房地产开发企业参与两限房的盈利模式研究Word下载.docx
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申请标准
1人家庭成员的年收入在6960员及一下；
人均居住面积在7.5㎡及以下；
家庭总资产净值在15万元及以下可以申请廉租房
1人家庭成员年收入在22700元及以下；
人均住房面积在10㎡及以下；
家庭总资产净值在24万元及以下可以申请经济适用房
3人以下家庭年收入在<
8.<
8万元及以下；
人均住房面积在15㎡及以下；
家庭总资产净值在57万元及以下可以申请购买限价商品住房；
4人及以上的家庭年收入在11.6万元及以下；
家庭总资产净值在76万元及以下可以申请购买限价商品住房
户型及面积
廉租房按照小户型、满足基本住房需求、节能省地的原则建设。
具体标准由市规划委会同市建委、市土地局、市发改委等部门研究确定
坚持中小户型、节约省地环保的原则合理开发建设；
经济适用房要按小户型、满足基本住房需求的原则收购
限价商品住房套型建筑面积以90平米以下套型为主；
一居室控制在60平米以下；
两居室控制在75平米以下
审核与分配
实行“三审两示一公开”政策，即申请廉租房的家庭要经过申请、初审、复审三级审核制和初审基恩段人户分离及复审符合条件的申请家庭情况进行公示；
一公开指政府每年对租金和面积补贴标准公开发布一次
实行“三审两示”的政策，即申请购买经济适用房要经过申请、初审、复审的三级审核制和初审阶段人户分离及复审符合条件的家庭情况进行公示
购买限价房实行申请、初审、复审和备案制度；
在初审阶段对人户分离家庭进行公示；
在复审阶阶段将符合条件的家庭情况公示
上市交易
廉租房只能用于申请家庭及其成员自主，不得转租、转借，对连续1年超出规定标准的取消廉租房保障资格、停发租房补贴或收回房源
已购经适房未满5年的，不得按市场价上市出售，确需出售的向相关部门申请，有保障部门去定符合条件购买人原价出售或按原价回购；
已满5年可按市场价出售，但需缴纳出售价的10%补交土地收益等价款
购买限价房在5年内不得转让，确需转让的可向保障部门申请回购，回购价格按原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定；
满5年转让限价房要按照届时同地段普通商品房价和限价房差价的一定比例缴纳土地收益价款
两限房的比价优势
两限房的购房者在预约登记后，需经过相关政府部门较为严格的资格审查后，由政府通过摇号的方式来控制销售过程，开发商仅负责产品的营造，不参与产品的销售环节。
由于北京市两限房定价的比较优势（见下表），可以预见开盘后将很快完成销售。
同时由于两限房归属于商品房的范畴，据悉开发商各项前期手续的办理与普通商品房相同，因此，开发商取得销售证后应能很快实现销售回款。
名称
区域新房价格（元/m2）
销售限价（元/m2）
差额（元/m3）
旗胜家园（西三旗地块）
1,000
6,350
3,650
石景山区金顶街三区住宅及配套项目用地
7,000-<
8,000
6,250
750-1,750
丰台区花乡造甲村“鸿基花园二期”
9,000
6,<
800
2,200
丰台区东铁匠营地块
11,000
6,200
4,<
海淀区清河小营地块
10,000
6,600
3,400
朝阳区常营乡居住及公共服务设施等用地B1组团
9,000-11,000
5,900
3,100-5,100
通州区半壁店地块
<
8,600
3,<
北京市场已推出两限房项目的开发周期统计
跟踪北京市场已推出的两限房项目，统计后可以发现，项目运作周期要普遍低于同等规模普通商品房：
整体开发周期大致平均为25个月，其中从取得土地到开盘的时间平均约为11个月。
（见下表）
规划建面
成交时间
开盘时间
入住时间
总体开发周期（月）
大致前期周期（月）
（m2）
4<
8<
8,243.07
2007年4月29日
2007年二季度
2009年6月
25
12
427,200
2007年5月1<
8日
200<
8年一季度
10
220,134.4<
8
2009年二季度
2009年10月
27
1<
84,400
2007年7月19日
8二季度
2009年四季度
2<
142354.136
2009年4月
21
北京市场已推出两限房项目的土地成本分析
统计已推出的十宗全市统一建设安置两限房项目，平均的销售限价为6200元/平米，单位地价平均为2933元/平米，平均房价地价差为3267元/平米，平均地价占房价比为47%。
目前限价地块全部通过招标的形式推向市场，地价款基本均是先期100%支付，竞得地块的开发商中不乏万科、保利、富力等行业内领先企业（见下表）。
规划用途
开发商
成交额
单位地价（元/m2）
房价地价差（元/m2）
地价占房价的比重
（万元）
居住、商业金融、文化娱乐、体育、医疗卫生、市政公用设施用地
北京住总房地产开发有限责任公司
139,<
2,<
863
3,4<
87
45%
居住（含基础教育）、公共设施、绿地
北京首钢房地产开发有限公司
124,<
2,921
3,329
47%
居住，可兼容配套
北京鸿基世业房地产开发有限公司
76,400
3,471
51%
居住、商住混合可兼容配套
北京万科企业有限公司
59,000
3,200
3,000
52%
住宅及配套
北京金隅嘉业房地产开发有限公司
46,500
3,267
3,333
50%
36<
8,<
849
居住及公共服务设施等可兼容商业金融等
保利地产（集团）股份有限公司
91,000
2,467
3,433
42%
朝阳区常营乡居住及公共服务设施等用地B2组团
251,106
广州富力地产股份有限公司
65,000
2,5<
89
3,311
44%
朝阳区常营乡居住及公共服务设施等用地A组团
391,357
北京北辰实业股份有限公司
115,000
2,93<
2,962
限价房534,000（总规模6<
84000，还有商业和商品房）
住宅兼容商业服务业
重庆龙湖地产发展有限公司和北京中佰龙置业有限公司投标联合体
14<
2,216
84
46%
丰台区卢沟桥乡小屯村小屯馨城（9号地）住宅及配套用地
194,427.94
北京城市开发集团有限责任公司与北京天鸿安信房地产开发有限公司投标联合体
66,100
7,300
3,900
开发两限房项目的效益水平估算
行业内众多重量级开发企业纷纷加入两限房的开发，固然有上市公司收入规模提升需要等等原因，在效益水平上估算也未必没有运作价值。
两限房由于其低于普通商品住房的各项配套指标要求，其开发成本也必有较大的控制空间。
根据保利地产2007年年报披露，其中标的常营两限房项目扣除土地成本后，单方可售面积的开发成本为2507元/平米，与我司开发的山水项目一期扣除土地成本后2446元/平米的开发成本大致相仿。
根据上文各项统计的平均指标数，假定：
在销售限价6200元/平米、单位地价2933元/平米时，前期周期11个月，整体开发周期25个月时，扣除土地款可售单方开发成本2500元/平米水平时，估算开发两限房项目的各项效益指标，由于较快的回款速度，动态指标要好于静态指标，结果如下表：
财务指标
数值
毛利率
6.<
87%
净利率
5.15%
内部收益率（所得税前）
17.53%
内部收益率（所得税后）
13.36%
2010年3月14日
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