关于解决中国老龄化养老问题建设养老社区公寓项目可行性研究报告Word格式.docx
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完善社会健康养老功能与城市建设，提升城市形象，并以此带动项目周边旅游人文资源的开发，促进项目整体规划的实施与国际健康养老生态养老社区的建设。
1、政策导向
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出，全面贯彻落实科学发展观，“十一五”时期促进国民经济持续快速协调健康发展和社会全面进步，要以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观统领经济社会发展全局。
坚持发展是硬道理，坚持抓好发展这个党执政兴国的第一要务，坚持以经济建设为中心，坚持用发展和改革的办法解决前进中的问题。
发展必须是科学发展，要坚持以人为本，转变发展观念、创新发展模式、提高发展质量，落实“五个统筹”，把经济社会发展切实转入全面协调可持续发展的轨道。
积极应对人口男女老龄化 弘扬敬老风尚，营造老有所养、老有所乐、老有所为的社会氛围。
积极发展老龄产业，增强全社会的健康养老服务功能，提高老年人生活质量，保障老年人权益。
实施爱心护理工程，提高健康养老服务、医疗救助、家庭病床等面向老年人的服务设施建设。
各级政府要充分认识提速健康养老产业发展的重要性和必要性，认清健康养老产业发展的巨大潜力，解放思想，更新观念，把健康养老产业发展提高到发展新兴产业，扩大就业，维护社会稳定，促进经济社会可持续发展的高度，纳入本地区国民经济和社会发展的总体规划，切实抓紧抓好。
2006年2月，全国老龄委办公室、发展改革委、教育部、民政部等10个部门在联合下发的《关于提速发展健康养老服务业的意见》中指出，要逐步建立以居家健康养老为基础、养老社区服务为依托、机构健康养老为补充的健康养老服务体系。
为促进健康养老服务业发展，意见指出要建立公开、平等、规范的健康养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办健康养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办健康养老服务业。
发展健康养老产业，建立和完善社会健康养老服务体系，满足老年人不断增长的物质文化生活需要，使老年人老有所养、老有所医、老有
所乐、老有所学、老有所为，关系到经济和社会的协调发展，关系到国计民生和国家的长治久安。
“以满足日益增长的社会健康养老需求为目标，以老年人福利服务为重点，坚持以居家健康养老为基础，社会福利服务为依托，社会福利机构为补充的发展方向，探索一条由政府倡导资助，社会力量兴办社会健康养老产业的发展道路，逐步建立与城市经济发展和社会需求相适应的社会健康养老服务体系、管理体制和运行机制，实现健康养老产业健康有序快速发展。
”这已经成为城市利用自身优势提速健康养老产业发展的工作重点。
2、社会背景
与其他国家相比，中国的人口男女老龄化具有以下主要特征：
1）老年人口规模巨大
2004年底，中国60岁及以上老年人口为1.43亿，2014年将达到2亿，2026年将达到3亿，2037年超过4亿，2051年达到最大值，之后一直维持在3亿~4亿的规模。
根据联合国预测，21世纪上半叶，中国一直是世界上老年人口最多的国家，占世界老年人口总量的五分之一。
到21世纪下半叶，中国也还是仅次于印度的第二老年人口大国。
2）男女老龄化发展迅速
65岁以上老年人占总人口的比例从7%提升到14%，发达国家大多用了45年以上的时间。
中国只用27年就可以完成这个历程，并且将长时期保持很高的递增速度，属于男女老龄化速度最快国家之列。
根据联合国人口署的资料，中国的老年比每5年平均增加的百分点从1977年左右就超过了世界的平均水平，也高于发达国家的发展速度，预计到2015年将达到4.39%的最高发展速度（这与我国的第二次人口生育高峰有很大的关系），而同期世界平均老年比发展速度也达到最高，仅为2.36%。
3）地区发展不平衡
中国人口男女老龄化发展具有明显的由东向西的区域梯次特征，东部沿海经济发达地区明显快于西部经济欠发达地区。
最早进入人口老年型行列的上海（1979年）和最迟进入人口老年型行列的宁夏（2012年）比较，时间跨度长达33年。
地区之间老年化程度的不同预示着未来人口流动的加剧。
人口男女老龄化在东部经济发达地区表现明显，这些地区经济发展对劳动力的需求将通过吸引西部地区年轻劳动力的流入而得到满足。
因此，劳动力跨地区的流动将减小地区之间人口男女老龄化程度的差异。
如果劳动力从不发达地区流入发达地区的速度很快，也有可能出现不发达地区男女老龄化问题比发达地区更严重的情况。
4）城乡倒置显著
目前，中国农村的男女老龄化水平高于城镇1.24个百分点，这种城乡倒置的状况将一直持续到2040年。
到21世纪后半叶，城镇的男女老龄化水平才将超过农村，并逐渐拉开差距。
这是中国人口男女老龄化不同于发达国家的重要特征之一。
5）女性老年人口数量多于男性
目前，老年人口中女性比男性多出464万人，2049年将达到峰值，多出2645万人。
21世纪下半叶，多出的女性老年人口基本稳定在1700万~1900万人。
多出的女性老年人口中50%~70%都是80岁及以上年龄段的高龄女性人口。
6）男女老龄化超前于现代化
发达国家是在基本实现现代化的条件下进入老龄社会的，属于先富后老或富老同步，而中国则是在尚未实现现代化，经济尚不发达的情况下提前进入老龄社会的，属于未富先老。
发达国家进入老龄社会时人均国内生产总值一般都在5000—10000美元以上，而中国目前人均国内生产总值才刚刚超过1000美元，仍属于中等偏低收入国家行列，应对人口男女老龄化的经济实力还比较薄弱。
这表明中国人口男女老龄化进程与经济发展不同步的矛盾还将持续一段时间。
人口男女老龄化的迅速发展必然会给中国社会经济发展带来一些不利的影响。
3、社会难题
据悉，目前山东省60岁以上的的老年人数已达到1193万，占全省总人口的13%，总量位居全国第一。
并以每年3%的速度递增，人口男女老龄化已经成为全省经济和社会发展的一个重大问题。
口男女老龄化问题已成为当前山东省经济社会发展中的一个重大社会问题。
据预测，未来5年内，也就是“十一五”期间，将是山东省老年人口急剧增长期。
到2010年，山东省60岁以上老年人口将达到1366.92万人，比现在增加170多万人，老年人口比例将达到14.6%。
人口男女老龄化问题已成为当前山东省经济社会发展中的一个重大社会问题，对社会保障、劳动力结构、产业结构、消费结构、文化体育教育事业、社会服务等方面都带来了全局性、战略性的重大影响。
家庭健康养老在新形势下的脆弱性显示出其历史的局限性。
家庭健康养老与社会健康养老是健康养老制度的两个基本方面。
一方的削弱应以另一方的增强为前提。
在家庭健康养老职能弱化的同时，社会健康养老正在稳步发展。
随着社会的现代化，各种设施的改善和财力的增长，社会健康养老的能力必然大大提高。
但是，在一个发展中国家实现全面的社会健康养老绝非能在短期内奏效。
1）城市的社会健康养老目前遇到新问题
中国的经济体制在从计划经济走向市场经济，健康养老保险基金的保值、增值受到周期性经济波动的影响而具有不稳定性。
企业的经济效益时好时差。
在激烈的市场竟争中，亏损企业处于危机状态，工资发放困难，社会保障费用支付出现断档。
某些依靠退休金的老人不得不重新转向依靠家庭。
已经建立社会保障的地方，家庭健康养老功能并未完全退化，随时补充社会健康养老之不足。
现有的社会保障制度不健全，一方面，原有的工资制度发生新变化，致使退休多的实际替代率降低；
另一方面，旧制度中健康养老金未与物价挂钩，使退休金的提高滞后于物价上涨。
近几年，领取退休金的老人遇到收入减少的新问题。
医疗保障制度采取新措施后，刺激了医疗费用膨胀。
部分企业职工的医疗费实行包干，定额之外由自己负担。
低收入和无退休金的老人医疗费用支付能力相当有限。
2）农村落后的经济条件制约社会健康养老的发展
中国作为老年人主体的农村老年人绝大多数处于社会保障网之外。
农村经济基础薄弱是制约农村健康养老保险制度形成的一大障碍。
中国绝大多数农村地区尚处温饱阶段，只有少部分达到小康水平，极少数农村仍处于贫困状态。
民政部在山东的农村社会健康养老保险试点得出的经验表明，实施健康养老保险的经济承受能力的底线是年人均收入在700～800元。
在进入男女老龄化社会的浙江省属于经济发达地区。
目前，那里农村老人中享有健康养老社会保障的不到5％。
根据中国农村社会健康养老保险的目标，到本世纪末，实现全国有1.2亿农村人口参加健康养老保险。
这仅占农村人中的1／8。
农业经济受自然条件所限具有不稳定特点，农民很难获得象城市职工的工资那样的稳定收入。
在农村建立社会保障制度难度比城市大得多，过程也长得多。
此外，健康养老费用从积累到给付一般需要20年以上的时间。
目前在部分农村地区开展的健康养老保险对现在的老人和今后一二十年的老人不起真正的保障作用。
基于农村现有的条件，在相当长的时期内，国家不可能将农村老人全部纳入社会保障安全网。
3）社会福利服务事业基础差
目前，中国城市尚无系统的老年服务体系，社会福利十分有限，健康养老设施严重不足，远不能适应老年人口迅速发展形势的需要。
与此同时，广大老年人的收入低，多数人较长时期无力支付社会服务费用，这从另一个角度限制了社会服务事业的发展。
当老人需要照料时，他们只能依靠家庭。
4）社会保障制度转轨难
中国城市的社会保障制度正处改革过程之中，健康养老保险制度从过去的国家统筹模式转向投保资助型模式，健康养老保险基金的筹集模式从现受现付转向部分积累模式。
保障资金的运转机制尚未成熟，资金的筹集、管理、发放、增值等问题都在不断探索之中。
农村的背景与城市有显著差异，在农村建立社会保障制度，不可能照搬城市的方法。
多种经济成分并存导致不同健康养老制度并存的局面。
随着农村健康养老保险制度的建立，新旧制度、城乡模式等各种不同健康养老制度之间也存在如何协调、如何接轨的问题。
由于中国地区之间在历史、地理和经济等许多方面条件不同，人口老化的过程和速度有快有慢，差别甚大，发达国家的经验也难以借鉴。
解决全国社会保障制度的统一性与地方制度的差异性并存的问题，其困难程度为世界少有。
作为一个发展中国家，在短期内中国不可能实行象发达国家那样的高福利政策。
传统的健康养老模式受到冲击，新的健康养老模式受到限制。
中国老年人的供养处于两难境地。
4、解决方案
不同的健康养老模式特点各异，其优点和不足也都不是绝对的。
对于具体的健康养老模式选择，也必然表现出多种模式相互结合的形式，不同模式相互补充。
因此，在选择具体结合形式时，除了从模式本身的角度出发之外，还必须从模式之间的相互关系，以及社会、经济发展状况角度考虑。
在所有的健康养老模式中，家庭健康养老是传统的健康养老方式，自我健康养老也有悠久的历史，社会健康养老保险是一种新型的健康养老方式，养老社区助老服务是新型的健康养老补充方式。
从发展的方向看，健康养老保障应从以家庭健康养老为主，社会健康养老为辅的健康养老模式，发展到“家庭、个人和社会相结合”的健康养老模式。
可以预见，随着经济的不断发展，以社会健康养老为主，家庭健康养老为辅的健康养老模式将成为主流，这是时代发展的必然趋势。
为促进健康养老服务业发展，国务院指出要建立公开、平等、规范的健康养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办健康养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办健康养老服务业。
还明确了发展健康养老服务业的六项重点。
1）发展老年社会福利事业
地方各级人民政府要为城乡无劳动能力、无生活来源、无赡养人的老年人和生活困难的老年人提供无偿或低收费服务，保障他们的基本生活。
要采取多种形式，增加老年福利服务设施数量，提高服务质量。
2）发展社会健康养老服务机构
引导和支持社会力量兴建适宜老年人集中居住、生活、学习、娱乐、健身的老年公寓、健康养老院、敬老院，鼓励下岗、失业等人员创办家庭健康养老院、托老所。
3）鼓励发展居家老人服务业务
鼓励社会资本投资兴办以老年人为对象的老年生活照顾、家政服务、心理咨询、康复服务、紧急救援等业务。
4）支持发展老年护理、临终关怀服务业务
支持兴办老年护理、临终关怀性质的医疗机构，鼓励医疗机构开展老年护理、临终关怀服务。
5）促进老年用品市场开发
引导企业开发、生产老年人特殊用品，促进老年用品市场发展，满足老年人的多方面需求。
6）提高教育培训，提高健康养老服务人员素质
提速培健康养老年医学、管理学等方面的专业人才，提高养老社区及农村基层卫生技术人员的专业素质。
有计划地在高等院校和中等职业学校增设健康养老服务相关专业和课程。
5、城市选择
地理气候
烟台市地处山东半岛中部，位于北纬36°
16'
－38°
23'
，东经119°
34'
-121°
67'
处，濒临黄海和渤海，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海。
烟台市属于暖温带大陆性季风气候，与同纬度内陆地区相比具有雨水适中，空气湿润，气候温和的特点，可谓冬无严寒，夏无酷暑。
烟台四季分明，各季天气气候各具特色。
地理知识表明：
该位置是最适合人类居住的黄金地带。
再往南，潮气大、雨水多、光线少；
往北，寒冷、干燥、风多。
联合国人居奖彰显成就
烟台市人民政府被授予人居奖的原因是由于它把这所人口超过100万的"
烟台改造成了一个更加安全、更加环保、服务更好的城市"
。
从2002年以来的三年时间里，市政当局投资了六亿元人民币（7400万美元）进行了一项重大的改造项目。
项目一开始开展了宣传运动，并亲自探访那些违章建筑的主人和居住者，为他们提供了临时的住所。
地下水、暖气、电话与电线管路都接进了各家各户。
市政府对城市道路进行了重新修整，对房屋进行修缮，并建起了新的住宅区。
城市公园也得到了彻底的翻修，为人们提供了更好的休闲娱乐场所。
烟台人再次获得了成功。
烟台市对城市旧居民区的居住环境和市政公用设施进行的改善和提升，得到了世界的赞许与肯定。
成功获得全球人居领域最高规格奖，意味着烟台在争创全国首批文明城市、提速构筑环渤海经济圈重要城市的进程中，又迈出了重要一步。
2003年，烟台市旧居民区环境综合整治项目获得“中国人居环境范例奖”；
2004年，烟台市政府获得“中国人居环境奖”。
2004年9月，国家建设部领导在实地考察了烟台老城区环境改造项目后，向全国建设系统推介了烟台的经验和做法。
2005年1月，省政府在烟台召开了全省建设工作会议暨老城区环境综合整治现场会，在全省各城市推广烟台经验。
物产资源非常丰富
烟台的海岸、海岛曲线长达900多公里，近海渔业生物品种有200多个，盛产对虾、海参、鲍鱼、扇贝等海珍品。
烟台是中国北方著名的水果产地，是中国最大的苹果产区，土特产品也久负盛名，烟台苹果、莱阳梨、大樱桃、大花生、龙口粉丝等享誉海内外。
烟台地下矿藏十分丰富，已发现矿产70多种，黄金、菱镁矿、钼、滑石储量均居全国前5位，其中黄金储量和产量均居全国首位，大理石储量居全国第2位。
沿海大陆架储有丰富的石油和天然气资源，属“富集型”油区。
基础设施完善
烟台是“全国投资环境40优城市”之一。
交通设施方面，全市已形成了四通八达的陆、海、空立体交通网络。
全市公路通车里程6363.2公里，其中高速公路通车里程368.8公里，实现了市市通有高速公路，中心城市与县级市之间形成了1小时工作圈；
境内蓝烟铁路横贯东西，蓝烟复线已经竣工通车，黄烟铁路大莱龙段、烟台—大连铁路轮渡正在建设之中。
全市现有港口10处，烟台、龙口、莱州和蓬莱港为国家一类开放口岸，其中烟台港是中国北方重要的对外贸易枢纽港，年吞吐量2564万吨，与70多个国家和地区的100多个港口直接通航。
烟台空港为国家一类开放口岸，已开通与北京、上海、广州、深圳、香港以及汉城、大阪等国内外48个城市之间的航线，每周平均航班101个。
邮电通信方面，建成了数字数据网、国际互联网、市话计算机管理网、ADSL宽带网等多种网络平台。
城乡全部实现通讯程控化，电话装机总容量277万部，移动电话178万部，互联网用户17.5万户。
能源保障方面，烟台电力充足，全市发电总装机容量210万千瓦，日供电量达到3500万千瓦时，其中龙口电厂总装机容量110万千瓦。
海阳核电项目正在建设中，设计总装机容量为400万千瓦，一期装机容量为200万千瓦。
风景秀丽，旅游资源丰富
烟台依山傍海，风景秀丽，人文和自然景观得天独厚，以“仙、海、山、岛、古”的特色闻名遐迩，是著名的旅游避暑胜地和国家优秀旅游城市，年接待海内外游客突破1000万人次。
主要景区有：
烟台市标志性景区——烟台山至东炮台滨海观光休闲区
八仙过海传说地——中国四大名楼之一的蓬莱阁
明朝中国海军基地——戚家水师府、水城和戚继光故里
秦朝方士徐福故里——龙口
誉有中国民间故宫的——栖霞牟氏庄园
中国全真教发源地——家级国森林公园昆嵛山
北魏著名书法家郑道昭亲笔石刻所在地、中国古代书法瑰宝——莱州文峰山
以儒释道三教合一、烟台市区海拔最高点三合塔而著名的塔山风景区
秦始皇三次登临求仙问药处、中国最大的陆连岛——芝罘岛；
海上仙山——长岛
张裕百年地下大酒窖
三百年梨园——莱阳梨花园
中国现代农民城——龙口南山集团
国际标准的三大高尔夫球场——龙口、牟平、海阳高尔夫
文体卫生事业全国领先
文体事业：
烟台是全国著名的“京剧之乡”、“田径之乡”。
全市拥有艺术表演团体12个，艺术表演场所8个，公共图书馆14个，群众艺术馆、文化馆13个，博物馆8个，文物保护管理机构7个。
全市广播人口覆盖率为96.3%，电视人口覆盖率为95.1%。
体育事业蓬勃发展，已建成可容纳4万人的现代化体育场，体育单项协会发展到21个。
2003年，烟台市运动员在国内外重大比赛中共夺得世界冠军6个，亚洲冠军6个，全国冠军25个，破14项世界纪录。
在全国第5届城市运动会上，烟台市名列第11名，居参赛地级市之首。
卫生事业：
医疗卫生体制改革与城镇职工医疗保险制度改革相互配套、协同推进，医疗服务体系与疾病预防控制体系进一步完善。
全市拥有卫生机构290个，医疗床位1.67万张，卫生技术人员2万人。
孝道文化源远流长
山东是孔孟之乡，孝道文化源远流长。
孔子的孝是在家庭生活领域进行的，是一种“家庭美德”，是“修身”与“齐家”的内容；
孟子最大的贡献在于他将孔子孝论提升为尊老。
主张将孝推广到社会生活领域，把它提升为一种“社会公德”，把它当作“治国”、“平天下”的条件，即通过“内圣”达到“外王”。
“老吾老，以及人之老，幼吾幼，以及人之幼”。
山东曲阜孔庙有一篇传世劝孝良言，把父母对儿女的爱描写得非常生动感人，是历朝历代弘扬孝道的经典篇章。
选择烟台，天时地利人和
打造中国21世纪全新健康养老养老社区典范
中国21世纪创新健康养老服务模式领跑者
建设联合国人居城市示范养老社区
二、总体定位
这座城市是最佳中国魅力城市
这座城市在过去的一年中两获人居大奖（“中国人居环境奖”和“联合国人居奖”）
这座城市从来都充满着光荣与梦想
然而，像所有年轻的城市一样
每天都有人在步入花甲
每天都有人在岁月中衰老
父辈的衰老
标志着一个年代的远去
他们额上的皱纹
深藏着我们能够读到的最深远的记忆
父辈的梦想，是在山海仙境之间缔造一座美丽的城市
我们的梦想，是在这海滨魅力之城
为他们创建一片梦想的健康养老家园
我们有幸生活在这样一座城市
这座城市从来都不乏尊老爱长的情怀
父辈的梦想如今变成了现实。
我们的梦想，才刚刚开始！
孝贤苑
魅力烟台·
尊老人文生态养老社区
联合国人居城市示范养老社区
本项目旨在以环境为依托，商业为特色，住宅为龙头，提高项目养老社区整体实力，立足当前，着眼长远，大力推进健康养老体制和居住模式创新，推动养老社区经济发展和养老社区全面进步。
依托住宅和环境建设，调整商业结构，提速发展健康养老产业，深入开展养老社区文化建设，打造旅游休闲产业，加大基础设施建设力度，强化配套服务功能，不断提高城市化、现代化水平，增强综合实力，基本形成经济社会发展的五大体系。
⏹形成“环境优美、体现传统文化、功能完善”的居住体系。
⏹形成“结构完整、开放型、自主成型”的健康养老产业体系。
⏹形成“以开发商开发，专业公司经营，养老社区业主参与管理”的全新经营管理模式。
⏹形成“硬件全面、布局合理、内容丰富、层次多样”的养老社区文化体系。
⏹
形成基于以上四个体系的“养老社区环境及公园旅游、商业购物休闲旅游、老年服务特色旅游、养老社区文化和海洋旅游”的综合旅游休闲体系。
六大主题养老社区:
六大核心功能
☐尊老养老社区：
老有所养满足亲情层面的需求
☐生态养老社区：
老有所乐满足交往层面的需求
☐人文养老社区：
老有所学满足精神层面的需求
☐山海养老社区：
老有所享满足无障碍层面需求
☐健康养老社区：
老有所医满足居住环境的需求
☐完善养老社区：
老有所依满足医疗层面的需求
三、形象定位
有人说：
地产商是没有回忆的动物，翻云覆雨之间，整个城市美丽沧桑的文化都隐入他们的银行户口里，化为《财富杂志》的富豪排行榜。
我们和他们不同！
我们要做的，是尽我们的所能，留住这座城市的记忆。
让城市美丽沧桑的文化，在这里恒久流传！
城市的记忆正在老去，这些记忆正在以21世纪的速度远离我们——如果我们依然袖手旁观，无所事事。
是到我们做点什么的时候了，比如：
常回家看看，听妈妈讲那遥远的故事……比如：
为父母安置一个新家：
有山有海，有天有地，有老朋友，有旧记忆……
我们在这片土地上搭建了一些建筑，表达我们对父辈的爱，他们建造了这座光荣美丽的城市，现在，是他们享受这座城市的时候了。
我们要让这座城市因为这片土地而骄傲，我们要让这座城市因为生活在这片土地上的父辈而骄傲，我们要让这座城市因为我们的年轻而骄傲，我们要让这座城市因为
构建和谐城市，和谐养老社区，和谐生活。
⏹开创全新的健康养老模式，发展完善的健康养老产业，打造专业亲情的颐老新镇。
⏹创造中国国际健康养老生态住区人居可持续发展模式。
⏹开启和谐人居未来，启动联合国人居首席样本。
⏹集健康养老护理与休闲度假融为一体，人与生态的高度和谐，本土文化与国际趋势的交融共生，区域发展与城市升级紧密关联的创新典范。
⏹中国21世纪全新健康养老养老社区
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