惠州市某项目前期定位报告分析整理文档格式.docx
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四洲·
城市经典
79478平方米
注：
红色字体工程为本案直接竞争工程
重点楼盘个案分析
以下为本案区域市场典型在售竞争房地产工程，以金惠大厦、金领中心、景茂国际为代表的一批工程市场反映均良好。
下表对本工程区域内竞争性工程作为重点楼盘分析。
表2主要竞争楼盘个案分析
位置
惠阳区淡水镇金惠大道
惠阳区市政广场金惠大道与东华路交汇处
惠阳区金惠大道市政广场西侧
惠阳区白云一路（内环路交汇处）
惠阳区淡水深汕公路与内环路交界处
价格
3500均
4100均
3700均
3788起，4000均
3800均〔内部认购折后价〕
开发商
惠州惠标房地产开发
惠阳信和实业开展
惠州市惠阳区广成房地产开发
深圳市厚基房地产开发
巨龙房地产开发〔惠州〕
规划
开盘认购时间
2021年10月
2021年12月
09年5月开盘
预计09年10月正式开盘
总占地面积
3000平方米
2068平方米
2188平方米
13208平方米
15032平方米
总建筑面积
容积率/绿化率
7/26%
销售进度
90%，剩余30套
90%
95%
一期住宅局部剩余41套
目前为内部认购期，尚未开盘销售。
已经预定10余套
产品设计
建筑风格
现代简约风格
建筑形式
塔楼
板楼（南北向2栋，东西向1栋，南北向未开盘）
板楼〔南北通透〕
外立面材质
瓷砖
涂料
涂料、瓷砖
楼层数/层高
商业1层，住宅20层，商业层高8米，住宅层高3米
商业1-2层，住宅19层，住宅层高3米
商业1-2层，住宅24层，住宅层高3米，商业层高
商业1-2层，住宅3-18层。
住宅层高3米
商业1-2层，住宅3-16/18层。
商业层高，住宅层高3米，顶层复式层高6米
装修标准
毛坯房
简装修
户梯比/品牌
3梯16户
3梯13户
3梯28户，4梯2户
2梯4户，2梯6户
车位
近200席
100席
60席
1：
1.5394席车位
1.5404席车位
总户数/栋数
322套，1栋
247套，1栋
356套，1栋
一期639户，1栋板楼
576户，8栋板楼
户型面积及配比
1居37/47平方米，2居49/64/69平方米，3居88平方米
1居52平方米，2居68-84平方米，3居96平方米
1居38/42/44平方米，2居70/82平方米，3居113平方米，5居196平方米
1居31/46平方米，2居70/71/75/78/90平方米，3居96/102/110平方米
1居47-51平方米，2居78-81平方米，3居89/113-117平方米
赠送面积
无
商业体量/层数
2000平方米
3500余平方米
2931平方米
2000余平方米
物业
物业公司
惠州百合物业管理
惠阳信和物业
深圳鹏基物业管理
惠州市惠阳区运行开展
开发商自己物业
物业费
尚未最终确定
效劳内容
传统物业效劳
传统效劳
传统物业
购置客群
本地人
本地人购置占50%〔外来定居者〕
本地人购置占20%
本地人购置占50%
本地人购置占10%
尚未开盘购置者不详
外地人
外地人购置占50%，其中局部为深圳市区内人群，主要以坑梓、龙岗、工业区工作人群为主要购置力。
外地人购置占80%，主要为深圳市区内购置客群。
外地人购置占50%，主要为深圳市区内购置客群。
外地人购置占90%，其中多为深圳市区内人群，不乏坑梓、龙岗等地购置者
付款方式
一次性付清
20%
10%
15%
尚未开盘购置力不详
商业贷款
80%
5%
公积金
0%
营销模式
工程主要推广方式为楼体广告，路牌指示牌为辅
工程主要推广方式主要为DM宣传单为主，楼体广告条幅为辅
工程主要推广方式主要为楼体条幅宣传为主，短信息为辅
工程主要推广方式为DM直投广告为主〔深圳市区/惠阳〕
工程主要推广方式为DM直投广告为主〔惠阳〕网络宣传为辅
备注
本工程的购置者年龄多在30岁左右
本工程的购置者年龄多在25-50岁，多为投资
本工程的购置者年龄多在30-50岁，多为投资。
该工程2居以上都为多套房源打通，可适合多方面客户选择。
工程目前正在施工中，南北通透板楼预计在10月底开盘，目前内部认购中。
会所占地面积1700平方米，建筑面积6000平方米，地上共计3层。
工程本身有约7600平方米的会所，主要以休闲健身为主。
目前内部认购的客户年龄约为30-40岁之间。
以上是本案所在区域的主要竞争工程，通过分析可以发现，它们具有以下几个共同特征：
1.都有明显卖点，分别以国际生活、菁英领地、城市综合体最为流行的概念作为其工程主题；
根本上都都在20000平方米以上〔枫叶雅堤、金莎花园建筑面积在60000平方米以上〕，工程自身均有商业配套；
3.社区规划均考虑集中式广场，设有停车库，实行人车分流，绿化率都到达30%以上；
〔20层上下〕为主，枫叶雅堤、金莎花园为板楼，其中竞争工程顶层多为复式户型；
工程客户70%为投资型客户，多为深圳市区、坑梓、龙岗等地购置者；
6.均价都在3800元/平方米左右；
7.在设计和营销等方面均有地方特点；
综述
通过对本案所处区域房地产现状的调查分析，可以看出所处区域的规划等外部政策因素对房地产开发具有积极影响。
由于惠阳城区西移，本区域比其它区域可开发面积大，目前区域内已涌现出大盘，从规划到配套到营销都有一定特点。
区域中高端工程竞争已初见端倪，这一方面使区域竞争提前到来，产品同质化竞争促使竞争向品牌、向规模、向效劳转变；
另一方面营造了区域市场中、高端产品的整体形象，为本案定位为中高端工程营造区域环境。
第二局部:
客群分析
通过以上各方面分析，决定了本案的定位必然是针对中高等收入客群的中高端住宅工程。
我司调研人员结合我司“葡萄苑〔暂定名〕〞高尚住宅等特点有针对性地进行了的调研，对这局部人群做出以下分析判断。
客群特征
惠阳区中高等收入人群的家庭收入：
3000元/月以上
年龄：
25－55岁
文化程度：
中专及高中以上
职业：
私营小业主、村委领导、企业的中高层管理人员、政府公务员、教师及学校管理人员
购房目的：
利用手头多余闲置资金购房作投资，以换取高回报
户型偏好
调查显示，居民的置业购置意向中，一居和二居受到青睐。
选择一居的最多，占51.24%，二居其次，占34.33%。
对三居、四居、五居及以上的选择分别是7.46%、5.97%、1%。
面积偏好
目前户均建筑面积近60平方米，超过8成的家庭使用面积在60平方米左右，而且多为一居和两居户型，75～90平米的二居也比拟受欢送。
区域偏好
选择在人民五路与中山路置业的人最多，占44.28%；
白云路其次，占23.28%；
叶挺路为8.96%；
其他道路占14.52%。
能接受的单价
下表对惠阳区新建和已建工程中，比拟有特色的楼盘进行了初步统计，这些针对中高收入人群的楼盘的均价约为3800元/平米，在开盘后半年到一年之间，销售量一般在80%左右，显示惠阳区及其周边投资、自住者中高收入人群可以接受3800～4000元/平米的住房价格。
能接受的总价
按照三成首付，七成按揭来计算，有近70%的消费者希望购置总价在30万以下的房子，有30%左右的消费者能支付总价30万元以上的房子，有22.66%的消费者希望购置总价在17万元以下的房子。
通过以上对客群特征以及购房偏好特征调研的结果，主要对购房偏好进行归纳。
①绝大局部人偏好中小户型住宅；
②时尚住宅首选因素是便捷度和舒适性，容积率不是最为关注；
③户型采光通风最重要；
④房型最偏好平层，错层与跃层有相当比例；
⑤户型最偏好一居与二居；
⑥面积最偏好60－85平方米，60－100平方米也较受欢送；
⑦区域最为偏好人民五路与中山路区域，占44%；
⑧能接受单价3800～4000元/平方米；
⑨能接受总价30万左右。
第三局部:
本案竞争力分析
区位
工程地点：
惠州市惠阳区金惠大道西头
占地面积：
容积率：
绿化率：
29.3%
根本情况
本案地块平面为根本规整，地块内高差不大，没有明显的上下起伏。
现用地状况为居住用地。
该块边界大体呈现出长方形形状，四周有4条市政道路穿过。
交通状况分析
地块周边交通条件目前尚不理想，公共交通网络未形成，目前与外界连接的主要出行方式为摩的。
3.2本案周边居住质量分析
交通条件
本案地块周边规划的道路为双向六车道，现状四周都有近10米宽的道路，它们与老城区内东西贯穿构成了较为便捷的交通网络。
从本案到市中心乘公交车约15分钟、骑自行车约20分钟，公交网络系统未形成，交通条件一般。
自然环境
本案地块所处区域是惠阳区大气环境最好的区域，但除了空气较清新外，景观资源诸如水景较为缺乏。
生活配套设施
本案市政配套设施完善，自来水、天然气、集中供热主管线已经进入区域内，排污可雨污分流。
生活设施配套相比老城区内区域较欠佳，只有一个大型医院，但距离本案用地3公里以内；
大型现代商业配套缺乏，多数为住宅工程的附属配套商业为主。
3.3本案条件与资源分析
在了解市场环境对本案的影响前提下，对本案现有的各种资源进行整合，进一步明确目标市场，充分发挥整合能力以提高本案的竞争力。
本处仅对一般初步条件进行分析。
条件分析
用地条件
本案居住用地的地形地貌不复杂较为平淡，但考虑到惠阳区多地下河流的缘故，所以地底较为复杂，故可预见的建筑类型选择空间较大，各地块定位需分组团考虑。
城市建设和规划条件
根据惠阳区的规划，其建设标准和环境标准都将优于老城区，本案地块也将随着区建设、规划而具有很高的升值潜力。
在惠阳区近期开展规划中，内环路建设是其中重中之中，而内环路的建设与本案地块有直接影响。
内环路的建成将使的惠阳区的交通重心西移，同时内环路规划中将与深汕高速相接，大大提升了该区域交通便捷性。
工程本钱条件
土地出让金，用于改造范围内的主次干道和公建公益设施的用地，目前已经全部缴清。
本工程考虑建地下室，故上面标准采用的是建地下室时应免、交条款。
基于以上条款，本案折合可销售面积〔未考虑住宅配套商业〕计单价本钱，粗略估算
本钱〔征地费与出让金〕
每亩土地费用约为？
？
万元，？
元/平方米；
2.建安费〔首期考虑住宅、商业、公建配套设施等〕？
3.根底设施建设费〔红线内外〕？
4.期间费用〔管理费用、财务费用、销售费用〕？
5.不可预见费？
总本钱费用：
元/平方米。
将营业税计入，那么综合本钱？
元/平方米〔毛〕，那么为了保证本案首期的盈亏平衡，均价应以？
平方米起价。
资源分析
1.工程位置
本工程用地位于北京市朝阳区安立路西侧，北五环向北1000米，立水桥南，地处奥林匹克森林公园北侧。
2.地块指标及现状
本案总用地面积为，容积率5.53，总建筑面积，可提供820余套住房，属大规模的开发工程。
地块现状：
，5.5万平方米的湖面湿地，沿岸生满芦苇，场地内有柳树与杨树为主的10年生原生树。
地块西北侧为沿清河70米沿河绿化带与清河南滨河路，东侧为安立路与沿安立路100米绿化带用地，西南侧为还建楼工程翠堤春晓，与之分界的为成型的市政路洼里中路。
北侧有待拆迁的农民住宅。
拆后用地性质为居住用地。
整个场地较为平整。
周围市政情况除自来水有预留管线但暂不通,不具备市政热水条件外其余市政条件齐备。
3、工程拟建内容简介
用地分为两个工程。
在健康公园与沿河70米沿河绿化带之间西南－东北走向的带状用地为健康住宅区用地〔高层公寓建设区〕，约50347平方米。
其中，建设用地26400平方米，代征城市道路用地23947平方米。
高层公寓地上可建84480平方米〔其中含配套及管理效劳用房969平方米〕。
地下面积21000平方米〔努力朝30000平方米靠近，含车库，人防及设备用房面积〕。
地块除沿河及沿安立路绿化带之外为健康公园建设用地。
105641平方米的用地，可建地上建筑面积19886平方米的公园配套，即各类健康会馆。
占地不超过6000平方米，檐口高度不超过9米。
所有建筑围绕一个水面不小于5万平方米湖面的湿地公园建设，建筑设计风格及布置要求与其和谐有机的结合，到达双赢的局面。
二、工程规划设计及交通组织设计：
1、工程规划设计
健康住宅区用地位于整个用地西北角，大致呈梯形用地。
长底边在北侧。
根据用地特点，将两栋81米高高层公寓南北排开，最大限度兼顾住户对景观的视野与建筑朝向。
公寓东南为健康公园，西北为70米沿河绿带。
在用地西南侧与健康公园湖面相邻的地方为住户会所。
2、交通组织设计
健康住宅区用地为带状用地，建设用地面积仅26400平方米。
面积较小。
对外交通通过基地西南及东北向市政路开口来解决。
小区内部交通全部进地下室，地面除到会所尽端式道路及消防车道外均为人行道。
三、工程产品设计定位：
1、户型
本高层公寓均为大户型单位。
设计理念为满足屡次置业者对高层公寓生活的终极追求。
主力户型面积为180平方米两房半，220平方米三房，260平方米以上三种类型。
个别大户型考虑复式房。
2、目标客户及其要求
对生活的高品质有国际化视野的人士。
室内的空间设计及硬件配置是与他们在其它兴旺国家享受的生活是同步的。
除此之外，物业管理及相应的增值效劳是按五星级酒店的标准来要求。
3、建造标准
〔1〕、结构专业
①、根底：
桩的种类与根底形式视地质条件与地面建筑情况采用最经济体系与方案。
②、地下室：
建议采用无梁楼盖加柱帽，在处理管线综合的矛盾时有最大的灵活性，能比拟好地解决建筑净空要求与设备安装净空要求的矛盾。
③、主体结构：
钢筋混凝土剪力墙〔尽量位于外墙及分户墙，分户墙上留2400X1800洞口，方便整层购置客户改建〕。
④、楼板：
厚板体系，满足无梁大跨度与上下层隔音的要求。
200厚结构楼板，60厚找平做法〔10厚挤塑板加50厚水泥砂浆〕，方便精装修时地面布管线及安装高端住宅中常用的强弱电地面插座。
⑤、屋面：
大跨体系，满足室内无梁及屋面保温隔热与屋顶花园的覆土及种植排水的构造要求。
⑥、外墙：
现浇钢筋混凝土墙，满足各种体系的外窗系统及保温系统的安装与构造要求。
〔2〕、建筑专业
①、大堂:
〔设户式中央空调或中央空调〕
墙面：
进口石材，名贵木饰面，豪华灯饰，
地面：
进口石材加局部羊毛地毯
天花：
轻钢龙骨石膏板吊顶造型天花
②、电梯厅及通道〔设户式中央空调〕：
③、户内精装修：
天地墙按五星级酒店标准装修
④、外墙系统:
〔暂定现浇钢筋混凝土外墙为基层〕
楼基局部干挂石材/主体干挂进口墙砖/玻璃幕墙，发泡聚氨酯保温体系
以上做法均为高级公寓常见做法，因建筑外立面未定，我们无法最后定案。
⑤、内墙系统：
100厚以上轻质实心混凝土砌块〔确保隔音性能〕，方便后期装修。
⑥、隔声地板系统：
6公分厚度的隔音楼板，1公分厚的塑胶高效隔音垫。
在塑胶高效隔音垫上方是5公分的水泥沙浆保护层
⑦、外窗系统：
别墅：
铝包木窗配Low－E玻璃
公寓：
氟碳喷涂断桥隔热铝合金窗，配Low－E玻璃
⑧、遮阳系统：
⑨、户内楼梯：
〔仅复式〕
成品钢梯，钢木踏步，成品钢〔或不锈钢〕木扶手
⑩、户门：
全进口钢制门
○11、房门：
高级成品木门
○12、门用五金：
进口五金
○13、卫浴洁具：
墙体隐蔽式同层排水管路系统〔用于隐蔽管路墙体厚约200，管材为双壁消音UPVC或HDPE管材〕，壁挂式后出口洁具〔配坐便器专用安装支架，居室内可自由布置洁具位置〕，防臭味配件〔欧式浴盆存水弯，吸气阀，浮阀式地漏〕
○14、卫浴五金：
进口卫浴五金
○15、厨房设备：
德国进口橱柜及厨房设备
○16、洗衣设备：
进口设备
○17、固定家具〔步入式衣帽间〕
步入式衣帽间内部家具连衣柜门
○19、绿色装饰材料：
按欧洲标准执行室内装饰材料选择。
○20、电梯：
电梯为二户三梯设置，其中两部电梯为主人专用客梯，一梯为效劳梯。
客梯IC卡刷卡选择楼层。
另一部电梯为工人专用。
采用先进的电脑全自动全集选控制，采用交流变频变压技术，采用无齿轮传动，采用多电脑分散布置网络控制技术，采用串行传输技术，并具有红外光幕保护，大尺寸液晶多媒体显示器等高端配置。
电梯装修标准参见五星级酒店标准。
〔3〕、电气专业：
在确保住户用电收费按居民用电的国家标准收取的前提下，做高压自管〔发电手续会简便很多〕，用户用电3相380伏〔方便大功率中央空调，家用电器的使用〕。
采用大容量的电气负荷，户内配电箱中安装避雷器，从根源上保护了业主的家用电器，并采用高档的开关及面板。
〔4〕、弱电专业：
①、娱乐：
采用光纤和同轴电缆混合网（HFC）构成双向有线电视系统，用户端可设电视机顶盒及电视调制器接入
设卫星电视和有线电视系统，住户可接收近百个电视频道。
各房间客厅及佣人房配有充足的电视接口。
各户型中的主卫生间内设置电视接口。
②、通讯及网络：
解决超高层楼宇无线通讯问题，使业主无线通讯在小区内的任何地方〔如地下车库、电梯轿箱、高层住宅〕均能正常使用，设置可增强信号接收的移动通讯楼宇覆盖系统，使珍贵的信息不会因通讯接收问题而遭贻误.
每户配备直线三至四部，并设置3进8出交换机。
每间客厅、卧室及佣人房均设有充足的插口，并保证内线通话。
主卫及次主卫亦配备相应插口，保证随时的通讯联络。
每户配备超五类INTERNET宽带接入，并配置16口网络交换机，保障局域网及INTERNET网络畅游。
业主并可随时通过网络查询用户资料以及交费信息等。
通过因特网或可随时随地根据需要启动家中的空调、厨房电器、电灯等设备，为自己设定入室即享的舒适家居环境；
在出门时不慎忘记关闭电器时，可实行远程控制。
③、安防：
小区大门、各单元门及住户门均设置访客对讲机，业主可通过系统确认来访者身份后开锁，确保平安私密的居住品质。
由IC卡、读卡器、管理中心组成的一卡通系统，社区各单元门、各主人电梯和车库出入口均设置读卡器，可选配掌形识别器提高保安等级。
小区大门、各单元门及住户门均设置访客可视对讲机，业主可通过系统确认来访者身份后开锁，每户门口设二次确认机，确保平安私密性。
小区周界设主动式红外线报警探头，在小区安保中心实行24小时监控，筑起业主平安防卫的第一道防线。
各住户客厅、卧室及佣人房均设双鉴探测器，各主卧室及次主卧室均设置紧急求助报警按钮，安保中心随时监视设防信息。
小区入口设置双鉴探测器，与监控系统进行联动，夜晚提醒保安注意出入口状态。
采用无线电子巡更方式，安保中心进行全天候管理。
车库各出入口采用非接触式读卡器，车库设置摄像机监察每个车位，及意外事件的发生。
住户厨房内设置天然气探测器，并设置燃气切断阀，遇有意外情况发生，将随时报警安保中心，采取迅速的救援措施。
如果可能，燃气立管尽量位于辅助阳台。
④、消防：
住户使用公共区域消火栓箱全部暗装，单元内住户电梯厅采用双栓消火栓，确保室内效果。
消防立管住户电梯厅位于楼梯间内。
正压送风口设计在不影响立面位置。
在各公共区域、各电梯前室、各楼梯间及住宅内除小于5平方米卫生间外的各房间均设置各种灵敏而可靠的消防探测器，安保中心24小时监视所有探测器的工作状态，一旦发生火灾确保可以将损失控制在最低限度。
同时为防止火灾及触电意外的发生，所有插座回路均装设漏电保护器。
〔5〕、暖通专业：
对工程大市政条件还待做进一步的了解和调查，考虑该工程只有10万平方米建筑面积，因此暂时按照目前无市政热力条件提供的假设做出空调方案。
可能会要和空调专业合并考虑供暖及热水供给问题。
〔本工程有湖面及地热资源，城市燃气到位，可考虑水源热泵或直燃机组解决热水及公共区域空调问题〕
①、空调专业：
〔暂按户式中央空调考虑〕
②、通风〔自然新风处理、加湿系统〕：
独立置换式全新风系统及加湿系统
③、排风及排烟：
排烟：
排烟废气实现全面烟道化〔双止回式烟道、变压止逆阀式烟道等两种，加装变压板，导流装置及倒流式逆止阀等组件，具有双重防护功能，能够有效防止串烟串味现象发生〕
排风：
卫生间和厨房排风采用单独的自然导流式风道，并加设无动力风机，使厨房和卫生间排风及室内的热气与回风废气，强制由抽风口抽离，充分保障室内空气的新鲜，即使室内长久封闭无人在家，或不开空调的季节，仍能防止不流通的异味和霉味。
〔6〕、给排水专业：
①、热水系统：
采用地热中央热水系统或小型热水锅炉及热交换器采用半容积式浮动盘管换热器，管材采用铜管，热媒管上采用温控阀，回水管上设温度继电器和静电水处理器，减少能源浪费，对传统热水供给系统设计做了革命性的突破，通过对主循环立管系统的倍量增加，使横管热水得以参与整体热水系统循环，成功的解决了冷却水存留问题，使终端各龙头花洒得以瞬时出水。
先进的远传计量系统安装在户外。
②、给水系统：
给水采用市政供水，配有独立的水箱和变频设备供水系统，通过水质二次处理及软化，提高供水品质，到达供水直饮。
给水管材为PPR管。
美国EPD永久介质过滤系统。
③、中水处理：
中水处理采取洗浴废水等水经过两级生化处理及砂滤、碳吸附和次氯酸那消毒处理，到达回用的标准，并配有独立的水池和变频设备供水系统，方便管理，节约电能。
先进的远传计量系统安装在户外，本小区充裕中水用于湿地回灌。
④、排水系统〔同层排水、管材〕：
厨房卫生间排水：
全面采用同层排水系统，厨
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