物业工程部全年工作计划Word格式.docx

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水泵及控制柜

风机及控制柜

管网检查

水质检测

清理水箱

排污泵

大楼公共灯具

卫生洁具

房屋建筑

防雷检测

电梯

空调

一、变压器

A外部检查：

1.检查变压器套管、绕组树脂绝缘外表层是否清洁、有无爬电痕迹及碳化现象；

2.变压器高低压套管引线及接地接触紧密无发热，并无裂纹及放电现象；

3.检查紧固件、连接件、导电零件及其他零件无生锈、腐蚀；

4.检查电缆和母线有无异常；

5.检查冷却风机及温控器、温控探头及信号线是否正常；

6.检查变压器箱体是否完好，各孔洞的封堵是否完好；

7.维护保养人员资格要求：

要经过政府相关部门培训，并由相关的证书。

B根据前阶段及上年度的巡视线路电压并结合负荷使用情况及时调整变压器的高压分接头，使低压输出电压在允许范围内。

C清扫变压器箱内卫生

D维护结束填写维护记录表并保存

E附表：

变压器维护记录表

设备型号

设备编号

供电范围

维保人

额定容量

额定电压

额定电流

冷却方式

冷却风机数量

检查项目

外观及紧固

一次电缆

中性点接地

调压片

器身各部位螺丝

是否调压

调节前位置

调节后位置

电气连接检查除锈

一次电缆螺丝

其他

投运情况

投运时间

维护后带负荷情况

清扫

机身

风机

地面

备注

二、配电柜

A：

年检项目

保洁柜（箱）体内灰尘（用吹风机保洁线圈、开关、接线端子上的灰尘）；

紧固松动部件、接线端子；

检查各元件、标记标号、电度表铅封是否完好；

检查备用电源自动合闸开关功能是否正常。

B：

配电柜、控制柜维护记录表

配电柜、控制柜维护记录表

设备编号

维护人

柜名

安装位置

维护项目

紧固

主回路电气

控制电器

母排导线

绝缘

标识

接地

柜体与外观

计量仪器仪表

隐患排除

功能检定

维护更换元件名称、规格

检定结论（维护24h后状况）

C：

附：

强电间巡视卡

三、楼层配电间

楼层配电间维护项目主要是检查各电缆桥架盖板是否盖好，地面卫生，楼层间的封堵是否完好。

检查室内各箱、盘的门是否关好。

四、室外照明

室外照明每季度检查一次，项目包括检查整流器、灯座、灯泡、控制开关和线路无损坏、开关箱清洁除尘，投射灯具投身方向角度校正。

五、水泵及控制柜

维护计划表如下：

每日

检查各部的螺丝螺母泵体与管路、截止阀、闸阀、轴承、地脚螺丝等机械部分连接是否有松动

水池水位的高度、浮球阀是否完好

控制柜内电气与仪表，接触器，开关是否完好，电流、电压、压力是否正常

各管路及连接间有无渗水

检查水泵有无漏水现象

保持泵房及周围的环境卫生整洁

半个月

长期不使用的泵中心轴，将其定期盘动

1个月

对水泵进行润滑，电机电流检测

对水泵外观进行清洁、去污

检查水泵的手动/自动运行状况，备用电源自动投入是否正常，工作指示灯，水泵密封，泵房照明

3个月

机械润滑，加黄油

清洁管道、泵房，控制电箱、测试水泵故障自动转换

半年

对主回路控制回路进行测试，检查和紧固

检查水泵和更换盘根填料

检查管道是否有漏，管道除锈和刷漆

对阀门的盘根进行增加或更换，补漏，刷漆和润滑

检查水泵轴承运行时有无异响、测试电源故障，水泵故障时备电、备用泵的自投情况

1年

给排水泵控制箱接线紧线、电机紧线、检测运行电流

水泵、管道、阀门除锈，刷漆

常用水泵要交替使用、非常用（消防泵、喷淋泵）应定期试验

水泵月、季维护记录表

设备名称

保养人

外表清洁

主回路螺丝紧固

接触器

接点

手动盘转

滴漏

水检查

运转声音

轴承润滑

压力表

泵自动启停

泵手动启停

指示灯仪表

电机电流

A相

B相

C相

水泵年维护记录表

设备参数

额定

功率

电流

扬程

转速

保养项目

保养完成情况

泵体清洁

润滑油

检查

盘根检查

电缆紧固

电机接线紧固

基座及其他螺丝紧固情况

轴承温度声音

仪表

电机温度声音

单向阀

进出水阀

手动自动检查

电动机源

六、风机及控制柜

A：

检查项目

每月

风机房检查事项：

配电柜运行电压、电流、指示灯指示是否正常

开柜门前检查门是否关好

柜内各线路连接良好，无接触不良及发热现象

柜内卫生情况良好

检查完毕关好柜门

风机运行检查事项：

电机运行是否正常；

三角带运行是否正常

风阀开、关是否顺畅

照明：

室内照明灯具是否完好

开关能正常开闭

卫生：

室内卫生良好、无垃圾及其他无关的杂物

每年

紧固各连接螺丝（控制部分和机械部分）

润滑各部件

除锈防腐刷漆

每月列检项目

风机房巡视卡

七、管网检查

1.供水管网每年2次对室内、外供水管网进行检查。

主要是防止滴、冒、跑、漏及油漆处理。

2.雨污水管网每年2次检查。

除了防止滴、冒、跑、漏之外还要检查窨井、集水井，要去淤。

八、水质检测

每季度检测一次水质。

九、水箱清洗

每年对水箱进行2次清洗，清洗工作委托具有资质的专业清洗公司进行，公司负责配合和监督工作。

清洗后取水样化验，达到国家标准。

十、排污泵

控制柜检查事项：

配电柜转换开关、指示灯指示是否正常

电机运行检查事项：

电机运行要正常

止回阀开启要正常

停机后无回水

管道是无滴漏

污水坑检查事项：

污水坑里无杂物

盖板要完好

每半年

检查电机电流、绝缘检测

控制箱清扫、接线紧固、运行操作试验

污水泵巡视卡

十一、大楼公共灯具

每周

检查灯和线路问题，及时安排人员维修更换

节约用电，用户下班后，值班人员及时巡检，关闭不必要的照明。

楼外照明按规定的时间停送，并根据季节变化适当调整。

检查各楼层和机房应急灯、疏散指示灯、楼梯灯、电梯厅前灯、配电间照明。

外围庭院灯，发现问题及时解决。

每逢法定国假前半月检查各庭院灯及大楼泛光照明灯具，以保正在国家期间能正常放灯。

室外灯具外表去污，地灯去玻璃上的水汽

十二、卫生洁具

检查卫生间和天花板、洗手盆、小便斗、蹲厕、坐厕、水龙头、干手器

调整水龙头、蹲厕冲洗阀的出水量

检查锈蚀状况连接处检查

清除滤网杂物

十三、房屋建筑

每月一次

大厅

检查落地门开启灵活，自动定位正确，关闭时间在3—15s范围内，无阻滞现象；

落地门地弹簧平整、不绊脚，金属表面平整，无明显划痕；

落地门玻璃无破碎、橡皮条镶嵌紧密不松动，密封胶平整，五金配件齐全，安装牢固。

防火门

确保防火门保持启闭灵活，闭门器启闭无冲击，防火门玻璃无破碎

楼道扶手

楼梯扶手无断裂，表面光滑平整，无松动；

楼梯台阶、踏步平整无塌口，不绊脚，无开裂；

楼道地面平整，表层与基层粘结牢固，不空鼓，铺设的地砖（大理石）无破损、起壳等现象，及时修补破损；

楼面踢脚线高度应一致，不空鼓，无断裂、残缺、上口平滑、接缝严密平整

楼道墙面

a、内墙面粉刷层无剥落，墙面砖平整不起壳、不遗缺，凡修补的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差材质一致，窗户玻璃、五金配件完好；

各类标牌齐全，标示清晰，油漆无剥落、破损现象。

b、外墙面无起鼓脱落，无渗漏。

屋面

隔热层无破损，防水良好；

避雷网无脱焊、间断；

屋面无积水。

十四、防雷检测

每年十一月委托苏州市气象局根据GB50057-94《建筑物防雷设计规范》要求对大楼各防雷电进行检测。

十五、电梯

电梯维护保养由业主指定OTS专业维护保养公司按照要求进行维护保养，客梯、货梯（消防梯）每年5月年检，餐梯每年9月年检。

常规保养每月2次。

电梯日常巡视填写《电梯机房日常巡视记录》

十六、空调

空调每年2次对滤网进行清洗，时间安排在夏、冬季使用前进行，维护保养同样由专业公司负责。

a、空调（VRV）设备管理卡

b、中央空调填写《中央空调巡视记录》