最新招商地产广州总部项目流程指导书75页.docx

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最新招商地产广州总部项目流程指导书75页

招商地产广州管理总部项目流程管理指导书（75页）

招商地产广州管理总部

项目流程管理指导书

广州管理总部

二〇〇八年三月二十六日

一、前期阶段流程4

[1.1]土地拓展工作流程5

[1.2]土地合同执行工作流程6

[1.3]公司注册工作流程7

二、设计阶段流程8

[1.1]项目方案设计单位选定审批流程（在授权情况下）9

[1.2]项目设计费用核定流程10

三、实施阶段流程11

（一）工程量清单、标底编制（金额500万以上）12

[1.1]工程量清单、标底编制（金额500万以上）审批流程13

（二）工程招标14

[2.1.1]工程及采购类招标管理：

分项工程土建类装修金额在500万元以上、采购类在100万元以上的招标（含暂定金额、指定分包分标段按合计）考察单位及投标单位确定流程15

[2.1.2]工程及采购类招标管理：

分项工程土建类装修金额在500万元以上、采购类在100万元以上的招标（含暂定金额、指定分包分标段按合计）招标文件（密封比价文件）及招评标方式会签流程16

[2.1.3]工程及采购类招标管理：

分项工程土建类装修金额在500万元以上、采购类在100万元以上的招标（含暂定金额、指定分包分标段按合计）开评标工作流程17

[2.1.4]工程及采购类招标管理：

分项工程土建类装修金额在500万元以上、采购类在100万元以上的招标（含暂定金额、指定分包分标段按合计）标书分析及定标工作流程18

[2.2.1]直接委托的工程及采购：

垄断性工程费用核定和其他需直接委托的工程及采购的费用核定19

[2.2.2]直接委托的工程及采购：

其他需直接委托的工程及采购事项审批20

（三）执行预算22

[3.1.1]执行预算编制23

[3.1.2.1]成本目标一级目标及总目标成本预警工作审批流程24

[3.1.2.2]成本目标二级目标预警工作审批流程25

[3.1.3]500万元以下的分项工程累计变更合同金额8%以上的；总包及金额在500万元以上的分项工程累计变更合同金额3%以上的合同变更预警的审批流程26

[3.2.1.1]项目年度销售费用计划审批流程27

[3.2.1.2]项目年度销售费用计划追加审批流程28

[3.2.2]未采取招标方式的推广费用确定审批流程29

[3.3.1.1]日常费用（考核类指标）超考核指标的审批流程30

[3.3.1.2]日常费用（非考核类指标）超年度预算范围的审批流程31

[3.3.2.1]年度资金支付预算、月度资金支付计划审批流程32

[3.3.2.2]月度资金计划范围内基建付款超合同付款、月度资金计划总额范围内的基建调剂付款审批流程33

[3.3.3]资本性支出、投资性支出和非经营性支出，包括捐赠、赞助等审批流程34

（四）销售管理流程35

[4.1]营销策略及销售价格确定审批流程36

[4.2]项目销售推盘方案审批流程37

[4.3]销售代理的选择（包括单位、合同谈判）——年度金额合计20万以上审批流程38

[4.4.1]销售提成方案审批流程42

[4.4.2]销售提成发放管理（经营班子人员）审批流程43

[4.4.3]销售提成发放管理（所有预发提成）方案审批流程44

[4.5]物管费标准审批方案45

（五）合同管理46

[5.1]修改工程、设计标准招标书文本及合同条款审批流程47

[5.2.1]销售合同补充合同对主合同条款的修改及补充说明审批流程48

[5.2.2]工程设计类合同补充合同对主合同条款的修改及补充说明审批流程49

[5.2.3]其他类合同补充合同对主合同条款的修改及补充说明审批流程50

（六）合同结算51

[6.1]500万元以内的分项工程结算金额高于合同金额108%以上的、分项工程金额在500万元以上且结算金额高于合同金额103%以上的；其他类结算（包括设计、监理、采购、咨询、营销）超过合同金额的审批流程52

[6.2]所有总包工程及中止合同（包括工程、设计、咨询及监理等）的结算审批流程53

[6.3]未按合同约定条款进行的结算及合同约定外的所有补偿（含赶工措施费）审批流程54

（七）其他管理55

[7.1]工程及设计奖励性条款设定（招标书或合同）；按合同条款计算的工程、设计类奖励性费用核定审批流程56

[7.2.1]工程类顾问单位选定审批流程57

[7.2.2]工程类顾问单位、造价管理类顾问单位费用核定审批流程58

[7.2.3]设计类顾问单位选定审批流程59

[7.2.4]设计类顾问单位费用核定审批流程60

[7.2.5]造价管理类顾问单位选定审批流程61

[7.2.6]市场顾问类顾问单位选定审批流程62

[7.2.7]市场顾问类顾问单位费用核定审批流程63

[7.2.8]其他类顾问单位选定和费用核定审批流程64

（八）项目结算及总结65

[8.1]项目结算及总结流程66

（九）项目后评估68

[9.1]项目后评估流程69

四、行政与人力资源管理流程70

[1.1]年度工资总额、年度调薪及年终总经理奖金测算审批流程71

[1.2]年度用人计划及增加编制审批流程72

[1.3]项目公司部门正职、部门副职、部门助理、高级经理招聘、任免、奖惩、定调薪审批流程（含外派人员）73

[1.4]高级经理级（不含）以下员工招聘、任免、奖惩及定薪审批流程（含外派人员）74

[1.5]年度培训计划及新增培训项目审批流程75

一、前期阶段流程

[1.1]土地拓展工作流程

注：

没有发展人员的项目公司由区域总部发展部负责。

[1.2]土地合同执行工作流程

注：

没有发展人员的项目公司由区域总部发展部负责。

[1.3]公司注册工作流程

注：

区域总部新进入城市和广州由区域总部发展部负责。

二、设计阶段流程

[1.1]项目方案设计单位选定审批流程（在授权情况下）

[1.2]项目设计费用核定流程

注：

1、项目设计费用包含方案设计、初步设计、专项设计及施工图设计费用。

2、方案设计的费用核定在授权的情况下。

三、实施阶段流程

（一）工程量清单、标底编制（金额500万以上）

[1.1]工程量清单、标底编制（金额500万以上）审批流程

（二）工程招标

[2.1.1]工程及采购类招标管理：

分项工程土建类装修金额在500万元以上、采购类在100万元以上的招标（含暂定金额、指定分包分标段按合计）考察单位及投标单位确定流程

[2.1.2]工程及采购类招标管理：

分项工程土建类装修金额在500万元以上、采购类在100万元以上的招标（含暂定金额、指定分包分标段按合计）招标文件（密封比价文件）及招评标方式会签流程

[2.1.3]工程及采购类招标管理：

分项工程土建类装修金额在500万元以上、采购类在100万元以上的招标（含暂定金额、指定分包分标段按合计）开评标工作流程

注：

区域总部可授权相关人员参与开标，且不少于1人参加。

[2.1.4]工程及采购类招标管理：

分项工程土建类装修金额在500万元以上、采购类在100万元以上的招标（含暂定金额、指定分包分标段按合计）标书分析及定标工作流程

注：

标书分析在会前24小时送达与会人员。

[2.2.1]直接委托的工程及采购：

垄断性工程费用核定和其他需直接委托的工程及采购的费用核定

[2.2.2]直接委托的工程及采购：

其他需直接委托的工程及采购事项审批

[2.3]监理及造价咨询招标（采取费率招标方式确定咨询单位）标书分析及定标、后评估工作流程

（三）执行预算

[3.1.1]执行预算编制

[3.1.2.1]成本目标一级目标及总目标成本预警工作审批流程

[3.1.2.2]成本目标二级目标预警工作审批流程

[3.1.3]500万元以下的分项工程累计变更合同金额8%以上的；总包及金额在500万元以上的分项工程累计变更合同金额3%以上的合同变更预警的审批流程

[3.2.1.1]项目年度销售费用计划审批流程

[3.2.1.2]项目年度销售费用计划追加审批流程

[3.2.2]未采取招标方式的推广费用确定审批流程

[3.3.1.1]日常费用（考核类指标）超考核指标的审批流程

[3.3.1.2]日常费用（非考核类指标）超年度预算范围的审批流程

[3.3.2.1]年度资金支付预算、月度资金支付计划审批流程

[3.3.2.2]月度资金计划范围内基建付款超合同付款、月度资金计划总额范围内的基建调剂付款审批流程

[3.3.3]资本性支出、投资性支出和非经营性支出，包括捐赠、赞助等审批流程

（四）销售管理流程

[4.1]营销策略及销售价格确定审批流程

[4.2]项目销售推盘方案审批流程

[4.3]销售代理的选择（包括单位、合同谈判）——年度金额合计20万以上审批流程

[4.3.1]单位考察及投标单位确定工作流程

[4.3.2]招标文件（含密封比价文件）会签工作流程

[4.3.3]开评标工作流程

[4.3.4]标书分析及定标工作流程

[4.4.1]销售提成方案审批流程

[4.4.2]销售提成发放管理（经营班子人员）审批流程

[4.4.3]销售提成发放管理（所有预发提成）方案审批流程

[4.5]物管费标准审批方案

（五）合同管理

[5.1]修改工程、设计标准招标书文本及合同条款审批流程

[5.2.1]销售合同补充合同对主合同条款的修改及补充说明审批流程

[5.2.2]工程设计类合同补充合同对主合同条款的修改及补充说明审批流程

[5.2.3]其他类合同补充合同对主合同条款的修改及补充说明审批流程

（六）合同结算

[6.1]500万元以内的分项工程结算金额高于合同金额108%以上的、分项工程金额在500万元以上且结算金额高于合同金额103%以上的；其他类结算（包括设计、监理、采购、咨询、营销）超过合同金额的审批流程

[6.2]所有总包工程及中止合同（包括工程、设计、咨询及监理等）的结算审批流程

[6.3]未按合同约定条款进行的结算及合同约定外的所有补偿（含赶工措施费）审批流程

（七）其他管理

[7.1]工程及设计奖励性条款设定（招标书或合同）；按合同条款计算的工程、设计类奖励性费用核定审批流程

[7.2.1]工程类顾问单位选定审批流程

[7.2.2]工程类顾问单位、造价管理类顾问单位费用核定审批流程

[7.2.3]设计类顾问单位选定审批流程

[7.2.4]设计类顾问单位费用核定审批流程

[7.2.5]造价管理类顾问单位选定审批流程

[7.2.6]市场顾问类顾问单位选定审批流程

[7.2.7]市场顾问类顾问单位费用核定审批流程

[7.2.8]其他类顾问单位选定和费用核定审批流程

（八）项目结算及总结

[8.1]项目结算及总结流程

（九）项目后评估

[9.1]项目后评估流程

四、行政与人力资源管理流程

[1.1]年度工资总额、年度调薪及年终总经理奖金测算审批流程

[1.2]年度用人计划及增加编制审批流程

[1.3]项目公司部门正职、部门副职、部门助理、高级经理招聘、任免、奖惩、定调薪审批流程（