世联-0708奥林匹克花园项目定位与发展战略.ppt
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沈阳奥林匹克花园项目沈阳奥林匹克花园项目定位与发展战略定位与发展战略（终期汇报稿终期汇报稿）谨呈:
沈阳奥林匹克置业投资有限公司本报告是严格保密的。
本次汇报主要内容本次汇报主要内容1.1.回顾项目定位的主要内容回顾项目定位的主要内容2.2.分期开发策略及指标的确定分期开发策略及指标的确定5.5.关于项目的关于项目的3.13.1期期3.3.项目经济测算项目经济测算4.4.其他终期沟通的内容其他终期沟通的内容2本报告是严格保密的。
本项目需要思考的问题以及本报告主要研本项目需要思考的问题以及本报告主要研究内容究内容思考的问题思考的问题研究的主要内容研究的主要内容能不能扩大客户层面？
城市宏观经济、房地产经济发展状况面临怎样的市场压力和利好可以吸引到哪类客户？
本区域规划及发展、各区域竞争格局郊区低密度物业的市场实现度及客户分析通过项目本体与开发商目标的对比分析，得出本项目的主要问通过项目本体与开发商目标的对比分析，得出本项目的主要问题在于：
题在于：
扩大客户层面扩大客户层面3本报告是严格保密的。
城市总体经济与房地产经济分析结论：
城市总体经济与房地产经济分析结论：
沈阳整体经济迅速发展，为项目的持续开发提供了良沈阳整体经济迅速发展，为项目的持续开发提供了良好的市场环境和平台。
好的市场环境和平台。
沈阳房地产市场进入快速发展阶段，市场未来需求旺沈阳房地产市场进入快速发展阶段，市场未来需求旺盛，将支撑项目后期的持续开发。
盛，将支撑项目后期的持续开发。
1.2.3.沈阳中高端收入阶层逐步扩大，为本项目的后续开发沈阳中高端收入阶层逐步扩大，为本项目的后续开发提供了一定的客户来源和基础。
提供了一定的客户来源和基础。
思考的问题思考的问题研究的主要内容研究的主要内容能不能扩大客户能不能扩大客户层面？
层面？
城市宏观经济、房地产城市宏观经济、房地产经济发展状况经济发展状况可以吸引到哪类客户？
本区域规划及发展、各区域竞争格局郊区低密度物业的市场实现度及客户分析面临怎样的市场压力和利好4本报告是严格保密的。
本区域规划发展及各区域竞争结论：
本区域规划发展及各区域竞争结论：
强势的资源条件及区域的规划利好，使得棋盘山区域强势的资源条件及区域的规划利好，使得棋盘山区域有成为沈阳有成为沈阳“富人区富人区”的趋势。
的趋势。
具备不同资源条件的区域共同竞争，在目前的区域竞具备不同资源条件的区域共同竞争，在目前的区域竞争看，本区域的价值尚未被充分认知。
争看，本区域的价值尚未被充分认知。
1.2.区域内项目相互竞和，共同抬升区域价值，也形成竞区域内项目相互竞和，共同抬升区域价值，也形成竞争关系，争夺同一批高端客户。
争关系，争夺同一批高端客户。
3.思考的问题思考的问题研究的主要内容研究的主要内容能不能扩大客户层面？
城市宏观经济、房地产经济发展状况可以吸引到哪类客户？
本区域规划及发展、各本区域规划及发展、各区域竞争格局区域竞争格局郊区低密度物业的市场实现度及客户分析面临怎样的市场面临怎样的市场压力和利好压力和利好5本报告是严格保密的。
低密度物业及客户分析结论：
低密度物业及客户分析结论：
洋房和联排产品的客户层面较广，销售速度相对较快，洋房和联排产品的客户层面较广，销售速度相对较快，可以是本项目未来产品选择的重要方向。
可以是本项目未来产品选择的重要方向。
1.2.郊区置业客户的主要价值敏感点在于：
低密度的物业郊区置业客户的主要价值敏感点在于：
低密度的物业形式，而环境因素是促成他们购买的首要激励因素。
形式，而环境因素是促成他们购买的首要激励因素。
打造低密度的产品形式和特色的环境的是本项目努力打造低密度的产品形式和特色的环境的是本项目努力的方向。
的方向。
思考的问题思考的问题研究的主要内容研究的主要内容能不能扩大客户层面？
城市宏观经济、房地产经济发展状况可以吸引到哪类可以吸引到哪类客户？
客户？
本区域规划及发展、各区域竞争格局郊区低密度物业的市场郊区低密度物业的市场实现度及客户分析实现度及客户分析面临怎样的市场压力和利好6本报告是严格保密的。
案例借鉴结论：
案例借鉴结论：
强化区域优势，将本项目与区域价值关联，提升项目价值。
强化区域优势，将本项目与区域价值关联，提升项目价值。
丰富产品线，扩大客户层面，保证项目正常的现金流。
丰富产品线，扩大客户层面，保证项目正常的现金流。
1.2.大规模项目，通过打造社区，建立一种不同于普通城市生大规模项目，通过打造社区，建立一种不同于普通城市生活的新的生活方式。
活的新的生活方式。
3.u参考案例：
参考案例：
u上海新浦江城、深圳万科城、北京奥园u借鉴点：
借鉴点：
u郊区的大规模低密度项目，如何形成对区域外客户持续的拉动力？
u如何保证大规模项目的持续开发和持续销售？
7本报告是严格保密的。
项目发展战略项目发展战略强化区域价值，提升项目价值；强化区域价值，提升项目价值；丰富项目产品线，扩大客户层面；丰富项目产品线，扩大客户层面；打造沈阳首席别墅社区。
打造沈阳首席别墅社区。
8本报告是严格保密的。
项目的核心战略在于扬项目之长，同时要项目的核心战略在于扬项目之长，同时要补足项目急缺之短补足项目急缺之短扬扬“环境优势环境优势”之长之长补补“配套不足配套不足”之短之短首席首席别墅社区别墅社区区域内有沈阳最佳的山水资源，使得本区域天然具备形成别墅区的气质。
本项目的核心战略在于扬“环境优势”之长，在项目自身的园林、产品等方面充分体现园林、产品等方面充分体现区域资源区域资源优势优势，让本项目形成区别于其他区域项目的最大差异点和竞争优势。
区域内城市配套明显缺乏，人气不足，居住氛围不浓。
本项目要形成持续发展的动力，就要补充急需的生补充急需的生活配套，活配套，让这里成为一个“可以生活的地方”。
给业主一些给业主一些“来这里住来这里住”的理由的理由不给业主不给业主“不来这里住不来这里住”的顾虑的顾虑9本报告是严格保密的。
扬扬“环境优势环境优势”之长的具体策略之长的具体策略Action2Action2：
产品全面景观化和情境化产品全面景观化和情境化n注重景观主轴的打造，形成社区的景观特色。
n提升园林展示力，让人们体验到低密度感受。
Action1Action1：
打造特色的园林景观：
打造特色的园林景观花园中建房子而非房子间建绿地花园中建房子而非房子间建绿地n打造院落，将室外环境引入室内空间，形成居住空间和景观环境空间的良好交流互动，最大化借势区域资源优势。
n多重院落空间，让社区里的房子都接近别墅的样子，都是别墅的感受。
n打造多种低密度产品，低密度形象符合区域气质，能将区域优势最大化运用于本项目；同时多产品组合能扩大客户层面，支撑大规模项目的持续开发。
在沈阳的首席别墅区，打造低密度产品在沈阳的首席别墅区，打造低密度产品Action3Action3：
低密度产品线组合：
低密度产品线组合打造院落空间，增添住宅产品的别墅意向打造院落空间，增添住宅产品的别墅意向10本报告是严格保密的。
补补“配套不足配套不足”之短的具体策略之短的具体策略Action1Action1：
盘活现有生活商业盘活现有生活商业Action2Action2：
后期升级配套设施：
后期升级配套设施n降低成本，首先盘活现有商业配套n通过举办活动聚焦眼球、聚集人气，培育生活氛围n继续建设生活型商业，满足基本的生活需求n配置高档会所，形成项目标签Action3Action3：
提供人性化的管理服务：
提供人性化的管理服务n以人防为主，技防结合，给到业主信心保障n建立“管家式”物业服务体系，提升社区服务水平11本报告是严格保密的。
多项措施齐推进，共同打造沈阳首席别墅多项措施齐推进，共同打造沈阳首席别墅社区社区首席首席别墅别墅社区社区价值价值体系体系一、好环境三、安全/私密四、能生活二、别墅感院落体验计划院落体验计划山居景观特色山居景观特色别墅产品线组合别墅产品线组合别墅建筑外观别墅建筑外观人性化服务人性化服务分区组团管理分区组团管理配套完善进程配套完善进程社区商业社区商业业主会所业主会所12本报告是严格保密的。
产品定位产品定位产品定位产品定位产品类型产品类型容积率容积率建筑面积建筑面积（万平米）（万平米）建面建面比例比例客户价值点客户价值点市场评价市场评价独栋别墅0.350.261%强化资源占有充分挖掘利润、但牺牲容积率、且回现速度难以保证小独栋别墅0.42.339%别墅产品+丰富院落空间丰富产品线、扩大客户层面、提升项目高端形象联排别墅0.611.6545%能够降低支付门槛的别墅产品形式能够同时满足利润、容积率和一定回现速度情景洋房0.910.3640%附送超值，创新产品满足低密度情节、降低购买门槛、贡献容积率电梯多层1.21.305%共享别墅社区，户型创新贡献容积率的跟随型产品合计0.67125.90100%l原则上尽量做少或不做：
原则上尽量做少或不做：
鉴于叠拼产品的土地利用率不高，且市场实现价格低于独栋和联排别墅产品，因此，建议叠拼产品尽量做少或不做。
l在有地势条件的部分地块上建造少量叠落产品：
在有地势条件的部分地块上建造少量叠落产品：
考虑到本项目地块有地势起伏，能借势地块的坡度打造创新的叠落别墅，比较传统的叠拼产品而言，这种产品形式保证天户和地户分别南北向入户，且能保证每户都实现有天有地的别墅生活。
因此建议：
在有地势条件的部分地块上建造少量叠落产品。
叠拼的建议叠拼的建议经过与设计师的沟通，建议本项目经过与设计师的沟通，建议本项目33期取消叠拼产品期取消叠拼产品本报告是严格保密的。
价格策略及定位价格策略及定位产品形式产品形式作用及价格策略作用及价格策略价格定位价格定位独栋别墅独栋别墅作用：
树旗帜作用：
树旗帜作用：
树旗帜作用：
树旗帜项目的价格标杆，定价略低于区域价格平台8000-1.1万类别墅类别墅作用：
赚利润作用：
赚利润作用：
赚利润作用：
赚利润定价紧跟区域平台价格或者略高于平台，实现项目高利润7000-7500情景洋房情景洋房作用：
快回现作用：
快回现作用：
快回现作用：
快回现总价略低于浑南新区同类物业，形成绝对价格优势，实现热销4500-5000电梯多层电梯多层作用：
快回现作用：
快回现作用：
快回现作用：
快回现总价与浑南新区的同类产品形成价差，通过总价优势实现热销3500-4000此价格定位是对于物业可实现价值的初步估计，并据此进行简单经济评价。
具体的价格方案将在当期销售之前通过竞争分析、价格试探等方式确定。
14本报告是严格保密的。
户型面积配比户型面积配比产品形式产品形式面积区间面积区间（mm22）花园面积花园面积（mm22）套数套数（套）（套）套数比套数比（%）总价区间总价区间（万元）（万元）户型价值点户型价值点独栋别墅300-400300-400600-80080.5%300-450300-450私家院落，附送超值，舒适空间，面积阔绰，主人居住空间的私密性，家庭公用交流空间大，强势资源占有小独栋别墅250-300250-300300-400855.4%200-250200-250联排180-220180-22058036.3%130-160130-160低密度产品形式，居住舒适感，主人私密空间与客用、公用空间严格区分，保证居住私密性情景洋房120-150120-15076548.8%55-7555-75舒适户型，超值附送空间，性价比高电梯多层80-10080-1001459.0%30-4030-40户型实用，功能齐全，总价较低总计1583100%本报告是严格保密的。
三期不同物业类型产品分布建议三期不同物业类型产品分布建议电梯多层电梯多层独栋别墅独栋别墅小独栋别墅小独栋别墅情景洋房情景洋房联排别墅联排别墅区区独栋别墅独栋别墅地势高、东南向有陡坡，可观浑河、景观价值高区区小独栋别墅小独栋别墅东南向坡地形，南向、东南向采光；可观浑河区区联排别墅联排别墅西北坡为主，适宜造台地形，南部局部可观浑河区区情景洋房情景洋房地势平缓、临社区主路和外围，不可见浑河区区电梯多层电梯多层地势低，临社区外围不可见浑河三期产品布局16本报告是严格保密的。
公建配套布局建议公建配套布局建议p景观主轴从社区主入口开始依坡而建，充分展示坡地特色；p商业集中布置在地块北部，首期开
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