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继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。
严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。
采取有效措施，增加普通商品住房供给。
加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。
2012.3.14
温家宝总理答记者问
合理的房价应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。
目前房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。
房地产的发展，要充分利用市场，但政府这只手也不可缺少
相关部委
2012.1.6
住建部机关工作会
加快推进个人住房信息系统建设：
40个重点城市个人住房信息系统今年上半年要实现与住建部联网，个省区市以及其他城市也要加快个人住房信息系统建设，明年要争取实现全市、全省联网。
2012.1.7
人民银行工作会议
继续实施好稳健的货币政策，适时适度进行预调微调。
落实好差别化住房信贷政策，促进房地产市场健康平稳发展。
加强对国家重点在建续建项目和保障性住房建设。
2012.2.7
人民银行、发改委、旅游局等《关于金融支持旅游业加快发展的若干意见》
对于可能借旅游项目名义变相进行房地产开发的，应从严审查。
2012.3.18
发改委《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》
适时扩大房产税试点范围
支持合理住房需求相关政策
2011.12.23
全国住房城乡建设工作会议
严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求，着力加快中低价位、中小套型普通商品住房建设
2012.2.2
人民银行金融市场工作座谈会
继续落实差别化住房信贷政策，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求。
2012.3.7
发改委副秘书长李朴民解读计划报告
完善鼓励居民购买首套自住普通商品住房贷款优惠政策，支持居民的合理购房需求；
适时扩大房地产税试点范围。
2012.3.12
人民银行刘士余副行长就“货币政策及金融改革”答记者问
全面落实差别化的住房信贷政策，满足首套房贷款需求，信贷资金支持优良企业进行普通商品住房开发，支持政府主导的公租房为主体的保障房建设，鼓励房地产市场融资的创新。
（二）地方继续落实调控政策，个别调整被及时叫停
年初以来，主要城市均表态与中央保持一致，继续坚持房地产调控不动摇。
多个城市试探性出台鼓励自住需求或“松绑调控”的政策，但部分政策因扰乱政策预期而被及时叫停。
一季度地方政府关于房地产调控的主要动向如下表：
动向
解读
2012年1月
北京、上海等城市召开“两会”，提出坚持房地产调控
地方政府领会中央意图，明确坚持调控不动摇
2012年保障房新开工计划规模从2011年的1000万套减少至不少于700万套，北京、上海等地2012年开工计划下调。
考虑到在建项目，2012年保障房任务仍不小；
随着前期保障房项目的陆续竣工入市，保障房的分配、管理将是今年的重点
下调普通住房标准：
北京、上海、天津、武汉、厦门等
在允许范围内降低购房者负担
提高公积金贷款额度：
常州、宁波、合肥、南京、重庆
2012年2月
减税或补贴：
芜湖（叫停）、杭州、马鞍山
尽管芜湖政策较为合理，但舆论反响较大，中央被迫叫停
上海：
居住证满三年可买第二套房-被叫停
彰显中央调控决心
多地明确2012年房价控制目标：
北京“促进房价合理回归”，上海“实现全年新建住房价格稳中有降”，重庆“房价增幅不超过城镇居民可支配收入增幅”
上海继北京之后提出“降房价”
（三）货币政策适度微调，支持首次购房需求
继2011年12月初下调存款准备金率后（三年来的首次下调），2012年2月，央行再次下调存准率0.5个百分点，进一步释放货币政策微调信号。
同时，住建部、央行多次表示要满足首次购房贷款需求，首次房贷放松迹象明显。
多家商业银行积极响应央行政策，纷纷下调首套房贷利率，由“上浮”调整为“基准”。
3月以来，个别银行更是出台了基准利率在打折的优惠政策，最低可执行8.5折优惠。
（四）保障房建设稳步推进，资金支持力度加大
2012年，保障房计划开工700万套，建成500万套，建设目标较上年度有较大幅度下降。
同时，《政府工作报告》中明确指出，要抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。
显示了中央政府2012年保障性住房建设工作更加务实，更加注重保障性住房制度体系的完善。
尽管今年的开工计划目标下调，但在建量和竣工量都将达到历史高点，地方政府筹集建设资金压力仍将继续上升。
2月，财政部和发改委相继印发通知，强调落实资金支持及税费优惠政策，要求各地拓宽资金来源渠道，引导社会资金投资保障性安居工程，努力降低保障性安居工程成本。
北京、上海等地方政府也相继出台文件，加大对保障房资金的支持，如北京计划通过完善财政性资金投入机制、规范利用企业债券融资，同时鼓励和引导社保资金、保险资金等长期资金以及其他社会资本参与保障性住房建设。
总体来看，一季度房地产调控政策表现为“稳中求进”态势。
一方面坚持调控方向和调控政策不动摇，继续严格执行限购等调控措施，进一步稳定和深化已取得的调控成果，促进房价合理回归。
另一方面，具体政策执行上坚持“有保有压”，在继续抑制投资投机需求的同时，根据市场形势变化，适时适度采取差别化信贷政策，对自住性首套房购房信贷需求给予一定鼓励和支持，防止调控政策对刚性需求的“误伤”，促进房地产市场平稳健康发展。
二、市场形势
（一）房地产行业下行趋势明显
3月全国房地产开发景气指数为96.92，为近30个月以来新低，比去年同期回落6.06个百分点，自去年6月以来连续9个月下滑，连续4个月跌入不景气区间。
总体来看，房地产宏观调控政策的持续深化，银行信贷资金的持续紧缩，企业资金利用成本的不断增加，销售价格的稳步回落，成交量的大幅萎缩等因素都不同程度影响了房地产开发景气指数，预计短期内指数仍将保持下行态势。
（二）房地产开发投资增速进一步放缓
一季度，全国房地产开发投资累计完成10927亿元，同比增长23.5%，增速连续7个月保持回落；
一季度开发投资增速高出同期固定资产投资增速2.6个百分点，增速差额为2010年以来最小。
其中住宅投资7443亿元，同比增长19%，增速自去年8月以来连续10个月下降，若剔除保障性安居工程建设投资的拉动作用，住宅投资同比增速将会更低。
目前来看，一季度房地产开发投资同比增速已低于近四年的平均同比增长水平，受行业调控的影响较
为明显，预计短期内投资同比增速将近一步放缓，或将低于同期固定资产投资同比增速。
（三）供过于求态势继续延续
一季度，全国房地产开发企业房屋施工面积40.9亿平方米，同比增长25%；
房屋新开工面积4亿平方米，同比增长0.3%；
受前两年的大量开工项目集中竣工等因素影响，一季度房屋竣工面积1.8亿平方米，同比增长39.3%，市场供应较为充足。
受调控持续发力，市场预期发生变化，观望气氛日渐浓厚等因素影响，一季度全国商品房销售面积1.5亿平方米，同比下降13.6%；
销售额8672亿元，同比下降14.6%。
年初以来，房屋新开工面积与销售
面积差额继续保持增长态势，库存量不断上升，销供比持续低位运行，供过于求态势或将愈加明显。
从一季度物业分类销售数据看，住宅销售面积为1.3亿平米，同比下降16%，销售额为7099亿元，同比下降18%，在各类物业中，住宅销售降幅最为显著。
（四）房价继续保持总体下降趋势
3月，70个大中城市新建商品住宅价格，环比下降的城市数量和同比下降的城市数量均有所增加，房价继续保持总体下行态势。
3月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有46个，比上月增加了1个；
新建商品住宅价格同比下降的城市有38个，比上月增加了11个。
环比价格上涨的城市中，涨幅均在0.2%以内；
同比价格上涨的城市中，涨幅均在2.1%以内。
北京等一线城市新建商品住宅价格指数连续六个月负增长。
总体来看，价格下调、推盘量增加促进了需求入市，一定程度拉升了当月成交量，但由于库存仍在高位，去库存仍是多数企业短期内的首要任务，“以价换量”趋势仍将持续，短期内价格下行趋势将会延续。
（五）土地成交量价继续回落
一季度，全国300个城市共推出土地2.9亿平方米，同比下降19%。
其中，住宅用地推出9815万平方米，同比下降37%，在各类用地中降幅最大。
累计成交面积2.3亿平方米，同比下降29.4%。
其中，住宅用地成交6921万平方米，同比下降51%，在各类用地中降幅最大。
土地出让金总额为3021亿元，同比下降49%。
其中，住宅用地出让金总额为1914亿元，同比下降55.9%。
各类用地平均溢价率仅为2.4%。
其中住宅用地溢价率为2.5%，为近两年最低值。
各类用地楼面均价环比、同比降幅分别为19.7%和21.9%。
其中，住宅用地环比、同比降幅分别为11.7%和12.2%。
在十大城市中住宅用地市场中，武汉和南京推出面积分别同比增长110%和14%，其他城市均下降；
重庆、武汉和北京成交面积分别同比增长72%、27%和23%，其他城市均下降；
仅武汉成交额同比增长20.6%，其他城市均下降，其中上海和杭州降幅最大，均超过70%。
总体来看，一季度全国土地市场“寒意”依旧，显示了多数房企对未来房地产市场的预期非常谨慎。
（六）企业资金压力进一步上升
一季度，房地产开发企业资金来源累计20847亿元，同比增长8.2%，创三年来新低。
资金来源结构方面，国内贷款4318亿元，同比增长12.6%；
利用外资112亿元，同比下降-22.4%；
企业自筹资金8910亿元，同比增长25%；
其他资金（主要是定金、预收款和个人按揭贷款）7506亿元，同比下降8%，其中个人按揭贷款1963亿元，同比下降5.5%。
从资金来源结构看，房地产开发自筹资金比例上升至43%的三年来最高位，且上升趋势明显。
个人按揭贷款占比自2010年初以来持续下降，一季度末占比为9%，为近三年最低位。
另外，从销售投资比看，去年初以来保持了下降态势，3月末为0.79，已处于2008年平均水平。
较低的销售投资比意味着企业的投资回报速度放缓，资金压力进一步上升。
（七）房企调整策略谨慎过冬
面对严厉的调控政策，企业抛弃了对政府救市的幻想，积极调整经营策略，千方百计抵御寒冬。
其中大型企业采用的应对策略主要有：
一是加大促销力度，通过下调价格、团购、特价房、“零首付”、提高精装标准等多种手段，努力提高销量。
二是顺应市场，优化产品结构，逐步加大中小户型普通商品房的占比。
三是适度放缓推盘节奏，在市场低潮期降低供应量，采取“先抑后扬”策略，稳定销售业绩。
四是审慎拿地，减少大额支出。
如万科贯彻的“宁可错过，绝不拿错”方针，在稳健经营的基础上，谨慎择机拿地。
从一季度的销售情况看，大型房企的表现可谓喜忧参半，销售排名前十位情况如下表：
一季度房地产企业销售排名前十位情况单位：
万平米、亿元
按销售面积
销售面积
同比增长
按销售金额
销售金额
万科
286.5
6%
288.2
-10%
绿地
169
15%
中海
203
26%
恒大
146
-50%
153.8
7%
141
保利
148
4%
139
-4%
91
-55%
碧桂园
94
-37%
华润
79
32%
79.3
47%
世茂
73
12%
64
23%
万达
69
-63%
龙湖
56.7
-22%
67.5
-31%
富力
56.4
52%
66
8%
数据来源：
依据中国CRIC
三、近期政策市场展望
（一）坚持调控政策不放松，适度微调保护合理需求
目前，房地产调控效果已取得明显成效，但与房价合理回归的调控目标仍相距甚远，这都进一步坚定了中央坚持房地产调控不动摇的决心，调控政策在短期内很难有大的松动。
同时，为保持经济的平稳运行和房地产市场的健康发展，国家将坚持“有保有压”，适时、适度对政策进行微调，对首次购房和改善性置业等合理需求将进一步加以保护和推动。
（二）价格继续稳中有降，成交量回升有限
政府、开发企业、银行和购房者等多方博弈的格局仍将继续，成交量短时回升态势能否持续，将取决于购房者对价格的预期范围及对市场走势的判断，观望为主的氛围或将延续，成交量回升动力不足。
同时，开发企业的库存和资金压力将进一步加大，“以价换量”或将成为常态，价格可继续保持稳中有降态势。
（三）企业保守制定年度目标，经营更加谨慎务实
鉴于当前的市场形势及自身的资金状况，多数房企制定了更为保守的年度销售目标，基本与去年持平或略有增长。
今年的经营策略将以加大营销力度为主，加快库存消化速度，调整产品结构，推出稀缺性强、产异化大的高质量产品，根据市场变化及时调整销售价格以促进销售目标的实现。
同时，企业在城市拓展和拿地方面将更趋谨慎，开工将进一步放缓，尽可能降低或延缓资金支出。
加大企业间合作力度，强强联合，确保企业在运作大宗土地项目时拥有充裕的资金，保障项目顺利开工建设，有效降低市场波动带来的经营风险。
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