度阳江城市地价报告26页.docx

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度阳江城市地价报告26页

阳江---城市环境巨变地价房价上升

导读

2010年土地供应

政府在市区出让土地36宗，总面积为1711022.03平方米，其中工业用途9宗，面积325796.55平方米；商业用途2宗，面积17894.31平方米；住宅（兼容商业或其他）25宗，面积1367331.17平方米。

2010年土地价格

阳江市区商业用地成交均价385元/㎡，比上年上升了28.76%；住宅用地成交均价960元/㎡，比上年上升了33.52％，工业用地成交均价296元/㎡，与上年基本持平。

2011年地价趋势预测

预计2011年阳江市区商业、住宅用地将保持平稳微升，增长幅度在6%左右；而工业用地仍将维持在2010年地价水平。

12009年度地区经济发展概况

1.1阳江市2009年度地区生产总值（GDP）

2009年阳江市生产总值达518.7亿元，增长12.2%。

地方财政一般预算收入首次突破20亿元，达20.2亿元，增长23.2%。

规模以上工业总产值和规模以上工业增加值实现509.3亿元和123.4亿元，分别增长18.8%和20.2%。

农业总产值195.8亿元，增长5%。

第三产业增加值194.1亿元，增长14.3%。

社会消费品零售总额316.7亿元，增长19.2%。

阳江市全年接待游客653.4万人次，旅游总收入35亿元，分别增长16.1%和16.7%。

阳江市商品房销售面积和销售额为104.9万平方米和28亿元，分别增长39.2%和50.9%。

三大产业比例由上年的23.9:

40.5:

35.6优化为22.2:

40.4:

37.4。

表1-12009年GDP增长比例

指标名称

GDP

第一产业

第二产业

第三产业

数值

518.7亿元

同比增长率

12.2%

5.0%

14.1%

14.3%

对GDP贡献率

9.2%

46.2%

44.6%

拉动GDP增长率

1.1%

5.6%

5.4%

注：

数据来源于2010年1月21日《阳江日报》

0

100

200

300

400

500

600

2.00%

4.00%

6.00%

8.00%

10.00%

12.00%

14.00%

16.00%

GDP

总值（亿元）

160.2

174.33

191.53

215.14

251.15

295.34

348.16

407.86

483.84

518.7

增长率

9.60%

9.70%

10.80%

11.80%

12.60%

14.30%

13.80%

14%

11.50%

12.20%

2000

年

2001

年

2002

年

2003

年

2004

年

2005

年

2006

年

2007

年

2008

年

2009

年

图1-12000-2009年GDP总值图

注：

数据来源于2009年阳江统计年鉴

1.2阳江市城镇居民收入及消费情况

2009年度“家电下乡”、“万村千乡”市场工程等惠农政策得到较好落实，拉动了城乡消费。

全年社会消费品零售总额比上年增长19.2%，达到了316.7亿元。

城镇居民人均可支配收入为13075元，增长9.6%。

图1-22006-2009年城镇居民可支配收入图

注：

数据来源于阳江市统计局各年《阳江市国民经济和社会发展统计公报》

1.3固定资产投资及房地产开发情况

2009年度广东华厦阳西电厂1、2号机组和广东海上丝绸之路博物馆等一批重大项目建成投产，阳江核电站、阳云高速阳阳段等一批重大项目建设步伐加快，引进了国电公司海陵风电项目、华润水泥、正大集团和汉能LED等一批大企业大项目。

使得阳江市固定资产投资加快，全年社会固定资产投资236.7亿元，增长38.6%。

表1-22009年固定资产投资经济指标

指标名称

总额

增长幅度

全社会固定资产投资额

236.7亿元

38.6%

其中：

基本建设投资额

128.5亿元

50.1%

更新改造投资额

13.7亿元

71.5%

房地产开发投资额

33.1亿元

55.7%

其他投资额

61.4亿元

-2%

注：

数据来源于2010年1月21日《阳江日报》

图1-32006-2009年固定资产投资图

注：

数据来源于阳江市统计局各年《阳江市国民经济和社会发展统计公报》

1.4房地产市场情况

2010年阳江市房地产市场从去年的大热渐渐走向温和，虽然受国家宏观调控政策等因素的影响，但我市房地产市场总体情况稳定，国刚性需求较大，未来房地产市场仍然保持快速增长的态势。

2009年阳江市累计完成开发投资22.5亿元，同比上升29%；施工面积258.4万㎡，同比上升1%；商品房销售面积100.8万㎡，同比上升59%；商品房销售额为27.4亿元，同比上升74.5%；实现房地产税收3.16亿元,同比增长27.4%；阳江市商品房交易平均价格为2722元/㎡，同比上升10%，阳江市区商品房交易平均价格为3103元/㎡，同比上升33.7%。

阳江市区（含海陵岛试验区、高新区）完成开发投资14.97亿元，同比增37%，销售面积46.04万平方米，同比增86%，销售额14.3亿元，同比增150%。

住宅空置面积为2.13万㎡，房屋106套，同比下降75.2%。

其中空置一年以下（含一年）的为0.87万㎡，房屋44套，占总数的40.8%，其中市区空置一年以下（含一年）的为0.39万㎡，占全市的44.8%。

空空置一年至二年（含二年）的房屋有22套，空置二年至三年（含三年）的房屋有28套，空置三年（不含三年）以上的房屋只有12套。

1799

2299

2480

2722

1636

2033

2320

3103

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

2006年

2007年

2008年

2009年

阳江市

阳江市区

图1-42006-2009年阳江市及市区商品房交易均价（单位：

元/平方米）走势图

表1-3近五年阳江市房地产市场发展情况表

单位：

万平方米、亿元

时间

完成开发投资额

商品房销售面积

商品房销售额

税收

数量

同比增长

数量

同比增长

数量

同比增长

数量

同比增长

2005年

13.6

12%

54.6

24%

7.71

38%

1.29

35%

2006年

14.5

6.30%

66.7

23.80%

12

55.50%

1.76

36.50%

2007年

16.1

11.90%

70.3

5.10%

16.2

34.90%

2.03

15.30%

2008年

17.4

8.10%

63.4

-9.80%

15.7

-2.50%

2.48

21.70%

2009年

22.5

29%

100.8

59.00%

27.4

74.50%

3.16

27.40%

2010年

43.4

92.9%

106.24

5.4%

29.87

9%

从预（销）售商品住宅的房价划分情况来看，每平方米售价在2000元以下（含2000元）的3756套，2000-3000元（含3000元）的2548套，3000元以上的1557套，比例为48%:

32%:

20%；而市区则分别是670套、1905套和1172套，比例18%:

51%:

31%。

往年我市主要以每平方米售价在2000元以下（含2000元）商品住宅为主，而2009年的房价则是以每平方米售价2000元以上为主。

图1-5阳江市区预（销）住宅房价比例图

注：

以上数据来源于《阳江日报》（2010年2月25日）

2地价影响因素分析

2010年阳江市地价总体水平继续上涨，受调控政策收紧和对后市预期不明朗的影响，涨幅明显收窄；居住地价增长率仍为各用途地价增长率之首。

但同时，随着保障性住房建设力度的逐步加大，房地产紧缩性调控政策的进一步细化和落实以及多部委调控新措施的出台带来的市场观望和市场心理的变化，房地产市场将继续趋稳，地价总体水平或将延续平稳微升态势。

2.1政策对地价的影响

从房地产市场的反映来看，2010年国家部门调控政策层层推进，市场主体持续观望，房价快速上涨势头得到遏制,具体表现在以下几个方面。

1、2009年12月17日，财政部、国土部等五部委发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》称，今后土地出让中，首付款式缴纳的比例不得低于全部土地出让价款的50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清。

现有土地出让中，多数开发商的土地出让金首付款仅为20%，不少开发商甚至通过销售回款来补缴土地地价款。

新规将对遏制“囤地”和“炒地”现像起到有效作用，但由于提高了开发商的拿地门槛，也带来了行业整合机会。

2、2010年4月，国务院发布《差别化住房信贷政策》和《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（新国十条）》，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；国务院17日发出的通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

通知要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。

地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

这次出台的政策主要是从调控不合理的需求入手，打击各种投机、炒房的行为。

3、自2010年1月至2010年12月，中国人民银行先后六次上调存款准备金率，此次上调之后，金融机构存款准备金率已达18.5%的历史高位。

一年期的贷款利率也从年初的5.31%提高至5.81%。

央行调高存款准备金率和货款利率，一方面为了抑制通胀预期，另一方面，也与10年信贷投放增速依旧过高有关，以此来减少商业银行可贷资金量。

从调控政策的宏观目标可以看出政府对房地产业的态度。

调控重点是抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管，促进房地产市场健康发展。

房地产市场调控对土地市场影响明显，土地供应量的增加、调控政策的持续出台、出让方式的改变（招标制度的更多使用），使土地价格快速上涨的趋势得到抑制。

2.2城市规划与城市建设对地价的影响

为把阳江市建设成环境优美、设施齐全、适宜居住和创业的现代化滨海城市，阳江市制定了城市建设规划。

在城市总体规划的指导下，阳江积极推进中心城区空间战略：

南进、西拓、东联、北优，以西南为城市重点发展方向。

远期重点向南“沿海”式发展，重点发展城市南部地区，前提是在中心城区规模突破之后，政府加大南部地区公共设施的投入，实现向海岸线发展，结合沿海高速铁路站场的设置及海陵岛旅游开放，在金朗岛打造大型综合性旅游服务中心。

形成以商贸服务、城市会展为主要职能，培育区域性居住职能，成为现代化的海滨生态组团切实加强城市区域协调，统筹以市区为中心的城市协调发展等一系列加强城市现在化建设的新目标。

修编的（1996-2015）版总体规划首次提出了建设宜居创业的滨海水岸新城的新城市定位，更明确了与《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》无缝对接的思路，对城市分区组团的功能划分也更加科学合理。

2010年阳江市规划建设的重点建设项目45个，45个重点项目年度计划投资112亿元，确保阳江核电、云阳高速公路、市中医医院、海螺水泥等15个2010年全省重点建设项目。

其中，2009年12月25日上午1