阳光花园住宅小区建设项目可行性研究报告Word文件下载.docx
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9、项目单位提供的其他基础数据和技术资料等。
1.2.2研究范围与内容
根据国家对编制项目申请报告的工作范围和深度规定，本报告在对项目的建设条件进行实地查勘，对项目申报单位情况，拟建项目的情况、市场需求与分析、建设场地和建设条件、总体规划与工程方案、公用工程、投资估算与资金筹措、生态环境影响分析、实施计划及招投标、经济效益分析等方面进行综合研究和分析的同时，重点研究和论述了项目建设的可行性、建设内容及方案、资源利用及能源耗用，生态环境影响，经济和社会效益分析，为项目的决策和建设提供可靠的依据。
1.3项目概况
1.3.1建设地点
该项目拟建于周口市太昊路南侧，八一路东侧，东邻规划路，西邻新区广场，交通便利，环境优美。
1.3.2建设规模
周口市阳光花园住宅小区项目总用地面积77686平方米。
其中：
建筑用地22249平方米，绿化用地29132平方米，道路广场用地14586平方米，其他用地11719平方米。
总建筑面积291895平方米，其中：
住宅面积214025平方米，公用建筑面积16000平方米，商业及商务办公建筑面积62870平方米。
1.3.3项目总投资及资金筹措
根据该项目建设条件及工程量的综合分析，确定该项目总投资3150万元。
资金来源为公司自有资金和自筹资金。
1.3.4资源利用及能源耗用分析
该项目利用资源主要为土地、水、电及普通建筑材料。
根据项目总体规划设计方案，土地利用较好，符合周口市城市发展规划和河南同三房地产开发有限公司项目有限公司的发展状况。
项目设计采用新方案、新技术、新材料以节省能源，达到节能效果，确保资源的合理有效利用。
1.3.5环境影响分析
本项目环境空间设计合理，其建设不会对周围环境产生污染和破坏。
在建设和运营期对环境的影响通过各种手段加以控制后，均不会对环境造成破坏和不利影响。
1.4研究结论与建议
经论证：
该项目符合国家产业政策，符合周口市城市发展规划和项目单位实际，项目规划方案设计合理，规模适宜，土地利用较好，采用新方案、新技术、新材料以节省能源，达到节能效果，确保资源的合理有效利用。
项目建设不仅有利于公司的进一步发展，“搞活了一部分资金，方便一部分市民”，而且对于扩大内需，拉动经济增长，推进城市化进程都起到了积极的推动作用，利国利民，经济和社会效益显著。
故项目可行。
建议项目承办单位加快前期工作，积极落实建设资金，早日开工，保质保量完成项目建设，尽早投入使用，发挥其应有的效益。
第二章项目建设的必要性
2.1承办单位概况
河南同三房地产开发有限公司成立于2007年4月，是一个集房地产开发的有限责任公司。
公司位于车站路东段。
公司注册资金人民币4500万元。
公司现有员工23人，有职称的专业人员16人，其中中级职称人员9人，初级职称人员7人。
是一支技术过硬、团结向上、富有活力的专业人才队伍。
公司以市场为导向，以“引领时代，打造精品”为创业理念，以建造高品质住宅为宗旨。
取得了良好的经济效益和社会效益。
目前公司以战略者的眼光，瞄准充满商机的大闸路南段，开发周口市阳光花园住宅小区项目二期工程，再为城市打造一道亮丽的风景线。
2.2项目建设的必要性
以住房为主的房地产业是我国新的发展阶段的重要支柱产业，事关国计民生。
房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快发展，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。
改革开放特别是1998年以来，随着城镇住房制度改革不断深化，我国城乡居民住房消费观念明显转变，住房消费有效启动，房地产业总体上保持了快速健康发展的势头。
城镇居民人均住房建筑面积由1998年的不到19平方米，提高到2005年的26平方米以上。
城镇住宅成套率达到80%以上。
房地产市场的发展对于扩大内需、拉动经济增长、推进城镇化发展、改善居民住房条件等，都发挥了积极作用，已成为国民经济的重要支柱产业。
21世纪是“城市世纪”，城市化进程加快必然对作为国民经济支柱产业的房地产业的发展产生持续拉力，进而带动相关产业发展。
随着城镇化进程的加速推进和户籍制度改革的不断深化，大量农民成为市民，住房需求潜力巨大。
同时，金融体制改革的深入也为个人住房贷款提供了有力的支持，个人信贷购房消费已被越来越多的人接受并逐渐成为时尚。
在全国加大建设投资力度和实施稳健的财政政策的有利条件下，整个房地产业正向着健康良好的方向发展。
河南同三房地产开发有限公司经过市场调查和科学论证，充分利用自身优势，抢抓“加快发展，奋力实现周口崛起”的历史机遇，决定开发建设住宅小区项目，为周口的城市化建设增砖添瓦，为改善广大市民的居住环境和城市面貌做出应有的贡献。
项目的建设符合产业政策和市政发展方向，是公司进一步发展的需要。
小区一期工程的成功实施，为公司赢得了信誉，二期工程实施有利于公司有效盘活资源，尽快回拢资金，获得更大的效益，以实现更快的发展。
第三章市场与需求分析
3.1项目区社会经济概况
3.1.1川汇区社会经济概况
川汇区位于豫东平原。
属北温带大陆季风气候，沙河、颍河、贾鲁河交汇于区内，三岸对峙，风光宜人，有“小武汉”之誉，为豫东水、陆交通枢纽。
水运上抵漯河，下达沪杭，漯埠铁路、周漯界高速公路横贯区内，与京广线、陇海线并轨，中、高等公路四通八达，北于郑汴高速公路衔接，西与京珠高速贯通，已形成现代化交通运输网络。
为周口市委、市政府所在地，是全市政治、经济、文化中心和人流、物流、信息流、资本流的聚集地，1984年被国务院批准为对外开放城市。
2000年8月撤市设区，川汇区总面积216平方公里，总人口45万，辖四个乡、五个办事处，是一个具有浓厚的现代化气息的新兴城市，是一片投资热土和充满商机之地。
明清时期，商贾往来，络绎不绝，骡马交易，驰名全国；
皮毛皮货，誉满天下；
与河北张家口并称“南北皮都”，历史上曾是中原四大名镇之一。
境内名胜古迹、人文景观荟萃。
座落于区中心的关帝庙，结构奇特，蔚为壮观，是国家重点文物保护单位。
四邻有人祖太昊伏羲陵、龙湖，女娲城遗址、道家始祖老子故里、吉鸿昌将军故乡等名胜古迹，建筑精美，风景优雅，素来即为著名的旅游胜地，两年一届的中华姓氏文化节更为川汇区带来新的巨大商机。
川汇区金融机构和证券市场健全，农业银行、建设银行、工商银行、中国银行等专业银行分支机构以及保险公司、信托投资公司、城市信用社、资金拆借市场和外汇调剂中心辐射全市，可提供全方位金融服务。
国民经济持续快速健康发展，综合经济实力明显增强，各项社会事业稳步发展，人民生活水平不断提高。
全区形成了大、中、小型商业网点共同增加，数个大型商业市场相继建成，国有、集体、个体经济比翼齐飞，服务业、饮食业网点配套发展的新格局。
2004年全区国内生产总值完成499458万元。
第一产业增加值33814万元，比上年增长42.5%；
第二产业增加值230188万元，比上年增长22.4%；
第三产业增加值235456万元，比上年增长11.0%。
全社会固定资产投资完成271070万元，比上年增长12.5%；
社会消费品零售额达到272148万元，比上年增长12.9%；
城市居民人均可支配收入6549元，比上年增长9.6%；
农民人均收入3189元，比上年增长11.6%。
城镇化进程步伐加快，城市功能趋向完善，市容市貌日新月异，城市环境日臻完善。
3.2市场与需求分析
3.2.1市场分析
从周口市目前社会经济发展水平来看，2005年全市实现生产总值592.2亿元，在2003年遭受自然灾害，生产总值—3.4%增长的情况下，“十五”期间年均增长8.3%；
人均生产总值5545元，年均增长7.4%，地方财政一般预算收入13.3亿元，年均增长17.6%。
社会消费品零售总额206.5亿元，年均增长12.0%，全社会固定资产投资五年累计达到689亿元，年均增长23.1%。
城镇居民可支配收入和农民人均纯收入在2004年大幅回升的基础上，2005年分别达到6356元和2276元，分别增长12.6%和11.1%，高于全省平均水平。
经过“十五”时期的发展，全市经济总量达到一定规模，综合实力明显提升，内生机制正在形成，经济社会发展逐步进入良性循环的快车道；
农产品资源、劳动力资源丰富，发展农产品精深加工业和劳动密集型制造业前景广阔；
工业用地、供水、供电等基础要素充裕，为扩大开放，招商引资提供了有利的条件；
发展思路进一步明确，正确的用人导向逐步树立，干部作风明显转变，形成了干事创业、竞相发展的浓厚氛围。
总的来看，我市已处于由农业经济主导型向工业经济主导型加速转变的重要时期，由农村经济向城市经济加速转变的重要时期，由传统农业、城乡二元分割向统筹城市发展，建设社会主义新农村加速转变的重要时期，由封闭内向型经济向开放带动型经济加速转变的重要时期，经济社会已步入一个新的战略发展阶段。
这些都为周口市房地产业的进一步发展奠定了坚实的基础。
从周口市未来发展趋势看，《周口市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》明确提出：
“十一五”时期，是全面建设小康社会的关键时期，是实现跨越式发展的加速期，也是加快发展、缩小差距的重要战略机遇期。
经济全球化趋势深入发展，科技进步日新月异，国际国内产业转移加速，有利于充分利用两个市场，两种资源，加快经济结构的战略性调整；
中央更加重视“三农”工作，把建设社会主义新农村作为我国现代化进程中的重大历史任务，十分有利于破解“三农”难题；
胡锦涛总书记视察河南的重要讲话以及省委、省政府做出的“实现跨越式发展，在中部崛起中走在前列”的重大战略部署，为我们奋力实现周口崛起提供了良好的政治环境和发展环境；
沿海发达地区产业集群加速向中部地区转移，为加快“三化”进程提供了难得的机遇。
《纲要》提出：
“十一五”期间，全市经济社会发展要努力实现以下主要目标：
在加大投入、扩充总量、优化结构、提高质量和效益的前提下，继续保持较高的发展速度，生产总值年均增长12％左右，2010年突破1000亿元；
提前实现人均生产总值比2000年翻一番，达到1000美元以上；
地方财政一般预算收入翻一番，达到27亿元；
城镇化率达到35％左右；
全社会固定资产投资年均增长22％左右，五年累计突破2000亿元；
提高人口素质，稳定低生育水平；
经济结构进一步优化，基础设施进一步完善，单位生产总值能耗比“十五”末下降20％左右，可持续发展能力明显增强；
农业产业化步伐加快，工业总量显著增加，非公有制经济快速发展，城镇化水平和服务业比重有较大提升；
经济社会发展协调性增强，各项社会事业加快发展，文化强市建设取得突破性进展；
公共服务和社会保障体系进一步健全，金融生态环境明显改善，社会主义市场经济体制和开放型经济体系更加完备；
剩余劳动力转移加快，人力资源产业化加速推进；
就业机会增多，城乡居民收入增加，物质文化生活明显提高，社会主义民主法制和精神文明建设进一步加强，和谐社会建设取得显著成效，奋力实现跨越式发展，努力走在我省黄淮地区前列，为中原崛起做出积极贡献。
经济社会的全面快速发展，必将为我市房地产业带来更大的消费市场和更加美好的发展前景。
从行业情况看，近年来河南省房地产开发投资平稳增长，土地开发增幅减缓，市场销售良好，空置面积继续下降。
2005年1-7月份河南省房地产开发投资比去年同期增长42.1％，其中住宅同比增长3O.4％。
周口市1-7月份房地产开发投资比去年同期增长70.7％，其中住宅同比增长60.3％，投资总额占全省的2.37％。
住宅只占2.08％。
周口市房地产投资额占全省比例较小，由于周口市人口总量相对其它地级市较多，市场需求绝对量就大，因此房地产开发市场前景较好。
周口市房地产投资额增长幅度相对其它地级市较大，说明周口房地产市场需求量较大，而且在售项目销售情况均较好，进一步说明周口市场前景的广阔。
房价相对较低，价格上涨幅度较大；
2005年上半年，周口市区商品房平均销价1305元／平方米，与上年同期l007元／平方米相比，增长29.6％。
相比全省商品房均价1754元／平方米低449元／平方米，低了25.6％个百分点。
稳中趋升的业内市场，较大的区域增长空间，十分有利于房地产业的发展壮大。
抓住机遇，加快发展，已成为房地产企业的共识。
3.2.2需求预测
1、需求状况
受国家房改政策的引导，社会福利分房已成过去，购买商品房居住或投资的人口占城市人口的80%。
根据有关机构对国内20个城市的调查统计，五年内准备购房都市人口占调查城市总体的21.9％，其中以经济适用房和商品房为主，预购面积在70—150平方米之间，可承受价格以每平方米1000---2000元为主体，辅之以每平方米500—1000元及2000--3000元的价格。
在已拥有产权房的家庭中，23.3％预计在五年内购房，20.1％预计今年购房，商品房及经济适用房仍占预购主导地位。
无产权家庭主要希望购买100平方米以下的房子，属一期置业：
为解决生活问题，而已拥有产权房的家庭为改善生活质量希望购买更大的房子，属二期置业。
2、购房人群
调查显示，25——34岁的人占购房人数的36%，位居榜首，而35—44岁的人群比例为20.2%，位居第二。
3、购房的迫切性
从预购房者的人群结构来看，市场的重心在年轻人和中年人群体，这组人群中，63.6％为已婚，其中介于22—35岁的占43.7％，介于36---45岁的占30.4％，34.7％的独身。
从预购房者的年龄结构、职业特征及婚姻状况看，已婚的中、初级工作者构成预购主体，而年轻的单身族也是这一购房群体中不可缺少的一个重要部分。
4、购买承受力
居民对房价的期望值与市场价存在一定差距，豪华商品房价格远高于居民的承受力。
因此价廉物美的普通商品房仍是大多数人的首选。
5、居住环境对购房的影响
购房者对居住地的环境要求日益提高。
调查显示，认为城市环境污染太严重的占60%，并普遍认为远离工业区和繁华喧闹区，靠近“绿色”，融入自然生态环境的居住地才是健康理想之所。
针对以上调查结果，可以认为目前阶段，房地产市场需求定位要关注以下方面：
（1）销售群体以中低收入者为主
26岁至45岁的工薪阶层是主要销售对象。
不论是一次置业或二次置业，此阶层的消费者超过总体的一半。
二者主要差别在于户型面积承受能力上，需要细分。
（2）以经济适用商品房切入市场
据统计，经济适用房在热销楼盘中一直占有较大比例，究其原因在于与大多数居民的消费能力最接近，始终是住房消费的主流，有较稳定的销售对象。
（3）银企合作，以按揭贷款促进销售
在国家鼓励个人购买商品房的政策中，按揭贷款是最重要的一项。
经过近年来的积极落实，贷款手续不断简化，加之单位参加住房公积金的归集，住户已逐步接受了将商业银行贷款和住房公积金结合使用的策略。
因此，开发商应充分挖掘住房按揭贷款的巨大潜力，促进供求双方的“双赢”。
（4）精心设计户型面积和小区总体布置
户型设计的特色要体现出针对性，有市场观念。
在市场细分的过程中，各种因素的限制导致不同的人会有自己心目中的最佳户型，投资项目只需对自己的客户人群做出他所希望的户型设计，就会赢得市场。
一般而言，户型面积在81m2至100m2的多层两室一厅的住宅易受购房者的青睐，随着年龄的增长，80m2以下户型的消费者比例也在逐步提高，尤其是45以上的消费者需求量最大，而面积在120m2以上的较大户型的消费者则以年轻人为主。
小区总体布置主要应体现出从规划、设计到组织实施等方面的全方位统筹，凸显小区建筑艺术化，配套完美化，环境自然化和社区个性化等特色，符合“以人为本”的原则，通过住宅设计实现对人的终身关怀。
根据以上分析，对照本商品房开发项目，我们可以得出结论：
首先在选址上，该项目位于周口市新区广场，是未来发展的商业区、居住区，符合城市发展的方向；
其次，定位于经济适用房，有稳定的消费对象；
第三，开发成规模，内部环境设计精心，户型较齐全，并有完善的配套设施。
因此项目选择较好地适应于市场发展方向，其销售预测较为乐观，是切实可行的。
第四章建设用地与建设条件
4.1建设用地
该项目拟建于八一路南段东侧，西邻新区广场，北依周口市财政局、建设局新建办公大楼，根据《周口市城市总体规划（2003—2020）》发展规划：
周口城市发展战略目标是充分发挥中心城市政治、文化、商贸、信息中心和交通枢纽等功能，坚持实施可持续发展战略，实现经济发展和环境保护相协调，巩固、提高周口作为豫东南地区中心城市的地位与作用，使周口在21世纪发展成为：
一个繁荣、高效、文明的区域性中心城市；
一个适宜创业发展、适宜居住生活的平原生态城市。
周口市空间发展的战略为“东拓西控，南联北伸”。
①东拓：
优先发展区。
周口城区东部地带，是周口城区未来的核心地区，是体现周口城市新经济、新建设、新形象的集中区域。
规划按照生态型新城区的要求，优化空间布局，提高绿化标准，完善基础设施水平，建设成为以“行政办公、文化教育、生活居住”为主要职能的综合性新城区。
②西控：
生态控制区。
西部用地位于城市水源地的上游，是城市生态敏感区，规划从提升城市空间品质，保证城市环境质量，建设生态城市的角度，将城市西部用地划定为生态维护用地。
③南联：
引导建设区。
现状川东工业基地。
该处用地有限，各项建设活动必须得到有效的引导和控制，以发挥最大的土地效益和产业集聚效益。
④北伸：
有限建设区。
城市以北地区，规划期内做适当发展。
远景作为城市发展的战略储备空间。
老城区为更新改造区，应逐步疏散部分职能，搬迁污染企业，增加绿化、广场等公共空间用地，改善环境质量。
建筑以多层为主，维护旧城格局，开辟步行街区，成为传统商业街区。
该区域为规划中的商业居住用地，项目用地符合周口市城市总体规划。
拟建场地土地所有权归河南同三房地产开发有限公司，该场地占地77686平方米，无其它附属物，位置适宜，交通便利，环境优美，公用基础设施较好，适宜项目的建设。
4.2建设条件
4.2.1气象
项目所在区域属暖温带半湿润大陆性季风气候。
冬寒夏热，降水集中夏季，季风气候显著。
各主要气候数据如下：
1、气温：
年平均气温14.7℃
年最高气温43℃
年最低气温-17.9℃
2、湿度：
年平均相对湿度68%
年最小相对湿度0%
3、风：
最大风速24m/s
最大风力8级
年平均风速3.2m/s
风向:
东北风频率12%
东风10%
夏季偏南风，冬季偏北风
4、雨：
年平均降雨量650mm
最大降雨量189mm
5、雪：
最大雪压0.25KN/m2
最大积雪深度230mm
最大冻土深度180mm
4.2.2工程地质条件
4.2.2.1地层
拟建场地地层岩性属第四纪全新统黄淮河冲洪积物，根据其岩土工程性质，该区地层自上而下共分五层，其中一至三层为新近沉积物。
各层主要特征如下：
第一层，粉土：
褐黄色，层厚2.4－3.1m，湿至很湿稍密，上部有0.5－1.3m杂填土，其下粉土，粉状，见贝壳碎片，夹粘土薄层，局部层间夹粉砂薄层。
中高压缩性。
第二层，粉质粘土：
棕褐色、灰色，层厚1.6－2.6m，饱和软至可塑，土体内见铁锈色条纹及黑色斑点，下部含少量钙质结核。
埋深4.1－5.2m。
第三层，粉土：
灰色、灰黄、浅黄色，层厚1.7－2.6m。
湿稍密，土体内见铁氧化物及黑色斑点，含钙质结核，埋深7－7.4m。
第四层，粉质粘土：
褐黄色，层厚1.7－3.3m，饱和硬可塑，见铁锈色条纹及黑色斑点，含钙质结核，埋深8.7－9m。
第五层，粉细砂：
灰黄、浅黄色，该层最大揭露厚度3.3m。
湿稍至中密，上部粉砂含泥质，细砂主要矿物成份为石英、长石及云母。
中低压缩性。
该区域地基土强度较好，土质基本均匀。
拟建建筑物可采用第一层粉土作为基础持力层，但要对可能遇到的不良地质现象另外处理。
4.2.2.2水文地质条件
场地地下水埋深8.95－9m，地下水位标高36.6－36.55m，系潜水类型。
地下水、水位动态主要受季节变化及开采量大小的影响。
地下水对砼无侵蚀性。
4.2.2.3抗震烈度
根据国务院1992年5月22日批准施行的《中国地震烈度区划图（1990）》和《中国地震烈度区划图（1990）使用规定》，项目区地震基本烈度为Ⅵ度，抗震设防烈度为Ⅵ度。
4.2.3基础设施条件
1、供、排水
项目供水由市政供水管网统一供水。
项目所处区域规划有完善的供水和排水管网，可满足项目供水和排水需求。
2、供电
供电由市电业局电网接入，电力充足，可保障项目用电需要。
3、通讯
拟建场区现已架设开通全国直拨程控电话及移动通讯，可满足项目固定和移动通讯要求。
4.2.4建设材料及运输条件
工程所需的建设材料如：
钢材、木材、水泥等，均可由当地建筑材料市场供应。
第五章总体规划及工程方案
5.1规划布置的原则
新世纪的住宅小区，以提高居民的生活素质，创造更高层次的生活模式为出发点，在总体规划布置中根据国家小康住宅设计原则，要综合考虑以下标准：
1、建筑艺术化及户型合理化
建筑造型优美动人、新颖别致。
不能只单纯满足住宅的功能使用要求，而且要给人以美的享受，充分体现建筑的个性和地域性。
在平面设计上，要注重布局合理、尺度得体，同时强调功能的增量，要随着户型面积的增加，功能随之升级。
2、质量标准及建材环保化
工程设计要符合国家颁发的有关标准，建筑材料符合环保要求，避免对环境和人体造成危害。
推广轻型、节能的墙体、门窗，提高建筑的保温隔热性和气密性，营造环境型居住小区。
3、配套完善化
严格按照城市规划要求进行开发建设，除规划要求的公用设施配套外，在功能配套上要有新的内容。
如为适应私家车进户的需要开辟停车场地，设立社区服务站，开辟户外活动场所，为住户提供社区安全服务等。
4、服务规范及社区人性化
物业管理要强化行业标准性管理内容，如治安、卫生及小区设施的维护和更新。
小区弘扬“以人为本”的理念，构架有利于邻里交往、沟通和儿童活动的空间载体，营造社区和谐的人际关系，并体现多样、安全、优质服务等内容。
5、环境园林化
小区环境建设要力求园林化，突出静化、绿化、美化，同时要优化配置空间资源，强化共享空间的构建。
5.2建设方案
整体建筑布局属于混合式，单体建筑围绕中轴线，既有规整式布局，又有院落式布局，建筑组合在统一中求变化，变化中求协调，有主有从，主次分明。
路网清晰，临城市道路设出入口（与一期工程合用出入口），在入口处设组团绿地、儿童娱乐场地，强化了小区主入口的形象和功能，充分考虑了居民散步、健身、休息、娱乐的需求，体现了人与自然的和谐关系。
5.3总图布置
本项目参照沿海发达地区房地产业精萃，吸取各地域房地产业界的优点，接合本地区实际情况，对建筑外立面、户型设计、楼宇间距、公用建筑、道路、广场、绿化等合理规划，精心设计。
本项目总体布置如下：
1、总体结构安
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