老人护理院建设可行性报告文档格式.docx
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项目地点：
某某市二道区东盛大街242号（暂定）
（二）可行性研究报告编制依据
1、《关于加快实现社会福利社会化意见的通知》国办发〔2000〕19号；
2、《关于加快发展养老服务业意见的通知》国办发〔2006〕6号；
3、《中国老龄事业发展
“十二五”规划》
4、《社会养老服务体系建设规划
（2011-2015）》
5、《关于加快推进养老服务业发展的意见》吉政发
[2012]4号
6、《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》财税〔2000〕97号；
7、《某某市老龄事业发展“十二五”规划》
8、《关于加快推进养老服务业发展的意见》（长府发（2009）19号）
9、《关于加快推进养老服务业发展的补充意见》（长府发〔2012〕10号）
10、《某某市养老服务机构管理办法》某某市人民政府令第21号
11、《养老机构建筑设计标准》
（三）项目提出的理由与过程
1、项目提出理由
（1）养老社会化的发展趋势
我国已在2003年正式迈入老龄化社会。
据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长，根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；
到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每3.5人中就有一个老年人口，并表现出“两高、两大、两低”的特征，即：
高速、高龄；
基数大、差异大；
社区养老水平低、自我养老意识低，我国正在步入深度老龄化社会。
在中国社会中，家庭是最重要、最基本的社会组成元素，是养老事业的主力军，社会并没有担负更多的责任。
然而，随着社会的不断发展进步，家庭养老在中国社会中的地位和作用日渐减小，社会转而承担起更多公共义务，人们的养老观念在悄然发生着变化，“421”金字塔式家庭格局越来越占主导地位，正常情况下，一个孩子将可能面对的6位老人，把赡养三个家庭、六位老人的义务全部压在两个孩子身上显然很不现实，家庭养老的传统模式受到了严重的挑战，“养儿防老”的传统观念渐渐淡出，养老的重心逐渐转移给社会。
当前，我国处在“未富先老”的尴尬状态，养老事业正承受着巨大的财政支出和人力资源需求的双重压力。
如果单纯通过国家解决社会养老问题显然很不现实，必须调动全社会的力量来共同谋求解决途径，社会化养老将成为今后的必然。
（2）某某老年人口现状与需求
目前，某某市老年人口占总人口的比例迅速上升，60岁以上老年人有103.64万人，占户籍总人口的13.75%。
与2005年（10.9%）相比，增长了2.85个百分点。
据不完全统计，某某市现有“空巢”老人153946人。
而某某市符合国家养老机构建筑和管理标准的养老院几乎为零，需求空间巨大。
2、项目提出过程
某某市场建设开发置业有限公司（以下简称万通置业）自2009年开始，由房地产开发向现代服务业转型，经过三年多的时间，将自有物业万通大市场和左岸商场成功出售，收回近亿元资金。
根据《中国老龄事业发展“十二五”规划》和“十八大”精神，我公司计划投资1亿元参与养老事业，投资兴建“某某老年公寓”项目。
3、项目建设与发展目标
为满足老年人对养老机构日益增长的精神和物质需求，我们拟打造一所集“养医结合、康体休闲、心理疏导、临终关怀”四位一体的高端养老服务机构，并逐步发展成大型老年服务连锁机构。
5、项目计划总投资
项目建设计划投资2746万元，设备及装修投资323万元（建设投资的15%），流动资金137万元（设备及装修投资的30%），项目总投资3205万元。
6、主要经济指标
（1）总投资：
3200万元
（2）年收入：
918万元（300张床×
3000元/月.床×
12月×
85%）
（3）年支出：
454万元
（4）年利润：
464万元
（2）投资利润率：
14.5%
（4）投资回收期：
7年。
二、市场发展前景预测
（一）某某市养老院现状调研
1.养老院的市场概况
2012年08月—10月期间，我们对某某市二道区、朝阳区、宽城区、绿园区、南关区、经开区、净月开发区等七个主要城区的135家进行了全面的市场调研，调研结果显示：
100张床位以上的养老院只有19家，占14%，50张床位以上的养老院30家，占22%，50张床位以下的养老院86家，占64%。
而且，大多数位于城市郊区，远离医院、远离亲友，交通不便，大多数老人难以接受。
调研结果表明，某某市的养老机构数量少，规模小，配套差，服务和管理水平低，尚无一所能提供“四位一体”的大型养老机构，养老事业尚处于起步阶段，市场需求空间巨大。
2.养老院的相关政策及政策瓶颈
近年来，省、市、区各级政府加大了对养老事业的财政投入，相继出台了《吉林省人民政府关于加快推进养老服务业发展的意见》、《某某市政府关于加快推进养老服务业发展的意见》、对改建、新建养老机构一次性补贴由原来的每床2000元增加至4000元，对不能自理老人的补贴由每年每人1000元增加至1200元，提高了民营养老机构的生存能力和经营积极性，促进了养老事业的发展。
调查中，几乎所有的养老院院长都反映三个问题，一是卫生部门管理规定中，禁止养老院设置医疗门诊，使得养老院无法为入住的老人提供方便、及时的日常医疗和康复服务，影响养老院的入住率，是养老院处于勉强的维持状况，难以发展，甚至难以生存。
二是法律方面存在空白，养老院在服务过程中常常会遇到老人家属的恶意投诉，使本来就步履艰难的养老院雪上加霜。
三是老人保险的问题，现行的保险制度规定，60岁以上的老人，很多险种拒绝为老人保险。
这些政策瓶颈已严重制约了养老事业的快速发展。
（二）养老机构的市场供需预测
预计到2020年，某某市总人口将达到788.4万人，其中60岁以上老年人将达到126.38万人，占总人口比重16.03%；
65岁老年人将达到75.96万人,占总人口比重9.62%。
合计某某市城区内共有老年人口329092人。
按照政府提出的“9073”格局，某某市届时养老床位需求数达到22788张床位，与现在的14000张相比，保守的讲，3年内有8788张床位缺口，需要增加100张床位的养老机构88家。
（三）价格现状与预测
1、沈阳、大连、某某养老机构服务收费价格
经过对沈阳10家、大连10家、某某135家养老机构的市场调研，自理型老人服务收费标准平均在1500—2000元/月（床位费、伙食费、生活护理费），非自理型老人服务收费标准平均在2500—5000元/月（床位费、伙食费、生活护理费、医疗护理费）。
三、市场竞争力分析
（一）主要竞争对手情况
目前，某某市尚未建立养医结合的老年机构。
所以，针对3公里内500平米以上的养老机构进行分析，潜在竞争对手有7家，分别是同心老年护理中心、松海养老院、沿河社区老年公寓、安嘉老年公寓、浦东老年公寓、赛诺老年公寓、某某医院老人养护中心（详见附表1）
1、同心老年护理院
使用物业为政府划拨,典型的公办民营养老机构,已经营10年,客源相对稳定,有成熟的管理经验,但设备设施老化，护理人员缺乏,卫生及公共环境较差,服务项目较少，没有发展空间。
2、松海养老院
使用物业为租用,还有2年到期，环境极差，养老院的客户定位为低收入群体，收入低，服务标准低，设备设施老化，易被市场所淘汰。
3、沿河社区老年公寓
该公寓经营近10年，由于物业缺陷，造成出床率不高，1000平米仅设置50张床位，加上入住人群层次低，造成收益率较低，为增大收益只能在服务品质上及护工的配备上进行节约，造成服务质量差、环境卫生差，易被市场所淘汰。
4、安嘉老年公寓
该公寓为原东站十委老年公寓，自有房屋，正在装修，首批老人已入住。
该公寓由于借助东站十委的金字招牌，有一定的社会影响力，但从就医角度来说，周边大型医院少且院内未设立医疗辅助机构，在经营过程中，老人就医难的问题将影响其发展。
5、某某某某医院老年养护中心
某某市唯一一家由医院自主成立的养老机构，该养老院的优势是入住老人就医方便。
但由于该养老院的客户定位为自理型老人，使医养结合的优势大大减弱。
与其它养老院相比，由于缺乏管理经验造成入住率较低，经营状况一般。
6、浦东老年公寓
有5年经营历史，客户以中、高收入的退休人员为主。
该公寓服务内容单一，管理一般，客户容易流失。
7、赛诺老年公寓
该公寓正在开业前准备，自有物业，拟定于11月28日正式开业，该公寓装修标准及配套设施标准较高，设有活动室及放映室。
主要客户为中、高收入自理型的离退休人员。
该公寓临近浦东养老院，环境优于浦东，是浦东养老院的强有力的竞争对手。
（二）本项目竞争优、劣势分析
1、经营模式优势
某某市养医结合的老年机构尚属独家，这种模式“比养老院更专业，比医院更关注”。
会给入住老人的日常就医及康复医疗提供极大的便利，老人可直接在机构内进行一般性的康复治疗及购药，使老人“大病不出院，小病不离床”，同时，看病还可以使用医疗卡。
2、地理位置优势
周边有6家大中型医疗机，2家大型超市，1家社区百货，为老人的大病就医及日用品采购提供了更大的方便。
3、投资实力优势
投资公司为房地产开发企业，有较强的投资实力，并可为后期经营提供资金保障。
4、服务的专业性
该项目通过大量考察及市场调研，集各家所长而进行规划建筑设计的，更适合老年人的实际需求，同时我们与大型的养老机构连锁机构和大型的医疗机构进行强强联合，为老年人提供的更专业的服务。
四、市场风险分析
1、政策风险
如果上述三个方面的政策瓶颈没有突破，大型养老机构的投资和经营的政策风险很大，政策性补贴力度不够，对于投资上千万的大型养老院而言，只是杯水车薪，而且，在执行中又不能及时到帐，加上营业初期入住率低，可能会导致经营初期资金紧张，经营无力，投资失败。
2、市场风险
由于养老院的一次性投资大，回收期长。
现在的养老院大多数是家庭作坊式经营，服务标准低，管理不规范，但收费低，这样的市场竞争环境，可能会出现恶意降价，导致大型养老机构初期经营亏损。
养老院发展仍处于起步阶段，这方面的法律还未健全，经营中常出现一些意想不到的纠纷，所涉及的纠纷类型主要有劳动报酬、人身损害赔偿等纠纷，可能导致养老机构经营亏损和难以发展。
第二部分项目场址建设条件、建设规模及实施进度
一、项目场址建设条件
1、地形、地貌、地震情况
项目场址呈不规则的多边形状，地势略显南高北低，无地震。
2、工程地质与水文地质
地下水位高，水资源比较丰富。
3、气候条件
整个区域属温带大陆性气候，春干多风，夏季多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷漫长。
降雨期主要集中在6月-9月，全年平均气温4－5摄氏度，年平均降水量为550毫米-650毫米，无霜期约为150天左右。
4、城市规划及社会环境条件
项目所在区域为某某东部核心商住区，城市功能齐全，基础设施完备，是二道区政治、经济、文化、商业、医疗的中心，社会环境优良。
5、交通运输条件
项目位于东盛大街，交通运输四通八达，与吉林大路、自由大路、临河街、东环城路相距1公里，并且，分别通往机场高速、哈大高速、102国道、长吉南线、长吉北线、长营、长哈、双九等公路。
6、公用设施社会依托条件（水、电、气、生活福利）
项目所在地是老城区，城市基础设施齐全，供水、供电、供暖、煤气管道一应俱全。
7、防洪、防潮、排涝设施条件
项目所在地是老城区，地下排水系统完善，防洪、防潮、排涝条件良好。
8、环境保护条件
项目所在地紧邻某某净月国家森林公园，空气质量优良，城区内经过近几年大规模的棚户区改造，区域内的中小型供暖锅炉房已拆除，工厂已迁出，建成几十个大型居住社区，环境保护条件良好。
9、法律支持条件
项目所在地某某市是吉林省会，对养老事业重视程度高，法律健全。
10、征地、拆迁、移民安置条件
项目所在地原有工厂、居民已安置完毕。
11、施工条件
项目场址已达到“七通一平”，具备施工条件。
二、建筑规模及产品设计方案
（一）建筑规模
关爱老人护理院项目占地面积1200㎡；
总建筑面积4029㎡。
（二）建筑产品设计方案
关爱老人护理院根据政府制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则，按照建设部制订的《养老机构建筑设计标准》设计了“成套老年公寓住宅”和“合居老年公寓住宅”两种公寓。
建筑设计时充分考虑了老年人的特点和要求，如老年人年纪大、身体虚弱、眼睛不好、牙齿不健、腿脚不灵、消化功能差，有的高龄老人和有各种疾病的老人生活不能自理，还需要生活和医疗方面的特殊护理和服务等。
设有独立公寓，合居公寓的套间、单人间、二人间，多人间、特护间。
独立公寓套房：
一室一厅一厨一卫：
建筑面积45㎡；
二室一厅一厨一卫：
建筑面60㎡；
二室二厅一厨一卫：
建筑面积75㎡；
合居公寓房间：
一室一厅一卫：
建筑面积35㎡，双人间；
建筑面积50㎡，四人间；
建筑面积80㎡，8人间。
（三）配套功能设计方案
（1）小院落和休闲广场相结合，为老人健身及室外活动提供了充足的空间。
（2）室内阳光大厅在冬季和雨、雪天为老人提供休闲、娱乐场地。
（3）大、小餐厅为老人情感交流提供机会和场所。
（4）房间设施有客厅、厨房、卫生间、家具、彩电、呼救及吸氧系统等。
（5）阅览室、棋牌室、球类活动室为老人度过快乐时光提供条件。
（6）健身康复室为自理型和半自理型老人的病后康复提供服务。
（7）公医院门诊可保证老年人“大病不出院，小病不离床”。
（8）洗换中心配备专业洗衣机、烘干机，为老人提供健康卫生的洗换服务。
（四）项目主要设备方案
1、主要设备选型
可调式护理床：
外形尺寸：
1960×
900×
540（长×
宽×
床面高）
价格区间：
380—9000元之间都有
吸氧设备：
中心供氧系统（含呼叫系统）1200元/床位
呼叫设备：
主机容量为60张床位6000元/套（最长连接线800米）
主机容量为80张床位7000元/套（最长连接线800米）
移动式洗澡床：
12700元/台
康复器材：
产品说明：
偏瘫康复器
产品型号：
ERU-SX-01
产品规格（cm）：
65×
50×
160
偏瘫患者利用健侧肢体协助患肢进行训练,改善其活动范围
价格：
1680元/台
产品名称：
腰部旋转训练器
76×
80×
107～126
ERU-H1-460
用于改善腰部活动范围训练
1600元/台
成人双轮助行器
ERU-GO-130
患者可把持此助行架，稳定身体，练习行走可折叠，便于携带，前脚装有轮子，可推动前进，后脚装有橡皮垫，可起安全保护作用。
960元/台
手指关节诱导器
31*25*27cm
ERU-HA-1
训练上肢稳定性、协调性、提高上肢的活动能力
980元/个
手功能综合训练箱
55*40*15cm
ERU-HA-1A
训练患者手眼协调功能，改善手指功能，提高手协调性、灵
活性。
1980元/套
角度尺
36×
25×
6
MET-GJ-74
测量肘、手指等关节活动范围及脊柱弯曲程度。
价格：
560元/套
电视机：
32寸液晶电视在1800-2200元之间
冰箱：
170立升冰箱在1300-1700之间
洗衣机：
六公斤波轮或滚筒洗衣机1300-1700之间
烘干机：
烘干机根据容量大小价格分别在10500元/台以上。
厨房设备：
其他：
2、主要设备来源
国内采购、社会赞助。
设备清单包括：
品名、规格、型号、单价、数量、生产厂家、厂家地址。
（详见附表2）
（五）项目工程方案
1、项目主要建筑物的建筑特征、结构及面积方案
本建筑主体采用矩形形式，长度76米宽度12米；
建筑内设三部电梯，五部楼梯；
一层高度3.9米，其余为3.3米；
建筑总高度39米，（局部22米）；
基础为桩基础，主体为钢筋混凝土框架结构，外墙保温采用60厚苯板，容重不小于25公斤，建筑面积15400平方米。
2、装修工程方案
内墙采用1：
3水泥混合砂浆抹灰，刷乳胶漆，楼地面为600*600白色地砖，楼梯为乳黄色大理石，白钢扶手；
实木门，铝朔保温窗。
3、主要装修工程一览表（详见附表3）
（六）项目总图与辅助工程布置
总平面规划（详见附图1）
1、平面布置
该项目东西长分别为20米、60米，南北长120米，用地面积16109㎡；
2、竖向布置
（1）场区地形条件；
南侧场地略高，较平坦。
（2）竖向布置方案；
（见图）严格按照国家建筑物间距和挡光间距的规定执行。
（3）场地标高及土石方工程量；
较主要街道（东盛大街）高出0.8米，土
石方量基本平衡。
3、总平面布置图（详见附图2）
4、总平面布置主要指标表
详见附表4。
公用辅助工程设计：
1、给排水工程
（1）给水工程：
直径150mm管路，直接从万通小区市政自来水管路引入，用
水负荷及水质要求满足项目使用要求。
（2）排水工程：
直径300mm钢筋混凝土管路，可直接排入市政排水管路，排水总量满足
项目使用要求。
2、供电工程
（1）供电负荷
年用电量、最大用电负荷2*630kw。
（2）供电回路及电压等级的确定
（3）电源选择
市政公共电源。
（4）场内供电输变电方式及设备设施；
通过箱式变压器，低压引入。
3、通信设施
（1）通信方式；
采用公共通信网络直接引入。
（2）通信线路及设施
4、供热设施
直径159*2及216*2钢质聚氨酯发泡保温管路，采用小区内市政热交换
供热泵站直接引入。
供热量，流量及压力满足项目使用要求。
5、仓储设施
采用小区地下仓储设施，规模及运输满足项目使用。
6、消防设施
直径159*2钢管，直接采用小区内消防设施，包括：
消防蓄水池及设备，
消防控制系统，消防栓及消防喷淋系统，直接引入。
满足项目使用要求。
7、监控设施按照国家有关规定设置。
（七）项目节能、节水措施
1、节能、节水措施；
（1）采用节能保温墙体和铝塑窗。
2太阳能热水器。
3采用直饮水系统。
4节水式大便器。
（2）能耗、水耗指标分析
（八）项目环境保护措施
1、场址环境条件
2、项目建设对环境的影响
无
3、环境保护措施方案
（1）设计依据：
《中华人民共和国环境保护法》，《建设项目环境保护设计规定》，《建设项目环境保护办法实施细则》。
（2）环保措施；
废水处理：
本项目的生活废水主要是生物类物质，设置日处理能力为每天50立米的污水处理装置一套。
采用上向流曝气生物滤池污水处理新工艺和一体化地埋式污水处理设备。
通过处理后，可达到国家一级排放标准。
固体废弃物处理：
厨房，餐厅，生活区产生的生活垃圾，由卫生环保部门处理。
医务室产生的少量医疗废弃物集中收集，由市医疗废弃物处理中心定期收集处理。
绿化防止环境污染：
在本项目围墙两侧种植防护林代，并在围墙两壁种植攀缘木本植物形成绿篱。
道路绿化沿路布置行道树，形成纵横交错的绿化网，乔木，灌木套种。
在行道的适当地区设置假山，水池，花坛等建筑小品。
4、环境影响评价
本项目符合环保要求，无污染源，是可行的。
（九）项目劳动安全、卫生与消防方案
危害因素和危害程度：
1、有毒有害物品的危害
2、危险性作业的危害
无
安全措施方案：
1、使用安全设备
2、对危险部位的保护措施
对容易滑倒的地面，使用防滑地板铺设。
3、危险场所的防护措施
对厨房采取防滑、防火、通风、断电保护措施。
4、职业病防护和卫生保健措施
护理人员统一穿着护士服、护士帽，戴口罩。
消防设施：
1、火灾隐患分析
1、房间内设有照明灯具、电源插座；
2、有的老人吸烟；
3、厨房使用煤气罐和电器。
所以，项目经营过程中存在一定的火灾隐患。
2、防火等级
养老院的防火等级为乙级。
3、消防设施
设置喷淋系统、消防栓、下方监控和消防广播。
三、项目实施进度安排
1、项目建筑、装修的建设工期
本项目建设期为20个月，装修工期为06个月，从2013年08月开工建设，
2015年10月竣工。
2、项目实施进度安排
2012年09月30日休闲广场竣工投入使用；
2012年12月31日完成项目可行性研究报告；
2013年02月28日完成规划设计，并审批《建设工程规划许可证》；
2013年04月30日完成施工图设计，并审批《施工许可证》；
2013年08月01日开始“关爱护理院”建筑工程施工，工期20个月；
2015年10月30日竣工验收。
详见附图3：
施工进度横道图。
综上所述，项目在技术上也是可行的。
第三部分服务与管理方案
一、服务方案
本项目根据老年人的特点和需求，设计了“四位一体”的服务方案：
即“公寓式的物业服务、医院式的康复护理、亲情式的心理咨询服务及临终关怀”，四者兼顾，融为一体。
具体服务项目有：
（1）呼叫服务：
24小时值班服务，各房间均设呼叫系统，有需求或遇紧情况，工作人员可随时到房间服务；
（2）健身服务：
有康复室、健身广场的医疗健身设施，老人可根据自身情况或遵医嘱在规定时间内进行健身体能锻炼；
（3）文娱服务：
阅览室、棋牌室在全天对入住老人开放，有专职人员指导并定时组织活动。
定期开展丰富的有益老人身心健康的娱乐健身活动，在书画、摄影、近郊旅游等活动中激起老人生活的情趣；
（4）医疗服务：
由医院门诊医生和外聘专家定期为老人进行健康咨询、指导和医疗服务，定期为老人查体，建立健康档案，制定康复计划；
（5）生活服务：
为老人打水、备餐、分餐（特殊情况如老人生病，可送餐入室），整理床上用品、桌面、窗台、地面、卫生间。
日常为老人清洗衣服（不含内衣），洗涮碗筷，床单每周清洗一次；
（6）心理疏导：
有专业的心理医生适时进行心理调理，排解心理障碍，使老年人心理健康，精神愉快；
（7）营养配餐：
针对老人独特的生活特点，配备专业厨师在医护人员指导下配餐。
确保老人饮食的科学、营养，有利健康；
（8）亲情服务：
倡导精神赡养，经常与
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