昌龙滨江项目营销推广定位策略沟通.docx

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昌龙滨江项目营销推广定位策略沟通

昌龙滨江项目

营销定位策略沟通

2009年11月26日

目　录

第一部分　政策动向

一、宏观经济环境

1.1、政策动向

1.2、重庆经济工作相关重点

二、业内动态

三、2010专家探市

第二部分　竞争分析

一、本案竞争分析

1.1、在售项目分析

1.2、潜在项目分析

第三部分　项目SWOT分析

一、SWOT分析及项目价值

1.1、项目SWOT分析

1.2、项目自身素质及项目突破口分析

1.3、项目价值

第四部分　项目定位

Ⅰ.整体定位

一、项目整体定位与发展战略

1.1、项目整体定位的原则

1.2、项目发展战略

1.3、项目核心竞争力定位

Ⅱ.主题定位

一、项目案名及推广语

二、项目LOGO及重点VI表现

Ⅲ.市场定位

一、项目目标客群分析

1.1、目标客群定位

1.1.1、目标市场构成

1.1.2、目标客群结论

二、项目市场定位

2.1、市场定位

2.2、市场定位的支撑构架

第五部分　项目市场定位

一、项目档次定位

二、项目形象定位

三、产品定位

第六部分　营销策略

一、营销总策略

二、项目分期策略

1.1、分期原则

1.2、分期策略

1.3、项目进程

1.3.1、售场系统

1.3.2、各楼栋工程进度

1.3.3、各楼栋开盘销售进度

三、价格策略

2.1定价原则

2.2影响价格的主要因素

四、价格权重策略

第七部分　营销推广

一、实现最佳利润的策划价值

1.1、推广分期及分期预定实现目标

1.1.2、推广分期

1.1.3、分期推广预定实现目标

1.2、项目入市姿态及销售支持

1.2.1、项目入市姿态

1.2.2、市场激活

1.2.3、推广节奏

1.2.4、销售支持

二、营销推广策略

2.1、营销推广策略

2.2、项目价值链

三、分阶段推广

四、传播组合及推广费用总控

第八部分　相关配套服务规划

一、物管服务建设

二、公园规划

后记

第一部分政策动向

一、宏观经济环境

1.1、政策动向

⏹住建部国土部规范建设用地和房地产销售

近期以来，由于房地产一系列优惠政策的到期日临近，购房需求在“末班车”的促使下越来越多，“房荒”现象也愈演愈烈。

这种情况下，有开发商捂盘惜售，囤积房源、哄抬房价，选择分批、分次开盘，借逐渐调高后期开盘的房屋价格渔利。

针对此情况，住建部向各地下发通知，强调“加大对违法违规行为的查处和公开曝光力度，坚持整顿规范和促进健康发展并重。

”并要求，地方住建部门要加强对在建项目的监管。

要摸清底数，全面梳理检查已批未建、已批未售项目的情况。

督促已达到规定预售条件的项目及时申请预售公开销售。

⏹国土资源部规划司：

推动西部继续前行

在第十届中国西部国际博览会开幕式上，国务院总理温家宝强调“中国政府实施西部大开发战略的决心不会动摇、政策不会改变、力度不会减弱”。

温总理的讲话为中国西部未来的发展定下了基调。

具体来说，就是围绕国家关于实施西部大开发战略的总体部署，进一步解放思想、开拓创新，把国土资源开发利用放在西部大开发战略更加突出的位置，更加重视特色资源产业的培育和发展，进一步加大对西部地区国土资源调查评价和勘查开发的支持力度，加快构建保障和促进科学发展的国土资源管理新机制，切实提高资源保障能力，促进资源优势尽快转变为经济发展优势。

“十二五”及到2020年，西部地区将迎来新的发展机遇，如何将西部地区的国土资源优势转化为经济优势，实现西部地区跨越式发展，是推进西部大开发工作面临的重大课题。

⏹《国土资源行政复议规定》发布

国土资源部部长徐绍史签署第46号部令，发布《国土资源行政复议规定》（以下简称《规定》），《规定》将于2010年1月1日起正式施行。

比起2001年发布的《国土资源行政复议规定》，此次46号令有了进一步的完善：

明确了复议答复和行政应诉的办理机构，完善了复议程序，创新了审理方式，加强了国土资源行政主管部门指导和监督职责。

⏹重庆优先保障廉租住房用地

据了解，今年底，将有6.1万户低收入住房困难家庭能过上居者有其屋的日子；2009年至2010年解决24.1万户低收入住房困难家庭住房问题；到2011年，对低收入住房困难家庭实现廉租住房全覆盖。

按照《2009年至2010年重庆市廉租住房保障规划》，规划期内将解决全市24.1万城镇低收入住房困难家庭的住房问题。

到2011年，对符合条件的城镇低收入住房困难家庭将实现廉租房的全覆盖。

⏹中共重庆市委重庆市人民政府关于建设宜居重庆的决定

《国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》（国发〔2009〕3号）和市委三届三次、四次全委会精神，大幅改善人居条件，提升城市形象，推进城乡统筹，打造开放环境，推动重庆更好更快发展，具体任务是：

2009—2012年：

“宜居重庆”建设全面推进，主要指标达到西部地区一流水平。

全市城镇居民人均住房面积达到30平方米/人；主城双职工家庭房价收入比控制在6.5左右；主城区城市毛容积率降至0.95以下，人均广场面积达到0.16平方米；城市建成区绿地率达到37%；城市污水集中处理率达到85%，生活垃圾无害化处理率达到93%以上。

2013—2017年：

“宜居重庆”建设继续巩固提高，主要指标达到全国一流水平。

全市城镇居民人均住房面积达到35平方米/人；主城区城市毛容积率控制在0.89以下；城市建成区绿地率达到39%；城市污水集中处理率达到90%，生活垃圾无害化处理率达到94%以上。

⏹重庆将调高城市建设配套费标准

为大力推进“宜居重庆建设”，进一步改善市民的生活品质，市政府55次常务会审议通过《关于调整城市建设配套费征征标准的方案》明确主城区Ⅰ档范围内配套费标准，由建面190元/平方米调整为290元/平方米计征，主城区Ⅱ档范围内，由建面90元/平方米调整为150元/平方米计征，主城区以外区县（自治县）根据当地社会经济发展水平自行确定。

据测算，调标后，主城区增加配套费收入约16亿元。

⏹未来5-10年李家沱商圈有望打造重庆第七商圈

《重庆市巴南区李家沱商圈发展规划（2009~2020）》已于日前通过专家评审。

按照规划，2009~2012年，李家沱将初步建成重庆南部商贸中心核心区，重点打造和完善都和广场购物中心及其周边步行商业街；2012~2015年，建成“百亿商圈”；2015~2020年，全面建成重庆南部商贸高地。

⏹解放碑地下环道明年上半年开建

渝中区拟投资300多亿元，打造“10分钟渝中”，其中一个重点工程就是修建解放碑地下环道，按照目前的规划，这条环道将分三期修建。

一期连接临江门—较场口十八梯，长度为1公里；二期连接十八梯—小什字；三期连通的是小什字—临江门。

⏹3城区将建上千公顷公园林地

全市将在2012年内建设隔离带绿化3002公顷（1平方公里=100公顷），大约占到主城三倍增绿总量的1/4。

按照全市主城三倍增绿的计划，到2012年，主城的公园绿地面积将会从现有的58平方公里增加为175平方公里。

三倍增绿的范围包括主城的城市公园、郊野公园（包括四山在内）、社区公园、滨水生态公园和通道绿化，其中的滨水生态公园将在两江和次级河流沿岸进行修建。

1.2、重庆经济工作相关重点

⏹成渝经济区规划最迟明年初出台

在国家即将编制“十二五”规划的前夕，除了政府间推动合作步伐外，两地民间也正在政府推动下，加强经济往来。

国家发改委调研组最快将于09年底至12月初就成渝经济区规划编制到重庆和四川开展专题调研，成渝经济区规划最迟将于明年初出台。

⏹主城发展继续保持“多中心、组团式”结构

重庆主城，分为三个片区、十二个组团，继续保持“多中心、组团式”的布局结构，组团之间以河流、绿化和山体分隔，是既相对独立，又彼此联系的有机整体。

主城及十一个外围组团组成的“都市圈”面积约2500平方公里，即城市规划区范围，是未来城市发展的重点区域，是主城用地结构的延伸和发展。

⏹贯彻中央“扩内需、促消费”基本引导方向，做好财政、金融工作，保持物价基本稳定，有效控制GDP增长

在财政政策上，要积极贯彻中央“扩内需、促消费”的引导方向，把着力点放到有效控制GDP增长上。

提高城市经济发展质量和效益；要优化财政支出结构，重点在大幅增加社会保障、医疗卫生、教育、节能减排、住房保障等方面，提高对农村、“两翼”区县和城市中低收入居民公共服务支出；要进一步改革政府投资管理方式，引入市场化机制配置财政资金，提高财政资金使用效益；要努力争取中央财政性投入。

在货币政策上，要精心策划对路项目，拓宽融资渠道，合理运用境外资金，实现多元化融资。

⏹提高城市规划建设和管理水平，重庆将建宜居城市打造五大组团五大卫星

要做到规划有远见，建设出精品，管理上新台阶。

城优化和郊区扩张将同步推进。

2017年前，主城区将规模疏解人口，近郊将重点发展西永、北碚、茶园、西彭和石船五大组团。

市宜居办昨日在解读《重庆市都市区空间发展规划》时称，远郊同时还将建设江津、璧山、长寿、合川和綦江五大卫星城。

⏹重庆将重点建设“两带一轴”

即沿江产业拓展带：

依托长江航道推动重型工业沿江集聚，向东至涪陵万州，向西至永川，而鱼嘴和西彭则是主要生产组织中心；城镇功能拓展带：

依托城际铁路走廊和机场，未来将成为对接国际高端功能的核心发展轴，北部新区、璧山和西永整合体将成为两大关键支点；文化旅游功能轴：

依托嘉陵江及沿岸高速公路，联系北部文化旅游区和南部生态功能区。

北碚和茶园成为整合区域旅游的南北支点，南部老城区则是优化提升的核心区。

⏹重庆将构建“一江两翼三洋”国际大通道

我市将构建“一江两翼三洋”国际大通道，即通过长江连接太平洋；沿渝兰铁路，由新疆阿拉山口出境、经哈萨克斯坦——俄罗斯——白俄罗斯——波兰——德国——鹿特丹港连接大西洋；沿渝黔铁路，由贵阳——昆明——大理——瑞丽出境，经缅甸中部城市曼德烈——石兑港连接印度洋。

⏹“宜居重庆”八项重点工程

一是危旧房改造，力争到2012年全面完成1850万平米，使改造率达到100%。

二是解决55个“城中村”问题，改善居民的生活，也为城市发展腾出空间。

三是主城“疏密”，目前重庆主城区人口过于集中，建筑过密。

四是规划建设好“两江四岸”，要对规划出的六个大片区精心设计，国际招标，高水平开发建设。

五是主城扩区要科学规划，以多条高速和轨道交通伸向四面八方，中间留出足量的绿地。

六是高度重视区县城的建设，将二三十个区县城建成一个个宜居的小城市。

七是实施“农民新居”工程，要为农民提供科学实用的建筑图纸和建材、沼气池等标准件。

八是建设开放有序的房地产市场，引进更多水平高、实力强的开发商参与重庆的开发建设，通过公平竞争让老百姓得到实惠，也使建设水平提升档次。

⏹加大创新、创造、创业力度，增强产业核心竞争力

对照2020年全国基本实现工业化目标，按照新型工业化道路的客观要求，努力使重庆工业实现三个嬗变：

以“重庆创造”提升“重庆制造”；以新兴产业促进结构升级；以信息化引领工业化。

以“重庆创造”提升“重庆制造”，核心是提高自主创新能力，重点是推进产学研结合，要瞄准市场搞创新，注重培养和使用好科技创新型人才，努力形成产学研互动机制，大力增加科技投入。

以新兴产业促进结构升级，真正体现重庆工业未来的竞争力，必须在发展新兴产业上有大手笔，而信息产业是信息化引领工业化的重要基础和途径，在这两方面，明年要抓好渝德科技8英寸等芯片项目，加快视听及信息家电、软件及服务外包，通讯设备制造、电信软交换网、IP承载网和光缆网等重点建设。

三、2010专家探市

随着中国大部分地区房地产市场已先后步入调整与转型期，预计到2010年前后，中国房地产将进入新一轮扩张周期。

我们将全国上下，行业内外的诸位专家的预测观点整纳如下：

⏹首先看宏观经济形势。

2010年的宏观经济不会比2009