XXXXXXX办公楼物业服务方案最新样本.docx
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XXXXXXX办公楼物业服务方案最新样本
XXXXXXXXX办公楼
物业服务方案
XX物业管理有限公司南京分公司
9月30日
XXXXXXXXX办公楼物业服务方案
一、办公楼简介
XXXXXXXXX有限公司办公楼位于南京河西新城核心区域,东南侧为XX花园,西侧为XX路,北侧为建设中XX社区中心。
办公楼于建成,重新装修,建筑面积约为3000平方米,共分4层,其中一、二楼为地产办公,三楼为物业办公和业主会所,四楼为员工餐厅。
室内为高档精装修,达到或超过甲级写字楼原则;室外有喷泉水池3个,约220平方米,广场约800平方米,可暂时停放30辆小型车辆。
二、物业服务整体设想及管理效果
将甲级写字楼和五星级酒店服务原则融合在一起,形成独具特色五星级办公楼服务原则,通过五星级物业服务,为XXXXXXXXX有限公司提供安全、舒服、整洁办公环境,让地产全体员工感受到尊崇VIP服务,向来访人员及社会各界展示XX品牌形象。
三、组织构架及人员配备
(一)、组织架构图
(二)、人员配备
序号
岗位名称
人数
备注
1
综合主管
0.5
兼职
2
工程维修
0.5
兼职
3
秩序维护员
2
4
保洁员
2
5
绿化工
0.5
兼职
(三)、岗位职责
1、综合主管(由项目经理兼职)
1.1依照地产领导对物业工作批示和规定以及物业服务合同,领导所属员工完毕上级下达各项工作任务,对办公楼各项物业工作全面负责;
1.2定期召开例会,对工作进行布置、检查、跟踪和闭合,负责各项服务过程抽查与监管,负责对各岗位员工考核工作;
1.3每月定期组织各口管理人员对各项服务过程质量巡逻、监督、指引和考核,负责有关服务过程中不合格服务纠正和防止办法控制及跟踪验证;
1.4组织开展本处各类培训,并做好效果跟踪;
1.5组织进行物业管理后续服务工作状况分析、解决及记录技术应用。
2、维修员
2.1负责办公楼公共设施设备寻常巡视、维修、保养,保证设备正常运营;
2.2依照主管或班长维修单工作内容根据维修服务程序开展工作;
2.3纯熟掌握设备操作规程和技术性能,优质高效地完毕维修养护任务和质量记录工作;
2.4保持责任区域内清洁卫生、安全。
2.5负责给排水设备运营、监控、维护、保养、记录工作;
3、秩序维护员
3.1严格执行公司各项管理制度和上级命令;
3.2熟悉本岗位工作任务和工作程序;
3.3掌握突发事件解决程序及服务技能技巧;
3.4忠于职守、文明执勤、礼貌待人,认真做好执勤记录;
3.5熟悉辖区内治安、消防设施分布状况,掌握其性能和用法;
3.6掌握辖区人员出入动态及车辆进出记录,认真执行物品出入办公楼规定;
3.7对辖区内各种违规行为应及时予以劝导、制止;
3.8对突发事件应及时报告,做好事件全程记录;
4、保洁员
4.1全面理解清洁部位,认真完毕责任区内寻常卫生保洁工作,及时清理、检查、改进卫生死角;
4.2熟悉《办公楼保洁操作规程》及表单运作工作规定;
4.3办公楼内公共某些卫生,必要保持清洁有序,做到无果皮、无纸屑、无烟头、无积水,屋顶和墙角不得有蛛网尘埃,工作中注意节约用水;
4.4准时做好垃圾桶、果皮箱、痰筒、下水道清理,及时喷洒消杀药物;
4.5在上班时间内,保洁员应定期在办公楼内巡视,检查发现不洁之处,应认真及时清理;
4.6负责管理服务区域内卫生保洁工作。
卫生、消杀合格率达到100%。
5、保洁技工
5.1完毕办公楼内地毯去渍和清洁,维护保养好地毯;
5.2做好办公楼各类石材维护保养工作;
5.3不断熟悉所操作机器性能,提高业务技能;
5.4完毕上级指派其她工作任务。
6、绿化员
6.1遵守公司规章制度,服从安排,每天依照《绿化养护规程》对辖区内花木进行寻常管理与自检;
6.2定期对植物进行养护,依照植物生长状况及气候状况,做好对花木修剪、施肥、除杂草、病虫害防治、抗旱、排涝等工作;
6.3对现场质量进行全面跟踪,并实行与整治,定期检查水池,及时解决绿化带及鱼池垃圾杂物、枯枝败叶;
6.4详细实行卫生防疫消杀工作,节约用水、用药、爱护劳动工具;
6.5负责按筹划进行绿化改造施工。
(四)、对人员规定
1、对人员基本规定
1.1秩序维护员具备初中文化水平,身高175CM以上,形象良好,有无犯罪记录证明;
1.2保洁员有一年以上四星级酒店PA工作经验,年龄不超过40岁;
1.3保洁技工有三年以上保洁工作经验,会操作使用各类清洁工具,会纯熟操作清洗地毯。
2、员工行为规范
2.1各职守岗位统一着装。
2.2上班时间佩戴工作牌。
2.3仪容仪表整洁、大方、得体。
2.4热情待人,文明礼貌,使用服务规范用语。
2.5开展微笑服务,遇到地产领导时积极问候和招呼。
2.6坚守工作岗位,不脱岗离岗,值守时禁止睡觉。
2.7遵守各项纪律和规章制度。
2.8遵守安全工作规定及操作程序,及时发现不安全因素,对的解决突发事故。
2.9不损坏、不拿取公共或业主财物。
(五)人员培训
通过开展员工培训,建立一支高素质员工队伍,充分激发员工潜能,以提高办公楼物业管理水平,实现管理服务质量目的。
●培训筹划
第一阶段:
接管前人员培训
为使服务人员在入住后能迅速适应环境,进入工作状态,10月15日前我公司将集中组织各类人员进行强化培训,详细强化培训筹划如下:
序号
培训内容
主讲人/机构
培训对象
培训方式
1
公司规章制度、岗位职责
XXX
全体员工
内部培训
2
秩序维护原则及作业程序
XXX
全体员工
内部培训
3
清洁卫生原则及作业程序
XXX
清洁工
内部培训
4
绿化原则及作业程序
XXX
绿化工
内部培训
5
保安员技能培训
XXX
保安员
岗位练兵
6
清洁工技能培训
XXX
清洁工
岗位练兵
7
绿化工技能培训
XXX
绿化工
岗位练兵
第二阶段:
寻常管理期人员培训
★新员工入职培训:
每位新员工接受一次入职培训,每次培训不限人数,于上岗前完毕,由物业项目经理及各部门主管主讲。
培训内容有:
A、公司概况、公司理念、组织架构、经营方针、质量方针简介。
B、社区概况、管理模式及管理目的简介。
C、管理规章制度、岗位责任制简介。
D、岗位基本技能、工作原则及作业程序讲授。
E、质量意识、服务意识、员工行为规范、职业道德规范讲授。
★在岗人员培训:
由物业项目经理、部门主管或外聘专家主讲。
培训内容:
A、员工素质培训:
质量意识、服务意识、仪容仪表、公众形象、员工行为规范、服务规范用语、职业道德规范、法律知识、消防知识、沟通技巧、急救常识等。
B、各岗位工作原则、技能技巧培训。
C、各岗位责任制培训。
培训评估
培训结束后进行考核及考核,考核分为实操和书面考核两种形式。
建立培训档案,记录考核成绩,作为员工量化考核根据。
四、物资装备采购筹划
办公楼项目需购买各类器械、工具装备等,费用由地产公司拨付。
预测金额为24650元(最后费用以实际购买为准),购买明细如下:
序号
名称
预测单价(元)
单位
数量
总金(元)
一
安防类
1
警棍
50
个
2
100
2
遮阳伞
把
2
4000
3
岗墩
个
1
4
对讲机
1500
个
2
3000
5
停车卡
30
张
35
1050
小计
10150
清洁类
1
保洁车
500
台
4
2
分隔桶
50
个
4
200
3
保洁篮
100
个
5
500
4
榨水车
500
台
3
1500
5
吸尘器(强力)
台
2
4000
6
脱水机
400
台
1
400
7
雨伞架
500
台
1
500
8
雨衣
100
套
5
500
9
雨鞋
60
双
5
300
10
垃圾桶
300
个
10
3000
11
人字梯(2M)
300
个
1
300
12
手提式抛光机
500
个
1
500
13
防渗入剂
400
加仑
2
800
小计
14500
五、前期开荒服务
因综合楼即将投入使用,而石材地面、地毯及玻璃虽经装修公司清洁,但达不到原则规定,均需重新保养,由我司专业人员进行操作,费用为XXXXX元,内容如下表:
品名
面积(㎡)
单价(元)
小计(元)
地毯
750
XXXX
XXXX
大理石晶面解决
400
XXXX
XXXX
玻璃
750
XXXX
XXXX
外场地面
1000
XXXX
XXXX
承重柱
8根(标志1块)
XXXX
XXXX
外侧吊顶
250
XXXX
XXXX
总计
XXXXX
六、服务质量原则及办法
1、秩序维护服务原则
1.1人员配备:
安全护卫人员所有为青壮年,年龄在20-30岁之间,身体健康,工作认真负责,并定期接受培训。
1.2技能训练:
安全护卫人员接受过安全技能训练(专项培训、岗中持续培训)比例为100%。
1.3技能水平:
能对的使用各类消防、技防器械和设备,熟悉办公楼及周边环境,理解治安管理关于法律法规。
熟悉各类应急预案。
1.4服装仪容:
上岗时统一着装、佩戴统一标志,装备佩戴规范,仪容仪表规范整洁,上岗时精神饱满,姿态良好,动作规范。
1.5器械配备:
配备对讲装置或其她必备安全护卫器械。
1.6门口值守:
8:
00-19:
00正门口有人值守,按规定动作立岗,展示XX物业形象。
1.7车辆疏导:
对进出车辆进行管理、疏导,保证广场环境整洁、有序、畅通。
1.8物品出入管理:
对大件物品搬出进行登记,需有地产公司指定负责人签字方可放行。
1.9应急解决:
1.9.1接到火警、警情后,三分钟内到达现场,协助保护现场,并报告物业项目与警方。
1.9.2在遇到异常状况或紧急求助时,三分钟内赶到现场,采用相应办法。
1.10停车服务
1.10.1提供地下车位和露天车位供员工和公用车辆使用;
1.10.2提供出入地下车库停车卡,员工可自行刷卡进入车库停车;
1.10.3每小时对停车位进行一次巡视,发现占车位现象及时解决;
1.10.4地面车位在停车时专人引导。
1.11VIP服务
1.11.1公司领导进出时敬礼并问好。
1.11.2为领导开关车门。
1.11.3雨雪天或烈日时,为进出领导撑伞。
1.11.4高温天为停放车辆提供遮阳、降温服务。
1.12秩序维护管理流程图
2、清洁卫生服务原则
1拖地操作规程
1.1清洁员应使用尘推巡回保洁地面;可使用地拖保洁地面。
1.2湿拖前要摆放“小心地滑”标记牌,拖布应尽量拧干。
1.3拖地时,先拖擦边角落,后拖擦中间,尽量避免使拖布遇到墙壁、拖把撞到墙身或玻璃。
1.4水桶要摆放在恰当位置,不能放在走道中间,门口等以免影响客户正常工作(应尽量放在墙边或一角,并在工作人员视线之内)。
1.5地拖不可太湿,地上不能有印,水要勤换(不能太黑)。
1.6清洁完毕后,必要将拖布洗净,拧干,晾干放好备用。
2扫地操作规程
2.1备:
扫把〔胶扫把和(或)竹扫把和(或)猪毛扫〕、铲刀(必要时)。
2.2清洁楼道内用猪毛扫,楼道用胶扫把、竹扫把。
2.3楼道内清洁程序:
从上到下、从内到外、从边开始清扫,有香口胶或其他固体状污渍可用铲刀铲除干净。
2.4清扫