森林景观资源资产评估演示教学Word文档下载推荐.docx
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②进行游客调查，计算在没有某一森林景观的情况下，游客对门票的平均愿意支付值；
③以该愿意支付值作为合理门票价格，计算出风景区的评估值；
④风景区总资产评估值减去在没有该森林景观情况下的风景区评估值，即为该森林景观资产的评估值。
（四）重置成本法
重置成本法是用现有条件下重新取得与被评估对象相类似的森林景观资产所需的成本费用，作为被评估森林景观资产价值的评估方法。
其重置价值主要考虑林木、林地和旅游设施的重置价值。
计算公式为：
E=K∑Ci（1+p）n-i+1+Q（4-43）
Ci——第i年的营林投入，主要包括工资、物资消耗、管护费用和地租等；
Q——旅游设施重置价；
p——利率。
张志云版《森林资源资产评估》
森林景观资源资产评估
8．1-1森林景观资源资产的概念
“景观”意同于“景色、山水、风景”。
“景”是以自然环境为主（包括人工环境）的客观世界表现的一种信息，“观”是这种形象信息通过人们的感官（视觉、听觉、嗅觉、味觉）传到大脑而产生的感觉、情感与联想，景观即反映客观世界的形象信息与主观世界感受的综合。
森林景观是以一定的森林群落为主，与一定的地球表面气候、土壤、地貌、生物所形成，表现特定的客现世界形象信息，具有观光、欣赏、游览、休闲价值的一种自然人文环境综合体。
具有森林景观特征的森林资源，统称为森林景观资源。
属于依托森林及由森林形成的特有小气候而综合形成的风景资源都属于森林景观资源的范畴，包括自然或人工栽植的森林、草原、草甸、古树名木、奇花异草等植物景观、野生动物及其他生物资源形成的景观。
森林景观资源资产是指通过法律程序、明确归属为某经济主体，并作为生产要素投入经营活动能带来经济收益的森林景观资源，主要包括风景林（森林公园）、森林游憩地、山地名胜古迹和古树名木等。
8．1．2森林景观资源资产的特点
森林景观资源资产是一种特殊的森林资源资产，主要特点有：
（1）可持续性：
在森林游憩过程中一般不损害景观资源和环境，不会产生森林景观资源资产实体性损耗，而可从中获取各种知识并得到享受，使身心舒畅。
同时随着景观知名度的提高，景观的价值也不断增长，森林景观资源资产利用容易做到保护环境与发展经济相结合，实现可持续性。
。
（2）资产利用的社会性。
森林景观资源资产的开发利用会带来季节性的人口流动，带来交通、森林旅游等服务行业的繁荣，带动地区性社会经济发展。
（3）资产产品的不可转移性。
森林景观资产不仅像一般的森林资产一样不可移动，且其产品也是不能运输、不能转移的。
而其他森林资产的产品大多是可以转移的，如木材。
（4）资产产品消费的逆向流动性。
森林景观资源资产产品的不可转移性决定了其产品的消费只能在该林地上，要求景观使用者必须亲身到森林景观资源地才能进行消费。
（5）资产使用的特殊性。
森林景观资源资产是特殊资产，只要合理开发，妥善保护，其资产的使用对资产本身无消耗，产品的产出只要有用户，即可自动产出而无需其他原材料。
8.1.3森林景观资源资产价值类型
马克思的劳动价值论认为，森林景观资源资产的价值由无差别的人类社会劳动所构成，其价值量由无差别的人类劳动投入量决定。
但是，森林景观又是人们对森林美的一种主观意志表达，森林景观资源资产价值取决于人们对价值客体的态度、爱好，并与公众的信仰、伦理、道德水准相关，这是一种主客观价值的体现，也构成为森林景观资源资产价值伴估的基础。
（1）森林景观资源资产使用价值
森林景观资源资产使用价值是指森林景观资源资产可以直接为人们所利用的价值，包括：
①旅游价值。
人们为了获得森林游憩服务愿意付出的费用。
森林以及其中的河流可以供人们狩猎、野营、漫步、观赏、游泳、划船和钓鱼等，消费者愿意付出一定的费用如门票费、执照费、税收和旅行费用等，以获取这种服务。
②科学研究价值。
主要指能够提供给人们进行各种科学研究，如森林生物多样性、森林群落研究的价值。
③历史文化教育价值。
森林可以提供多种历史的、文化的、科普的教育场所和样本，它的价值司以由科普教育实习、图书画片制作发行价值等来体现。
④环境价值。
主要包括了森林资源在有机质的生产、维持大气中CO2和O2的平衡、保持水土和涵养水源等方面的价值。
（2）森林景观资源的非使用价值
森林景观资源的非使用价值是森林资源中不能直接为人们所利用或不能为当前人们所利用，而是供未来或子孙后代利用的价值。
包括：
①选择价值。
人们不仅自愿支付一定的费用以现场获得游憩服务，而且愿意为自己的未来支付一定的费用，以便把这种森林游憩服务的选择留给自己，这种为自己未来而支付的费用即为森林游憩的选择价值。
②遗产价值。
遗产价值是指当代人为了把森林游憩遗产保留给子孙后代而自愿支付的费用，因为人们不希望森林游憩遗产在后代人能利用之前就完全损失掉。
③存在价值。
森林游憩的存在价值是人们为后代人保护森林野生生物及其生境愿意支付的费用，如人们自愿支付一定的资金能够为后代人对生物多样性加以保护。
8．2森林景观资源质量评价
8．2．1森林景观资源分类
根据《中国森林公园风景资源质量等级评定》（GB／T18005—1999）标准，森林景观资源分为5类（表8—1）。
表8-1森林景观资源构成
名称
构成
说明
地文景观资源
包括典型地质构造、标准地层剖面、生物化石点、自然灾变遗迹、名山、火山熔岩景观、蚀余景观、奇特与像形山石、沙（砾石）地、沙（砾石）滩、岛屿、洞穴及其他地文景观
森林
水文景观资源
包括风景河段、漂流河段、湖泊、瀑布、泉、冰川及其他水文景观
景观
生物景观资源
包括各种自然或人工栽植的森林、草原、草甸、古树名木、奇花异草等植物景观；
野生或人工培育的动物及其他生物资源及景观
人文景观资源
包括历史古迹、古今建筑、社会风情、地方产品及其他人文景观
天象景观资源
包括雪景、雨景、云海、朝晖、夕阳、佛光、屋景、极光、雾淞及其他天象景观。
8．2．2森林景观资源质量评价
我国普遍采用定性评价方法进行森林景观资源的质量评价。
近年也有不少学者借鉴旅游部门的评价方法，运用数量化模型和层次分析法，进行定量与定性结合的评价。
从操作性看，国家颁布的《中国森林公园风景资源质量等级评定》标准，能够客观、科学、综合地反映森林景观资源质量状况、环境特征、区位开发条件，所介绍的风景资源质量评价方法，具有权威性和实用性，适宜作为森林景观资源资产质量和实体状况评价的首选方法。
8．2．2．1评价因子
典型度：
景观资源在景观、环境等方面的典型程度；
自然度：
景观资源主体及所处生态环境的保全程度；
多样度：
景观资源的类别、形态、特征等方面的多样化程度；
科学度：
景观资源在科普教育、科学研究等方面的价值；
利用度：
景观资源开展旅游活动的难易程度和生态环境的承受能力；
吸引度：
景观资源对旅游者的吸引程度；
地带度：
生物资源水平地带性和垂直地带性分布的典型特征程度；
珍稀度：
景观资源含有国家重点保护动植物、文物各级别的类别、数量等方面的独特程度；
组合度：
景观资源类型之间的联系、补充、烘托等相互关系程度。
8．2．2．2评价方法
森林景观资源质量评价分森林景观资源基本质量评价，森林景观资源区域环境质量评价，森林景观资源旅游开发利用条件评价。
（1）森林景观资源基本质量评价
B=∑Xi*Fi／∑f（8—1）
式中：
B——景观资源基本质量评价分值；
Xi——景观资源类型评分值；
＼
f一景观资源类型权数。
（2）森林景观资源质量评价
M=B+Z+T（8—2）
式中：
M——森林景观资源质量评价分值；
B——景观资源基本质量评分值；
Z——景观资源组合状况评分值；
T---特色附加分。
评价因子的评分值越接近于权数，表示景观资源的基本质量越接近于理想状态。
森林景观资源质量评价因子评分值及权重见表8-2。
表8_2森林景观资源类型质量评价因子评分值及权重表
景观类型
评价因子
极强
强
较强
弱
因子权值
景观类型权值
森林景观基本权值
森林景观总权值
典型度
5
4～3
2
l—O
自然度
1～O
地文资源
吸引度
4
3
20
多样度
l
科学度
1
1～0
水文资源
l～0
科学度
地带度
10～8
7～6
5～3
2～0
10
珍稀度
10～8
2～O
生物资源
8～6
5～4
3～2
l～O
8
40
53
6～5
3—2
6
60
珍稀度
典型度
人文资源
2～1
15
1～0.5
0.5～0
利用度
2～l
多样度
l～0.8
0.7～O．5
O．4～0.3
0.2～0
1～O．8
0.2～O
天象资源
O．7～O．5
0.4～O．3
O．2～O
1～O．8
O．4一O．3
1～0.8
O．4～O．3
组合状况
组合度
1.5～1.2
1.1～O．8
O．7～O．4
O．3～O
1.5
特色附加
附加分
2～1.5
1.4～l_0
O．9～O．5
O．4～O
（3）森林景观资源区域环境质量评价
森林景观资源区域环境质量评价分值按以下环境要素进行评价获得，满分值为20分。
森林景观资源区域环境质量评价指标包括：
大气质量、地表水质量、土壤质量、负离子含量、空气细菌含量。
森林景观资源区域环境质量评价分值（日）计算由各项指标评分值（表8_3）累加获得。
表8_3森林景观资源区域环境质量评价评分标准
评价项目
|评价标准
评分值
达到国家大气环境质量（GB3096—1996）一级标准
大气质量
达到国家大气环境质量（GB3096—1996）二级标准
达到国家地面水环境质量（GB3838—1988）一级标准
地面水质量
达到国家地面水环境质量（GB3838一1988）二级标准
达到国家土壤环境质量（GBl5618—1995）一级标准
土壤质量
达到国家土壤环境质量（GBl5618—1995）二级标准
旅游旺季主要景点其含量为5万个／cm’
旅游旺季主要景点其含量为1万～5万个／cm’
负离子含量
旅游旺季主要景点其含量为0.3万～1万个／cnl3
旅游旺季主要景点其含量为O．1万～O．3万个／cm3
空气细菌含量为1000个／m。
以下
空气细菌含量
空气细菌含量为O．1万～l万个／m。
空气细菌含量为1万～5万个／m。
注：
各单项指标评分值累加得出环境质量评价分值，满分值为20分。
（4）森林景观资源旅游开发利用条件评价
森林景观资源旅游开发利用条件评价，按以下评价指标评分标准进行，满分20分。
森林景观资源旅游开发利用条件评价指标包括：
公园面积、旅游适游期、区位条件、外部交通、内部交通、基础设施条件。
森林景观资源旅游开发利用条件评价分值（L）由各项指标评分值（表84）累加获得。
（5）森林景观资源质量等级评定
N=M+H+L（8—3）
N——森林景观资源质量等级评定分值；
M——森林景观资源质量评价分值；
H——森林景观区域环境质量评价分值；
L——森林景观旅游开发利用条件评价分值。
表8-4森林景观资源旅游开发利用条件评价指标评分标准
评价指标
评价值
景观资源面积规划面积大于500hm2
景观资源面积
景观资源面积规划面积小于500hm。
大于或等于240d／y
旅游适游期
在150d／y至240（d／y之间
小于150d／y
O．5
距省会城市（含省级市）小于100km，或景观资源地为中心、半径100km内有100万人口规模的城市，或100km内有著名的旅游区（点）
区位条件
距省会城市（含省级市）或著名旅游区（点）100～200km
距省会城市（含省级市）或著名旅游区（点）超过200km
0.5
续
铁路
50km内通铁路，在铁路干线上，中等或大站，客流量大
50km内通铁路，不在铁路干线上，客流量小
公路
国道或省道，有交通车随时可达，客流量大
外部交通
省道或县级道路，交通车较多，有一定客流量
水路
水路较方便，客流量大，在当地交通中占有重要地位
水路较方便，有客运
航空
100km内有国内空港或150km内有国际空港
区域内有多种交通方式可供选择，具备游览的通达性
内部交通
区域内交通方式较为单一
基础设施条件
自有水源或各区通自来水，有充足变压电供应，有较为完善的内外部通讯条件，旅游接待服务较好
通水、电，有通讯和接待能力，但各类基础设施条件一般
注：
各单项指标评分值累加得出景观资源旅游开发利用的评价值。
森林景观资源质量等级评定分值满分为100分。
森林景观资源质量等级确定标准（按森林景观资源质量评定分值划分为三级）：
一级为80～100分，符合一级的森林景观资源，多为资源价值和旅游价值高，难以人工再造，应加强保护，制定保全、保存和发展的具体措施。
二级为60～79分，符合二级的森林景观资源，其资源价值和旅游价值较高，应当在保证其可持续发展的前提下，进行科学、合理地开发利用。
三级为40～59分，符合三级的森林景观资源，在开展风景旅游活动的同时进行森林景观资源质量和生态环境质量的改造、改善和提高。
三级以下的森林景观资源，应首先进行资源的质量和环境的改善。
8.3森林景观资产评估
在划分森林景观资源资产类型，确定评估森林景观的质量，综合评定森林景观资源资产等级的基础上，选择合适的评估方法估算森林景观资源资产的价格。
8.3.1森林景观资产评估应提供的基础材料}
评估对象的山林权属分布图、山林权清册、山林权证书等具有法律效力的产权证明；
评估对象基本情况及森林资源清查资料；
森林景观资源调查分类评级资料；
森林景观资源开发与旅游基础设施建设资料；
森林旅游经营现状（一般应提供3年以上财务会计报表）；
其他有关资料。
8．3．2森林景观资源资产评估方法
根据《森林资源资产评估技术规范（试行）》，森林景观资源资产评估主要选择市价法、重置成本法、收益现值法等，结合景区评价等级和相关设施等进行综合评估估算。
8．3．2．1现行市价法
现行市价法是以相同或类似森林景观资产的市场价格作为比较基础，估算评估对像
值的方法。
．E=K1·
K2·
Js（84）
被评估森林景观资源资产质量等级评定分值
K1=被评估森林景观资源资产质量等级评定分值/所参照森林景观资源资产质量等级评定分值
K2-评估基准日评估对象所在地区旅游行业相关物价指数/所参照资产交易时其所在地区旅游行业相关物价指数
E——森林景观资源资产评估值；
K1——森林景观质量调整系数；
K2——旅游消费水平调整系数；
G——参照物单位有效利用面积的市场价格（元／hm2）（即为参照物单位森林景观资源资产评估值除以参照物单位景观资源有效利用面积）；
S——被评估森林景观资源资产的有效利用面积。
应用该方法评估需满足两个前提条件：
一是有一个活跃的公开市场，二是公开市上有可比的森林景观资源资产交易案例。
实际操作时，森林景观质量等级可根据8．2节的方法确定。
旅游消费水平调整系；
用待评估对象森林景观的游客日均消费水平（包括食、住、购、娱4个方面）与参照物地区的游客日均消费水平之比求得。
市价法是资产评估中最直接、最具说服力的评估方法之一。
在森林景观资源资产市场交易环境比较成熟、公开、有序，且有足够数量可比交易案例以供参考的情况下，宜优先选用此方法。
但是，目前国内森林景观资源资产公开市场交易案例较少，且由于森林景观资源的自然特性、周边经济因素、经营环境等的不同，给市价法的应用带来了很多限制。
8．3．2．2重置成本法
重置成本法是指按现时的标准、工价及生产水平，将重新营造一块被评估对象相的森林资源资产所需的成本费用，作为被评估森林景观资源资产的评估值。
具体公式{
E=K×
∑Ci*（1+r）n-i+1+Q*v（8．5
V——旅游设施成新率；
r——折现率；
n——平均林龄。
在森林景观资源资产评估中，用造林成本、抚育成本、管护成本和森林经营管理成本来衡量森林价值，虽然有偏差，却易为人们所理解和接受。
这种方法是对森林景观资源资产评估方法的一种必要补充，是一种替代方法，或是确定资产最低价，“保本”价的方法，较适用于森林景观建设初期，景观资源资产价值收益体现不明显、不稳定的阶段。
运用重置成本法评估森林景观资源资产的关键在于：
一是确定森林景观资源的重置价值；
二是合理估算景观资源资产的各种贬值与耗费。
8．3．2．3收益现值法
该法适用于市场发育较成熟，年均收益相对稳定，旅游资源开发、建设和管理已日趋完善的森林景观资产的价值评估。
主要包括年金资本化法和条件价值法等。
在实际的操作过程中，可根据被评估对象的特点和评估要求选取适当的方法。
（1）假设开发法
该方法主要用于被评估森林景观资源资产需要经过一定的基础性建设，才能给经营主体带来经济效益采用的评估方法。
n
En=∑A/（1+r）n（8_6）
i=1，
En——森林景观资源资产评估值；
A——森林景观资源资产第i年的预期收益额（需扣减投资额）；
r-——折现率；
n——评估年限。
该方法是在合理开发的假设条件下，先测算评估对象达到预定可经营状态时必要的初始开发投资，再预测评估对象在营运期内各年经营净收益，然后将各年经营净收益现值扣减初始投资现值后的差额累计求和，作为森林景观资源资产评估价值。
如森林景观资源资产已开发完成，未来不需要再进行基本建设投资，并已经开始经营获利，在评估时不再测算开发投资，仅预测未来经营期内的预期净收益额折现并累计求和，作为森林景观资源资产评估价值。
运用假设开发法评估森林景观资产关键在于确定年纯收益（A）和投资收益率（r）。
年纯收益包括门票收入的利润，景区内的其他设施的超额利润。
投资收益率r需根据森林旅游行业的实际情况，参考银行存贷款利率和证券投资收益率等综合确定。
（2）条件价值法
条件价值法简称CVM，也称意愿调查法，自愿支付法，调查法，直接询问法和假定价法，于1963年由Davis首次将此法应用于游憩资源的效益评估上。
CVM属于直接性经济评价方法，是目前西方国家用于评价没有市场价格的环境服务（如森林游憩等）最流行也是较为成功的方法。
支付意愿简称WTP，是指消费者为获得一种商品、一次机会或一种享受而愿意支付的货币资金。
目前，支付意愿已被美、英等西方国家的法规和标准规定为环境效益评价的
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