房地产会计报表及账务处理.docx

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房地产会计报表及账务处理

房地产会计报表及账务处理

表10-1本年利润明细账

为了简化核算，本年利润账户也可不设明细账。

而通过各损益类账户的数据填写的“利润表”来反映各项收入和费用情况。

需要说明，上述所谓损益类账户，是指期末需要全部结转到“本年利润”账户的以用来计算盈亏的所有账户。

这类账户主要有:

“主营业务收入”、“主营业务成本”、“其他业务收入”、“其他业务成本”、“营业税金及附加”、“销售费用”、“管理费用”、“财务费用”、“资产

减值损失”、“公允价值变动损益”、“投资收益”、“营业外收入”、“营业外支出”、“所得税费用”等14个账户。

在上述损益类账户中，“主营业务收入”、“其他业务收入”、“营业外收入”3个账户应为贷方发生额，期末要转入“本年利润”账户的贷方。

而“主营业务成本”、“其他业务成本”、“营业税金及附加”、“销售费用”、“管理费用”、“财务费用”、“资产减值损失”、“营业外支出”、“所得

税费用”等9个账户，应为借方发生额，期末要转入“本年利润”账户的借方。

至于“公允价值变动损益”、“投资收益”账户，其发生额既可能是贷方大于借方，也可能是借方大于贷方。

如果是贷方大于借方，其大于额要转入“本年利润”

账户的贷方，从而增加本年利润;如果是借方大于贷方，其大于额要转入“本年利润”账户的借方，从而减少本年利润。

以上各损益类账户期末要全部结转到“本年利润”账户，结转后应无余额。

（二）损益类账户的期末结转举例

例10-6某房地产开发企业1月末有关损益类账户的发生额如下:

主营业务收入180000（贷方）

其他业务收入19000（贷方）

营业外收入7000（贷方）

主营业务成本100000（借方）

销售费用4000（借方）

营业税金及附加9000（借方）

其他业务成本15000（借方）

管理费用16000（借方）

财务费用4000（借方）

营业外支出3500（借方）

资产减值损失3000（借方）

期末将以上损益类账户进行结转，应作如下会计分录:

1.结转损益类账户中有关收入、收益类账户的发生额:

借:

主营业务收入180000

其他业务收入19000

营业外收入7000

贷:

本年利润206000

2.结转损益类账户中有关费用、损失类账户的发生额:

借:

本年利润154500

贷:

主营业务成本100000

其他业务成本15000

营业税金及附加9000

销售费用4000

管理费用16000

财务费用4000

营业外支出3500

资产减值损失3000

损益类账户结转后，以上损益类账户全部结平。

“本年利润”账户有贷方发生额206000，借方发生额154500，出现了贷方余额51500，表示的是1月份实现的利润总额。

需要说明，以上月末对各损益类账户进行结转采用的“账结法”。

采用账结法的企业，应于每月终了将损益类账户的余额全部转入“本年利润”账户，通过“本年利润”账户反映本月实际的利润（或亏损）总额以及本年累计的利润（或亏损）总额。

有的企业不采用“账结法”而是采用“表结法”。

采用“表结法”的企业，每月不需要将各损益类账户的余额结转到“本年利润”账户，只是到年终，才将各损益类账户的余额转入“本年利润”账户。

采用“表结法”，每月结账时，结出各损益类账户的累计余额，并根据各损益类账户的累计余额填制“利润表”，通过利润表计算出本年累计利润数额。

用本年累计利润数额减去上月利润表中本年累计利润，得出本月份利润（或亏损）总额。

采用“表结法”的企业，平时不使用“本年利润”账户，只有到年终时才使用该账户。

第二节所得税的核算

所得税是根据应纳税所得额的一定比例上交的一种税金。

按新税法规定，自2008年起，企业所得税税率改为25%。

企业在年末要计算确定当期应交的所得税。

企业计算出当期所得税，一方面形成对税务部门的负债，即形成“应交税费—应交所得税”，另一方面所得税是企业的一项费用，即增加了企业的“所得税费用”，所得税费用要从企业利润总额中扣除。

但是，企业当期应交所得税是按税法的规定计算出来的，而所得税费用是按照会计准则的规定计算出来的。

由于二者的计算依据不同，所以当期计算出的“应交税费—应交所得税”这一负债金额，与计算出的“所得税费用”这一费用金额是不同的。

一、应交所得税额的确定

（一）应纳税所得额和应交所得税

按照税法的规定，企业缴纳所得税的计税依据是“应纳税所得额”。

企业当期的应交所得税额用下述公式计算求得:

当期应交所得税额=当期应纳税所得额×所得税税率

税法中规定的应纳税所得额不同于企业利润总额。

利润总额是根据会计准则计算出来的税前会计利润，应纳税所得额是按税法的规定确定的。

由于会计准则和税法二者确认当期收入和费用的标准和口径有所不同。

所以应纳税所得额与税前会计利润二者存在着一定的差异。

应纳税所得额是在企业税前会计利润（即利润总额）的基础上调整确定的。

计算公式如下:

应纳税所得额=税前会计利润，纳税调整增加额,纳税调整减少额

纳税调整增加额主要包括:

1）超过税法规定标准的工资支出、折旧费、招待费等;

2）企业对存货、固定资产、无形资产、对外投资等计提的减值准备、

3）税收滞纳金、罚款、罚金等。

纳税调整减少额主要包括:

按税法规定允许弥补的亏损和准予免税的项目，如前五年内的未弥补亏损、国债利息收入和无形资产开发阶段的资本性支出等。

纳税调整包括了对永久性差异的调整和暂时性差异的调整。

永久性差异以后不能转回，所以企业对永久性差异的调整造成的应交所得税的增减额，全部计入当期所得税费用。

而对于暂时性差异的调整造成的当期多交或少交的所得税，因为以后还能转回，所以不能增减当期所得税费用，而是作为递延所得税资产或递延所得税负债进行处理。

（二）举例

例10-7A房地产开发公司2007年度利润表中利润总额1200万元，假定该公司适用所得税税率为25%。

1.2007年发生有关交易和事项中，会计处理与税收处理存在的差别有:

1）2007年1月1日开始计提折旧一项固定资产，原值为600万元，使用年限为10年，净残值为零，会计处理按双倍余额递减法计提折旧（第一年折旧120万元），税收处理按直线法计提折旧（年折旧60万元）。

2）向关联企业提供现金捐赠200万元。

（税法规定不予抵扣）

3）当年度发生研究开发支出500万元，其中300万元作为资本化支出已计入了无形资产成本。

税法规定其500万元都应计入当期费用。

4）应付违反环保法规定罚款100万元。

（税法规定不予抵扣）

5）期末对持有的房地产开发产品计提了30万元存货跌价准备。

（税法规定不予抵扣）

6）企业当年取得国库券利息收入20万元，税法规定国库券利息收入不缴纳所得税。

2.根据上述资料，计算2007年度应交所得税

应纳税所得额=1200万+60万+200万-300万+100万+30万-20万=1270万

应交所得税=1270万×25%=317.5万

二、所得税费用的计算

按2006年颁布的企业会计准则，企业应采用资产负债表债务法核算所得税费用。

按资产负债表债务法，所得税费用是在应交所得税的基础上经调整计算出来的。

其计算公式如下:

所得税费用=应交所得税-递延所得税资产增加额+递延所得税资产减少额+递延所得税负债增加额-递延所得税负债减少额

（一）可抵扣暂时性差异与递延所得税资产

暂时性差异是指一项资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差额。

可抵扣暂时性差异是指因企业资产的账面价值小于计税基础或负债的账面价值大于计税基础而形成的差异。

这种差异的存在会导致未来应纳税所得额的减少，从而会造成将来减少交纳所得税。

对于将来会减少应交纳的所得税额，现在要确认为递延所得税资产。

可抵扣暂时性差异×所得税税率=递延所得税资产

1.资产的账面价值小于资产的计税基础

资产的计税基础是指一项资产在未来期间可以在所得税前扣除的总金额。

资产的账面价值小于计税基础可能由多种情况形成。

例如，企业购入一项新的固定资产，原值1000万元，预计使用10年，预计净残值为零。

企业按双倍余额递减法计提折旧，第一年折旧额200万元，而税法规定按直线法计提折旧，第一年应计提折旧100万元。

由此应纳税所得额比企业会计利润增加100万元。

因而比按会计利润计算第一年应多交25万元的所得税（假定所得税率为25%）。

但第一年末，企业该项资产的账面价值有800万元

（1000万-200万），而计税基础则为900万元（1000万-100万），因此产生了可抵扣暂时性差异100万元。

由于存在这100万元的可抵扣暂时性差异，因而将来会减少企业应纳税所得额100万元，减少应交所得税25万元。

所以应将这25万元（100万×25%）确认为递延所得税资产。

可抵扣暂时性差异100万元。

递延所得税资产=100万元×25%=25万元

企业应将递延所得税资产的增加额冲减当期的所得税费用。

企业资产的账面价值小于计税基础的原因还有很多，比如企业按会计准则规定，在一定条件下，对长期资产可以计提减值准备，而税法规定企业计提减值准备造成的损失是不能在税前进行扣除的，由此企业资产的账面价值减少，而计税基础未减少等等。

2.负债的账面价值大于负债的计税基础

负债的计税基础是指负债的账面价值减去未来期间计算应纳税所得额时按税法规定可予抵扣的金额。

一般情况下，负债的确认与偿还不会影响企业的损益，也不会影响企业应纳税所得额，未来期间计算应纳税所得额时按税法规定对负债可予抵扣的金额为零，负债的计税基础与账面价值是相等的。

但某些特殊情况下，负债的确认可能会影响损益，进而会影响不同期间的应纳税所得额，使得其计税基础与账面价值之间产生差异。

如按会计规定确认的某些预计负债。

假定企业销售了一批房产1000万元，企业提取了20万元的返修费用，并且计入了预计负债。

而税法规定该项费用不允许预提，但可在将来实际发生时计入有关费用。

这样在计算应纳税所得额时在会计利润的基础上加上了20万元，所以企业负债的账面价值大于计税基础20万元。

负债的账面价值20万元

由于将来返修费用发生时，按税法规定可以扣除20万元，所以:

负债的计税基础=20万元-20万元=0

由此，负债的账面价值大于计税基础20万元。

此20万元即为可抵扣暂时性差异。

由于存在这20万元的可抵扣暂时性差异，因此造成当期多交所得税5万元（20万×25%）。

但假设将来企业实际会发生返修费20万元，企业会计核算中将实际发生返修费用20万元直接冲减了预计负债，而按税法规定，在实际发生时可计入费用，在计算应纳税所得额时可在会计利润的基础上扣除20万元。

所以企业当期虽然多交了5万元所得税，但将来会造成少交5万元所得税，即将来会减少现金流出5万元。

也可看作是将来会增加现金流入5万元。

所以企业应在销售房地产的当期确认为递延所得税资产5万元。

可抵扣暂时性差异20万元

递延所得税资产=20万元×25%=5万元

企业应将当期增加的递延所得税资产冲减当期的所得税费用。

（二）应纳税暂时性差异和递延所得税负债

应纳税暂时性差异是指因企业资产的账面价值大于计税基础，或负债的账面价值小于计税基础而形成的差异。

这种差异会导致将来期间应纳税所得额的增加，从而需要增加将来交纳的所得税。

应纳税暂时性差异×所得税税率=递延所得税负债

1.资产的账面价值大于计税基础

例如，企业购入有一项新的固定资产，原值1000万元，预计使用10年，预计净残值为零。

企业按直线法计提折旧，第一年折