太阳城简要物业方案Word格式.docx
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b）认可太阳城关于车辆安全等方面的管理措施。
c）对物业基础服务的要求较高，尤其是安全管理及环境管理。
d）针对不同房型、位置、楼层的个性要求较多，如出行时大门的位置，首层小院的绿化，顶层封露台，2、3层装护栏等。
e）关心超市、邮局、银行等整体配套设施的配置情况。
f）希望小区内有一个良好的秩序及生活氛围。
g）社区文化、家政服务需求量较大。
h）认为物业费收费水平较高。
二、管理服务的整体设想与策划
太阳城位于河东区丽苑居住区，总占地面积296公顷，适度、和谐的全城规划理念，强调社区生活服务设施，室外公共空间，功能区域的合理布置，强调整体系统的规划，与可持续性发展的居住区形成互动，打造集商业、文化、教育、休闲、健康、娱乐于一体的城市社区。
城市规划中特别注重了组团形式，便于志趣品味相投、生活习惯相似、工作节奏相同的人群一起生活、安居乐业。
针对太阳城物业管理的各个要素，我们展开了市场调研，通过项目的前期介入，深入挖掘设计和开发思路的基础上，在做销售物业服务中对业主进行人员消费结构，服务需求等调查的基础上，仔细分析了项目所具备的各项特点，以及物业管理服务中将面临的难点、重点，确立了此物业管理方案。
1.特色管理模式：
1.1根据本项目房屋建筑特性与购买人群特性（项目整体滚动开发周期较长，独立个体与整体城区相结合、个体生活私密性与整体社区连动性相结合、客户群体庞大、客户需求高低不一等）全方面综合考虑，最终将太阳城的管理模式定位为：
1拖N式管理
1.21拖N式管理模式的内涵：
a）1个综合管理体系，拖动N个管理单元。
b）1个开放城区，拖动N个封闭小区。
c）1种高效、优质服务品质，拖动N种服务项目。
d）1种阳光、健康、休闲生活品质，拖动N种家居生活主题。
此模式的确立将使太阳城物业服务与整体开发、设计理念相呼应，产品理念得到延续。
2.针对上述管理模式，物业公司承诺：
第一项承诺：
形成开放城区特色管理模式，提升顺驰物业品牌的内涵，做超大型社区的物业管理的领导者。
第二项承诺：
自接管之日起，一年内使太阳城成为天津市物业管理优秀示范住宅小区，两年内成为全国城市物业管理优秀示范小区，成为全国物业管理的示范基地。
第三项承诺：
使先期接管项目成为使太阳城整体大盘的推动组团，带动后期的销售卖点。
3.四大工作重点
针对太阳城项目特点、客户群分析，我们确定了在太阳城物业管理服务中的四大工作重点：
重点一：
开放城区的封闭安全管理。
根据太阳城大盘整体滚动开发与各组团的互动性、周遍区域环境较为混乱、房屋建筑风格等客观因素，将安全管理列为物业管理服务的重点。
1.实现大城区有效秩序疏导，保证城区公用道路秩序良好有序。
2.中城区实行分类管理：
封闭城区—各居住区；
开放城区—中心城、商业街等，实施个性安全管理。
3.小城区（住宅区内围合组团）实行严格车辆、人员出入管理：
机动车禁止入内，非机动车禁止随意停放，禁止外来人员在区内活动。
4.充分利用小区内的智能监控设施，发挥技防优势，人防技防相结合，消灭小区内的监控盲点，提高整体安防系数。
重点二：
积极开展丰富、优质的特色服务项目。
依据太阳城项目特点，业主需求信息（依据物业公司前期座谈会）及物业公司多年的运作经验，确立了特约服务开展项目具体开展项目详见物业服务分类。
重点三：
发挥规模管理优势，实现资源共享。
重点四：
重视城区环境管理，展示健康、绿色风貌
太阳城大盘的整体优美、和谐、自然的社区环境，是项目的特色之一，实现寓生活与自然之中的卓越生活品质，形成特色的环保、健康生活方式。
1.在城区内设立环境管理部，实现社区清洁、绿化及环境外观统一管理、综合利用，体现城区环保理念。
2.各小区内、外环境控制相结合，注重城区范围内公用道路（规划红线以外）的清洁维护，为大盘整体形象提供有力支持。
3.重视城区分类管理，实行人车分流、生活区与商业娱乐区分割管理，避免各区域相互污染、相互干扰。
4.实施12小时清洁，24小时保洁服务，实现环境管理24小时监控。
5.使用环保清洁工具、药剂，保证清洁服务零污染。
6.城区绿色维护，保证三季有花，四季常绿。
7.突出大盘水系特色，维持良好水系环境。
重点五：
利用特色社区文化主题，产生整体互动效应，引发客户资源再生。
为了体现太阳城建筑承载生活，倡导休闲、文化、健康的主题，我们将针对小区人文特色定期举办不同形式的社区文化活动。
通过活动展示物业形象，提高品牌附加值。
增加销售卖点，我们将通过以下措施确定并开展社区文化。
社区文化活动项目：
1．组织各种旅游、交游。
2．提供图书、音像制品交流。
3．开设棋、牌活动场地。
4．开展各种健康、医疗培训。
5．组织健身舞、晨练队。
6．邀请有关展览，小型演出队来丰富文娱活动。
7．开展球类、健身培训、比赛。
8．开展网上游戏攻关竞塞交流会。
9．开展诗歌、古汉语交流会、现代文化沙龙、英语角。
10．建立老年活动组织，开办老年课堂（夕阳红）。
三、太阳城·
物业管理服务项目分类
1.常规性公共服务
物业处履行物业管理合同，为全体业主提供的经常性服务，是所有辖区内业主都可以享受到的。
它贯穿于物业管理之中。
如：
清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。
我们将以专业、细微、优质的服务提供给业主。
2.委托性特约服务
我们将以物业专业的服务为业主提供舒适便利的生活环境。
3.经营性多种服务
通过向业主提供高效、多样的“贴心”服务，形成太阳城健康、舒适的社区环境，营造一种悠闲、便捷的生活。
立足于业主的日常生活细节，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现品质生活的全面性和专业性。
特色贴心服务
类别
编号
项目内容
热线服务
1
服务预约
2
电话留言转达
3
电话号码查询
4
各项便民查询
保安服务
5
24小时安全保卫
6
全天候红外线外围防务
7
24小时保安电视监控
8
住宅室内紧急报警
商务服务
9
代收、发传真
10
代收、发电子邮件
11
※代收租金
12
房屋租赁
教育服务
13
代请家教
14
各类培训班
15
健康、养身知识讲座
生活服务
16
※设立家庭健康档案
17
※代笔
18
代发信件
19
代发快件
20
代售IC卡
21
代售邮票
22
代订报纸刊物
23
※代收、发行李托运
24
代缴话费
25
代订奶品
26
代订酒店客房
27
留言代转达
28
上门收、送洗衣
29
电器调试
30
蚊虫消杀服务
31
灭鼠服务
32
代办申请电话
33
物品寄存（小件）
34
物品转交
35
运动场所预订（仅限于物业会馆）
特约贴心服务
保洁服务
家居清洁服务
地板打蜡
家具保养
玻璃清洗
地毯清洗
抽油烟机清洗
空调清洗
保健服务
※健康体检
家庭看护
绿化服务
园林设计
园林绿化
植物代购
植物移植
植物代种植
植物代养护
植物领养
植物租赁
※保姆服务
钟点工服务
打字
装修服务
安装窗帘架、盒
安装晾衣架
小型家电安装
墙面粉刷
供电线路改造
改造地板
改建天花
水管改建
租赁服务
常用工具出租
电动工具出租
搬运服务
搬家
搬运装修材料
搬运大件物品
清理装修垃圾
维修服务
抽油烟机安装
36
空调安装
37
电话线移位
38
电器插座移位
39
更换插座面板
40
更换灯泡、灯管
41
灯具安装
42
水截门安装
43
水管更换、维修
44
更换玻璃
45
玻璃开孔
46
维修浴缸、更换配件
47
维修洗面盆、水箱配件
48
疏通下水道
49
维修塑钢门窗配件
50
更换地砖
凡带※为物业根据业主需求逐步推出。
四、太阳城管理中心的筹建
1.人员素质
太阳城物业管理的用人原则为“精干、高效、敬业”，确定“重学历，也重能力；
重水平，更重品德；
认同企业核心价值观”的人标准。
我们要求事务管理具体操作人员必须是一专多能，相互协作，体现团队精神。
项目经理：
本科以上学历，年龄45岁以下，具有15万平米以上物业管理经验，有亲和力及应变能力，有良好的组织、协调、沟通能力，有敬业精神。
经理助理：
大专以上学历，年龄35岁以下，具有10万平米以上物业管理经验，有良好的组织、协调、沟通能力，有敬业精神。
管理员：
大专以上学历，熟知物业管理法规，年龄25——30岁，具有一定社会经验，善于沟通，协调能力较强。
财务人员：
大专以上学历，年龄35岁以下，有物业或房地产行业会计操作经验，有会计师职称。
保安主管：
中专以上学历，年龄35岁以下，二年以上实际操作经验，能吃苦耐劳，善于沟通，具有良好的团队协作精神。
保安员：
男性，年龄30岁以下，退伍军人，身体健康，有较强的工作责任心，能吃苦耐劳，善于沟通，具有良好的团队协作精神。
维修员（水、电、电梯、智能化）：
具有强弱电、水暖、土建、园林绿化、电梯、智能化等方面的专业技能，有上岗证书，专业技术掌握握熟练，有丰富的实际操作经验，沟通能力强，工作认真、踏实。
保洁员：
男女不限，年龄45岁以下，一年以上工作经验，身体健康，工作责任心强，能吃苦耐捞，有敬业精神。
2．人员配置（总计：
人）
3．物资整备
3.1管理用房
根据《天津市物业管理条例》第三十条“按照开发建设住宅总建筑面积的千分之三至千分之四确定物业管理服务用房，用于物业管理服务活动和业主活动。
以住宅总建筑面积平方米为例，下限应计提平方米。
其中，根据以往经验，物业管理用房（服务中心）应计提平方米；
员工用房（员工宿舍、休息室、员工餐厅）应计提平方米。
3.2工具、设施的配备（见明细表1）
五、太阳城·
物业管理服务方案的具体实施：
1.物业接管阶段
2.入住阶段
六、对太阳城·
项目的几点建议
工程建筑方面的建议：
1．南阳台统一形式、材质的封闭，考虑到日后防止下雨造成雨水进户，给业主带来不便。
2．采暖系统。
入楼供日水煤阀设置位置应使搬把顺向人员的出入方向。
自动排气阀应设置在楼内公共部位，便于维修。
3．成品房施工中各隐藏工程的验收。
（防水、防电）
配套方面的建议：
4．游乐设施，老年活动器械、院内水系，均设公告牌，示意安全。
5．卫星电视的引入，即可满足业主精神需求，又保障了小区设有私设卫星接收器的混乱秩序。
6．绿化水井：
a．化粪井位置考虑绿地覆盖面及浇水方便程度；
b．水井盖的设计可否与其他系统井盖相协调，达到小区整体统一。
7．污排、雨排：
需考虑清掏的可能性及排水能力。
8．各种井的位置：
避免留在业主院内（如果一楼有小院）。
9．路灯照度：
照度不宜过低，应满足夜间治安巡逻所需。
10．宣传栏、标识排、草地排：
应考虑风格一致，既考虑有顺驰统一特色，有应突出本小区特点（应用VI标识）。
11．非机动车停放位：
应考虑充足的自行车车棚，满足业主的存放需求，并照顾小区整体环境。
12．保安亭设置：
a．保安亭的设计应结实耐用，并兼顾美观；
b．保安亭设计时应考虑水暖电及电话预留等必要设施。
c．监控室配备空调。
d．保安亭顶上设置射灯。
13．紫玉园商业街的过门楼应在入住前期封闭，避免商业区与住宅的相互干扰。
14．公共场所电源：
在社区中心广场等公共场所需要考虑电源的问题。
2．业主关心的配套问题：
①63%住户认为应有菜市场
②49%住户关心交通问题
③37%住户关心医疗设施及商业网点
④31%住户关心老年人家庭医疗服务
⑤15%考虑儿童上下学接送问题
⑥26%需考虑餐饮服务设施
⑦14%考虑娱乐设施及幼儿园中小学情况
3．销售承诺问题
销售承诺切忌夸大，应在工程、配套、物业等共同协商后，统一口径，给予客户实际的承诺。
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