自贡汇东商业广场建设项目可行性建议书.docx

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自贡汇东商业广场建设项目可行性建议书

自贡汇东商业广场建设项目

可

行

性

研

究

报

告

四川投资开发有限公司

第一章总论………………………………………………1

第二章项目业主与法定代表人……………………………

第三章项目的提出与建设的必要性………………….

第四章项目建设条件………………………………………

第五章工程设计……………………………………………

第六章市场分析与预测……………………………………

第七章建设进度和设想………………………………………

第八章投资估算与资金筹措…………………………………

第九章财务效益分析…………………………………………

第十章国民经济评…………………………………………

第十一章结论…………………………………………………

附表：

《主要经济评价指标汇总表》表一

《固定资产投资估算表》表二

《投资使用计划与资金筹措表》表三

《销售收入、税金及附加估算表》表四

《总成本估算表》表五

《借款还本付息计算表》表六

《损益表》表七

《财务现金流量表（全部投资）》表八

《敏感性分析表》表十

附件

1、自贡市规划局关于同意市鼎立房地产开发有限公司修建汇东商业广场的定点通知自规局办发[2002]370号。

2、自贡市规划局关于同意汇东商业广场的建筑设计方案的通知自规局办发[2002]399号。

3、自贡市基本建设项目立项备案登记表自计发[2002]项批119号、[2003]项批21号。

4、建设用地、建设工程规划许可证自地规200200107、自建规20030011。

5、建设工程施工许可证

6、自贡汇东商业广场总平面图。

7、国有土地使用证自国用2002字第014531号、2003字第010245号。

8、自贡市通信联众有限公司关于请求减免汇东商业广场项目城市建设配套费的请示自通联[2002]12号。

9、企业营业执照、暂定资质证书、机构代码证、AA信用等级证书、贷款卡、税务登记证。

10、鼎立公司2002年度会计审计报告自方会审[2003]103号。

11、宋元刚董事长简历及其法定代表人证。

12、自贡市城区部分区域调整后基准地价表及周边房产销售调查表。

13、房产销售实例调查表。

14、鼎立房地产开发公司章程。

自贡汇东商业广场开发建设项目可行性研究报告

第一章总论

一、项目名称：

自贡汇东商业广场

二、项目性质：

自贡城市形象重点基础设施建设。

三、项目地点：

自贡市汇东新区汇东路与丹桂大街交叉口西南角。

四、项目规划及开发面积：

总占地面积7436平方米，总建筑面积43137平方米。

五、项目法人概况

（一）单位名称：

自贡鼎立房地产开发有限公司

（二）法定地址：

自贡市沿滩区高峰乡龙神一组

（三）法定代表人：

宋元刚

（四）注册资本金：

（人民币）2000万元

（五）企业类型：

有限责任公司

（六）经营范围：

房地产开发、物业管理、建筑工程安装、房屋维修、装饰、道路土石方工程、销售建材。

六、项目承建方式：

本项目由自贡市卫坪建筑有限责任公司承建土建工程，实行双包。

土石方工程由达闻实业有限公司单独承包。

七、可研报告的编制依据和研究范围

我公司受自贡鼎立房地产开发有限公司的委托，负责对其开发的汇东商业广场基础设施项目进行可行性研究，其主要研究内容为项目提出背景及建设的必要性、自贡市周边地产开发市场分析、建设内容和规模、工程建设方案、投资估算与资金筹措、借款偿还能力分析、风险分析等。

八、可研报告概要及结论意见

（一）项目建设的必要性

自贡汇东商业广场位于自贡市汇东新区汇东路与丹桂大街交叉口西南角，是该城区唯一的大型综合商业广场。

在该项目方圆2公里的半径范围内，拥有自贡市市政府、自井区政府、高新区管委会、海关办公大楼、自贡市广播电视局、农业银行、建设银行、交通大楼、稽征大队、汇东大酒店等政府机关和企事业单位，还有梨园新村、丹桂小区、英祥小区、银桦小区等高尚住宅小区，共拥有人口10万多人，有配套的医院、学校等。

该项目的建设对促进汇东新区商业繁荣、商务往来，满足人民生活需要和提高城市形象具有十分重要的作用。

（二）建设内容及规模

自贡汇东商业广场是一个集商业、办公、休闲为一体的综合型建筑。

该项目占地面积7436㎡，建筑面积43137㎡，框架结构，地下一层地上八层。

地下一层为停车库、地下超市和设备用房，一层至三层为商场，四、五层为办公、会展、商务用房，六、七层为写字楼，八层为休闲中心。

（三）投资估算及资金来源

本项目为自贡鼎立房地产开发有限公司投资建设，其建设投资范围包括土建工程、装饰工程、安装工程，室外工程，给水及生活污水排水等工程的投资。

1.项目总投资

经测算、项目总投资5138.4万元，其中建筑工程安装费用3287.5万元，土地购置费1380万元，建设工程其他费用120.7万元，基本预备费164.4万元，建设期利息120万元，建设单位管理费65.8万元，，2.资金来源

业主已投入自有资金1834.48万元（购买土地、材料费等）占投资总额的35.71%；申请银行贷款2000万元，占投资总额的38.92%；销售款转投资1304万元，占投资总额的25.37%。

（五）结论意见

通过对该项目的分析研究，我们认为项目符合总体规划，有利于加快自贡城市现代化的建设步伐。

项目计划申请银行贷款2000万元，三年左右即可偿还银行贷款。

项目在整个经营期可实现税后利润1820.3万元，投资利润率为13.22%，税后财务内部收益率36.75%，财务净现值1262.3万元，投资回收期3年（含建设期），财务评价指标较好，该项目具有较好的开发前景和良好的投资回报，项目的建设是可行的。

随着西部大开发战略的实施，自贡作为西部重要城市，在城市经济发展和城市建设方面的重要性十分显著。

随着汇东商业广场的建成，必将带动整个自贡汇东新区的快速发展。

承建公司也可从中取得合理的投资回报，具有“双赢”的效果。

项目的建设是基本可行的。

第二章项目业主与法定代表人

一、企业概况

自贡市鼎立房地产开发有限公司（以下简称：

鼎立公司）是2001年4月成立的有限责任公司，具有独立的企业法人资格，公司注册资金2000万元，注册号：

5103001801601，公司地址：

自贡市沿滩区高峰乡龙神村一组。

鼎立公司的经营范围：

房地产开发、物业管理、建筑工程安装、房屋维修、装饰、道路土石方工程、销售建材。

鼎立公司总经理：

宋元刚，副总经理：

杨建清、胡红。

公司现有员工30人，其中：

中高级管理人员17人，其它有职称的技术人员13人。

大专以上学历人员占65%。

下设：

项目开发部、招商引资部、经营管理部、总经理办公室、财务部。

公司以“诚信、务实、创新、竞争、高效”的经营理念和“依法经营，互利互惠，共谋发展”的企业形象。

全力投入自贡市现代化城市建设，改善人民居住环境、生活环境的开发与经营活动、取得了良好的开端和社会效益。

公司自成立以来，建立了完善的现代企业制度，具有较强的激励机制和集聚资金的能力。

财务状况：

2002年末，鼎立公司总资产3870.4万元；其中：

流动资产2694.4万元；固定资产329.7万元；（在建工程197.0万元），递延资产846.3万元，负债1777.3万元。

资产负债率为45.92%，流动比率为1.516。

二、企业法定代表人和项目责任人基本情况

公司总经理：

宋元刚。

男、32岁、大专文化，曾历任自贡市泰丰实业有限公司总经理、自贡市泰丰集团有限公司董事长、自贡市泰康发展有限公司总经理等职。

该同志具有较高的经济理论水平和较强的经营管理能力，实践经验丰富。

曾领导和参与开发的项目有：

自贡市泰丰综合楼、泰丰丽苑、数码港湾、泰丰大厦，总开发面积8万多平方米。

本项目负责人副总经理杨建清具有较丰富的项目策划、建设和经营管理经验，开发成绩显著，具有聚集资金的能力和贷款偿还意识。

有能力主持该项目的开发和建设，实现预期的开发目标。

第三章项目的提出和建设的必要性

一、项目的提出

中共中央提出的“实施西部大开发战略”，有利于我国中西部地区经济发展，有利于提高全民经济收入，有利于实现我国东西部经济协调发展和最终实现共同富裕的目标。

四川省自贡市地处我国西部内陆，是我国有名的恐龙之乡。

特别是在中央实施西部大开发，地处四川丘陵地区中心地带的自贡市经济发展突飞猛进，2002年全市国内生产总值为181.22亿元，比2001年增长10.2%，工业经济2002年“产值超百亿、利润再翻番”，2002年全市农业总产值56.47亿元。

2002年城市居民人均可支配收入5729元，农民人均纯收入2315元，城乡居民储蓄存款达116亿元，五年净增65.52亿元。

2002年全市社会消费品零售总额为49.4亿元。

自贡市以发展为依托，以稳定为基础。

现全市城镇化水平达25%，主城区建成面积达42平方公里，聚居人口达到43.7万人，建成区绿化覆盖率达到27.2%，旧城改造成效明显，汇东新区初具规模，区县城市建设取得新进展。

2003自贡市政府工作报告指出：

未来五年力争国民经济按年均11%速度增长，到2007年全市国内生产总值突破300亿元，全市城镇化水平达37%，主城区建成面积达47平方公里，聚居人口达到58万人，建成区绿化覆盖率达到35%，人均可支配收入8400元。

目前，汇东新区已成为自贡市城市发展的重点项目，汇东新区将成为自贡市政治、经济、文化中心。

自贡汇东商业广场位于汇东新区市中心主轴线——汇东路与丹桂大街的交叉口，具有得天独厚的地理位置，交通方便。

除该项目用地外现在汇东新区市中心方圆2公里范围里已无大型商用空地可开发，因此自贡汇东商业广场是新区市中心唯一的大型商业综合楼。

为满足方圆2公里范围里的10万人的生活需要，鼎立公司及时向市政府提出开发建设自贡汇东商业广场的申请并得到市规划局的批准。

三、项目建设的必要性

中共中央提出的“实施西部大开发战略，加快中西部地区发展，关系经济发展民族团结社会稳定关系地区协调发展和最终实现共同富裕是实现第三步战略目标的重大举措。

”自贡汇东商业广场的建设正是朝着这个目标奋斗前进的。

自贡市汇东商业广场工程项目的建设和实施具有十分的重要意义，主要反映在：

一、自贡市汇东商业广场工程项目是自贡市社会、经济发展的需要。

经过50年的建设和发展，自贡市经济建设取得了辉煌的成就、经济实力大大增强。

特别是改革开放二十年来，自贡市认真贯彻执行党的“改革、开放、搞活”的方针，经济建设和社会结构发生了新的变化，国民经济中的主要关系趋于合理。

农业生产条件改善、生产水平逐步提高，工业生产发展迅速，工业结构趋向合理，已逐步建立起了包括酿酒、化工、电力、食品加工、印刷机电设备、建筑材料等一批优势行业。

自贡汇东商业广场是汇东新区市中心规模最大，功能齐全，交通方便的唯一大型商业综合楼，是经商绝无仅有的黄金口岸。

随着自贡市城市政治、经济、文化中心由原来的老城区迁移到汇东新区，汇东新区住宅小区的不断新建，居住人口不断增加，自贡汇东商业广场的修建经营改善了投资环境，加快招商引资力度，必将产生巨大社会效益和企业效益。

二、加快城市的发展，完善城市结构，改善人民生活条件的需要。

根据自贡市的未来五年的发展目标和城市的总体规划，自贡市经济将以年均11%的增长率迅猛发展，人民生活水平将达到一个新台阶，人民对生活的需求将由原来的量变到质变，必然要求人民经商条件随之改善，购物环境更大化地完善。

自贡汇东商业广场综合楼就是顺应这种需求而修建的。

综上所述，我们认为该项目的建设是完全必要的。

第四章项目建设条件

一、社会环境条件

自贡市在改革中，与时俱进、开拓创新。

随着城市建设进程加快，内陆工业化战略