房地产估价师考试真题估价理论与方法Word格式.docx

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提是&

quot;

被迫转让前提&

o该估价是因（）的需要。

A.房地产作价入股

B.法院强制拍卖

C.房地产税收

D.房地产征收补偿

4、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租和**益价值

为1600万元，则承租****益价值为（）万元。

A.-40

B.400

C.1800

D.3600

5、某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地

上，分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元，则该地区&

五通一平&

的正常费用为（）元血

A.98

B.102

C.108

D.116

6、某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100nV的住宅，

单价为5000元血。

若2008年当地同类住宅名义价格月递增0.5%,年通货膨胀率为5%,则2008年12月该套住宅的自然增值额为（）

yc°

A.4296.96

B.5560.86

C.5839.91

D.30838.91

7、房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同,

是（）的结合体。

A.实体、权益、区位

B.实物、权益、区位

C.实物、权利、位置

D.实体、权益、位置

8、某期房年后建成入住，类似现房的价格为5000元/nf,出租的年末总收益为500元/nA管理费用等其他支出为1007t/m2o估计折现率为10%,风险补偿为现房价格的3%o该期房目前的价格为

（）元/nfo

A.4395

B.4486

C.4636

D.4850

9、某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，

法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为（）万元。

A.370

B.385

C.420

D.550

10、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：

（1）要求在成交日期一次性付清;

（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣；

（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年,按月等额偿还贷款；

（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；

（5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。

上述情况中，存在名义价格的是（）。

A.第⑴、（3）种情况

B.第（3）、（4）、（5）种情况

C.第（23、（4）种情况

D.第

（2）、（4）、（5）种情况

11、一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化,

住宅价格总的趋势是（）。

A.上涨

B.下跌

C.保持相对稳定

D.先涨后跌

12、评估某套建筑而积为120m2的住宅在2008年9月底市场价

值，收集了以下个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（）o

A.甲

B.乙

C.丙

D.丁

13、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地

产价值影响因素中（）o

A.区位因素

B.社会因素

C.实物因素

D.权益因素

14、房地产的规划用途对房地产价值的影响，属于房地产价值影

响因素中的（）o

A.配套设施建设的限制

B.房地产使用管制

C.房地产权利的设立和行使限制

D.房地产相邻关系的限制

15、最高最佳使用包扌舌用途、规模、集约度和档次上的最佳、可

以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是（）o

A.收益递增递减原理

B.均衡原理

C.替代原理

D.适合原理

16、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋

进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（）。

17、运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会

高也可能会低时，一般应采用（）的收益估计值。

A•较高

B•较低

C.最咼

D•居中

18、为评估某房地产2008年10月1FI的市场价格，选取的可比

实例资料是：

交易日期为2008年4月1R,合同约定买方支付给卖

方3500元/nf,买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交

易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%o自2008年2月1日起到2008年10月1FI期间，该类房地产价格平

均每月比上月上涨0.3%,则该可比实例修正、调整后的价格为（）

A.3673.20

B.3673.68

C.3790.43

D.3790.93

19、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，

若将两宗土地合并则总价值为20万元。

如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（）万元。

A.40

B.48

C.50

D.60

20、某一交易实例房地产的使用面积为3000平方英尺，成交总

价为0万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%）,首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。

假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:

0.65,则该交易实例以建筑而积为单位的实际价格约为（）元人民币/nV。

（1

平方英尺=0.0929m2）

A.17484

B.19020

C.19754

D.20539

21、某宗熟地的原生地取得费为540元/nA土地开发期为2年,

土地开发费第一年和第二年分别为90元/nf和60元/nV,贷款年利率为8%o采用成木法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（）

元/nf。

A.55.20

B」03.22

C.109.63

DI14.82

22、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑而积为120m2,单位建筑面积的重置价格为600元/nf,年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（）o

A.16%

B.42%

C.58%

D.84%

23、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500nf,层高4」米,

土地剩余使用年限为30年，不可续期。

目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建价格为2000元/nf。

假定层高没增加0.1m,建造费用每平米相应增加10元。

由于层高过大,该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。

以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。

（建筑物报酬

率为10%）

A.11.80

B.16.07

C.23.57

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