XX商贸城物业管理投标书教学内容Word下载.docx
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邮编：
５４１００１
占地面积：
28700平方米
建筑占地面积：
12350平方米
总建筑面积：
41808平方米
单体建筑：
10栋
共有门面及住房：
411间，业主306户
临时门面：
46间
叠彩商贸城位于桂林市北城，南靠桂林火车始发站，北邻定江镇政府，属于桂林市经济开发区域，由桂林市万鑫房地产公司开发建设，2003年竣工验收投入使用，2006年底因桂林市商贸城拆迁，大部分经营户被过渡安置到此，而更名为叠彩商贸城。
现业主自用及出租给经营户的实际使用建筑面积达到80%以上，以形成一个商、住一体化的综合性批发市场。
三、叠彩商贸城物业管理模式：
贴身式管家亲情物业管理服务，服务至上，业主第一。
四、叠彩商贸城物业管理实施布置：
一种模式.二项承诺.三个重点.四个中心.
（一）．一种模式：
贴身管家亲情式物业管理服务。
“管家.亲情”式物业管理模式的提出：
其一、直接又形象地反映出了物业管理工作的初始职能与作用；
其二、叠彩商贸城是一个开放式的物业管理，所做物业管理与之匹配的应是机动、灵活的物业服务；
其三、“管家”的定位是在提供公共服务的基础上，根据该商贸城中不同商家、住户、业主的不同服务需求，提供的一种直接又具有应变性的服务形式：
亲情.友善.微笑是人与人之间沟通的桥梁，也是鑫州物业管理公司的特色，更借助通过该种服务模式在传统规范物业管理服务社区中的实施，营造商业氛围浓厚、邻里和睦、家庭情结及人文关怀的和谐、商机无限的繁荣社区。
（二）．二项承诺：
在商城管理服务方面，我们将秉承“服务业主、服务社会、服务投资者的服务宗旨，坚持贯彻专业服务.细致入微；
点滴做起，满意到家”的服务承诺，以规范的管理.满意的服务.文明的环境.一流的物业为质量方针。
力争为商贸城业主，鑫州物业打造企业高品牌商圈。
为此，我们做出如下两项承诺，并以此作为我们在该项目物业服务工作上的工作目标：
1.自进驻之日起，两年内使该小区的管理达到桂林市文明住宅社区的标准：
三年内使该商城的管理达到广西壮族自治区区优商城标准。
2.自全面管理之日起，在实施三年管理目标的同时，参照ISO9001：
2000质量管理系统，全面实施顾客满意体系，使社区业主/住户真正享受全方位.高品质的物业服务。
（三）．三个重点：
针对该商城物业服务工作的难点及空置门面业主的需求特点，我们确定了该商城物业管理服务工作的三个重点：
1.重点一：
规范管理.亲情服务；
在确定了该项目：
“贴身管家亲情式物业服务”的服务模式后，我们将在参照贯彻实施ISO9001：
2000质量管理体系的基础上，建立起适应该商城服务模式的更为严格规范的服务体系（专项质量计划）及操作程序，以达到管理要求。
在营造秩序井然.亲情服务，处处体现出“以人为本”的服务理念，让业主充分感受到体贴入微、服务无处不在般人文关怀的大家庭中来。
2.重点二：
加强安全防范，确保因管理原因造成的治安事件发生率为零；
根据该商城的实际情况，确保管理期间采取以“人防为主.技防为辅”，“发动业主、租户联防意识”的整体工作思路。
确保所管理区域内治安事件发生率为零。
3.重点三：
加强建筑物及公共设施管理.设备远行管理：
物管公司有针对性的对公共房屋建筑物主体维护，附属功能设施设备的运行维护，对公共房屋建筑物的主体维护保养作重点来抓。
（四）.四个中心：
1.中心一.以业主/租户为中心；
完善商城物业的各项管理服务机制，树立“以顾客为中心”的服务宗旨，在做好公共物业管理服务的基础上，挖掘不同类别客户的需求，引导住户的消费习惯，满足和超越住户的期望值。
2.中心二.以公共安全管理为中心；
在商城的日常管理中将以公共安全管理为中心，加强商城内公共安全和私人空间的安全。
主要是依托“人防为主.技防为辅”，“发动业主、租户联防意识”为基础，将传统的个人负责制度容进治安联防系统，成为集保安巡逻系统、业主联防系统为一体化的互补性安全防患体系，建立社区安防工作中心。
3.中心三.以物业管理为中心；
以房屋物业、物业附属设施设备为管理对象，力争实现物业的保值.增值。
延长或提升物业的自然损耗、设施设备的运行质量。
4.中心四.以社区文化建设为中心；
开展形式各样的社会社交文化活动，建立商务信息公布栏，以此培育商城商业氛围、社会影响力、业主团结精神、文化文明氛围，增强社会成员的沟通、和谐及整个商城的凝聚力和向心力。
五、叠彩商贸城物业管理服务内容及服务质量标准：
（一）.基础（公众）性服务包括：
1.物业公用部位的维修、养护和管理；
2.物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理；
3.物业公用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；
4.公共绿化的养护和管理；
5.车辆停放管理；
6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；
7.装饰装修管理服务；
8.门面租金收取；
9.物业档案资料管理；
（二）.物业管理其他服务包括：
1.小区共用部分的维护及管理；
2.房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；
3.小区环境卫生；
4.小区的治安管理；
5.房屋装饰装修管理；
6.其它根据业主需要所提供的有偿服务管理事项；
四.物业管理服务质量标准：
（一）.物业公共用部位的维修、养护和管理：
1.对物业共用部位进行日常和维修养护、检修记录和保养记录齐全；
2.物业本体公共设施整洁完好、路面整洁、排水通畅；
（二）.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理：
1.建立完备的设施设备维修、保养记录；
2.确保维护设备运行状态良好；
（三）.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通：
1.清洁卫生实行一体化管理，有专职清洁队伍，管理制度落实；
2.卫生设施齐备，有垃圾收集设施、中转设施，生活垃圾日产日清；
3.整体环境及环卫设施随时保持清洁，定期杀虫灭鼠；
（四）.公共绿化的养护和管理：
1.根据花卉、灌木的品种生花情况及时进行修剪整形；
2.定时浇灌、施肥、松土、杀虫；
（五）.车辆停放管理：
1.夜间车辆出入登记；
2.商城内任何通行车道不得随意停放车辆；
（六）.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理：
1.小区内实行保安24小时巡逻值勤；
2.结合24小时巡逻对重点区域，重点部位进行重点加强巡视；
（七）.装饰装修管理服务：
1.物业公司制定出相关的装饰装修管理规定；
2.制定装修人员出入及物品出放管理规定；
3.协助业主对装修进行管理。
（八）.物业档案资料管理：
1.对项目及业主个人相关房屋资料进行妥善存档管理；
2.对业主装修期间的各类资料进行妥善存档管理；
（九）.其他服务：
1.物业公司根据业主的有关需要提供多项的有偿服务项目；
六、物业管理的组织机构：
（架构图）
物业管理的组织机构：
桂林市鑫州物业管理有限公司
叠彩商城城管理处主任
管理员维修保洁保安财务
1.管理服务费测算总表
序号
支出项目
月计（元）
1
管理人员、员工的工资、保险费及福利
15708.4
2
行政办公
300
3
公共保险
57
4
设施设备维修、保养
50
5
清洁卫生
6
公共绿化
7
差旅、交通
8
员工招聘、培训
100
9
不可预见费（含准备）
500
10
管理公司酬金（按相关规定以本表序号1—9项的总和的10%计）
1595.7
11
应交税费（营业税、城建税、教育附加费按本表序号1—10项的总和的6%计）
193
14
税后支出合计
2.人员编制和基本工资标准
项目
人数（人）
工资（元/月）
保保险费
福福利
总总额（元/月）
主任
1５00
65
1365
保安主管
900
1065
管理员
800
/
850
保洁绿化
2
500
60
1060
维修
1
900
950
保安员领班
3
700
2280
保安员
12
600
5.7
7988.4
财务
1000
合计
21
16558.4
备注：
1.社会保险总计为工资总额的28%；
养老保险20%；
工伤保险1%；
2.福利按一般原则为工资的8%。
（2）公共用水
序号
月量（吨）
单价（元/吨）
小计（元）
清洁
27.8
1.80
合计
（3）行政办公
月计（元）
办公设备维修（电脑、复印、传真等）
通讯（电话、手机、寻呼机添置摊销和服务、通话费、信函等）
财会费用（帐册、表格、报税、年审等）
易耗品（纸、笔、墨、胶水等）
20
办公用水、电
办公设备、设施折旧
其他
290
（4）公共保险
小区公共财产保险（一般按设备总值的3‰计）
意外保险
57
（7）设施设备维修、保养
月计（月）
公共照明系统（换灯泡、开关、插座、熔丝等）
100
公用工具维保
50
150
（8）清洁卫生
清洁易耗品（扫帚、拖把、抹布）
垃圾筒、箱、水桶等物品的维修、更换
其他（雨水井管道的清污）
120
（9）公共绿化
园林工具维修、更换（草剪、锯等）
20
草木更新
消杀药水
（10）差旅、交通
差旅费
（11）员工招聘、培训
招聘广告
培训（技能、上岗证、等）
八、物业管理费用的构成：
1.管理人员的薪金：
工资、津贴、福利、社保等；
2.物业主体、公共物业及配套设施的日常维护保养费；
3.绿化维护（除虫、修剪、更换易耗工具等）；
4.保洁维护（清洁剂、清洁耗材、劳保用品、作业工具更换、化粪池清理、沙井清理等）；
5.公共秩序维护（日常维护耗材、手电耗材、记录本册、劳保用品等）；
6.办公费用（办公水电、低值易耗、通讯、设施设备维护、书刊报），业务费用（行政管理等）；
7.物业管理企业固定资产折旧；
8.物业公用部位、公用设施设备及公众责任保险费用；
九、物业公共区域能源耗损管理：
1.商城的形象灯光、商城公共路灯、围墙灯、节假日装饰灯光、门卫室用电、工程值班室用电、公共设施设备运行费用、线路耗损等由全体业主/住户按产权建筑面积进行分摊；
2.商城内的绿化用水、消防用水、公共区域保洁用水及损耗等由全体业主/住户按产权建筑面积进行分摊。
十、收费标准：
应按管理范围每平方米1元（门面）、0.3元住房收取物业管理费。
十一：
其他事项：
物业公司为地产公司提供服务，在提供服务过程中所产生的物资成本及人员成本费用由地产公司支付，所交由物管公司代为管理的产权地、物、房。
桂林市鑫州物业管理有限责任公司
2007年6月19日
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