贠张村二组城中村改造项目可行性方案研究报告Word文档格式.docx

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13.618亩

代征道路面积

0.349亩

建设面积

13.269亩

总建筑面积

20000M2

容积率

2.1

绿化率

25%

住宅套数

192套

第二章项目所处的背景

1、市情

　　①基本市情

市位于黄河中游，关中平原东部。

地理坐标为东经108°

58′——110°

35′，北纬34°

13′——35°

52′。

东与、毗邻，西与、相接，南倚秦岭与为界，北靠、接壤，南北长182.3公里，东西宽149.7公里，是八百里秦川最宽阔的地带，位居新欧亚大陆桥的重要地段，是省和西部地区进入中东部的“东大门”。

市下辖一区（临渭区）、两市（韩城、华阴）、八县（华县、潼关、大荔、蒲城、澄城、白水、合阳、富平）和高新区，196个乡、镇、办事处，其中建制镇107个，办事处13个，3235个行政村。

2006年底总人口546万人，其中非农业人口96.4万人。

国土总面积13134平方公里，其中耕地面积58.8万公顷，占总面积的44.8%。

市交通便利，西渭、渭潼、西禹3条高速公路，陇海、西南、西延、西韩、南同蒲等6条铁路与108、310国道，101、106等7条省道纵横贯通，形成四通八达的交通网络。

县县通铁路，乡乡通油路，村村通公路，公路密度每百平方公里43.2公里，高速公路总里程为268.4公里，均居省各市之首。

中心城市距省会60公里，距国际机场90多公里。

通讯便捷，固定用户已达100万部，移动用户128万部，互联网宽带用户5.3万户，均居省第二。

②自然条件与资源

1）地形地貌

市地处我国陆中纬地带，全区呈南北隆起，中部断陷的阶梯状地堑构造。

地貌以渭河为轴线从渭河平原向南北山地呈梯级上升的槽谷地形（仰瓦状），自南向北分为五个自然区域：

秦岭北坡山区、秦岭北麓黄土台塬区、渭河冲积平原区、渭北黄土塬区、北部边缘山丘陵区。

地势南北高，中间低，东西开阔，海拔在330～2645米之间。

2）气候水文

市属暖温带半湿润半干旱季风气候，四季分明，光照充足，雨量适宜。

除秦岭山区外，年日照时数2009小时～2528.1小时，年均气温11.5℃～13.6℃，0℃以上积温4250.3℃～5022.9℃，在于10℃积温3780.8℃～4509.4℃，光能辐射量118.7～134.18千卡/平方厘米，是关中地区热量的高值区。

无霜期为199天～224天，年降水量508毫米～608毫米，年均降水量570毫米。

风向以东北风为主，年平均风速2.56米/秒。

市地表水资源量8.88亿立方米，地下水资源量15.1亿立方米，全市水资源总量20.06亿立方米（扣除重复计算量），占全省水资源总量的4.4%。

流经市域的黄、洛、渭三河客水年均径流量486.92亿立方米，可利用量5.55亿立方米。

3）动物植物

生态条件多样，生物资源丰富。

全市有野生维管植物190余科800多属2500余种，栽培植物150多种，其中粮食作物17种，经济作物7种，蔬菜作物34种。

野生动物360余种，其中鸟类211种，兽类150多种，属于国家一、二级保护的珍稀动物23种。

秦川牛、关中驴、奶山羊等畜种闻名遐迩，丹顶鹤、黑鹳、褐马鸡、大天鹅等珍稀禽兽驰名中外。

家禽家畜20多种，人工栽培干鲜果树种类20种226个品种上，绿化树种20多种，观赏植物50科120属400种1000多个品种。

林业用地38.7万公顷，林木蓄积量868.1万立方米，森林覆盖率达29.3％。

4）矿产资源

境矿产资源丰富，开发潜能巨大。

已探明矿藏51种，可开发利用的矿产资源38种，其中能源矿产3种，煤、铀、地热；

金属矿产13种，铁、铜、铅、钼、铝土、钨、金、银、铌、锶、硒、碲、铼；

非金属矿产22种，粘土、白云石、水晶石灰岩、岩、长石、料石、石英岩等。

原煤地质储量255亿吨，已探明储量50亿吨，主要集中在韩城、合阳、澄城、白水、蒲城五县市，素以“渭北黑腰带”而闻名全国。

钼矿探明储量150万金属吨，居全国第二位；

年产钼精粉2.76万吨，约占全国总产量的一半，是亚洲最大的钼精粉生产基地。

黄金储量和产量均居全国地级市第三位。

石灰石探明储量1.08亿吨，石储量1.3亿立方米，年产水泥240万吨。

分布在9县（市、区）的地热水和医饮兼用矿泉水储量大、水质优。

大荔矿泉水日出水6万吨，富含多种人体所需元素，被誉为“中国之最”。

5）人文旅游

市历史悠久，史迹遗存荟萃，地貌类型多样，自然景观神奇瑰丽。

丰富的历史遗存与壮丽的山河荟萃，形成得天独厚的旅游资源。

全市现有馆藏文物21025件（组），旅游文物资源5456处，列入保护和开发的文物旅游景点619处，其中国家级24处，居全省各市第二。

有国家级重点风景名胜区两处。

以“奇险天下第一山”著称于世的西岳华山，五峰耸立，72峰罗列其周，犹如一朵盛开的莲花，圣洁峻秀，是驰名中外的旅游胜地；

风景秀丽的洽川，融“山河湖滩泉”于一体，是黄河流域最大最完整的干流湖泊型湿地风景区。

省级风景区2处，集“山河川塬”自然景观与元、明古建人文景观之大成的黄河龙门旅游景区，素有“北国小三峡”之美誉；

以桥陵为核心的桥陵风景区，规模宏大的渭北帝王陵墓群，一展盛唐雄风，是中国封建皇室宫廷文化的缩影。

少华山、石鼓山、天留山森林公园青翠灵秀，层峦叠嶂，奇峰、幽谷、岩洞、溪流、原始植被及花草树木、飞禽走兽尽入眼底，美不胜收。

2、市经济发展状况

①经济发展

“十一五”发展以来，市紧紧围绕全面建设小康社会的宏伟目标，坚持以科学发展观为统领，以加快发展为主题，以项目建设为重点，抓住加快中心城市建设、新型工业化、农业产业化和服务业现代化等关系全市经济社会发展的关键领域，团结一心，奋力拼搏，全市经济社会呈现又好又快的发展态势。

农业优势明显。

初步形成了以粮棉油、果菜、奶畜、林果为主体的特色产业链。

现有西北地区唯一的国家优质小麦基地、省唯一的以秦川牛为主导产业的国家农业科技园，有国家苹果生产百强县5个，有国家优质棉花基地县1个和商品鱼基地县3个。

全市现有水果面积158万亩，其中绿色果品面积86万亩，是省最大的绿色果品生产基地。

全年水果产量稳定在150万吨以上，绿色果品、优质果品、加工专用果品比重逐年增加。

全市粮食总产稳定在200万吨左右，棉花产量7万吨，油料产量6.84万吨，素有“粮仓”、“棉库”之称。

果品冷藏库容超过20万吨，以澄城海升、合阳恒兴、白水安得利、富平三阳等企业为主的果汁加工企业，年加工能力达21万吨，是最大的果品冷藏群和全国最大的果汁生产基地。

现代工业初具规模。

能源、化工、食品、建材、有色、机械、医药等产业发展较快，是乃至全国重要的能源重化工基地。

秦岭、韩城、蒲城三大发电厂和星罗棋布的地方发电站，年发电167.7亿度，占省总发电量的1/3强。

以韩城、澄合、蒲白三大矿务局为主体、地方煤矿相辅助的煤炭工业，年产原煤1191万吨。

以渭河煤化工集团、华山化工集团公司等企业为主的化肥工业，年产化肥60万吨，约占全省产量一半。

以西北地区三大钢铁企业之一的龙钢集团为主的冶炼工业，年产钢材153万吨，占到全省产量的近一半。

以量子高科、容厦、荣国、利君恒心堂、美邦、博爱等制药企业为主的现代医药工业发展较快，在全省具有重要的位置。

高新技术开发区占地31平方公里，基础设施完善，投资环境良好，现已形成现代医药、精细化工、设备制造、电子信息等6个产业园，近三年生产总值均增长40％以上，是全市经济增长最快的区域。

韩城龙门生态工业园被国家环保总局确定为循环经济示园。

全社会固定资产投资持续增长，消费市场稳中趋旺，第三产业较快增长。

全年实现社会消费品零售总额102.8亿元，增长13.6%；

居民消费价格指数上涨1.7个百分点。

旅游业持续快速发展，接待游客人次、旅游综合收入分别增长14.8%和15.7%。

信息、咨询等新型服务业发展较快，传统服务业市场活力增强。

全年完成外贸出口总额0.78亿美元，增长21.5%；

吸引外商直接投资3100万美元，增长34.8%。

地方财政收入增长加快，社会保障体系日趋完善。

全市地方财政收入完成12.02亿元，增长33.4%。

就业和再就业工作力度进一步加大，城镇新增就业人数4.69万人，城镇登记失业率3.7%。

②社会事业发展

各项社会事业全面发展，城乡人民生活水平不断提高。

全市共有各类科研机构25家，科技人员6.8万多人。

高新技术企业发展到12家。

民营科技企业发展到350家，技工贸总收入达5亿元。

各级各类学校3132所，在校学生95.6万人。

其中，全日制高等院校2所，在校学生2.5万人。

职业教育发达。

各类职业技术学校发展到277所，年输出各类技术人才4.5万人。

“技工”是五大职教品牌之一，技术学院成为全国“职教名校”。

全市新型农村合作医疗试点工作稳步推进。

现有四个县市区的154万农民参加了新型合作医疗保险。

全市共有医疗机构324个，从业人员17169人，床位10680，4个试点县参合农民154万人，参合率86%，医疗条件不断改善。

电视和广播综合覆盖率达89.52%和85.52％。

体育馆设施良好，曾成功多次举办全国性的体育赛事和全市第十届运动会。

华县皮影戏、合阳提线木偶戏、华阴老腔多次出国演出，《五味什字》、《千树万树梨花开》等文艺作品获全国及全省“五个一工程”奖。

3、城市发展现状

中心城区处于渭河冲积平原区，海拔330～500米，地势南高北低，气候温暖，年均气温13.1℃～13.6℃，0℃以上积温4900℃，年降水量520毫米～620毫米，年太阳总辐射118.3～130.9千卡/平方厘米，年均风速1.6米/秒。

中心城市历史悠久。

自公元360年城池始建至公元1934年间，城市发展局限于沋河以东区域。

解放初，城区面积仅2平方公里，人口2万有余。

陇海铁路通车后城区开始向沋河以西区域发展，至七十年代城区已发展至现今的解放路一带，城区面积发展到10平方公里，人口10万人左右，并在现今的市政府区域形成城市中心。

改革开放以后，特别是撤地设市十年来，随着经济、社会的发展，城市建设日新月异，城区向西发展至零河，城市中心也由以前的市政府区域向西迁移到东风大街与前进路交汇区域。

目前，市中心城市东西绵延15公里，南北宽2公里，建成区面积31.6平方公里，现有人口33.5万人，形成了南靠陇海铁路，北依渭河的带状城市格局。

市是省新兴的工业城市和关中东部交通要道，市域政治、经济和文化中心，以能源、化工、机械、轻纺、食品和旅游为主导产业，工商贸协调发展的新型现代化中等城市。

撤地设市以来，中心城市建设累计投入资金13亿元以上，完成了60多项重点工程，城市基础设施水平进一步提升，城市功能日趋完善。

建成水厂2座，日供水能力10万吨；

污水处理厂一期建成，日处理污水6万吨；

天然气管网55公里，年供气600多万立方米；

改建和新建广场3个，城市公共绿地面积达到90公顷，绿化覆盖率达到24.61%，有24家单位被命名为省、市级“园林式单位”；

城市公交车辆130台，公交线路11条213公里；

城区出租车辆近千台。

加快中心城市建设，是市委、市政府确定的在今后要着力抓好的两件大事之一。

市第二次党代会报告指出“经过二十年或更长一段时期的努力，把建成西北地区的社会进步的文明城市、环境优美的生态城市、实力雄厚的经济强市”。

根据市城市发展规划，到2020年，城市人口将达到50万人，城市建成区面积达到50平方公里。

《市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出，“十二五”时期，加强中心城市建设要以规划为龙头，高标准建设、高效益经营、高水平管理城市，完善提高中心区，重点发展高新区，积极开发渭北新区，稳步改造老城区，加速“西进北扩”步伐，力争到2015年，使中心城市建成区面积达到40平方公里以上，人口达到45万人以上。

重点是依据城市总体规划，按照适度超前、配套完善、统一规划、建设精品的思路，着重搞好道路、供排水、供电、供热、供气、绿化、治污等项目建设，逐步完善城市基础设施体系。

4、项目的提出

市是省新兴的中等城市，是和西北进入中东部的东大门，交通方便，具有承上启下的重要地位。

贠村二组城中村改造项目位于市站北路中段北侧，隶属临渭区站南办事处管辖，周围社会设施齐全，交通方便，地理位置优越，区位优势明显。

建设该项目首先是改善了贠村二组50多户村民的居住环境，是一项重要的民生工程，具有重要的社会效益；

其次，项目建成后，优先安置被拆迁村民，其余住房对外销售，不但解决了城市居民的住房问题，也将成为城市发展的一个亮点工程，解决了这一地区长期以来环境条件差的状况；

第三，本项目所在区域处于市房地产开发的新热点地区，可以把潜在资本转化为现实资本，实现城市资本的流通和增值。

对完善城市形象、提高城市品味，提高城市实力、改善人民生活、建设成为优美、文明、繁荣的现代化城市打下良好的基础。

第四，该项目经过了前期反复论证，各种技术问题和施工建设问题均已得到有效解决，经过反复研究论证，提出了建设方案。

因此，项目的提出符合有关要求。

第三章项目建设的必要性和可行性

1、项目建设的必要性

①项目建设满足城市规划要求与发挥综合开发效益的需要。

根据国务院《关于加强城市建设工作的通知》精神，城市要实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设，这样就可以克服分散投资、分散征地、分散建设的混乱现象，有计划的提高城市建设综合开发的比例。

城市综合开发有利于实行统一征地拆迁、统一规划、统一建设、统一管理，做到工业建筑与民用建筑，房屋与市政公用及电力、通讯、文教、卫生、服务等设施配套建设，达到开发一片、建成一片、收益一片。

所以，综合开发是实施城市规划和最大限度发挥综合开发效益的重要保证。

贠村二组城中村改造项目建设依据城市规划原则与要求，以住宅建设为主，集中建设居民住宅小区，将加快市区统一规划开发的建设步伐，提高城市综合开发的能力和效益。

②项目建设是解决中低收入家庭住房困难的需要。

市作为拥有548万人口的大市，但城市建设缓慢，城市居民的住房困难问题一直是城市发展的难点和热点问题，也是容易引发矛盾的问题。

加快城市建设，是市委、市政府确定的在今后要着力抓好的大事之一。

贠二组城中村改造项目坚持标准适度、功能齐全、便利节能的原则，并结合全面建设小康社会的目标，优划规划设计方案，以人为本，质量第一，规划科学，设计超前，功能完善，项目建成后将切实解决该区域的环境问题和社会问题，为建设和谐打好坚实的基础。

③项目建设是满足城乡居民日益增长的住房需求的需要。

改革开放以来，社会经济快速增长，城乡居民收入明显提高，相应地人们的生活水平与居住消费水平也在不断提高，特别是广大农村有相当一部分先富起来的人已大量涌进城区，从事经营与服务等第三产业，既发展了城区经济，也带来了共同富裕。

追求高质量的生活水平已成为人们的普遍需要。

人们收入水平与商业银行优越的住房贷款条件，共同促进了各档次住房消费需求的不断增长。

因此，贠二组城中村改造项目可以很好的解决村民的住房需求，项目建设非常必要。

④项目建设是拉动需、促进经济发展的需要。

首先是加快经济发展的需要，1995年撤地设市以来的十五年，是经济社会发展最快最好的时期。

市经济快速增长的主要动力在于投资，投资对经济增长的贡献率达到70%以上，而消费对经济增长的贡献率仅30%左右，也就是说，要实现市经济的快速发展，必须加大投资力度。

加大对房地产项目的投资，是近期拉到经济发展的重要方面。

其次是在全球经济危机的情况下，扩大需的需要。

全球经济危机发生后，我国的出口受到严重影响，要保持经济快速发展，只有在扩大需上下功夫，而大力发展房地产是扩大需的有效手段。

2、项目建设的可行性

①项目建设符合国家住房制度市场化改革政策的要求

《国务院关于解决城市部分中低收入家庭住房困难的若干意见》中指出：

住房问题是民生问题，要始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。

贠村二组城中村改造项目的开发完全按照市场规律运作，从各项手续的审批办理，直到销售方案批准等所有程序皆符合市有关城市规划、土地以及房地产开发等相关的法律、法规和政策规定。

②项目建设符合城市总体规划和发展方向

贠村二组城中村改造项目，符合城市总体规划的土地用途要求，符合城市规划要求，符合城市中心的发展要求。

③市场前景良好

委托设计院进行高水平、高档次的规划设计，功能齐全，设施到位，环境优雅，品位高尚，特别是在住宅面积、户型、价格等方面定位准确，符合当地居民的喜好。

小区开发的户型多样，大小皆有，销售价位合理，完全能够满足各个层次、各个类型消费承受度。

销售前景良好。

因此，在满足广大市民需求上讲，在潜在市场挖掘和未来市场开发的角度上分析，该项目是有保的、可行的。

第四章市房地产市场发展现状与预测

1、房地产业发展现状

市房地产业起步较晚，但近几年随着住房制度改革的推

进、房地产业市场化的逐步成熟和城镇居民购房住房观念的转变，房地产业得到快速发展，成为城市经济发展的亮点之一。

随着房地产业的发展，全市建筑业也得到快速发展。

据统计，全市现有800万元以上注册资金的房地产开发企业59家，物业管理企业27家，房地产市场的发展，不仅极大地改善了城市居民的生活条件，还带动了城乡一体化进程。

2、市场需求量预测

随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，大量危旧房屋改造及房地产二级市场、租赁市场的加快发展，市城区房地产市场需求潜力巨大。

按照中共市委第二次代表大会提出的建设小康社会分三步走战略目标和《市城市总体规划》，到2020年中心城市建成区面积达到50平方公里以上，人口达到50万人以上。

按照小康社会城镇居民人均居住面积30平方米的住房标准，未来9年，中心城市将有760万平方米的住宅需求。

按照《市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，到2015年市中心城市建成区面积达到40平方公里，人口达到45万人以上。

按城镇居民人均住房面积25平方米计算，未来4年，市中心城市将有300万平方米的住宅需求。

由此可见，中心城市房地产开发潜力和空间巨大。

旧城改造及城中村改造新增需求。

城市前进路以东、火车站附近居住用房多为70年代建设，在结构、面积、功能等方面不能满足居民不断提高的生活水平的需求。

特别是城中村居民住房基础设施落后，卫生条件和居住环境较差，多数已经破败甚至成为危房，已不能满足经济较好家庭的居住需求，进行危旧房屋和城中村改造势在必行。

家庭投资的需求。

随着市场经济发展以及人们投资理财观念的变化，部分富裕家庭出于对不同居住环境的需求及保值等因素的考虑，把购置房产作为一种长期投资活动。

3、产业趋势分析

经过近年来的积累发展，房地产业发展后劲明显增强。

产业部的规化运作水平明显提升，房地产企业科学管理、科学决策和市场化运营、理性化竞争、人文化发展的理念进一步加强，这为今后市房地产业的稳健发展奠定了良好的基础。

市委、市政府明确提出，在十二五时期要加快市中心城市建设步伐，完善提高中心区，重点发展高新区，积极开发渭北新区，稳步改造旧城区，这为房地产业的快速发展提供了广阔的空间。

第五章建设该项目的相关分析

1、项目实施单位简介

正通房地产开发有限公司于2009年6月1日经省工商行政管理局审核批准，公司营业执照注册号：

4393，房地产开发企业四级资质，法人代表：

宫建政，注册资本金：

800万元，办公地址：

市临渭区民主路中段回收公司。

公司下设开发部、工程部、销售部、财务部、前期物业管理部、办公室的五部一室，拥有高素质管理人员和工程技术人员25人，中高级职称20人，初级5名。

公司组织机构齐全，技术、管理力量雄厚，已形成了完的企业管理体系及质量保证体系。

公司始终坚持“以人为本，质量第一”的理念，坚持品牌经营，良性发展的模式，在各级领导的大力支持下，积极加快和完善投资城中村项目的改造建设，具备了开发员二组城中村改造项目的能力和基础。

2、主要建设条件简述

1）供水

在该项目所处地块东南角有DN1000mm上水管线，该项目上水可从该干线引入。

2）雨水、污水排放

利用站北路现有DN2100mm的雨水管线和DN1800mm的污水管线，可以就近排入。

3）供电

由该项目西北角引入一条10千伏电缆，接入项目配电室；

4）供热

项目建成后，拟从站北路热力公司所敷设的热力管道干线接入。

5）燃气

项目建成后，向市天然气公司申请接入天然气管网。

6）电信

项目建成后，向市电信分公司申请敷设电信管线。

7）其他

该小区的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由正通房地产开发有限公司统一开发，各种设施接口均接至本项目红线。

综合来说，贠村二组城中村改造项目所处于站北路中段北侧，给排水、供电、供热、燃气、通信等外部设施系统齐全，距离较近，保障性可靠，均可满足项目建设需要。

3、设计方案简述

该项目属于城中村改造项目，建成后的小区主要安置村组村民，因此在设计户型上多数以中小户型两室为主，配套设计小面积的三室户型。

最北边1号楼砖混六层，共6个单元，其中设计4个单位为两室，面积在90平米左右；

2个单元为三室，面积115平米左右。

项目用地围东南方位为2号楼，共2个单元，户型以三室为主，面积在125平米左右。

最南边的设计为3号高层住宅楼，共2个单元，一梯三户，面积区间在88平米——115平米。

位于1号楼多层与3号楼高层之间，精心设计小区休闲场地，面积2000余平米。

力争在做好楼体设计的同时，注重小区的环境，为住户提供一个温馨、舒适的居住环境。

4、项目优、劣势、机会分析

1）项目优势

（1）本项目位于市站北路中段，毗邻陕铁院，周边银行、菜市场、学校、火车站、汽车站、饭店等市政配套齐全。

（2）站北路是连接新老城区的主街道，该项目周边的企事业单位较多，居住氛围浓厚。

2）项目劣势

（1）周围居住环境杂乱，整体未形成文化理念居住社区，给人整体印象档次较低。