武昌滨江商务区规划资料文档格式.docx
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健全的基础设施，银行、律师事务所、会计师事务所、饭店、餐饮和其它服务机构高度聚集。
中环的建筑面积达到了400万平米以上，拥有包括88层国际金融中心在内的众多著名楼宇。
4、上海浦东陆家嘴—最具相似性、可比性
陆家嘴地区土地面积约1.7平方公里，可开发地块面积为80.35公顷，规划可开发建筑面积约418.27万平方米。
陆家嘴中心区自1990年启动开发，历时18年，经历了区域整体规划、土地开发、基础设施建设、金融贸易功能聚合等阶段，已经基本形成了金融中心区。
陆家嘴已成为我国最具影响力和标识性的商务核心区，位列亚太新兴的国际级“资本集聚级”以及上海国际金融中心的核心地域。
二陆家嘴建设的主要经验
1.建设便捷的交通系统，保证人流物流畅通。
南浦大桥、杨浦大桥、世纪大道、延安路隧道、大连路隧道、复兴东路隧道和地铁二号线、地铁四号线及六号线等，纵横交错的交通网使其对内、对外交通条件十分优越。
2.现代公共服务功能突出，具有集聚优势。
以国际一流的金融保险机构和要素市场、世界著名跨国公司地区总部与职能总部以及法律财会咨询等现代中介服务机构为招商引资重点。
3.建立完善的配套设施，提升区域的综合服务功能。
土地使用以公共功能为主，多远混合，以保持整个地区的活力。
已成为集金融、贸易、商务中心、旅游观光、消费娱乐、高档居住等功能于一体的面向世界的现代化中心商务区。
4.营造良好的景观文化环境，丰富的城市内涵。
陆家嘴中心区在上海有着独特的景观风貌，成为整个上海的标志性场所之一。
这一地区同时塑造了现在城市开放空间与高层建筑天际线，东方明珠、金茂大厦、环球金融中心都是上海的地标建筑，使人们对该场所有着强烈的认知感。
陆家嘴中心区正在构建出国际的城市公共意象。
5.建立合理的开发机制，保证建设规划的有效实施。
政府财政/国有资产管理部门出资17.4亿元作为注册资金，成立由国资占大股东地位的陆家嘴开发公司，承担陆家嘴地区的开发工作。
既保证了政府的领导作用，又充分利用市场机制进运作，为陆家嘴的开发建设提供体制保证。
三．经验借鉴
打造城市滨水核心区域，需要具备以下条件：
·
一定的规模
便利快捷的交通
引人入胜的自然景观
标识性的人工建筑景观
具有品牌效应的功能业态
一体化的健全公共服务配套设施
功能定位研究
一．经济政策背景
1.城市区域定位要求
根据《武汉城市总体规划（2006-2020）》，武汉市定位为我国中部地区的现代服务中心，主要承担湖北省及中部地区的生产、生活服务中心职能，重点发展金融、商贸、行政办公、文化旅游、科教信息、创新咨询等现代服务功能。
在2009年武汉市政府工作报告中，明确提出“提升现代服务业发展水平”的发展目标，提出“促进中心城区错位发展、差异竞争，大力发展各具特色的现代服务业，加快服务业聚集区建设”的举措。
2.构建“两型社会”的需求
2007年12月，武汉城市圈获批为“全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区”，对城市规划与建设提出了更高的要求：
加快经济结构转型，重点发展现代服务业，培养金融、信息等职能，增强综合服务能力和中心地位。
调整空间布局，腾退城市中心区原有工业用地，纯化并提升中心区现代服务业功能。
提高土地使用效率，实现城市空间集聚发展。
充分利用两江交汇、河湖密布的自然地理特征，完善城市生态格局。
3.武汉市及武昌区产业发展趋势
在中部4打城市群中，武汉城市圈的经济总量排名第二：
在中部6省省会城市中，武汉的经济总量居首位：
武汉的核心和龙头地位已经显现。
武昌区拥有丰厚的金融、科教、智力、行政、通讯等发展现代服务业所必不可少的资源。
现代服务业在武昌区“三大产业”中所占比重高达60%，其健康、稳定发展是武昌区产业平稳过渡的必要支撑。
4.武昌区发展目标
《武昌区经济和社会发展第十一个五年计划》明确提出，“要坚持现代服务业第一方略，重点发展生产服务业，大力培育新兴服务业，全面提升传统服务业”。
市政协为两型社会建设献策的提案中提出将武昌一桥至二桥沿江一带打造成武汉“上海浦东”的建议，得到了市、区领导的高度关注。
5.塑造城市特色标志核心的需要
国家化大都市都有体现或展示其城市形象和城市品位的品牌区域，如纽约的曼哈顿、香港的中环、上海的陆家嘴。
汉口滨江地区已形成了层次丰富、起伏有致的滨江界面，武昌滨江地区有必要建设与之相呼应的、具有标志性和品牌效应的滨江核心区。
二相关规划要求
1.城市总体规划
城市总体规划延续圈层发展、组团布局的思想，引导主城区结构调整为中央活动区、东湖风景区和15个城市综合组团。
中央活动区分为滨江活动区、中北路商务区等只能区域。
空间上形成以滨江活动区、王家墩商务区、环沙湖公共服务中心区、中北路商务区等职能区域。
空间上形成以滨江活动区为主体的滨江文化景观观轴和依托青岛路过江隧道、轨道2号线的垂江商务中心轴。
规划用地位于城市滨江活动区内，应重点发展商业贸易、文化娱乐、旅游休闲等功能，与汉口、汉阳的商业区相呼应，共同构成富有人气、具有滨江特色风貌的中央活动区。
规划用地也是环沙湖公共服务区的组成部分，且临近中北路金融商务区，应承担起办公服务、商业贸易等功能。
2.武汉市两江四岸城市设计
《武汉两江四岸滨水区城市设计》从结构、景观、活力、特色四方面出发，归纳出武汉之心、水岸引擎、水岸之冠、水岸明珠、轨道节点、垂江动廊、江滩玄关、城市文脉、特色路径9大设计要素。
武昌滨江地区以其独特的资源景观地位，成为展现武昌现代滨水都市风貌的重点打造区域，因此赋予其水岸之冠、水岸明珠等众多景观要素，并结合轨道站点打造众多垂江通廊，营造极具的活力水岸。
三现代服务业解读
1、现代服务业的概念内涵
在国际先进理念的引导下，以现在科学技术为基础，坚持以人为本、坚持市场化、产业化、社会化方向，按照新的经济增长方式建立起来的资源节约型、环境友好型、实现节约发展、清洁发展、安全发展和可持续发展的服务产业。
传统服务业
现代服务业
区位选择
位于城市中心区，沿城市生活性交通干道布局，且与城市居民生活区紧密相关
对区域规模、交通条件、环境品质要求高
业态构成
商贸、仓储、运输、餐饮。
金融、物流、商务办公、科研设计和各类专业服务等现代服务业为核心。
辐射范围
辐射范围与商业区的规模等级相关，总体来说非常有限。
全球化产物，是城市经济参与全球竞争、区域竞争的重要载体。
2、现代服务业的主要特征
现在服务业具有“两新四高”的时代特征：
两新：
新服务领域——适应现代城市和现代产业的发展需求，突破了消费性服务业的领域，形成了新的生产性服务业、智力（知识）型服务业和公共服务业的新领域。
新服务模式——现代服务业通过服务功能换代和服务模式创新，从而产生新的服务业态。
四高：
高文化品位和高技术含量；
高增值服务
高素质、高智力的人力资源结构；
高感情体验，高精神享受的消费服务质量。
3、现代服务业的业态构成
世贸组织对现代服务业的分类进行了界定，提出以下九大类：
商业服务，电讯服务，建筑及有关工程服务，教育服务，环境服务，金融服务，健康与社会服务，与旅游有关的服务，娱乐、文化与体育服务。
名称
纽约中央商务区
金融、证券、保险、高新技术商贸、办公、商业、展览、旅游等
芝加哥滨水商务区
办公、商业、居住、会议展览、湖滨的博物馆园区、千僖公园、城市广场、海军码头区、旅游
香港中环
办公、金融、商贸、商业、旅游等
上海中央商务区（陆家嘴）
总部经济、商贸、金融、商业、旅游
四、武汉市现代服务业布局
武汉市现代服务业呈现出比较明显的专业化分布特征。
现代商贸区主要集中于城市中心区域，包括建设大道沿线、武广地区、中南路、中北路、王家墩商务区等。
会展业的分布一是与商务商业中心相结合，发展综合性会展服务；
二是与物流中心相结合发展专业性展示。
信息服务业的分布一是依托主要的技术创新源，向城市高新技术产业区、科研教育机构密集区聚集，如鲁巷；
二是与城市各级公共服务设施结合，形成完善的信息服务网络系统，如大智路武汉数码港等。
研发中心主要与工业园和开发区结合布置，分布在城市外围。
武汉市现代服务业中心的分布态势基本上顺应了总体规划的发展意图，商务服务、信息服务、综合性会展中心主要分布在二环线以内，研发中心、专业会展以及物流产业主要分布在二环线以外区域。
五、三镇现代服务业发展差异性分析
汉口自开埠以来，便成为商贸繁华之地，一直处于武汉市传统商贸、金融服务的空头地位，汉正街小商品市场、江汉路步行街、武广商圈等传统商业中心为其典型代表。
现通过整合资源，历史街区更新利用等方式，将形成汉口沿江商务区，并正在着力打造王家墩中央商务区。
汉阳近年来通过产业升级，建设沌口汽车城，在四新中心区规划形成以会展博览为主导的专业性现代服务业中心。
同时依托其丰富的历史人文资源，重点发展旅游服务业。
武昌历史悠久、人文荟萃、较之汉口、汉阳更赋滨江滨湖特色，拥有更多的大专院校、科研机构发展新成东湖高新科技园区，目前已拥有徐东商圈、中北路总部区等一些较为成熟的金融、商贸中心。
武昌应进一步挖掘并利用自身优势，凸显科技特色，发展以信息技术、设计、金融为核心的现代生产服务业中心。
六、发展优势、条件及特性
二环线以内是武汉城市建设的核心区域，规划布局有城市重要的商业、商贸发展区：
王家墩商务区、四新中心区、中北路公司总部区等。
滨江两岸地区已规划、发展形成一批成熟的金融商业、商务办公中心，如徐东商圈、中南商业中心、汉口沿江商务区等。
“两型社会”改革实验区的批复为武昌滨江商务区的发展提供了绝佳的历史机遇;
其处于二环线内各核心区域几何中心,既有明显的地理及经济区位优势,适宜发展综合购物中心、商务办公、金融保险、会议服务、科技创新专业服务、旅游服务等复合功能，体现城市核心区的魅力与活力。
武昌滨江商务区紧邻长江，沿江岸线长达5680米，景观优势突出。
近年来随着“武字头”企业的搬迁，武昌滨江地区拥有城市核心区中少有的可供集中开发的土地，其发展具有无可比拟的空间优势、成本优势，必将成为武汉未来临江都市形象的集中展现区和开发建设的核心区域。
用地规模
公建规模
性质
功能定位
王家墩商务区
核心区面积170公顷
300万平方米
中央
商务区
现代服务业中心。
包括会展会
议、办公金融、商贸商业、酒
店咨询业等。
四新副中心区
1632公顷
400万平方米
综合性
城市中心
现代服务中心。
主要功能包括
金融保险、商务办公服务、物
流、信息服务、科研创新等。
水清综合区
28公顷，其中开发建
设用地面积20.1公顷
60万平方米
综合区
城市综合区、以商务办公为主，
兼有酒店、公寓、展览、文化
娱乐及商业服务配套设施功能。
中北路公司
总部区
核心区面积约300公
顷
80万平方米
公司
核心区重点体现金融商贸、信
息中介、高新科技、教育文化
等核心职能；
重点扩展区主要
体现办公居住、商贸旅游、娱
乐休闲等综合职能。
七、功能定位
坚持以科学发展观为指导，认真落实“两型社会”的建设要求，尊重并挖掘武昌地区深厚的历史文化底蕴，充分利用武昌滨江地区的景观及空间优势资源，依托高校云集、人才众多的资源优势，将其打造成为：
以现代服务业为特色，集商务办公、商业服务、文化娱乐、高档居住为一体的标识性、多元化滨江综合发展区。
八、规划目标
强化区域特色以及功能的复合化、综合性，增强区域活力。
塑造开放、大气、豪迈的武汉现代临江都市形象；
优化路网结构，建设集轨道交通、过江隧道、立体交通等为一体的交通体系。
挖掘景观资源，提升临江土地价值，带动武昌地区经济、社会、城市建设的高速发展。
九、业态构成
结合武昌滨江地区的独特区位及景观优势，以商务办公、商贸服务为核心，拓展到酒店、餐饮、娱乐等方面，形成一体化、关联性的服务链，并在游览、购物、娱乐等方面创造新的需求。
用地功能与布局
一、现状用地概况
该地区现状用地性质主要有居住、工业、公共设施、仓储、绿地等。
其中，以居住和工业用地为主，居住用地面积约为130.6公顷，约占总用地的47%，工业用地面积约为88.9公顷，约占总用地的32%，道路及其他用地约占21%。
现状居住用地主要为积玉桥片高档居住区以及大量社会住宅、三角路村城中村住宅。
主要企事业单位有武汉印染厂、裕大华实业股份有限公司、武汉热电厂、武昌车辆厂、武汉工程机械厂、武汉理工大学职业技术学院、长江船舶设计院、武汉铁路局武昌工务段等。
二、现状用地存在主要问题
现状用地功能单一，土地利用低效；
区域性公共服务设施不足，公共性差；
公共绿地严重匮乏，开放空间不连续，亲水性差。
三、土地存量概况
根据开发建设情况将现状用地分为保留用地和改造用地两大类。
保留用地指建设情况较成规模居住小区及批租用地，主要包括金都汉宫、蓝湾俊园、锦江国际、江南明珠园、武汉热电厂、长江船舶设计院等。
改造用地指需进行拆迁改造及有搬迁意向的单位用地，主要包括裕大华、武昌车辆厂、月亮湾货场等。
保留用地为48.7公顷，改造用地为184.8公顷（含铁路局用地29公顷），其分布集中，且存量较多，极具发展潜力。
四、规划理念
功能复合
构建复合多元的城市功能，建设具有时代特色的城市滨水生活区和现代文化商贸区。
透水显绿
完善武昌滨水公共空间，构筑多条垂江绿化通廊，塑造优美的滨江天际轮廓线。
通畅可达
优化路网结结构，建设集轨道交通、过江隧道、立体交通等位一体的交通体系。
五、规划策略
1、明确区域定位，重构区域功能结构。
“双脊构形，多轴筑色”
以临江大道、和平大道为脊梁，搭建武昌滨江地区的整体骨架；
强化垂江通道，本着“一路一特色，一轴一亮点”的原则，在加强可达性的同时塑造其品牌和特色。
建设六大各具特色的功能景观轴，包括二桥绿化开敞轴、秦园路文化生活轴、车辆厂商务核心轴、过江隧道生态轴、新生路生态轴、中山路商业轴。
2、调整用地布局，突出现代服务业主导功能。
“双增加一迁一改造”
增加现代服务业用地——新增公共服务用地51.6公顷，占改造用地的28%；
增加公共绿地——新增加公共绿地为21.6公顷，占改造用地的12%；
迁出工业用地——共腾退工业用地90公顷；
改造城中村及社会住宅——改造城中村及社会住宅用地总计70.9公顷。
3、功能分区明确，强化滨江地区功能的多样性、混合性、增加地区活力。
以多样融合、适度分离为原则对滨江地区进行功能分段。
以景观性和经济性为原则，对滨江腹地进行功能分层控制。
（1）二桥头生态居住片区：
塑造桥头门户景观，展现滨江开敞性。
1、增加桥头绿地，维护四美塘公园生态环境，增加其游览设施，建设成为开放性的生态游憩绿地。
2、改造现状社会住宅及铁路编组站，为商务区配建高档住宅区。
3、武九铁路线搬迁的前提下，调整该片区规划路网。
（2）车辆厂商务核心片区：
塑造滨江新岸线，凸现商务核心。
1、结合车辆厂搬迁及城中村改造，开发建设腾退土地，打造滨江商务核心区，构建现代商贸、创意产业、文化娱乐、居住等复合功能区。
月亮湾用地可引入文化娱乐、高档酒店及特色旅游开发项目，形成城市滨水公共活动区。
2、加强用地功能的复合性和兼容性，创造有活力的商务区。
同时为保留展示工业遗址和地域特色文化，对车辆厂中局部厂房可进行改造再利用。
3、体现滨江的公共性、开放性，各业态用地布局采用分层布局方式，空间布局中形成大型公建的高层建筑组群与开敞绿地相结合的城市空间形态。
4、优化路网，增加路网密度，提高商务区交通通行能力。
5、用地布局、道路系统、业态设置中充分考虑铁路搬迁的近远期要求，提高规划的实施操作性。
（3）裕大华商住复合片区：
置换土地功能，改善区域环境。
1、拆迁改造过江隧道两侧社会住宅，改善城市面貌，提高土地利用效率。
2、拆迁过江隧道控制线内现状建筑，建设绿化通廊，美化滨江地区生态环境。
3、优化地区路网，降低现状道路控制等级，新增沿过江隧道的垂江道路。
4、结合裕大华公司及交通职业技术学院的外迁，利用腾退土地建设星级酒店、写字楼等。
（4）积玉桥高档居住片区：
整合空间形态，完善公建配套。
1、延续现状形成的高档居住功能，补充完善商业等公建配套，提升居住品质。
2、加强公共绿地建设，改善居住生活环境，增强滨江开放性。
（5）总体鸟瞰
4、强化地下空间的复合利用。
采取TOD模式，提高轨道站点周边的土地开发建设强度。
通过轨道交通重组城市交通、商业、居住等功能关系，城市地下空间的联动开发成为城市空间演化的主要要素，促进地上与地下空间的有机结合，引导城市地下空间的综合开发，使城市空间和城市功能得到有效延伸。
5、加强绿化生态建设，创造和谐人居环境。
道路绿化带、滨江绿化带以及公共集中绿地等多种绿地相结合，形成完善的绿地系统。
临江大道等城市道路绿化带宽度达10—15米，垂江生态绿化通廊宽达40—130米。
江滩绿带长达5680米，最宽处宽度约200米，过江隧道以北绿化宽度在100米以上。
建立多形式、多层次立体绿化体系，提高绿化覆盖率
公共绿地面积为29.2公顷，新增公共绿地面积为21.6公顷（另长江二桥至中山路段过江绿地面积为44公顷）；
规划居住区绿地率达35%以上，商务区绿地率达30%以上；
鼓励屋顶绿化及墙面垂直绿化等多种立体绿化形式。
六、用地规划图
规划范围总用地面积为277.9公顷，用地性质以公共设施、居住、文化娱乐、绿地等为主，其中公共设施用地面积达到63.6公顷，占规划总用地的23%；
居住用地面积达120.2公顷，占规划总用地的43%；
道路用地面积为51.9公顷，占规划总用地的19%；
绿地及市政设施用地面积为42.2公顷，占规划总用地的15%。
用地内市政设施位置及规划以规划管理部门最终审批为准。
规划突出临江岸线的可达性、开放性、趣味性，形成临江公建区段长约2600米，居住生活岸线长约2700米。
七、总平面方案
交通及市政设施
一、现状交通情况
规划范围已形成的沿江平行道路主要有临江大道、和平大道2条城市主干道。
临江大道规划定位为骨架性主干道，长江一桥至秦园路段已基本形成，秦园路以北尚未形成，仅形成8米宽通道。
和平大道规划定位为区域性主干道，现状已基本形成。
现状已形成的垂江道路有中山路、四马路、前进路、新生路、徐东大街共6条，它们与2条沿江道路构成武昌滨江地区的现状道路网格局。
现状已形成道路总长度约为13公里,现状道路网密度为4.7公里/平方公里.由于多条垂江规划道路尚未形成，区域交通的便捷性欠佳。
二、道路网调整
调整区域规划路网，增加道路网密度，合理调整道路线型，提高区域交通通行能力。
三、道路系统
延续和平大道、临江大道沿江顺水的格局，强化徐东大街、中山路、青岛路过江隧道等垂江主干道，构建“三纵二横”的骨架系统。
新建或扩建秦园路城市次干道，增加支路网密度，规划后垂江道路达15条，道路总长度达到41公里，较现状道路长度增加3倍。
规划后道路网密度达到14.8公里/平方公里，加强了武昌滨江地区的可达性。
四、步行系统
构筑和平大道、临江公园两条平江步行道及秦园路、商务区中央绿化带、过江隧道、长江--内沙湖绿化廊道、前进路、中山路等多条垂江步行道，形成连接轨道站点、公交枢纽站、绿化开敞空间、商务区、商业街等公共活动中心的步行系统。
五、公交系统
结合轨道交通线，完善多种交通方式的无缝衔接，构建系统化、立体式的交通网络。
大力发展常规公交系统，延伸公交路线、增加公交站点。
达到快速轨道交通与常规公交互补，形成完善的公交系统。
六、停车及交通设施
在规划区内建设8处公共停车楼，预计新增社会公共停车位1935个。
在新建用地内根据停车需求，配建足够的内部停车位。
在规划范围内控制公交首末站三处，并控制一处公交枢纽站。
七、市政设施
雨水规划：
建设下新河泵站，保留徐家棚泵站、曾家巷泵站。
消防规划：
保留现状三层楼消防站。
电力规划：
新建3座110KV变电所，一座220KV变电所，扩建1座110KV变电所，保留武昌热电站。
景观规划
景观区位
武昌滨江商务区毗邻长江，东眺沙湖，西与汉口滨江区隔江而立，并与蛇山黄鹤楼、龟山电视塔、南岸咀等周边地区有着广泛和密切的联系，景观地位十分重要。
现状问题
滨江地区建设尚不完善
天际轮廓线平淡，缺乏标志景观
滨江建筑景观整体性不强
缺少滨江开敞空间、游憩空间
规划目标
构筑优美天际轮廓线
打造形式多样、环境宜人的滨水岸线
建构滨江区生态开敞空间体系
构建集生态游憩与现代商贸于一体的滨江游览体系
一、构筑优美的滨江天际轮廓线
1、构筑与汉口地区不同的临江形态
汉口滨江：
前低后高、层级拓展
汉口滨江形成以汉口租界区为前景，高层建筑位于二线区域的独具人文历史特色的汉口沿江景观，其景观形象以连续性、呈层级发展为特征。
武昌滨江：
临江而立、区位延伸
武昌地区通过滨江一线高层建筑的聚集建设，控制若干垂江绿化开敞带，形成以高层现代建筑与垂江开敞绿地相间的、以区段为特征的景观形象，形成体现武汉国际性、现代化城市景观空间形态的景观区。
2、构筑三镇呼应的景观标识系统
武昌车辆厂片
结合武昌车辆厂土地腾退及商
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