XXXXXXX办公楼物业服务方案最新样本.docx

1、XXXXXXX办公楼物业服务方案最新样本XXXXXXXXX办公楼物业服务方案 XX物业管理有限公司南京分公司 9月30日XXXXXXXXX办公楼物业服务方案一、办公楼简介XXXXXXXXX有限公司办公楼位于南京河西新城核心区域，东南侧为XX花园，西侧为XX路，北侧为建设中XX社区中心。办公楼于建成，重新装修，建筑面积约为3000平方米，共分4层，其中一、二楼为地产办公，三楼为物业办公和业主会所，四楼为员工餐厅。室内为高档精装修，达到或超过甲级写字楼原则；室外有喷泉水池3个，约220平方米，广场约800平方米，可暂时停放30辆小型车辆。二、物业服务整体设想及管理效果将甲级写字楼和五星级酒店服务原

2、则融合在一起，形成独具特色五星级办公楼服务原则，通过五星级物业服务，为XXXXXXXXX有限公司提供安全、舒服、整洁办公环境，让地产全体员工感受到尊崇VIP服务，向来访人员及社会各界展示XX品牌形象。三、组织构架及人员配备（一）、组织架构图（二）、人员配备序号岗位名称人数备注1综合主管0.5兼职2工程维修0.5兼职3秩序维护员24保洁员25绿化工0.5兼职（三）、岗位职责1、综合主管（由项目经理兼职）1.1依照地产领导对物业工作批示和规定以及物业服务合同，领导所属员工完毕上级下达各项工作任务，对办公楼各项物业工作全面负责；1.2定期召开例会，对工作进行布置、检查、跟踪和闭合，负责各项服务过程抽

3、查与监管，负责对各岗位员工考核工作；1.3每月定期组织各口管理人员对各项服务过程质量巡逻、监督、指引和考核，负责有关服务过程中不合格服务纠正和防止办法控制及跟踪验证；1.4组织开展本处各类培训，并做好效果跟踪；1.5组织进行物业管理后续服务工作状况分析、解决及记录技术应用。2、维修员2.1负责办公楼公共设施设备寻常巡视、维修、保养，保证设备正常运营；2.2依照主管或班长维修单工作内容根据维修服务程序开展工作；2.3纯熟掌握设备操作规程和技术性能，优质高效地完毕维修养护任务和质量记录工作；2.4保持责任区域内清洁卫生、安全。2.5负责给排水设备运营、监控、维护、保养、记录工作；3、秩序维护员3.

4、1严格执行公司各项管理制度和上级命令；3.2熟悉本岗位工作任务和工作程序；3.3掌握突发事件解决程序及服务技能技巧； 3.4忠于职守、文明执勤、礼貌待人，认真做好执勤记录；3.5熟悉辖区内治安、消防设施分布状况，掌握其性能和用法；3.6掌握辖区人员出入动态及车辆进出记录，认真执行物品出入办公楼规定；3.7对辖区内各种违规行为应及时予以劝导、制止；3.8对突发事件应及时报告，做好事件全程记录；4、保洁员4.1全面理解清洁部位，认真完毕责任区内寻常卫生保洁工作，及时清理、检查、改进卫生死角；4.2熟悉办公楼保洁操作规程及表单运作工作规定；4.3办公楼内公共某些卫生，必要保持清洁有序，做到无果皮、无

5、纸屑、无烟头、无积水，屋顶和墙角不得有蛛网尘埃，工作中注意节约用水；4.4准时做好垃圾桶、果皮箱、痰筒、下水道清理，及时喷洒消杀药物；4.5在上班时间内，保洁员应定期在办公楼内巡视，检查发现不洁之处，应认真及时清理；4.6负责管理服务区域内卫生保洁工作。卫生、消杀合格率达到100。5、保洁技工5.1完毕办公楼内地毯去渍和清洁,维护保养好地毯；5.2做好办公楼各类石材维护保养工作；5.3不断熟悉所操作机器性能，提高业务技能；5.4完毕上级指派其她工作任务。6、绿化员6.1遵守公司规章制度，服从安排，每天依照绿化养护规程对辖区内花木进行寻常管理与自检；6.2定期对植物进行养护，依照植物生长状况及气

6、候状况，做好对花木修剪、施肥、除杂草、病虫害防治、抗旱、排涝等工作；6.3对现场质量进行全面跟踪，并实行与整治，定期检查水池，及时解决绿化带及鱼池垃圾杂物、枯枝败叶；6.4详细实行卫生防疫消杀工作，节约用水、用药、爱护劳动工具；6.5负责按筹划进行绿化改造施工。（四）、对人员规定1、对人员基本规定1.1秩序维护员具备初中文化水平，身高175CM以上，形象良好，有无犯罪记录证明；1.2保洁员有一年以上四星级酒店PA工作经验，年龄不超过40岁；1.3保洁技工有三年以上保洁工作经验，会操作使用各类清洁工具，会纯熟操作清洗地毯。2、员工行为规范2.1各职守岗位统一着装。2.2上班时间佩戴工作牌。2.3

7、仪容仪表整洁、大方、得体。2.4热情待人，文明礼貌，使用服务规范用语。2.5开展微笑服务，遇到地产领导时积极问候和招呼。2.6坚守工作岗位，不脱岗离岗，值守时禁止睡觉。2.7遵守各项纪律和规章制度。2.8遵守安全工作规定及操作程序，及时发现不安全因素，对的解决突发事故。2.9不损坏、不拿取公共或业主财物。（五）人员培训通过开展员工培训，建立一支高素质员工队伍，充分激发员工潜能，以提高办公楼物业管理水平，实现管理服务质量目的。培训筹划第一阶段：接管前人员培训为使服务人员在入住后能迅速适应环境，进入工作状态，10月15日前我公司将集中组织各类人员进行强化培训，详细强化培训筹划如下：序号培训内容主讲

8、人/机构培训对象培训方式1公司规章制度、岗位职责XXX全体员工内部培训2秩序维护原则及作业程序XXX全体员工内部培训3清洁卫生原则及作业程序XXX清洁工内部培训4绿化原则及作业程序XXX绿化工内部培训5保安员技能培训XXX保安员岗位练兵6清洁工技能培训XXX清洁工岗位练兵7绿化工技能培训XXX绿化工岗位练兵第二阶段：寻常管理期人员培训新员工入职培训：每位新员工接受一次入职培训，每次培训不限人数，于上岗前完毕，由物业项目经理及各部门主管主讲。培训内容有：A、公司概况、公司理念、组织架构、经营方针、质量方针简介。B、社区概况、管理模式及管理目的简介。C、管理规章制度、岗位责任制简介。D、岗位基本技

9、能、工作原则及作业程序讲授。E、质量意识、服务意识、员工行为规范、职业道德规范讲授。在岗人员培训：由物业项目经理、部门主管或外聘专家主讲。培训内容：A、员工素质培训：质量意识、服务意识、仪容仪表、公众形象、员工行为规范、服务规范用语、职业道德规范、法律知识、消防知识、沟通技巧、急救常识等。B、各岗位工作原则、技能技巧培训。C、各岗位责任制培训。培训评估培训结束后进行考核及考核，考核分为实操和书面考核两种形式。建立培训档案，记录考核成绩，作为员工量化考核根据。四、物资装备采购筹划办公楼项目需购买各类器械、工具装备等，费用由地产公司拨付。预测金额为24650元（最后费用以实际购买为准），购买明细如

10、下：序号名称预测单价（元）单位数量总金（元）一安防类1警棍50个21002遮阳伞把240003岗墩个14对讲机1500个230005停车卡30张351050小计10150清洁类1保洁车500台42分隔桶50个42003保洁篮100个55004榨水车500台315005吸尘器（强力）台240006脱水机400台14007雨伞架500台15008雨衣100套55009雨鞋60双530010垃圾桶300个10300011人字梯（2M）300个130012手提式抛光机500个150013防渗入剂400加仑2800小计14500五、前期开荒服务因综合楼即将投入使用，而石材地面、地毯及玻璃虽经装修公司清洁

11、，但达不到原则规定，均需重新保养，由我司专业人员进行操作，费用为XXXXX元，内容如下表：品名面积（）单价（元）小计（元）地毯750XXXXXXXX大理石晶面解决400XXXXXXXX玻璃750XXXXXXXX外场地面1000XXXXXXXX承重柱 8根（标志1块）XXXXXXXX外侧吊顶250XXXXXXXX总计XXXXX六、服务质量原则及办法1、秩序维护服务原则1.1 人员配备： 安全护卫人员所有为青壮年， 年龄在20-30岁之间，身体健康，工作认真负责，并定期接受培训。1.2技能训练： 安全护卫人员接受过安全技能训练（专项培训、岗中持续培训）比例为 100% 。 1.3技能水平： 能对的

12、使用各类消防、技防器械和设备，熟悉办公楼及周边环境，理解治安管理关于法律法规。熟悉各类应急预案。 1.4服装仪容： 上岗时统一着装、佩戴统一标志，装备佩戴规范，仪容仪表规范整洁，上岗时精神饱满，姿态良好，动作规范。 1.5器械配备： 配备对讲装置或其她必备安全护卫器械。 1.6门口值守：8:00-19:00正门口有人值守，按规定动作立岗，展示XX物业形象。 1.7车辆疏导：对进出车辆进行管理、疏导，保证广场环境整洁、有序、畅通。 1.8物品出入管理：对大件物品搬出进行登记，需有地产公司指定负责人签字方可放行。 1.9应急解决： 1.9.1接到火警、警情后，三分钟内到达现场，协助保护现场，并报告

13、物业项目与警方 。 1.9.2在遇到异常状况或紧急求助时，三分钟内赶到现场，采用相应办法。 1.10停车服务1.10.1提供地下车位和露天车位供员工和公用车辆使用；1.10.2提供出入地下车库停车卡，员工可自行刷卡进入车库停车；1.10.3每小时对停车位进行一次巡视，发现占车位现象及时解决；1.10.4地面车位在停车时专人引导。 1.11VIP服务1.11.1公司领导进出时敬礼并问好。1.11.2为领导开关车门。1.11.3雨雪天或烈日时，为进出领导撑伞。1.11.4高温天为停放车辆提供遮阳、降温服务。1.12秩序维护管理流程图2、清洁卫生服务原则1拖地操作规程1.1清洁员应使用尘推巡回保洁地

14、面；可使用地拖保洁地面。1.2 湿拖前要摆放“小心地滑”标记牌，拖布应尽量拧干。1.3 拖地时，先拖擦边角落，后拖擦中间，尽量避免使拖布遇到墙壁、拖把撞到墙身或玻璃。1.4 水桶要摆放在恰当位置，不能放在走道中间，门口等以免影响客户正常工作（应尽量放在墙边或一角，并在工作人员视线之内）。1.5 地拖不可太湿，地上不能有印，水要勤换（不能太黑）。1.6 清洁完毕后，必要将拖布洗净，拧干，晾干放好备用。2扫地操作规程2.1 备：扫把胶扫把和（或）竹扫把和（或）猪毛扫、铲刀（必要时）。 2.2 清洁楼道内用猪毛扫，楼道用胶扫把、竹扫把。2.3 楼道内清洁程序：从上到下、从内到外、从边开始清扫，有香口胶或其他固体状污渍可用铲刀铲除干净。2.4 清扫