工程部运作手册Word文档格式.docx
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3.设备的更新及系统改造
3.1出于技术更新、提高效率、安全运行、减少污染及降低能耗等方面考虑，工程部有责任提高对现有设备做出更新或改造之建议。
3.2设备更新及改造建议，必须向物业总经理提交可行性及经济性分析报告，并须考虑总体系统运行之安全性及可靠性。
3.3由于此类工作通常没有迫切性，故须尽量安排在最有利及对客户影响最小之时间进行。
工程部运作手册－规章制度－工程验收制度
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1.所有工程系统验收均须由发展商筹建处或发展商工程部负责及牵头。
2.所有系统必须在系统正常、调试完毕的情况下，连续试运行一段时间（需根据设备情况详定），尽量检查出存在之隐患后，方可进行验收。
3.在验收过程中，须以将来运行及维修为重点，进行逐项检查，如发现问题，须尽快以书面形式通报给发展商，并做出详细记录及拍照。
4.所有系统之验收，必须以获得政府有关部门签发之合格证书、使用许可证书等相关文件为标准，并须以此做为验收合格之必要条件。
5.必须要求发展商提供所有合同副本、技术资料、使用说明书、维修保养手册、调试检测报告及竣工图纸、竣工资料等全部有关工程资料，并建立档案，以备查用。
6.必须清楚了解所有工程系统及设备之保修期起止日期、保修内容以及保修责任人及其联系方式，并制订承建商、供货商保修联系表备查。
7.必须收齐所有由发展商、承建商、供货商等提供之备品、备件及专用工具等，清点入库，妥为保管并做出详细清单。
工程接管验收程序
工程部运作手册－设备节能办法
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1．重视节能的重要性，让每位员工都了解节能是工程管理之重要内容。
2．工程部各级管理人员要了解主要用电设备的数量、运行情况。
3．了解各种能源的收费标准。
4．指派专人负责节能工作的检查、督促。
5．推广节能观念、意识和方法。
6．不断对用电、用水及其它能源消耗情况及节能效果进行分析、调查，使之不断完善。
7．应用楼宇自动化控制进行管理，根据季节、时间变化，时刻调整。
8．加强保温材料的维护保养。
9．空调风量根据季节、时间、客人感觉随时调整。
10．照明线路的布置及调整。
11．灯具的选择（节能灯、日光灯带功率补偿器）。
12．升降梯/电扶梯的智能管理。
13．采用节能开关控制照明：
13.1声控开关
13.2光控开关
13.3时间控制开关
13.4延时控制开关
14．合理使用设备，使其最大限度的达到工作效率，例如；
变压器最合理的工作负载是80~90%，这时它各方面的利用率最佳。
15．使设备保持良好的运行状态。
（润滑、密封等）
16．采用节能水龙头。
工程部运作手册－规章制度－消防工程管理制度
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1.工程部全体员工必须把安全防火制度放在第一位，熟悉掌握防火制度，能熟练使用楼宇内配置的消防工具、用具。
2.消防中央监控室，必须具备下列资料、器材及钥匙。
2.1一套完整准确无任何故障之火灾预报警系统及消防联动控制系统。
2.2各层消火栓布置平面图，消防器材布置平面图及消防系统图。
2.3一套完整、清楚、准确之各层建筑平面图，图内应标明各防火卷闸、隔火墙、危险品仓库、防烟门、走火梯及太平门等。
2.4一套完整、清楚、准确之排烟通风图。
2.5一套煤气管道及阀门位置分布图。
2.6消防联动控制关系。
2.7手提灭火器数只，灭火毯数块，大厦及公寓所有备用钥匙一套。
2.8紧急情况联络表一份，应列明联系人姓名、电话、寻呼机号码等。
3.设备维修工作中如需使用易燃材料，必须特别注意，小心谨慎，并须将易燃材料远离火源及热源。
4.易燃易爆之材料存放，必须单设仓库，并由专人管理，随用随领，各班组不得存放易燃易爆材料。
5.不得任意挪动消防设备及器材。
如发现消防设备损坏或泄露，应立即报告上级人员。
6.各工程人员在巡检或维修时，嗅到异味或怀疑煤气或其他可燃气体泄露时，绝对禁止使用明火、撞击火星、或使用对讲机、电话及开关等任何电器，避免发生爆炸。
到达安全地后，立即报告上级人员或消防中心。
7.任何人员如发现火情，须立即使用对讲机或电话通知消防中心火情发生之明确位置、火势情况、何种物品起火、以及目击者本人之动向。
8.如发生火灾警报报警，全体员工必须认真处理，直至确定火情熄灭，或确认为误报为止。
全体员工必须保持冷静，处理报警时不可过于张扬，不得惊动客户。
9.如发生火警，工程部设备运行人员必须保证相关喷淋泵、消防泵、正压送风机及风阀、排烟风机及风阀之正常运行；
配电室运行人员必须保证消防设备之供电正常，并立即通知消防中心安排消防、保安人员灭火。
10.火警发生时，工程部各岗位职责：
10.1工程部经理到达消防中心，确认火警发生之楼层和报警种类，报告物业总经理，并通知工程师，安排并确认工程部消防岗位到位情况。
10.2强弱电系统工程师带领一名电工到达地下三层总变电站，等候命令，负责指挥相关停送电操作，并按照工程部经理命令组织所有各层地下室人员撤离。
10.3强电运行领班带领一名电工到达相关分配电室，等候工程师或工程部经理命令，执行有关停送电操作，并按照工程部经理命令组织相关人员撤离。
10.4强电维修领班带领一名电工到达相关消防泵房，负责保证消防泵、喷淋泵控制系统工作正常，如有需要，立即采取应急抢修。
10.5设备系统工程师带领设备运行技工一名坚守中央控制室，按照工程部经理命令，指挥人员，停止空调主机及新风机组运行，关闭新风门。
10.6设备维修领班带领一名设备维修人员到达相关消防泵房，等候命令，负责指挥消防泵、喷淋泵运行、操作及有关系统阀门操作，并作为泵房最高领导人，按照工程部经理的命令，组织泵房所有人员撤离。
10.7设备运行领班带领维修技工2名，按照工程部经理命令检查相关机房、设备间、泵房、竖井，并检查正压送风风机及风阀、排烟风机
及风阀之运行情况。
10.8电梯维修人员负责检查电梯机房，并将电梯迫降至底层，开门放人后，除消防电梯外，其余电梯全部关闭，并保证消防电梯运行正常。
10.9综合维修工程师带领其他所有工程部员工在工程部办公室候命，指挥人员增援各岗位，并按照工程部经理命令组织工程部人员撤离。
10.10当班人员如发现本人值班范围内发生火情，须立即上报，按照上级指令行动。
在可能的情况下，使用手提灭火器或消防栓灭火，如发觉火势扩大，应尽快离开现场，不得独自冒险。
11.火情发生时，应尽可能操作之设备：
11.1楼层失火：
关闭本层及上两层、下一层之空调及新风系统，防止烟雾及火势蔓延。
11.2空调主机房失火：
关闭空调主机。
11.3总变电站失火：
通知上级电站停止供电，并启动应急发电机投入应急供电。
11.4其他配电室失火：
通知总变电站停止供电，并启动应急发电机投入紧急供电。
11.5楼层空调新风机房失火：
关闭新风机及新风门，切断电源。
12.火警解除或确认为误报警后，须做如下工作：
12.1将火灾报警系统及消防栓、喷淋泵系统复位。
如有消防局官员在场，必须征得消防局官员同意后，方可进行。
12.2如喷淋系统正在洒水，应将分层阀门关闭，以便清理现场，更换喷淋头，维修损毁设备，使系统尽快恢复正常。
12.3检查受影响之楼层，并拍照及做好记录。
12.4尽快完成事故分析报告，连同照片呈交物业总经理。
13.外来装修及其他施工之消防管理必须遵照《装修及施工管理制度》执行。
工程部运作手册－工程部“紧急应变措施”
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一、水浸之处理程序
1．如发现本物业范围内水浸，应立即将情况报告当值主管，同时尽快采用就近的防水设施保护好受浸楼层各电梯槽口，以免电梯受损。
2．采用有效的措施，拦截和疏泄积水，防止水浸之蔓延，尽可能减少水浸所致的损失。
包括：
2.1将电梯升高离开受浸之范围。
2.2关闭受浸区域之电掣，以防人员触电。
2.3在水蔓延的通道上摆放拦水沙包，防止水浸蔓延到其他楼层。
2.4用布、沙包或其他材料塞住漏洞。
2.5疏通排水地漏、排水渠。
2.6开启排水泵。
2.7用吸水机吸水。
2.8其他一切经济有效的措施。
3．设法查明浸水之来源并采取有效措施加以截断：
3.1如水浸来自大厦管道设施之损坏和故障，应当关闭控制有关部位的水阀及有关供水泵。
3.2如水浸来自大厦外，应当在大厦各低于水位的进水口安上拦水闸板。
3.3如水浸来自市政地下水反溢，应当暂时将有关反溢的地下水道通往大厦的入口封闭，并用排水泵将大厦的积水抽排出大厦外。
4．水源中断后应修复受损的设施，尽快恢复大厦的正常使用。
5．如有单位受浸，应尽快通知管理部处理。
6．如有任何公共设施的正常使用受到影响，通知管理部在大厦各主要出入口设置告示，知会业户，如有任何区域存在危险性，应在该处范围外设置警示标志或警告牌。
附则：
一些常见水浸事故的针对性处理措施：
在发生以下所列的相对情况时，除采取上述一般性措施外，还应采取以下相应的针对措施：
1．大厦的供水管道发生破裂，应立即找到并关闭能够控制破裂部位的。
2．大厦内的喷淋头受损喷水失控时，应当尽快用该处的消防栓内的软水管套住受损喷水的喷淋头，用消防软管将所喷出的水引导到卫生间的排水地漏排出，如水流太大，地漏无法及时排出，则可将水从走火梯排到街外。
3．如大厦的空调设施出现漏水现象，应当在漏水处摆放水桶接水，同时用沙包保护好附近可能受影响的电梯槽和业户的单位。
4．在进行防火喷淋头检修操作前，应先关上有关水阀，并把有关部位的积水放干，然后才可以对喷淋头进行维修操作。
二、煤气泄漏的处理程序：
1．保持冷静。
2．在气体泄露的现场严格禁止任何人使用明火、开闭电筒、使用无线电对讲机以及操作任何电气开关，以免电火花引燃泄露的气体或发生爆炸。
3．将事件通知大厦消防中心，并说明事发地点和程度，以便消防人员根据情况做出处理（如通知消防局、煤气公司等）。
4．打开泄露范围的有关门窗，；
加快气体扩散，阻止现场范围的非有关人员围观，并根据实际情况和消防人员的指示，采取有效措施指导无关人员疏散。
三、电梯故障困人处理程序
1．任何员工发现电梯发生故障时，应首先检查骄厢停止楼层，同时检查骄厢内是否有人员被困，如有人被困时，应立即通知大厦保安监控中心及工程部，并记录发现或接报时间，报告时间。
2．监控中心接报后应立即通过电梯内部电话等工具与被困者取得联系，安慰被困者保持镇定，说明大厦消防中心已获知他们被困，并已在积极采取有效的措施，同时向被困者了解梯内人员数量和健康状况。
接报后应记录接报时间、被困人员数量。
3．大厦工程部电梯技工及保养公司维修人员必须立即到场解救并检修。
4．通知保安员或管理员尽快到场查看该电梯门有无被物件阻挡而未能完全关妥，并设法采取措施解决，直到电梯技工到场。
5．如果大厦本身无能力解除故障，或电梯内有孕妇或健康情况恶劣的人仕，而大厦技工又不能于短时间内排除故障，则应视情况考虑向公安求助（如向消防局求助，应向消防人员详细说明求助的原因和情况）。
6．监控中心记录好发现或接报时间，电梯技工到场的时间、被困人员获得解困的时间、电梯恢复正常运行的时间并向有关领导汇报。
四、停电的处理程序
1．发生停电时，应由工程部根据停电情况及范围，尽快采取措施恢复供电。
2．如不能在短时间内恢复供电，应立即启动应急发电机，保证各主要设备供电及公共地方、通道的照明。
3．如在未预知的情况下大厦突然发生停电，管理部应尽快派员工到大厦各主要电梯厅及大厦出入口维持秩序，并通知保安部采取必要措施，严防有人制造混乱，浑水摸鱼。
4．如突然接获通知大厦将在短时间内停电，工程部应安排电梯工，在停电前十分钟将电梯停在大厦首层并通知管理部提前十分钟派管理员到备用电梯厅前维持秩序，阻止客人使用电梯，以免停电期间有客人在电梯内受困。
5．如有人被困于电梯内，应立即联络工程部做好解救工作。
五、火警之处理程序
1．第一个发现起火的人应立即通过消防电话、对讲机或其它最快的方式通知大厦消防中心，说明起火的确切地点和起火的性质，并通知管理部，由管理部知会火灾现场附近的业主和员工疏散。
然后视情况决定是否打破就近的消防报警器，以便发出火警警报，然后视情况运用就近的消防器材如公共地方设置的消防灭火器、消火栓、沙袋、水龙头等尽快将火焰扑灭，或控制火势发展，等待消防人员到来。
对电器发生的火灾，需用气体灭火器、投掷沙袋或干粉灭火器待，而不可使用水性灭火用具。
2．接报后应马上通知以下人员：
2.1消防控制中心
2.2当值保安主管
2.3物业总经理/大厦主管
2.4工程部总工程师
2.5如获得总工程师给予的指示后，拨打119，通知消防局。
3．工程部总工程师/系统工程师无论谁先到达起火地点，都有权有责任用最快的时间作出是否向消防队报警的决定，因为火灾的蔓延大都是因为忽略了及时通知消防部门而造成的。
4．由管理部利用大厦之传讯系统如应急消防广播、消防警铃等，知会所有业户疏散，并告知业户切勿使用电梯，应由走火通道撤离。
5．如火势扩大，大厦员工要各司其职，协助大厦人士撤离现场，使其有秩序地撤离并集中在安全的指定地点。
管理员要注意维持大厦各主要公共地方的秩序，指导和协助大厦内人员从正确的途径疏散。
而保安人员要控制好大厦的出入口，保证其通畅，并提防坏人“趁火打劫”。
工程部则应关闭有关区域的电源，将所有电梯停在首层，只留一部消防电梯由消防中心控制。
6．如已通知消防局，则管理部派人在约定的大厦门口或路口接应消防员，引其到场，消防员到场后将灭火工作交给消防员，工程部应保持与消防员方面的联系，为其工作提供可能的协助。
7．如出现人员损伤，应通知医疗部门，应积极组织救援。
8．火灾扑灭后要保护现场，直到消防局的消防调查完毕，经消防局有关领导书面批准后，方可进行恢复维修，并尽快将火灾有关情况的报告送交有关负责人。
工程部运作手册－维修保养流程
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1．工程部各专业主管分别制定设备维修保养计划，维修保养计划经总工程师审批后，统一安排，形成整个楼宇的设备维修保养计划。
2．各专业主管根据设备维修保养计划的要求，将任务分别落实到各专业班组或人员，安排好时间、器材、工具。
3．维修保养人员根据主管的安排，准备好工具、材料、按照维修保养的要求，维修保养设备。
4．维修保养完成后认真填写维修保养记录，上报存档。
5．专业主管要进行维修保养结果，总工程师亦应抽查。
6．在正常进行维修保养时遇到有紧急情况发生，应先安排排除故障，后将维修保养内容补上。
7．一般情况下不得拖延维修保养的时间。
维修保养流程示意图
注：
遇到重大设备维修保养、调试，影响营业或客人。
工程部管理规定－设备故障处理
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1．如发生重大设备事故，现场人员立即切断电、煤气等危险源，保护事故现场，工程部人员或使用部门应立即通知工程部、物业部及总经理。
工程部主要负责人和相关人员必须迅速赶赴现场，分析检查故障的原因，采取果断应急措施。
2．总经理、总工程师、保安部经理查看后，根据现场情况决定立刻修复或关闭有关设备进行抢修。
3．找出原因后，总工程师和专业主管须立即组织工程部人员进行抢修、排除故障、恢复正常运行后汇报总经理。
4．专业主管写出一份书面报告，说明发生故障的原因，提出预防措施和再次发生故障的处理预案，报总工程师，抄报总经理。
5．如果故障是由于操作人员违反规程造成的责任事故，由专业主管根据情况对责任者提出处理意见，报总监审批后给予处罚，并通知人事部备案；
如果情况较严重，需要免除责任者，需报人事部和总经理批准。
工程部管理规定－安全技术措施
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在全部停电或部分停电的电气设备上工作时，必须完成下列保证安全的技术措施：
1.切断电源。
在工作场所必须断开电源的设备，包括需检修设备的带电部分的电源、工作范围安全距离小于0.7m（10Kv）的带电部分及工作人员后面或两侧无遮栏或其他可行安全措施的带电部分。
在断开电源时，必须使检修设备至少有一个明显的断开点，高压柜的手动机均处于断开位置时，都应用锁锁住。
2.验电。
检验电气设备上有无电压时，必须使用合格的验电器，验电应在电气设备的两侧的各相分别进行。
3.装设接地线。
将检修设备的三相短路并接，可以放掉检修设备的剩余电荷，这也是防止突然来电，保护工作人员安全的唯一可行安全措施。
装、拆接地线必须由两人进行，若仅有单人值班，则只允许用接地开关接地。
4.悬挂指示牌和装设遮栏。
在工作点四周应安设标示牌和遮栏，有关的操作开关手柄上应悬挂“禁止合闸”标示牌。
5.安全组织措施
（1）工作票制度。
在对物业各类电气设备进行检修时，应根据工作需要，填写工作票。
工作票的签发人应为电气主管，且签发人应对工作票内容、工作必要性、工作执行者的业务程度进行全面的考虑。
（2）工作许可制度。
在高压电气设备上进行检修工作，须经过许可手续。
许可人应对工作票上的有关内容及安全措施进行检查，并会同工作负责人到现场核对。
（3）工作监护制度。
完成工作许可手续后，工作负责人（监护人）应向工作者交待工作现场的情况和有关安全措施，并应始终在现场进行监护，及时纠正错误或违反安全的操作。
监护人一般不得参加工作班工作（全部停电除外）。
（4）工作间断、转移和终结制度。
在电气设备检修工作间断或工作人员暂时撤离现场时，所有安全措施应保持不动，工作票仍由工作负责人执存。
间断后可继续工作，无需重新通过许可。
（5）工作转移是指同一连接部分用同一工作票依次在几个地点工作，开工前的安全措施可一次做完，但工作负责人在转移工作地点时，应向工作人员交待新工作点的有关情况和注意事项。
（6）在检修工作完成后，应清扫现场后撤离。
由工作负责人会同运行值班人员共同检查，并交待检修项目、发现问题、检修结果和存在问题，然后在工作票上注明工作终结时间，双方签字后方可办理工作票终结手续。
在此之前，任何人不得将检修设备送电运行（因检修工作需要试运行者除外）。
工程部管理规定－安全运行管理制度
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1．应根据劳动局有关规定，组织对电工、电（气）焊工等特殊工种工作进行技术考核，持有操作证的才能上岗。
2．各班组均应有专人任安全员，负责监督检查安全操作施工情况。
3．根据劳动安全规程，制定各工种维修操作规程和安全检查制度。
4．加强劳动安全教育，在进行有危险的设备检修时，专业主管应亲自到场指挥。
5．对变配电、电梯及压力容器，必须进行年度检验。
6．对中央空调、变配电、压力表安全阀减压阀等，必须定期送有关单位进行校验。
7．易燃、易燃物品必须存放在危险品仓库妥善保管，并应控制最大存放量。
8．重要机房如变配电房、冷冻机房、电梯机房等应设警戒牌，严禁非工作人员入内。
9．水箱、蓄水池的入口处，机房、技术设施层、配电房等均应上锁，钥匙应由专人保管。
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