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另有一些开发商尝试与二手房中介合作，想借用中介公司自身的资源，以拓宽销售渠道。
新房的销售状况也陷入了低迷状态。
据搜房网数据监控中心温州站统计，2012年1月温州全市范围内（瑞安除外）新房共成交342套，5.24万平方米，环比下降了29.9%。
与往年月均20万平方米的正常水平相比，仅其四分之一，形势同样也让人乐观不起来。
据温州房管局网数据显示，截至2月21日发稿，温州目前可售房源高达24888套，建筑面积达280.2万平方米。
其中公开发售住宅13623套，建筑面积高达179.3万平方米，为近年来的新高。
2012年新增供应量将达到200多万平方米，而如果再把这个因素也考虑进来，按照当前的去化速度，共需要90多个月的时间。
受此影响，温州新房退房数不断飙升，购房意愿进一步降低。
温州房管局网数据显示，截至2月21日，温州退购（订）房源重新入网委托销售的房源数量达到了193套，为近年来新高。
前世今生
但实际上，温州楼市曾一度相当辉煌。
温州的房价从默默无闻到最终排在全国前列，成为名副其实的高房价城市之一，不过是最近几年的事情。
观察温州楼市的发展历史，通过房价运行的脉络，我们不难发现这其实就是一部温州房价炒作史。
在2006年以前，温州房价走势还算比较温和，但从此以后，房价进入狂飙模式。
2001年至2005年间，总体房价涨幅有限，不超过两倍，这与全国其他城市涨幅相当。
在2005年底，市区大南门区域出现“万元盘”，鸿瑛大厦售价超过10000元/平方米，这成为一个标志性事件。
随后滨江路上楼盘也突破单价万元大关。
2006年底，南大门区域的联合广场[最新消息价格户型点评]、花都大厦、国正大厦等部分房型已经超过20000元/平方米大关，包括上徒门、水心等地区的房价，也已经达到13000元/平方米。
此时，温州房价正切换成快速飙涨模式。
根据温州大学房地产研究所提供的市场监测数据表明，在过去的6年时间里，市区新房销售均价从8045元/平方米，一路上涨至34674元/平方米，上涨了惊人的4.2倍（具体见图）。
即使是在遭遇金融危机的2008年，全国包括北京、上海等在内的大多数城市房价滞涨或者微跌，但温州却一枝独秀，是年均价达到15477元/平方米，涨幅为惊人的58.1%！
是不是土地的价格上涨过快，受成本的推动而导致温州房价疯涨？
数据表明，从2006年到2011年这6年间，楼板平均价增长幅度有限。
即使以2010年的13540元/平方米计算，也只有2.5倍；
更何况，在过去6年时间里，平均楼板价在大多数时间未超过7600元/平方米。
图温州2006年来市区新房销售均价和平均楼板价格走势图
当地居民、常年在外经商的温州商人以及海外华侨，构成温州三大楼市正常的刚性需求，这三股力量对推升房价的作用的确不小，但起不到决定性的作用。
投机炒作成为一个无法绕开的话题，包括温州当地从业人员，以及国内知名专家，在分析温州房价快速上涨原因时，无一例外都谈到了投机炒作这个因素。
而近几年里市场供应量偏低，也使得温州楼市炒作更加容易“操盘”。
石海军表示，近10年来，除了2006年和2010年土地供应在1000亩左右以外，其他年份每年的土地供应均在500亩左右甚至更少。
但实际上，自2004年以来，温州每年的市场需求在270万平方米左右，供应赶不上需求。
在房价预期看涨、购买力旺盛的前提下，供不应求的结果就是导致价格的上涨。
泡沫挤出
毫无疑问，温州楼市所面临的现状，以及二手房价发生“跳水”的现象，在很大程度上是因为调控挤出房价泡沫成分之后所造成。
温州房价的下跌，始于二手房。
自温州从2011年3月份开始执行“限购令”，出现大量退房现象，温州楼市开始降温。
随后，开发商销售状况急转直下，同时导致二手房交易也开始萎缩。
两个月后，乐清一个新开楼盘少见地打折促销。
“限购令”改变了市场预期。
而压垮骆驼的最后一根稻草，真正让那些在观望中做出抛售决定的，还是发生在去年9、10月份温州老板“跑路”事件。
原本活跃异常的温州民间借贷，因为该事件而产生巨大信任危机，并由此而引发了一场巨大的挤兑风波，很多企业主或者投资客手中的资金立刻紧张起来，抛售套现成为最务实的选择。
当地中介人士表示，当时有大量的投资性房产涌向二手房市场，为了尽快出手，卖家纷纷以低于市场价5%～10%的价格挂牌。
由于大家竞相调低价格，因此在不到3个月的时间里，房价便下跌到了现在的水平。
中国社科院金融所研究员尹中立指出，温州房价泡沫破裂，实属必然。
他表示，在房地产市场持续上涨时间越长，参与者信心就会越大，而信心越大则会导致炒房者的资金杠杆倍数越大，因此通过高利贷融资炒房的方式也会越来越普遍。
但一旦房价停止上涨，整个游戏便会戛然而止。
温州如此，其他城市会否跟进？
这要结合当地的市场实际情况来具体分析。
从目前来看，除了鄂尔多斯之外，还未见有其他城市出现类似情形，因此事态如何进一步发展，还有待观察。
坚持调控
温州楼市的现状，是调控取得的积极成果。
一个曾经投机泛滥、极不规范的市场，一个已经严重脱离了实际需求的市场，在调控的作用下，逐渐趋于理性。
我们看到，挤出温州楼市中房价泡沫的无形之手是限购令。
在采访中记者了解到，温州版限购令要严于国家要求，如为了防止炒作，要求新开楼盘一次性全部公开所有房源，避免造成房源紧张的假象。
在购房资格的规定方面，国家要求并未涉及到农村的房产，而温州将这个因素也考虑了进来。
炒房客并不分户籍，城市、农村人都有，因此温州的做法，非常具有针对性。
温州楼市出现的降价潮是一个信号，它说明调控作用正在逐渐显现。
那么，现在大家最为关心的是，未来的市场究竟会怎么走？
最近，包括芜湖、佛山等城市变相“救市”，一度让民众暗自担忧，难道调控会因为地方政府的“小动作”而有所松动吗？
对此我们认为，炒房的危害是不言而喻的，诸如“抬高劳动力成本，削弱国民经济整体竞争力”、“进一步加剧社会贫富差距”、“抑制社会有效需求”、“扭曲整个国家的产业结构”、“增加金融风险”等等。
因而在这敏感时期，应该坚持调控的大方向不能改变，要坚决继续抑制楼市中的各种投机行为。
在此基础上，对调控政策进行微调是可行的，但不管如何微调，底线一定要守住。
现场直击篇
温州楼市遭遇降价冲击波
温州楼市的现状到底如何？
记者来到温州之后，决定从房地产的市场最前沿部分展开具有针对性的调查。
二手房市场方面，二手房的挂牌情况、温州投资客目前的生存状况，以及中介行业本身的境况等等，都是我们要了解的重点内容。
在新房市场，新盘的价格变化、销售状况以及购房者的内心真实想法，也是我们迫切需要掌握的情况。
二手房市场：
房价回到两年前
温州二手房市场成为重灾区。
温州房价出现“跳水”，发端于二手房市场。
虽然目前二手房价下跌势头有所减缓，但经过此前几个月的调整，房价已经回到了两年前的水平。
挂牌价普降30%以上
温州的二手房市场，满眼都是“急抛房”。
“先生，你要多大的房子，我看能不能帮你找到着急要抛的房子？
”在温州市划龙桥路上，把记者当成购房者的21世纪不动产金色加盟店的物业顾问伍文军，见面之后第一句话就是这样说的。
而在记者走访的新城、上徒门等地，也从不同的物业顾问嘴里听到了同样的说辞。
所谓“急抛房”，从字面意思来理解，就是卖家希望快点脱手的二手房，因此挂牌价要低于市场价平均水平。
而在温州，“急抛房”已经成为某种符号。
它已经成为中介向为数不多还在坚持看房的刚需进行推介的切入口，就像陌生人之间为了打破沉默而递过去的一支香烟。
温州二手房价在2011年4月份前后达到最高点，随后盘整了将近4个月时间，并从去年8月份开始下跌，到目前为止已经出现了30%～40%的回调。
如水心榕、水心松房龄在20年左右的“裙房”（相当于上海的工房），已由最高的2.8万元/平方米左右，下调至1.8万元/平方米，降幅约36%；
新城板块极为有名的大自然家园，最高价一度达到4.3万元/平方米，而目前挂牌价普遍集中在2.5万元/平方米左右，降幅为42%；
下吕浦的祥和花苑，从2.9万元/平方米下降到2.1万元/平方米左右，降幅为28%。
目前的房价水平与两年前相当。
21世纪不动产温州区域分部副总经理叶柏峰表示，虽然目前的挂牌价比2010年同时期相比稍高一些，但如果考虑到通胀因素，其实相差不大。
可见，温州房价已经回到了两年前。
目前在温州二手房市场上，也能找到下降50%左右的极端例子。
如在新城附近一家中介，记者就了解到一套面积为138平方米的三房，挂牌单价仅2.25万元/平方米，与最高价4.3万元/平方米相比，下降了48%。
不过业内人士表示，这类房源比较少见，“总数不会超过10%。
”伍文军估计。
表温州部分二手房挂牌价下降幅度表
区域/地段
小区名称
房型
面积（㎡）
现价（元/㎡）
半年前价格（元/㎡）
降幅（%）
下吕浦
下吕浦二区
2室1厅1卫
72
22500
31500
28.6
车站大道
交行广场
1室0厅0卫
180
30000
43000
30.3
鹿城东南向
新田园六组团
3室2厅1卫
99
33000
45800
27.9
横河南新村
58
20000
28500
29.8
新城
新田园七组团
3室2厅2卫
125
27000
40000
32.5
大自然家园
2房2厅1卫
170
47.7
大南门
五洲大厦
4室2厅2卫
142
34300
47000
27.1
鹿城市中心
金台大厦
114
25000
38000
34.3
学院西路
浦鞋市小学总校学区房
3室1厅1卫
86
18500
35.1
银河大厦
106
42000
40.5
人民路
皇家大厦
120
40500
58000
30.2
新桥
新桥12组团
115
13900
22000
36.8
鹿城西向
金山组团
101
15800
23000
31.3
黄龙
黄龙九区
84
15000
23500
36.2
八中、建小小学区房
2室2厅1卫
87
19000
36.7
汤家桥
家景花园
131
24500
41000
40.3
永中
江南锦园（江锦花园）
161
28000
31.7
状元
状元新村
80
12500
43.2
景山
山水名都
155
31000
35.4
梧田
鸿西家园
14500
26000
44.2
瓯海区其他
新桥住宅区
77
13500
21000
35.7
投资者忍痛割肉
跑得快的已经全身而退，而跑得慢的，则不得不面临忍痛割肉的尴尬局面。
在市府路的锦江家园小区里，一套装修不满3个月的大三房标价450万元出售。
但记者跟随中介刘先生来到这家时，房东吴女士的丈夫正在门口清理大门上的红油漆，一股浓烈的汽油味弥漫了整个走道。
随后刘先生悄悄告诉记者，这是逼债人干的。
“可能是他们家有人借高利贷了，找不到人，就把红油漆泼在门上撒气。
”刘先生这样解释道。
吴女士不停地给记者讲解，地板是800元一平方米大理石，真皮沙发将近3万元，大理石台面的餐桌也要13000元……“这些全部随着房子一起赠送。
”她说。
吴女士坦陈，这套房产是她在一年前以530万元购置的，装修以及购置家电投入约90万元，准备为儿子当婚房用。
“房价还能再降一点吗？
”记者问了一句。
吴女士苦笑了一下说：
“真的不能降了，450万元是最低价。
”背过身后，她不经意地轻轻叹了一口气，但清晰可闻。
据刘先生介绍，这套房子售价在整个小区里并不算高，但挂牌了近半个月时间，并无人接盘。
不过与前两个月相比，买卖双方议价空间在缩小。
在下吕浦，记者以购房者的身份走进一家中介门店，工作人员推荐了一套祥和花苑的两房，单价约20000元/平方米左右。
记者要求她以17000元/平方米的价格跟房东沟通，对方头摇得像拨浪鼓，她说：
“挂牌价本来就已经低于市场水平了，再让房东降这么多，不太可能。
每平方米让500元还有可能。
”而在之前，议价空间可达3000～5000元/平方米。
房产中介仅剩三成
在温州市杏花路上的一个中介门店里见到诸葛春燕的时候，她一个人百无聊奈地坐着，无所事事。
她原本在三板桥附近开了一家房产中介店，但从去年8月份开始，就没做成一笔单子，因此在年底索性关了门，这段时间来朋友的店里帮忙。
诸葛春燕的中介店在2010年开张，当年就做了好几单，收入还不错，但去年生意突然淡了下来。
尤其是从去年8月份开始，房价不断下跌的时候，客户就像蒸发了一般。
她也曾想了一些办法，如主动向潜在客户打电话推销，但收效甚微。
她现在已经有了新的想法，就是改行开婚介所，“温州的婚介所不多，生意应该好做一些。
其实，诸葛春燕并不是第一个选择退出的，也不会是最后一个。
温州市工商局近日统计，市区个体房产中介（温州俗称“红牌子”）已由去年底的1000多家，锐减至目前的300多家，仅剩下3成。
品牌中介也难逃厄运，如21世纪不动产已从最多时的70余家，缩减至目前的40多家。
叶柏峰表示，交易量大幅下滑是导致中介规模锐减的一个主要原因。
目前的交易水平，与去年8月份之前的平均水平相比，已经下滑了近8成。
新房市场：
新盘价格仍在僵持
覆巢之下，岂有完卵？
二手房价格急降，那么新房呢？
记者特地选取了温州比较有代表性的楼盘，高、中、低三种档次都囊括了进来。
我们想要了解的是，在目前这种市场行情下，温州的新房市场到底是一种怎样的状况。
新盘价格僵持
地处温州繁华地段的各楼盘售楼处已经门可罗雀。
2月17日上午，当记者走进飞霞南路与锦绣路交叉口的置信广场接待处时，除了工作人员之外，里面并无一人。
售楼人员对记者的到来似乎并不怎么感兴趣，回答问题时也显得极为勉强。
该项目公寓售价超过5万元/平方米，而且面积为500平方米左右，为高端盘。
记者在此停留了一刻钟，其间未见有购房者进来询问项目情况。
在该售楼处附近另外一个高端盘置信原墅的售楼处里，情况也大致相似。
绿城[简介最新动态]海棠湾是一个面向普通工薪阶层的项目，售价在2万～3万元/平方米，其售楼处在龙祥路、龙海路交汇处，在龙湾区城市中心地段。
中午时分，当记者来到售楼处时，也非常冷清。
在记者停留期间，依然未见有人进来咨询。
下午时分，当记者来到中梁·
国宾一号售楼处时，终于看到人来人往的情形。
不过该楼盘尚未正式开盘，现阶段正在做客户积累。
当然，此前每逢开盘时，总会有人兜售房号的情形已经一去不复返。
记者所走访的楼盘，不管是售价高达5万元/平方米以上的置信广场、置信原墅，还是面向普通置业群体、售价低于3万元/平方米的海棠湾、瑶溪新天地等楼盘，均未得到降价销售的答复。
当然，开发商还是适当降低了价格预期。
记者了解到，置信原墅的地块曾是全国“地王”，地价高达37亿元，楼板价为3.7万元/平方米。
业内人士曾预计，其销售单价本应在7万到8万元/平方米，若降到6万元/平方米，则已无甚利润。
而该项目目前售价与之前的预测有一定差距，高层售价仅6万元/平方米。
促销花样繁多
为了能够应对当前低迷状态，温州开发商促销方式花样百出。
不过令人感到意外的是，之前打破头只为能够抢到一套房源的购房者，这时候却不买账了。
几个月前，乐清市区某楼盘一开盘就主动让利，开盘单价每平方米在2万元以下。
而到了去年11月5日，中央公馆[最新消息价格户型点评]商住路开盘就推出“买房送宝马”的促销活动。
位于鹿城区三板桥纺织路上的中瑞·
星河湾[最新消息价格户型点评]，已经早在4个月之前开盘。
17日记者走访之际，在该楼盘售楼处外面看到了一个“保值回购”计划的宣传条幅。
据工作人员介绍，这是开发商针对目前低迷的楼盘特别推出的一个保值回购计划，即签约时增添一份补充协议，若楼盘出现降价在交付时将返还签约所付房款，这一保证等于让购房者吃下一颗定心丸，一定程度上降低了购房风险。
不过购房者对此热情并不高，据温州房管局网数据显示，中瑞·
星河湾共推出住宅854套，截至发稿日，仅成交15套，去化率不足2%。
还有开发商对一次性付款给出不小的优惠。
中梁首府的售楼小姐表示，如果全款可达8折。
不过值得注意的是，该项目售价高达6万元/平方米，所剩房源为大面积房型，总价超过千万元。
购房者仍在观望
在凤凰城[最新消息价格户型点评]售楼处，一对老夫妻告诉记者，他们也就是来看看，这楼盘在龙湾，太偏远荒凉了。
“价格是不贵，但我觉得它不值这个价！
”妻子更是一脸愤愤地说。
“现在都是看的人多买的人少，价格还要往下跌呢！
”丈夫也叹着气说。
而在中粮[简介最新动态]国宾1号，大幅的广告牌写着抵扣优惠幅度。
一旁的销售人员一边介绍一边也像绿城、凤凰城等楼盘一样，热情地让购房者登记个人信息，分发名片。
记者凑过去听到一个销售人员告诉来看房的人：
“现在的登记跟之前您登记的不一样，现在登记了回头一出价格就会通知您，还可以优先选择购买和有更多折扣。
”说着一边详详细细地帮该名购房者记录相关信息和购房意向。
这位有意购房的朱女士告诉记者，这边价格还没明确出来，说不上有没有意愿。
“我觉得还要跌价的，八九万元/平方米的二手房都跌了快一半了，也没人买，现在温州经济形势也不好，也经常有中介和售楼处打电话给我推销房子。
还是看情况吧，再等等。
”朱女士笑笑说。
后市解读篇
跌势会否进一步蔓延
文／本刊特派记者徐卓航（发自温州）
我们更为关心的是，温州房价的这样一种现状和走势，会不会成为一个“风暴眼”，由此引发一场波及全国的降价潮呢？
或者说，从温州目前所产生的、所面临的问题和危机来看，我们又可以从中借鉴到一些什么呢？
为此我们连线了杭州和全国的几位房地产专家，通过比较和分析与温州楼市联动比较密切的杭州等地的情况，来解读温州房价问题对全国楼市的启示。
楼市承压更大
“住在杭州网”副总编辑、首席评论员丁建刚开门见山就指出，温州在浙江乃至全国都是一个非常非常独特的地方，它的民营资本非常充裕，有着各个方面的投资传统，再加上老城区的面积小、房源供应量少，这就很容易成为投资、投机行为的温床。
“可以说，温州在全国楼市低迷的大环境下是一个重灾区。
”广州知名房地产专家韩世同不无担忧地说，“在最近公布的全国70个新建商品房价停涨的大中城市里，温州也是跌得比较厉害的一个，这跟其经济环境和结构都有关系。
”他分析，在经济环境较差的背景下，以民营经济为主的温州市受到的冲击也就比较大，再加上多次爆出民间融资问题严重，许多温州客什么都炒、什么都投机，虽然短期内的资本积累很快，但并不真正创造效益。
“在如今楼市的大环境下，这一批投资客都趴下了。
”丁建刚接着反问：
“那你说温州还会有什么人在买房呢？
”
应该说，在楼市限购令的大环境中，银行方面的放贷也紧张，整个经济都不景气，对温州这样的城市影响是很大的，同时也是多方面的。
市场压力大、资金链紧张，甚至于老板都跑了，对以投资、投机为主的温州楼市无疑是一种更为明显的打击。
在针对投资、投机为限制对象的限购、限贷等政策环境的作用下，温州楼市的下挫相比别的城市要来得早、来得迅猛也都在情理之中。
温州不具代表性
当然，温州的这样一种特殊性也决定了它放在全国来看并不具有代表性，不能简单地与其他城市类比。
“无论从温州独特的板块也好、发展脉络上的差异也罢，温州都还不足以达到代表全国降价潮流或趋势的地位，远远没有那种魅力。
”复旦大学地产运营研究所所长蔡为民指出，“温州的城市地位也决定了它不同于杭州这样的省会城市。
一方面，温州不像杭州、上海等一、二线城市，没有境外、省外、国外这样的“三外”人士涌入并购买其房产，这就决定了炒高温州楼市的力量只能来自其内部。
这从记者对售楼处、温州购房者的采访中也可以体现出来，而这也就决定了温州房价不具备杭州这样的上涨模式。
“总的来说，温州的房价有时候就高得你觉得它根本没什么道理，很离谱。
”韩世同摇摇头说，“甚至于会感觉都是温州他们自己的老板在互相攀比、炫耀，继而抬高了房价。
这从二手房市场就可以反映出来。
快房网首席评论员“大老哥”程伟明告诉记者，甚至一些温州老板开发的房地产项目，杭州的一些市民心里也都会有些疑虑，感觉不太放心、不是很敢买，“说不定开发商的资金就是从民间融资来的，说不定哪天他就跑路了，这怎么靠得住”。
丁建刚也跟着举例说：
“比方说绿城[简介最新动态]在我们杭州也曾是一个标杆一般的开发商，人家会说绿城都不行了，那楼市看来是有问题了。
他顿了一顿说：
“像温州的绿城鹿港广场这个楼盘，是北面临江的。
而绿城在杭州有个同样的楼盘叫蓝色钱江，在我们这儿还是南面临江的，现在的二手房成交价是在47000~48000元/平方米，在售的新房则是65000元/平方米左右，这就比温州要显得合理得多。
值得指出的是，温州这样的小城市，其房价相比杭州、上海，在一些区域甚至都要显得更高一些，而且往往建造的房型动辄数百平方米，进一步体现了温州投资性过强、刚需比例少的情况。
面对这样的区域、这样的生活品质却又有着如此高企的房价，温州楼盘的性价比无疑是非常低的。
如果说楼市有泡沫的话，那么温州的这个泡沫一定比别的地方要大、破得要更快。
应是一种警示
那么，是不是温州只是楼市风云当中一个极为特殊的个案，它既不能代表和揭示楼市的走向，也没有参考的价值呢？
“并非如此，我以为，温州的楼市现象应该更多地成为一面镜子。
”蔡为民严肃地说，“一面全国楼市引以为戒的镜
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