桂林房地产市场分析报告55页Word下载.docx
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城市建设主要是向西发展，适度发展东部组团，控制向北扩大。
●通过对城市道路、环保、供水、商贸市场、车站、宾馆等全方位的规划建设，新的桂林正逐步形成商贸物流在北、工业行政在西、高新产业和文化教育在东、历史文化旅游居中、南向发展文化教育和工业商贸业的城市发展格局。
●城市面积将扩大一倍，从“十五”末的500多平方公里（市区）扩展到2010年的1000多平方公里。
2010年桂林市区人口将接近100万，比目前增加了近30万，一个每年接待100万外国游客的旅游城市，即将成为“百万人口”城市行列。
1.6、桂林商业网点总体规划
桂林市一直以中山路作为城市的主要商业中心，整体商业的辐射较窄，对现代化国际城市的发展目标带来较大的影响。
2006年7月，桂林颁布实施《桂林市商业网点总体规划（2006－2015年）》。
《规划》提出：
“桂林商业要以湘黔桂粤经济带陆路交通线为轴线，以点串线、以线带面，以桂林市区中山路北极广场至上海路口东西两大商业组团为全市商业中心，实施‘丰’字型商业网点的空间布局战略，最终实现与广东、湖南的相关商业网点的协同性战略对接。
成为湘黔桂粤经济带集核型区域商贸中心，未来十年，全市商业网点布局形成“双核五次八极多节点”的整体发展格局。
“双核”——两个市级商业中心
“双核”是指桂林的商业要成为“双核”型的城市——即要建设两个市级商业中心。
一为中山路北极广场至上海路口两大商业组团所形成的全市商业中心，一为城西新城区（琴潭区＋西城区）商业中心。
“五次”——五个商业副中心
“五次”是指城北商业次中心、城南商业次中心、城东商业次中心、北部全州与兴安商业次中心和南部平乐与荔浦商业次中心。
“八极”——八个商业发展极
“八个商业发展极”是指阳朔、永福、恭城、资源、龙胜、灌阳、灵川各县域商贸中心及雁山镇商贸节点。
将以市区为中心，通过有机整合桂林市域范围内的商贸资源，构建市区与7县及雁山镇互动的商贸业发展格局。
二、桂林宏观经济环境
2.1、桂林经济发展取得新成就
2.1.1、桂林国内生产总值发展喜人
近年桂林GDP增长可谓是芝麻开花节节高，2000年GDP为300.83亿元，到了2005年已经飙升到536.92亿元，年均增长率10.9%。
2006年更是直突600亿元，达到619亿元,同比增长15.3%。
GDP的快速增长为房地产投资发展提供了强大的经济基础。
2.1.2、全社会固定资产投资强劲增长
2006年在全国重点扼制固定资产过热增长的多项调控政策影响下，全年固定资产投资累计达到了260.87亿元，同比增长31.3%，在良好的投资环境下，投资热情依然难以抵挡。
2007年上半年桂林市固定资产投资完成125.88亿元，同比增长37.4%。
其中，城镇固定资产投资完成106.98亿元，同比增长49.0%，比第一季度加快5个百分点。
农村固定资产投资完成15.45亿元，同比增长6.9%。
2.1.3、旅游业持续蓬勃发展
从旅游接待人数看，近三年来，国外游客分别占接待游客总量7%、8%、9%，呈小幅稳步增长态势。
2005年以来，桂林人均接待外国游客量居全国第一，突显国际旅游名城地位。
在国外游客来源方面，2006年接待外国游客110.62万人，其中东盟十国游客15.46万人、港澳游客8.53万人、台湾游客34.44万人、其它国家60.71万人，同比涨幅分别为-3.3%、13.7%、1.2%、15.2%。
2007年上半年接待旅游总人数672.96万人次，同比增长11.35%。
其中：
国内游客613.26万人次，同比增长10.93%;
入境旅游者59.70万人次，同比增长15.83%。
2007年上半年全市完成旅游总收入358699万元，比去年同期增长23.92%，完成年计划的44.34%。
国内旅游收入236311万元，同比增长21.72%；
入境旅游收入122388万元，同比增长28.41%。
上半年旅游呈现高开高走发展态势，旅游接待人数和旅游收入均实现两位数增长,旅游总收入的增幅比旅游总人数增幅高出12.57个百分点，旅游经济在提高效益方面效果明显。
2.1.4、居民收入持续增加
随着桂林经济的良性全面发展，居民收入水平也在逐步提高。
近三年来，城镇居民收入更是保持在10%左右的增长幅度。
据统计局相关数据显示，2006年桂林市城镇居民收入10713元，同比增长14%，高出全区平均水平814元；
比南宁市高出520元，比柳州市低289元，处于全区较高的收入水平。
2.2、城市建设步伐加快，投资环境居全国41位
“十五”发展以来，桂林加快了产业结构的调整，加快城市基础设施建设和投资环境的改造，加大路网建设，提高城市投资竞争力。
桂林国际会展中心、桂林体育中心等城市文化配套工程的投入使用，带动了居民的居住质量提高。
而利用城市环城水系靓化工程建设的“两江四湖”黄金水道，更是极大的提升了桂林的城市形象和旅游名气。
蓝洲湾大桥及万福路城市快速环道开通,桂林至梧州高等级公路的建成，将大大缩短桂林至珠江三角洲和港澳地区的距离，加快桂林大城市发展步伐。
日前，世界银行和国家信息中心公布的中国120个城市投资环境的评价报告中，桂林城市投资环境排名第41位，在广西三个入选城市中排名最高，南宁和柳州分居第50位和第94位。
排名桂林之后的还有成都、福州、南京等大中城市。
在2006年底举行的中国城市论坛“2006年中国城市生活质量排行榜”中，桂林市排名全国第12名，再次显示出了桂林居住环境和投资环境的魅力。
2.3、桂林房地产市场发展分析
2.3.1、桂林房地产健康快速发展
（1）、房地产投资平稳健康,增幅减缓：
2003年以来，随着大城市发展的规划，桂林房地产投资进入了飞速发展的黄金时期，房地产投资增幅一直保持在20%以上的增长幅度。
2006年在多项宏观政策打压房地产投资过热的影响下,全年投资增幅有所下降,同比增长14.4%,比2005年涨幅跃了14个百分点。
2007年上半年投资总额为27.03亿元，累计同比增长34.6%。
（2）、房地产开发施工面积小有回落
在市场需求的带动下，房地产企业投资开发热情高涨，开发施工面积也呈现了飞跃式发展。
2006年，在国家宏观政策的影响下，开发商开始放缓了开发的节奏，全年开发施工面积比2005年略有下降，不再片面追求数量而转而开始向品质看齐。
2007年上半年商品房施工面积累计为819.47万平米，同比增长32.6%；
2.3.2、市场供求两旺，房屋销售价格稳步增长
（1）、销售面积平稳增长：
近年来，房地产市场销售旺盛，销售面积保持在18-22%的增长幅度。
2006年全市房屋销售面积达202万平方米，约占广西全区销售总量的20%，成为区内房地产投资、销售较为旺盛的城市之一。
2007年上半年商品房销售面积为86.01万平方米，累计同比增长15.9%。
（2）、销售价格涨幅低于全国平均水平
2006年由于政策影响较大,整体涨幅趋缓,全年平均涨幅3.7%，低于全国70个大中城市5-8%的平均水平。
随着桂林房地产开发重心向城乡偏移，房屋整体销售均价也受城郊低价房的拉低，近年房屋销售价格整体涨幅将趋于缓慢。
2.4、桂林土地市场分析
据统计显示，2005、2006年桂林招拍挂成交土地20宗（不含八里街），成交面积达到1865.52亩，交易额达到15.139亿元。
2.4.1成交单宗土地面积分析
从近两年成交单宗地块面积分析，2005年共有6宗地处于50亩以下，50-100亩和100亩以上分别为2宗。
2006年则有6宗地处于100亩以上，50-100亩为1宗，50亩以下3宗。
虽然前两年成交宗地数量相同，但单宗地块面积差异较大，使得2006年成交土地面积比2005年增加了30%，而其中的琴潭莲花园地块、钢厂地块、化工厂地块均为2004年已经开始上市出让，2006年成交。
2.4.2土地成交价格分析
从两年成交土地均价对比，2005年成交土地均价及各城区成交均价都高于2006年。
原因主要为2005年成交土地在地段、面积及技术指标上优于2006年。
2006年成交的几宗大地块均处于城郊结合部，拉低了整体成交价格。
相对于全国近两年土地成交83-89万元/亩的均价，桂林地价基本处于全国中等水平。
从各城区成交价格分析，七星区由于具有着较好的居住及人文环境，房地产开发活跃，土地价格最高。
2005年会展中心区域地块成交价格达到250-300万元/亩。
在成交楼面地价方面：
处于城郊瓦窑地块成交价约在360元-500元/㎡，市中心地块为750元-1100元/㎡，而拥有地段及自然景观优势的地块则达到1600元/㎡。
地段、环境、自然景观在影响着住宅价格的同时，也支撑着土地价格的上涨。
2.4.3成交土地分布情况
从近两年成交的土地分布看，象山区成交9宗地块，成交面积713亩，占成交总面积的38%，成交地块大多处于上海路沿侧及瓦窑片区。
高新七星区虽也有6宗地块成交，但由于宗地面积均较小，故占总量比例不大，成交地块主要集中在体育中心区域。
可以预见，未来两到三年内，象山区和七星区的房地产市场将处于白热化的竞争状态。
雁山区2006年成交的桂阳公路收费站侧宗地面积达309亩，也将拉开了雁山新区建设的步伐。
2.4.4成交土地开发进度
2005-2006年成交地块目前开发不到30%，2007年成交地块基本尚未动工。
开发商虽没有囤积土地的意向，但国家房地产调控政策频繁出台，仍使得不少开发商放缓了投资速度。
从地块可建成建筑面积推算，未来两年内将有200多万㎡房屋推向市场，供应十分充足。
2.4.5购地开发商来源
2005-2006招拍挂成交的20宗地其中有7宗为外地开发商所购得（包括部分已在桂林成功开发项目的外籍开发商）。
成交的7宗地中，有5宗均为100亩以上，总成交达998亩，占两年土地成交总量的53%。
购地的开发商主要来自广东、厦门、新疆、南宁、浙江、北京。
桂林的山水美景不仅吸引了全国各地的游客，良好的居住环境和投资环境，也越来越受到外籍投资者的青睐。
小结：
从近两年成交的土地分布分析，城南、漓东将是未来几年房地产开发的最热区域。
在土地的来源方面，主要以破产（资产重组）企业用地为主，供应量仍十分充足，加上原部分超大规模楼盘可开发量仍较多，未来几年内桂林房地产住宅的供应量仍呈快速增长的态势。
八里街再次出让14宗土地，仍将是桂林低价住宅的主要供货源。
清风小区及猫儿山储备的两千多亩土地，也将分批推出市场，成为未来桂林主要的土地供应区域。
2.5、房地产市场预测
2.5.1市场前景依然看好
作为旅游世界名城及全球最适宜人类居住的城市、中国十大魅力城市，桂林在吸引着越来越多的观光游客的同时，也吸引了来自全国乃至世界各地的投资、置业人群。
外来人口的涌入将成为桂林未来房地产市场的消费群体之一，并推动住宅市场的持续健康发展。
根据桂林市“十一五”发展规划纲要：
到2010年全市生产总值达到860亿元（2006年619亿元）；
2010年，旅游接待人数达到1600万人次以上，旅游收入实现100亿元以上（2006年接待旅游人数1337万，旅游收入68亿元）；
城镇居民人均可支配收入年均增长6.5%；
市区总人口达到100万人以上（2006年73万人）；
在各项经济发展全速增长的推动下，房地产市场也将以健康、合理的增长幅度稳步的增长。
但在国家房地产宏观调控政策的影响下，房屋销售价格仍将稳步增长，但总体涨幅趋于缓和。
2.5.2中大户型产品将受市场关注
从2006年建设部等十部委关于《关于各地区贯彻落实房地产市场调控政策情况的通报》文件精神,2007年国家相关部委将重点检查各地方房地产政策的落实及执行情况。
随着桂林“90平方米以下中小户型政策”的进一步落实，将使得大户型产品市场日渐走俏。
2.5.3中等与中等偏高价位物业仍将是市场主流
从近两年土地供应情况看，由于市中心的土地资源已非常稀缺，房地产开发向城郊发展已成为大势所趋。
近两年成交的100亩以上的地块，基本处于城郊。
随着城市化进程的进一步加速，桂林城市规划的逐步实施，城南、城西近郊的楼盘价格预计将将会进一步攀升。
而在年初已经入市的各楼盘，仍将撑起楼市的主角，中等与中等偏上价位物业开发仍将是近年楼市的主流。
2.5.4小户型市场缺口大，未来仍十分抢手
从2006年市场产品供销情况分析，一房以下小户型占总货量约12%左右，二房户型占了约19%，但整体的需求十分旺盛。
全年市场推出的二房以下小户型产品销售速度均十分快。
2007年虽然“90/70”政策开始实行，但由于各开发商都是在政策实行之前报建，故政策对桂林市场的影响不大，现阶段小户型销售仍十分看好。
三、全国房地产宏观调控政策解析
3.1、2006年房地产调控方向及影响评估
政策方向
主要政策内容
调控手段及影响
市场影响程度
税费
个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。
全面抑制投资需求，个人投资资金撤离房地产市场
★★
强制性征收二手房转让个人所得税。
★
金融
多次调各档次贷款利率
打压投资需求，进一步稳定房地产价格。
限制外资炒房，调控投资资金渠道
抑制银行对房地产信贷及投资热情，
★★★
规范房地产市场外资准入和管理
提高银行存款准备金利率
提高第二套住宅的首付比例和贷款利率
土地
土地审批将严格监管
规划土地交易市场
规范地方政府土地交易收益。
查处违规交易行为
土地严格实行招拍挂交易
规划土地交易行为
立案查处土地违法违规案件
供应结构
套型建筑面积90平方米以下住房达到开发建设总面积的70%以上
调整供应结构，提倡经济型住宅
★★★★
2006年政府对房地产市场的调控政策可谓多管齐下，从税费、金融、土地、供应结构四大方面对市场需求、银行、地方政府以及供应结构进行大刀阔斧的整治。
而针对地方政府和金融机构的调控政策更是占到了全年政策的主导。
2007年底，央行将再次上调存款准备金率。
从影响程度看，供应结构及税费调控对市场影响最深。
3.2、宏观调控对桂林房地产市场影响分析
从近两三年桂林市房地产投资及销售收入走势分析，国家房地产宏观调控政策对桂林市房地产市场影响相对较小。
特别是05年“国八条”、06年“国六条”、07年四次“银行加息”等对全国楼市影响巨大的“重磅”政策对桂林市场的影响并不十分明显，全年的房地产投资及销售仍保持着稳步的增长态势，而2006年的整体投资及销售走势基本处于2005年之上，说明了桂林房地产市场仍处于一个上升的发展阶段。
作为二线城市，桂林房地产市场起步相对较晚，住宅需求仍以居住为主，以抑制投资、规范市场秩序为主的调控政策对以居住需求为主导的桂林消费市场影响极为有限。
而桂林对相关调控政策执行的相对滞后，也使得市场未出现敏感性的跌宕起伏走势。
从消费者的消费心理观察，“国六条”“90平方米以下住宅占比例70%”的政策对消费者购房心理产生了较大的影响，自“国六条”出台后，三房以上的中大户型住宅掀起了一阵热卖潮。
消费者普遍担心受政策影响后大户型住宅供应减少而带来价格上涨；
而部分开发商也借此契机，大量推出大户型住宅以迅速通过市场。
3.3、2007年房地产政策调控方向
3.3.1土地闸门将越收越紧
按照国务院最新下发的《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》规定，从2007年开始，土地出让收支将全额纳入地方基金预算管理。
土地收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。
地方政府卖地获利颇微。
根据国土资源部公布的《全国工业用地出让最低价标准》，全国所有县市的工业用地被分成15个等级确定了不同的最低出让标准，并规定从2007年1月1日起所有工业用地出让确定价格时必须执行最低控制标准。
这样一来，此前一些地方在招商引资中竞相压低地价甚至以零地价、低于成本出让工业用地的问题有望得到控制。
2007年1月17日，国家税务总局发布《关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，从2月1日起对房地产土地增值税进行清理。
通知发布当天，地产股股价大跌，市场反应巨大。
业内人士纷纷预测，清算增值税致使房价成本提高，将推动房价上涨。
根据各大房地产网站的同步调查显示，70%以上的受访者均认同土地清算将使得房价进一步提高。
3.3.2银行信贷“松紧”两极化
在06年陆续出台的近20项房地产调控细则中，金融政策被视为执行到位、效果明显的典范。
“这与入世后金融市场放开、金融体系本身的风险防控意识相关，与人民币升值预期下国家金融安全的考虑相关，也与楼市本身泡沫挤出的政策导向相关。
”
从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；
个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；
个人购买非普通住房（建筑面积超过144㎡）超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
2007年8月22日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.33%提高到3.60%；
一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84%提高到7.02%；
其他各档次存贷款基准利率也相应调整。
这是自2004年10月29日央行上调利率以来的第八次加息，也是自去年以来不到一年时间内的第五次加息。
据测算，20万元20年房贷利息支出每月将增加50元。
从近年加息的市场动态分析，央行再次加息旨在挤出投资泡沫；
而贷款购房者则普遍表示不满，怨气较大；
多数股民则对加息表示无所谓。
2007年9月27日央行、银监会共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理。
通知要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
3.3.3督促政策落实，“问责制”确保执行
2007年1月1日财政部、国土资源部和央行三部委联合印发的《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，把那些因违法批地、占用而实际发生的新增建设用地纳入征收范围，开始给地方政府牢牢套上了“紧箍咒”。
从06年9月国家十部门联合检查各地调控效果，到已经开展的专项督查，表明中央政府问责的“剑锋”已明确指向“政策执行力”。
在“齐心协力”落实楼市调控政策问题上，地方政府责无旁贷。
3.3.4物业税有望推出
目前全国已经开始对物业税征收进行试点，但试点仍处于“空转”阶段，即通过模拟征收来探索征管体制。
国家税务总局根据目前进行的房地产模拟评税试点情况，有望明年在现有10个试点城市中选择部分城市进行物业税“实转”。
这则对房地产市场“引而未发”的举措引起房地产界的广泛关注。
物业税的推进将会使市场的有效供给增加，二手房市场的活跃可以起到对新房市场需求的有效分流。
2007年10月1日，在经过多次讨论审议后，《物权法》正式出台。
而直接关系开发商与购房者利益关系的“小区车位归属问题”，物权法仍未能给出一个准确的界定，“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；
没有约定或者约定不明确的，属于业主共有”，这样的一个共用权规定使得开发商与购房业主之间仍然存在着较大的分歧。
3.3.5大户型住宅征收高额税费
在2006年年底举行的90平方米住宅设计颁奖会上，建设部副部长刘志峰透露：
今后，将通过鼓励小户型设计、保有环节征税等手段，提高大户型购买使用成本，引导消费者合理住房消费，鼓励推广中小套型。
3.3.6节能建筑将进一步推行
按照建设部和自治区建设厅的要求，桂林市2007年将对建筑节能的技术、管理等各个环节工作进行进一步的完善和规范。
将对既有建筑进行节能改造，并有望推行建筑节能工作上岗证，推广建筑节能标识。
另外，建筑节能标识的推广也有望在年内启动。
纵观政策调控方向，政策执行将是2007房地产市场调控的重头戏，对于桂林市场来说，2006年国家调控相关政策（如：
90平方米以下住宅供应结构、土地供应、城市住宅规划等）将进一步明朗，以及2007年国家调控相关政策（如：
加息、提高准备金、提高第二套房首付比例等）使得房地产市场信息更为公开，消费者购房更为理性，市场竞争加剧，在一定程度上抑制了部分投资购房需求。
四、各城区房地产市场发展特征
目前桂林市的商品房主要集中在高新七星区、象山区、叠彩区、秀峰区四个行政区域，随着城市规划的发展，南区及西城区也成为城市建设重点规划及房地产投资的热点区域。
根据目前市区商品住宅开发的分布情况来看，可以明显看出呈现一线两片的态势，一线既指中山路沿线（中心区）；
两片则分别指高新七星区东部和叠彩区北部，象山区与秀峰区其它板块紧随其后。
随着桂林市政府对雁山区域的重点规划建设，未来一段时间内该片区将会是桂林楼市的一个新亮点。
4.1、各城区房地产板块划分
区域名称
秀峰区
高新七星区
叠彩区
象山区
板块数量
3个
4个
板块名称
中心区板块
三里店板块
芦笛路板块
西城板块
琴潭新区
会展中心板块
中山北路板块
安新洲板块
西山板块
城环北、
普陀路板块
沿江板块
瓦窑板块
雁山板块
4.2、各城区房地产发展特征
（以下价格均为建筑面积均价）
4.2.1秀峰区房地产市场特征
●所辖中心区板块：
拥有优越的地段、景观、成熟配套，是桂林土地资源最稀缺的区域；
中山路是目前桂林最繁华和重要的主干道和城市景观道路，贯穿整个桂林市区。
中心广场位于中山路一侧，以广场为中心辐射周边，形成桂林最大的繁华商业区。
桂林现有的高档商业物业基本上全部汇集于此，中山路两侧的商品住宅高档定位，整体房价位居各区之首。
区域价格：
中山路段临街商业物业销售价格达到25000-45000元/㎡；
住宅价格达到4800-5700元/㎡。
西山板块住宅价格达
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