群落叠院别墅、板式高层及花园洋房灵动组合，将湖泊与森林分别设置于两个组团富有创意的建筑集群设计，人性化的设计理念“分而不散，围而不合”的自然布局组团院落空间，使空间视野无比开阔丰富，领

20、域感更独立 现代欧式优美的高档社区 以湖泊、森林文化为主题， 打造“台地式”的欧洲风情特色景观项目把欧洲园林风情巧妙地融入到社区之中 建筑外立面和商业街米色和蓝色 核心卖点：性价比高，“台地式”别墅 主题推广语：繁华世界，尽致人生排号优惠1% 户外广告位置：春熙路、红星路口、项目周边飞机头等舱3550岁地段、升值空间、项目配套完善外省2030，以深圳、上海居多，成都本地40，以城西和城南为主，还有一部分达州等地的客户 项目地段好，交通便利 升值空间大项目主要讲一种从容、优越、闲适的生活方式，配套齐全，与本案有一定的相似之处，项目和本案目标客户群和销售时序有一定的联系，存在一定竞争力。典型案例7

21、-麓山国际社区独400-700万，叠拼200-340万，高层均价7500独栋3.5-14元07年11月10日别墅09年9月,花08年10月现在别墅6期,加上高层有10期，后续还在规划中。现在是高层销售阶段，开盘推出138套小户型，预计明年还将推出300多套高层物业双流县区人民南路南延线麓山大道二段6号 成都万划华房地产开发有限公司叠拼+独栋+多层花园洋房+高层 建筑用地：2600余亩别墅0.42%,花园洋房1%1000户 绿化率:46%高尔夫练习场、西餐厅、景观泳池、恒温泳池、网球场、咖啡吧、国际学校、影院、图书馆、海洋公园融合北美居住形态与先进的住宅体系的“国际社区” 采用国外先进的PUD（

22、计划单元综合开发）模式开发的麓山国际社区，完整引进北美成熟的居住形态与先进的住宅体系. 叠溪谷组团建筑风格 项目其中一个片区为低密度住宅区，用高尔夫式的景观为主线贯穿所有别墅组团，另一个片区是高密度住宅区，这个片区主要突出麓山的欧洲小镇风格 滩、溪、谷、坡、岗是麓山的规划特色，利用这些原味的景观规划，突出麓山社区的别具一格。 项目有类似教堂特点的建筑 项目内设置了特色小店、餐厅、生鲜食品店等；有步行街，街道是突然狭窄，又突然开敞的；有Loft广场、电影广场、山顶广场、商业街； 项目整个社区彰显一种尊贵的生活方式新古典主义、意大利式、安达卢西亚式，塔斯干式经典风格别墅群落 建筑色彩以浅暖色调为主，配以地中海地域特色的深亮色筒瓦屋面，具有原汁原味特色建筑均为三层楼的别墅（含半地下层），外观大气，彰显别墅业主尊贵身份浅色调外立面，在绿化的环绕中，尤为显眼独目建筑开窗面积大，为同类型别墅的2倍以上，配以各种装饰造型，使整体社区生动、极富情调浅丘现代欧式景观麓山国际社区的浅丘地形，为其草坪景观区提供了独天得厚的景观条件，另别墅社区有开阔的视野，而美式建筑在大面积的绿地中更是一道优美的风景线。建筑与环境的有机的结合更体现社区的高尚尊贵麓山建筑风格：户型分析户型特点： 叠溪谷组团的房屋建筑面积312-478平方米，每户均设计有面积约100-200余平方米左右的私家花园，花园地块平整，功能性强。