项目管理手册文档格式.docx
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20
5.1建立建全项目组织机构·
5.2建设项目进度计划编制与审批·
21
5.3图纸设计·
22
5.4设备采购·
5.5勘察单位、施工单位、监理单位招标·
5.6现场准备·
5.7施工单位准备·
23
第六章工程施工·
24
6.1工程进度管理·
6.2建设项目工程质量管理·
26
6.3建设项目工程安全管理·
34
6.4现场实际变更和签证管理·
43
6.5建设项目概预算及成本管理·
第七章竣工验收与结算·
7.1建筑节能工程验收·
7.2结算工程防雷装置竣工验收·
7.3建设项目环保验收·
44
7.4消防验收·
7.5结算项目竣工验收·
7.6竣工结算·
第八章设备调试与项目移交·
45
8.1设备调试·
8.2项目移交·
46
附件：
一、二、三、四·
第一章:
签订特许经营权协议
特许经营权协议由公司商务技术部签订，以下资料仅供参考、了解：
1、特许经营权（Franchising）是指由权利当局授予个人或法人实体的一项特权。
国际特许经营协会（InternationalFranchiseAssociation）认为：
特许经营是特许人和受许人之间的契约关系，对受许人经营中的经营诀窍和培训的领域，特许人提供或有义务保持持续的兴趣；
受许人的经营是在由特许人所有和控制下的一个共同标记、经营模式和过程之下进行的，并且受许人从自己的资源中对其业务进行投资。
2、参与特许经营权竞标者应当具备以下条件：
（1）依法注册的企业法人；
（2）有相应的注册资本金和设施、设备；
（3）有良好的银行资信、财务状况及相应的偿债能力；
（4）有相应的从业经历和良好的业绩；
（5）有相应数量的技术、财务、经营等关键岗位人员；
（6）有切实可行的经营方案；
（7）地方性法规、规章规定的其他条件。
3、特许经营协议应当包括以下内容：
（1）特许经营内容、区域、范围及有效期限；
（2）产品和服务标准；
（3）价格和收费的确定方法、标准以及调整程序；
（4）设施的权属与处置；
（5）设施维护和更新改造；
（6）安全管理；
（7）履约担保；
（8）特许经营权的终止和变更；
（9）违约责任；
（10）争议解决方式；
（11）双方认为应该约定的其他事项
第二章:
注册项目公司
注册项目公司前，先到当地的工商管理部门了解具体流程和所需资料，在公司证券部协助下提供相关资料，主要资料如下：
1、签订出资入股协议，制定项目公司章程。
项目公司章程的内容应符合《公司法》的规定，需要注意的是由于建设项目对资金的需求巨大，如果项目公司的注册资本不能满足开发的需求或者当项目公司设立后向金融机构融资遇到困难时，需在公司章程中明确开发所需后续资金如何筹集。
2、申请名称预先核准。
设立公司应当申请名称预先核准，经预先核准的公司名称保留期为六个月，预先核准的公司名称不得用于经营活动，不得转让。
3、办理验资手续，取得验资报告。
应在银行开立临时账户，将拟出资的货币资金存入临时账户并申请会计师事务所验资，会计师事务所验资后应出具验资报告。
以非货币资产出资的，需办理相应的产权转移手续。
4、向工商行政管理部门申请开业登记。
需要注意的事，如项目公司申请登记的经营范围中有法律、行政法规规定需报经行政审批的项目，应在申请登记前取得国家有关部门批准，并向工商行政管理部门提交批准文件。
5、向主管部门备案。
项目公司应自领取企业法人营业执照之日起三十日内向其登记注册地主管部门备案。
6、项目筹资
BOT项目筹资是项目实施的关键环节，项目筹资由项目公司具体负责。
大多数BOT项目公司在筹资上采用将项目发起人提供的股本与商业银行、国际金融机构和双边政府放款人等提供的贷款结合在一起的办法。
在大多数情况下，股本投入的百分比在10%-30%的范围内，剩余部分以无追索权或有限追索权方式进行筹措。
第三章:
前期手续办理
手续的办理应按当地相关部门的要求及流程进行，下图仅供参考：
项目立项阶段
项目规划许可阶段
项目施工许可阶段
项目验收阶段
3.1规划手续办理
3.1.1、可研报告收资、编制
报送单位：
可研编制机构、发改委
由项目公司根据咨询机构的要求进行提供，同时由有资质的专业咨询机构进行编制，由建设单位报送有审批权限的发改委。
一般包括:
1.有关文件及证明
1）省、市、地区计委、经贸委对该项目《项目建议书》的批复文件
2）该项目《项目建议书》
3）其它材料。
如水、电、资源等情况
2.企业概况
3.建设用地所属情况，建设规模、地点、厂区位置图、地形响度、总平图、交通条件等。
4.工艺及设备（工艺流程简述和主要设备采购来源）、土建工程（当地气象水文资料、地震烈度）等。
5.配套的公用工程（水、电、气、环境保护）等。
3.1.2、规划设计条件
出具单位：
规划局
项目公司应到当地规划局取得规划设计条件，同时需提供如下材料：
1、单位组织机构代码证副本（首次申报）、机构代码；
2、规划设计条件申请表1份（盖建设单位或中介服务单位印章）；
3、建设项目有效批准文件；
4、城市统一坐标系统的1：
1000或1：
500现势地形图原件2份；
5、申办单位工程规划设计条件的，还需出示拟用地的《土地使用权证》或权属证明原件，提供复印件1份，扩建或加层的项目，还需出示房屋产权证明或《建设工程规划许可证》原件，提供复印件1份。
3.1.3、建设项目规划预审意见
1.可行性研究报告（项目公司委托有资质的咨询机构办理）
2.申请表、公司营业执照等证照。
3.1.4、项目选址意见书
规划局
1、首先选址应遵循以下原则：
1）符合当地城市总则规划，区域环境规划，城市卫生专业规划及相关规划的要求。
2）厂址选择应综合考虑相关项目的服务区域、服务单位、收集运输能力、运输距离、预留发展等因素。
3）例如：
餐厨垃圾处理设施宜与其他固体废弃物处理设施或污水处理设施同时建设。
（垃圾处理厂、垃圾焚烧发电、污水处理）
4）同时还应符合下列地质环境条件：
（1）、工程地质与水文地质条件应满足处理设施建设和运行的要求；
（2）、应有良好的交通、电力、给水和排水条件；
（3）、应避开环境敏感区、洪泛区、重点文物保护区等。
2、其次还需要提供以下资料：
1）建设工程建设项目选址意见书申请表；
2）申请单位的工商营业执照或组织机构法人代码证（复印件）；
3）勘测定界图三份（电子光盘一份）；
4）土地意见函；
（1）出让、转让或划拨土地，需提供征地批准文件或供地单位供地文件（县级以上国土部门土地出让、转让或划拨意见书）1份；
（2）自有、招标、拍卖、挂牌土地，需提供相关土地权属文件（国土证、国土出让合同或划拨决定书）复印件1份（提供原件核验确认后退回）。
5）所属区立项批复；
6）环保主管部门对该建设项目的初审意见；
7）建设用地规划设计条件单；
8）规划设计条件图四份；
9）关于办理《建设项目选址意见书》的法人授权委托书及经办人身份证复印件（本人出示原件）。
3.1.5、用地红线图
1、申请委托书
2、能明确位置范围的图件1份
3、建设项目选址意见书复印件1份
4、红线图信息表1份
3.2用地手续办理
3.2.1、建设项目用地预审报告及批复
国土资源局
1、建设项目用地预审申请表；
2、建设项目用地预审申请报告，内容包括拟建项目的基本情况、拟选址占地情况、拟用地面积确定的依据和适用建设用地指标情况、补充耕地初步方案、征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况等；
3、项目建议书批复文件或者项目备案批准文件；
4、单独选址建设项目拟选址位于地质灾害防治规划确定的地质灾害易发区内的，提交地质灾害危险性评估报告；
5、单独选址建设项目所在区域的国土资源管理部门出具是否压覆重要矿产资源的证明材料。
6、局部规划图、现状图及建设项目区域示意图。
直接审批可行性研究报告的审批类建设项目与需核准的建设项目，申请用地预审的不提交前款第（三）、（四）、（五）项材料。
3.3环评及其它相关手续
3.3.1、环评报告编制及批复
报送单位：
环保局
要求有相应资质的独立企业法人进行编制，由建设单位报送有审批权限级别的环境保护部门批准。
3.3.2、地震安全性评价报告编制及批复
报送机构：
地震局
要求有相应资质的独立企业法人进行编制，报送有审批权限级别的地震局批准。
3.3.3、安全预（设立）评价报告编制及批复
安全生产监督管理局（项目公司可根据当地政府及相关部门的要求按实际需要情况办理）
要求有相应资质的安全评价咨询机构进行编制，由建设单位报送有审批权限的安全监督管理部门。
3.3.4、职业病危害预评价（项目公司可根据当地政府及相关部门的要求按实际需要情况办理）
安全生产监督管理局
要求有职业卫生评价资质的单位进行编制，由建设单位报送安全生产监督管理局进行审批。
3.3.5、节能评估（合理用能评估及资源综合利用认定）
发改委
要求有相应资质的独立法人企业评估机构进行编制，报送有审批权限的相应发改委审批。
主要内容及资料包括：
1、《固定资产投资项目合理用能审查申请书》；
2、企业法人营业执照副本复印件；
3、项目基本情况表；
4、项目节能措施综述；
5、节能措施与节能效果分析
6、能源管理与计量
7、能耗指标分析
8、项目可行性研究报告或项目申请报告；
3.3.6、节能评估
发改委或其指定部门
超过一定规模的要求有相应资质的独立法人企业进行编制节能评估报告书（表），由建设单位报送有审批权限级别的发展和改革部门批准。
1、年综合能源消费量3000吨标准煤以上（含3000吨标准煤，电力折算系数按当量值，下同），或年电力消费量500万千瓦时以上，或年石油消费量1000吨以上，或年天然气消费量100万立方米以上的固定资产投资项目，应单独编制节能评估报告书。
2、年综合能源消费量1000至3000吨标准煤（不含3000吨，下同），或年电力消费量200万至500万千瓦时，或年石油消费量500至1000吨，或年天然气消费量50万至100万立方米的固定资产投资项目，应单独编制节能评估报告表。
3、上述条款以外的固定资产投资项目，应由项目建设方填写节能登记表
4、企业法人营业执照副本复印件（加盖印章）；
5、含节能专篇内容的可行性研究报告或项目申请报告
3.4项目核准及批复
3.4.1、项目核准批复及其他前置条件
1、项目单位的申请文件；
2、相应资质单位编制的项目可行性研究报告；
3、住建局出具的建设项目选址意见书；
4、国土局出具的用地预审意见；
5、环境局出具的环境影响评价报告的审批意见；
6、固定资产投资项目节能登记表、报告表等；
7、按规定须招标的项目，应当附招标初步方案；
8、建设项目需要取地下水的，应当由水务局批复取水许可；
9、政府投资以外的资金筹措证明材料；
10、需政府配套资金的建设项目，承诺资金已落实的证明；
11、法律法规规定应提交的其他文件或者资料。
3.5土地所有权及施工相关手续
3.5.1、土地划拨决定书（土地划拨的）
1、身份证明或工商营业执照（复印件3份）
2、建设单位用地申请（原件3份）
3、项目审批、核准或备案文件（原件/复印件3份）；
建设用地批准书或建设用地批准文件（原件）
4、建设用地规划许可证及其附件、附图（含规划红线图和经城市规划行政主管部门批复的总平面布置蓝图或数字化图1:
500-1:
1000）（原件1份/复印件3份）
5、地籍图（原件1份）
6、实测地形蓝图或数字化图（1/500－1/1000）（原件3份）
7、其他证明文件
3.5.2、建设用地规划许可证
1、建设用地规划许可证申请表（单位公章）；
2、立项批复；
3、环评批复
4、《建设项目选址意见书》及附件（复印件）；
5、项目合同（复印件）。
6、经国土资源部门确认的、具有测绘资质的单位测绘1：
500或1：
1000勘测定界图3张（蓝晒图，现状地形，统一坐标、统一高程，包括各类地上、地下管线、建构筑物位置），同时提供一份电子材料；
7、关于办理《建设用地规划许可证》的法人授权委托书及经办人身份证复印件（出示原件）。
8、经土地招标、拍卖方式取得国有土地使用权的建设项目还需提供：
（1）《国有土地使用权出让合同》（复印件）；
（2）《国有土地使用权出让合同》中的规划设计条件及附图（复印件）；
（3）法人资格证明（工商营业执照或组织机构法人代码证）（复印件）；
3.5.3、文物勘探证明
文物局
1、文物勘探申请书（包括征用地位置、范围、面积及征用地单位名称等）
2、建设用地规划红线图或相关图纸（复印件）
3、缴费后由文物管理办公室协商组织文物勘探。
3.5.4、土地使用证
（1）《×
×
市变更土地登记申请书》；
（2）企业营业执照（受让方）复印件；
（3）授权委托书及受托人身份证明复印件
（4）《土地使用权转让合同》或《土地使用权出让合同》；
（5）付款证明；
（6）划拨土地使用权的应提交批准文件及立项批复
3.5.5、施工图审查
项目公司委托具有相应资质的施工图审查单位进行审查，并出具施工图审查意见或合格证书
3.5.6、防雷接地图纸审查
气象局
1．建筑总平面图；
2．电器设计总说明；
3．基础接地及等电位联结平面图；
4．天面防雷平面图；
5．总配电系统图；
6．外景照明配电系统图；
7．均压环设置平面图；
8．玻璃幕墙防雷设计图；
9．所用防雷器材说明书及合格证（如安装有特殊避雷针和电源浪涌保护器）。
3.5.7、抗震等级审查（人防审查）（项目公司可根据当地政府及相关部门的要求按实际需要情况办理）
人防办
1、防空地下室初步设计依据及说明；
2、建设项目总平面布置图及地面建筑平、立、剖面图；
3、防空地下室建筑平、立、剖面图；
4、防空地下室主体结构形式、构件尺寸和防护专业设备图；
5、防空地下室通风（空调）、给水排水、电气专业平时和战时布置图（含系统原理图）；
6、防空地下室建筑、结构、通风（空调）、给水排水、电气平战功能转换措施图；
7、防空地下室主要设备、材料表
3.5.8、消防图纸审查
公安消防局（支队）
1、建筑消防设计防火审核申报表;
2、初步设计图纸及消防设计文件。
3、建设单位工商营业执照等合法身证证明文件。
4、设计单位资质证明文件。
3.5.9、职业病验收（视当地政府要求）
1、申请建设项目职业病防护设施竣工验收（备案）的公函
（2份）
2、建设项目职业病防护设施竣工验收（备案）申请书
（2份）
3、建设项目职业病危害控制效果评价报告
4、建设项目职业病危害控制效果评价机构资质证
明（影印件）
5、建设项目职业病危害预评价报告的批复或备案通知书（复印件）
6、建设项目职业病防护设施设计的批复（复印件）
7、职业病危害控制效果评价工作委托书（复印件）
8、委托申报的，应提供委托申报证明
3.6工程规划许可
3.6.1、建设工程规划许可证
1、申请人身份合法证明书;
2、建设工程规划许可证（建筑工程）申请书和《建设工程规划许可证》（建筑工程）行政许可申请表各1份;
3、有效的土地使用、房产权属证明文件（含宗地图）复印件1份（提交原件检验）;
4、《建设用地规划许可证》及其附件、附图复印件各1份（含1份DWG电子文件）;
5、1/500或1/1000统一平面高程系数的实测地形图2份、DWG格式电子地图1份；
6、审查通过的建设工程设计方案和施工图各1套（装订成册、A4纸大小）
7、法律、法规要求提交的文件以及特殊要求的文件（环保、安全、消防、水利、交通、文物、地矿等部门意见）；
比如：
（2）《消防审核意见书》；
（3）《环境保护措施审批表》
8、特殊要求的文件（计生协议、相邻协议等）；
3.7工程施工许可
3.7.1、建设工程施工许可证
住建局
1、已经取得建设工程规划许可证；
2、已经办理建设用地批准手续；
3、已经取得固定资产投资许可证；
4、按照国家有关规定应当纳入投资计划的，已经列入年度计划，建设资金已经落实；
5、已经取得环境影响评价报告；
6、已经取得抗震审查合格通知书；
7、已经取得建筑工程消防审核意见书；
8、需要拆迁的，已经办理拆迁手续；
9、有满足施工需要的施工图纸及其他技术资料；
10、已经按规定办理招标手续，确定了施工企业并已签订合同；
11、已经办理工程质量和安全监督手续；
12、已经按规定缴纳前期工程有关税费；
13、法律、法规和规章规定的其他条件。
第四章：
融资手续办理
4.1融资要求
1项目总投资超过3000万；
2融资比例约总投资70%左右；
3利率水平约基准左右；
4期限5年-10年.
4.2、融资必备资料：
1担保方资料；
2项目公司基础证照料；
3项目资料。
4.3项目资料
1、环评批复
2、可研批复
3、特许权协议
4、土地使用权证
5、建设用地规划许可证
6、建设工程规划许可证
7、施工许可证
第五章：
项目筹划
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