二手房买卖中介部运营管理控制流程.docx
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二手房买卖中介部运营管理控制流程
中
介
部
运
营
管
理
控
制
流
程
中介部运营管理控制流程目录
一、中介部启动运营流程--------------------------------------------------
二、单店作业流程--------------------------------------------------
三、二手房买卖流程--------------------------------------------------
四、二手房租赁流程--------------------------------------------------
五、意向金操作规范--------------------------------------------------
六、合同签约规范--------------------------------------------------
七、银行贷款流程规范--------------------------------------------------
八、交易过户交屋规范--------------------------------------------------
九、业绩佣金申报流程--------------------------------------------------
十、店内经纪人周月工作计划--------------------------------------------------
中介部启动运营流程
Ø中介部成立前期准备工作
（资质准备、管理部人员到位）
Ø中介部、门店运营政策制度制订
（政策与程序手册、单店运营手册、管理部运营手册。
见相关附件）
Ø中介部、门店相关费用预算制定
（前期固定成本核定、每月经常成本预算、人员工资奖励政策制定。
见相关附件）
Ø招聘合适的门店店长人选
（通过猎头或其他招聘方式，招聘门店经理）
Ø根据政策寻找合适的店面
（根据《单店选址手册》进行招聘。
见相关附件）
Ø招聘合适的秘书、经纪人
（通过招聘形式，招聘门店秘书和经纪人）
Ø门店开店前期培训制度、流程
（《新员工报到书》、《经纪人培训教材》）见相关附件
单店基本日工作流程
开店时间：
上午9：
00至晚上20：
30
具体安排如下：
上午9：
00—9：
10
单店经纪人工作准备
9：
10—9：
30
单店晨会（协调和安排经纪人一天的工作，要求为3项有效工作）
9：
30—12：
00
外勤工作（扫楼、派报、驻守、签委托、带看、收意向、签合同、房屋交接）
中午12：
00—13：
00
吃午饭休息时间（值班人员照常值班）
13：
00—17：
00
外勤工作（扫楼、派报、驻守、签委托、带看、收意向、签合同、房屋交接）
17：
00—18：
30
单店夕会（检查经纪人一天工作的有效性和解决一天遇到的问题，房源和客源分享、）
晚上18：
30—20：
30
周一至周三（经纪人工作培训）
值班人员时间安排：
正值班：
上午9：
00—下午13:
00
副值班：
下午13：
00—下午18：
00
正副班：
晚上18：
00—晚上20:
30
值班工作：
按公司规定接待上门客户和接听来电、协调其他经纪人的客户来电做好值班记录、做好个人的房源和客源记录跟进、打十个陌生拜访电话
二手房买卖流程
二手房买卖流程：
二手房租赁流程：
支付服务费
完税，交房
意向金操作规范
一、签定物业购买委托经纪合同
A、填写物业购买委托经纪合同前，应先向购买方出示产证复印件，并告之购买过程中所需支付的各类费用
客户费用及材料清单
物业地址：
区面积：
㎡售价：
万元
项目
费率
卖出方费用（元）
买入方费用（元）
1.契税
2.营业税（公司）
3.交易手续费
4.合同印花税
5.权证印花税
6.登记费
7.配图费
8.贷款登记费
9.中介费
10.手续费
11.保险费
12.合同公证费
13.评估费
14.贷款公证费
15.产证加急费
16.综合税
17.其他
合计
材料
是否提供
份数
材料
是否提供
份数
购买人身份证
私章
代理人身份证
婚姻证明
代理公证委托书
收入证明
买卖合同
出身证明\独生子女证
户口簿
贷款合同
备
注
具体收费以当时国家规定为准
每月还款额（本金加利息）人民币/美金（大写）（小写）￥
正品不动产店物业顾问：
B、签物业购买委托经纪合同时，业务员必须严格产证内容填写，注意物业地址、面积等不能有偏差，若是预售合同，面积未能确定，则需另行注明。
C、物业购买委托经纪合同内容中涉及维修基金，且维修基金数额暂时未能确认，则须注明“维修基金以交房时物业处实际结算为准”
D、经纪人必须将同店长签字后的意向书和意向金一起交给秘书处保管。
退还客户意向金，必须填写“意向金领用单”，经店长签字核准后，持此表单至秘书处领取。
合同签约规范
一、签订物业购买经纪合同
1、填写物业购买委托经纪合同前，应先向购买方出示产证复印件，并告之购买过程中所
需支付的各类费用（见附件一）
2、物业购买委托经纪合同时，业务员必须严格产证内容填写，注意物业地址、面积等不能有偏差，若是预售合同，面积未能确定，则需另行注明。
3、购买委托经纪合同内容中涉及维修基金，且维修基金数额暂时未能确认，则须注明“维修基金以交房时物业处实际结算为准”
4、纪人必须将同店长签字后的意向书和意向金一起交给秘书处保管。
退还客户意向金，必须填写“意向金领用单”，经店长签字核准后，持此表单至秘书处领取。
二、填写签约审核表：
出售方经纪人在签定物业购买委托经纪合同后并确认签定买卖合同的前二天，由业务员填写签约审核表（见附件二），并附上出售委托书、价变书、购买意向协议书、房地产资料登记查阅单、房屋的产权证复印件、双方身份证复印件、意向书复印件交至售后服务部，由售后服务部确定客户所需的贷款金额、贷款比例、贷款年限及房屋的提前贷款要求，并进行房屋登记查阅，由售后服务部审核签字，再交店经理复审，最后交给售后服务部确认、存档。
如需公司垫资，则在填写签约审核表之前，先填写垫资情况及费用申报表（见附件三），由店长审核签字后，交给售后服务部复审，报店经理、总部管理层和总部财务审批认可后，方可承诺客户此项工作。
注意：
应填写清楚签约审核表中所有内容，并提前确认：
1、卖方银行贷款未偿还金额、还款方式、是否需要垫资----（与卖方确认后填写垫资情况及费用申报表，报批）
2、卖方还贷日期约定、是否需提前预约及提前时间确定、还贷后拿房地产抵押证（他项权利证明）、注销资料、及退保资料时间----（与卖方贷款银行确认）
3、在填写签约审核表，提前提供产证复印件，与售后服务部确认该房屋评估价是否达到成交价（银行贷款额在评估价和成交价之间，适用就低原则，七成二十年）
4、在填写签约审核表，与售后服务部确认，买方银行贷款成数、金额、年限
5、如带租约出售，在签约前需承租人填写同意放弃优先购买权承诺书，并确认租约是
否继续。
三、草拟合同：
在签约人员了解合同内容后，应先根据签约审核表草拟合同，交由店长及店经理审核签字，再交由经纪人交给买卖双方确认。
注意：
主要是确认补充条款、付款方式、附送家具清单、交房时间、
及各项费用（维修基金、水、电、煤、有线电视）结算。
四、签定买卖合同
卖方所需资料：
1、产证原件
2、所有产权人身份证原件及复印件
3、所有产权人私章
4、所有产权人本人到场签字
5、佣金
（如产证上未登记名字，产权人配偶最好能到场，提供身份证复印件并签定配偶同意出售证明。
如不能到场，需提供以上资料）
买方所需资料：
1、买方所有人身份证原件及复印件
2、买方所有人私章
3、购房首付款
4、佣金
注意A：
如买卖双方任一方为外籍人士（外籍人士是指包括港、澳台同胞及持有护照的外国人，持有中国护照但无身份证的中国人），买卖合同需公证。
★公证费为：
合同总价*2.5‰+250元收费方：
公证处
卖方公证所需资料：
1、上海市房地产权证原件
2、卖方提供所持身份证原件
●本国人提供身份证及户口本
●外国人提供本人护照
●台胞提供台胞证及台湾身份证
●香港人提供身份证及回乡证或通行证
●澳门提供身份证及通行证
3、房产如是夫妻共同财产，需提供结婚证、配偶同意出售证明、配偶身份证件
买方公证所需资料：
买方提供所持身份证原件
●本国人提供身份证及户口本
●外国人提供本人护照
●台胞提供台胞证及台湾身份证
●香港人提供身份证及回乡证或通行证
●澳门提供身份证及通行证
注意B：
买卖双方或其中一方委托他方签署买卖合同，需提供以下材料：
●公证委托书及委托人身份证件复印件（身份证/台胞证/通行证/护照）
●受托人身份证原件
委托书具备条件：
●如委托人是香港人且在香港签署，则委托书需经中国司法部认可的香港律师公证，并加盖传递章
●如委托人是台湾人且在台湾签署，则委托书需经当地地方法院公证，（经上海市公证员协议与海基会寄送的公证书副本核对，并出具核对一致证明后使用单位才能采信，需时间大约为一个月左右。
）
●如委托人是外国人，在哪国签署在哪国当地公证，且需经我国驻当地使、邻馆盖章
●如中国人（持有中国身份证）在国外，则到我国驻当地使馆公证
●在国内公证，经国内公证处公证
五、租赁注意事项
1.物业管理费：
物业公司向住户提供服务所收取的费用。
（通常指对公共区域的服务）
计算方式：
*元/㎡/月交纳时间：
每月
注意：
签委托时，要问清租金是否包含物业管理费
报价时，要报请租金与物业管理费
2.发票：
房东收取租金，向国家交纳的税费。
数额为租金的5%，
由税务机关提供发票
注意：
客人强调要时，应向房东事先说明（与房租收
入有关）
待开发票的由秘书统一交至售后服务部开取
3.押金收据（见“押金收据”）
租金收据（见“租金收据”）
（房东、房客之间第一次付款时，我司提供的格式文本）
注意：
若需要我公司代收、代交租金或押金的，需要
附上付款委托书（见“付款委托书“）
银行贷款流程规范
一、评估报告
若客户需要贷款，则需签定评估报告，需要提供房屋的产权证复印件、客户的身份复印件及私章。
评估费为：
房价*0.1%
二、签定贷款合同
客户如需贷款，则签定贷款合同，贷款金额，贷款年限、贷款比例与之前所确认的相符。
1、二手房贷款最高额度为评估价的70%
另：
有些贷款最高额度为评估价的80%，但必须符合以下三个条件：
●房屋总价在100万元以下
●房屋单价在7000元以下
●房龄在3年以内
●借款人尚无未还清贷款
2、借款期限最长为20年，且男士不超过65岁，女士不超过60岁。
3、公积金必须交满2年，且最近6个月连续交，才可以申请公积金贷款。
公积金贷款金额最高限额为10万元（不能超过
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