一季度房地产政策市场形势分析Word格式文档下载.docx

1、继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。采取有效措施，增加普通商品住房供给。加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。2012.3.14温家宝总理答记者问合理的房价应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。目前房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。房地产的发展，要充分利用市场，但政府这只手也不可缺少相关部委2012.1.6住建部机关工作会加快推进个人住房信息系统建设：40个重点城市个人住房信息系统今年上半年要实现与住建部联网，个省区市以及其他城

2、市也要加快个人住房信息系统建设，明年要争取实现全市、全省联网。2012.1.7人民银行工作会议继续实施好稳健的货币政策，适时适度进行预调微调。落实好差别化住房信贷政策，促进房地产市场健康平稳发展。加强对国家重点在建续建项目和保障性住房建设。2012.2.7人民银行、发改委、旅游局等关于金融支持旅游业加快发展的若干意见对于可能借旅游项目名义变相进行房地产开发的，应从严审查。2012.3.18发改委关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见适时扩大房产税试点范围支持合理住房需求相关政策2011.12.23全国住房城乡建设工作会议严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首

3、次购房家庭的贷款需求，着力加快中低价位、中小套型普通商品住房建设2012.2.2人民银行金融市场工作座谈会继续落实差别化住房信贷政策，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求。2012.3.7发改委副秘书长李朴民解读计划报告完善鼓励居民购买首套自住普通商品住房贷款优惠政策，支持居民的合理购房需求；适时扩大房地产税试点范围。2012.3.12人民银行刘士余副行长就“货币政策及金融改革”答记者问全面落实差别化的住房信贷政策，满足首套房贷款需求，信贷资金支持优良企业进行普通商品住房开发，支持政府主导的公租房为主体的保障房建设，鼓励房地产市场融资的创新。（二）地方继

4、续落实调控政策，个别调整被及时叫停年初以来，主要城市均表态与中央保持一致，继续坚持房地产调控不动摇。多个城市试探性出台鼓励自住需求或“松绑调控”的政策，但部分政策因扰乱政策预期而被及时叫停。一季度地方政府关于房地产调控的主要动向如下表：动向解读2012年1月北京、上海等城市召开“两会”，提出坚持房地产调控地方政府领会中央意图，明确坚持调控不动摇2012年保障房新开工计划规模从2011年的1000万套减少至不少于700万套，北京、上海等地2012年开工计划下调。考虑到在建项目，2012年保障房任务仍不小；随着前期保障房项目的陆续竣工入市，保障房的分配、管理将是今年的重点下调普通住房标准：北京、上

5、海、天津、武汉、厦门等在允许范围内降低购房者负担提高公积金贷款额度：常州、宁波、合肥、南京、重庆2012年2月减税或补贴：芜湖（叫停）、杭州、马鞍山尽管芜湖政策较为合理，但舆论反响较大，中央被迫叫停上海：居住证满三年可买第二套房-被叫停彰显中央调控决心多地明确2012年房价控制目标：北京“促进房价合理回归”，上海“实现全年新建住房价格稳中有降”，重庆“房价增幅不超过城镇居民可支配收入增幅”上海继北京之后提出“降房价”（三）货币政策适度微调，支持首次购房需求继2011年12月初下调存款准备金率后（三年来的首次下调），2012年2月，央行再次下调存准率0.5个百分点，进一步释放货币政策微调信号。同

6、时，住建部、央行多次表示要满足首次购房贷款需求，首次房贷放松迹象明显。多家商业银行积极响应央行政策，纷纷下调首套房贷利率，由“上浮”调整为“基准”。3月以来，个别银行更是出台了基准利率在打折的优惠政策，最低可执行8.5折优惠。（四）保障房建设稳步推进，资金支持力度加大2012年，保障房计划开工700万套，建成500万套，建设目标较上年度有较大幅度下降。同时，政府工作报告中明确指出，要抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。显示了中央政府2012年保障性住房建设工作更加务实，更加注重保障性住房制度体系的完善。尽管今年的开工计划目标下调，但在建量和竣工量都将达到历史高点，地方政府筹集建设资

7、金压力仍将继续上升。2月，财政部和发改委相继印发通知，强调落实资金支持及税费优惠政策，要求各地拓宽资金来源渠道，引导社会资金投资保障性安居工程，努力降低保障性安居工程成本。北京、上海等地方政府也相继出台文件，加大对保障房资金的支持，如北京计划通过完善财政性资金投入机制、规范利用企业债券融资，同时鼓励和引导社保资金、保险资金等长期资金以及其他社会资本参与保障性住房建设。总体来看，一季度房地产调控政策表现为“稳中求进”态势。一方面坚持调控方向和调控政策不动摇，继续严格执行限购等调控措施，进一步稳定和深化已取得的调控成果，促进房价合理回归。另一方面，具体政策执行上坚持“有保有压”，在继续抑制投资投机

8、需求的同时，根据市场形势变化，适时适度采取差别化信贷政策，对自住性首套房购房信贷需求给予一定鼓励和支持，防止调控政策对刚性需求的“误伤”，促进房地产市场平稳健康发展。二、市场形势（一）房地产行业下行趋势明显3月全国房地产开发景气指数为96.92，为近30个月以来新低，比去年同期回落6.06个百分点，自去年6月以来连续9个月下滑，连续4个月跌入不景气区间。总体来看，房地产宏观调控政策的持续深化，银行信贷资金的持续紧缩，企业资金利用成本的不断增加，销售价格的稳步回落，成交量的大幅萎缩等因素都不同程度影响了房地产开发景气指数，预计短期内指数仍将保持下行态势。（二）房地产开发投资增速进一步放缓一季度，

9、全国房地产开发投资累计完成10927亿元，同比增长23.5%，增速连续7个月保持回落；一季度开发投资增速高出同期固定资产投资增速2.6个百分点，增速差额为2010年以来最小。其中住宅投资7443亿元，同比增长19%，增速自去年8月以来连续10个月下降，若剔除保障性安居工程建设投资的拉动作用，住宅投资同比增速将会更低。目前来看，一季度房地产开发投资同比增速已低于近四年的平均同比增长水平，受行业调控的影响较为明显，预计短期内投资同比增速将近一步放缓，或将低于同期固定资产投资同比增速。（三）供过于求态势继续延续一季度，全国房地产开发企业房屋施工面积40.9亿平方米，同比增长25%；房屋新开工面积4亿

10、平方米，同比增长0.3%；受前两年的大量开工项目集中竣工等因素影响，一季度房屋竣工面积1.8亿平方米，同比增长39.3%，市场供应较为充足。受调控持续发力，市场预期发生变化，观望气氛日渐浓厚等因素影响，一季度全国商品房销售面积1.5亿平方米，同比下降13.6%；销售额8672亿元，同比下降14.6%。年初以来，房屋新开工面积与销售面积差额继续保持增长态势，库存量不断上升，销供比持续低位运行，供过于求态势或将愈加明显。从一季度物业分类销售数据看，住宅销售面积为1.3亿平米，同比下降16%，销售额为7099亿元，同比下降18%，在各类物业中，住宅销售降幅最为显著。（四）房价继续保持总体下降趋势3月

11、，70个大中城市新建商品住宅价格，环比下降的城市数量和同比下降的城市数量均有所增加，房价继续保持总体下行态势。3月份， 70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有46个，比上月增加了1个；新建商品住宅价格同比下降的城市有38个，比上月增加了11个。环比价格上涨的城市中，涨幅均在0.2%以内；同比价格上涨的城市中，涨幅均在2.1%以内。北京等一线城市新建商品住宅价格指数连续六个月负增长。总体来看，价格下调、推盘量增加促进了需求入市，一定程度拉升了当月成交量，但由于库存仍在高位，去库存仍是多数企业短期内的首要任务，“以价换量”趋势仍将持续，短期内价格下行趋势将会延续。（五）土地成交量价继续

12、回落一季度，全国300个城市共推出土地2.9亿平方米，同比下降19%。其中，住宅用地推出9815万平方米，同比下降37%，在各类用地中降幅最大。累计成交面积2.3亿平方米，同比下降29.4%。其中，住宅用地成交6921万平方米，同比下降51%，在各类用地中降幅最大。土地出让金总额为3021亿元，同比下降49%。其中，住宅用地出让金总额为1914亿元，同比下降55.9%。各类用地平均溢价率仅为2.4%。其中住宅用地溢价率为2.5%，为近两年最低值。各类用地楼面均价环比、同比降幅分别为19.7%和21.9%。其中，住宅用地环比、同比降幅分别为11.7%和12.2%。在十大城市中住宅用地市场中，武汉

13、和南京推出面积分别同比增长110%和14%，其他城市均下降；重庆、武汉和北京成交面积分别同比增长72%、27%和23%，其他城市均下降；仅武汉成交额同比增长20.6%，其他城市均下降，其中上海和杭州降幅最大，均超过70%。总体来看，一季度全国土地市场“寒意”依旧，显示了多数房企对未来房地产市场的预期非常谨慎。（六）企业资金压力进一步上升一季度，房地产开发企业资金来源累计20847亿元，同比增长8.2%，创三年来新低。资金来源结构方面，国内贷款4318亿元，同比增长12.6%；利用外资112亿元，同比下降-22.4%；企业自筹资金8910亿元，同比增长25%；其他资金（主要是定金、预收款和个人按

14、揭贷款）7506亿元，同比下降8%，其中个人按揭贷款1963亿元，同比下降5.5%。从资金来源结构看，房地产开发自筹资金比例上升至43%的三年来最高位，且上升趋势明显。个人按揭贷款占比自2010年初以来持续下降，一季度末占比为9%，为近三年最低位。另外，从销售投资比看，去年初以来保持了下降态势，3月末为0.79，已处于2008年平均水平。较低的销售投资比意味着企业的投资回报速度放缓，资金压力进一步上升。（七）房企调整策略谨慎过冬面对严厉的调控政策，企业抛弃了对政府救市的幻想，积极调整经营策略，千方百计抵御寒冬。其中大型企业采用的应对策略主要有：一是加大促销力度，通过下调价格、团购、特价房、“零

15、首付”、提高精装标准等多种手段，努力提高销量。二是顺应市场，优化产品结构，逐步加大中小户型普通商品房的占比。三是适度放缓推盘节奏，在市场低潮期降低供应量，采取“先抑后扬”策略，稳定销售业绩。四是审慎拿地，减少大额支出。如万科贯彻的“宁可错过，绝不拿错”方针，在稳健经营的基础上，谨慎择机拿地。从一季度的销售情况看，大型房企的表现可谓喜忧参半，销售排名前十位情况如下表： 一季度房地产企业销售排名前十位情况 单位：万平米、亿元按销售面积销售面积同比增长按销售金额销售金额万科286.56%288.2-10%绿地16915%中海20326%恒大146-50%153.87%141保利1484%139-4%

16、91-55%碧桂园94-37%华润7932%79.347%世茂7312%6423%万达69-63%龙湖56.7-22%67.5-31%富力56.452%668%数据来源：依据中国CRIC三、近期政策市场展望（一）坚持调控政策不放松，适度微调保护合理需求目前，房地产调控效果已取得明显成效，但与房价合理回归的调控目标仍相距甚远，这都进一步坚定了中央坚持房地产调控不动摇的决心，调控政策在短期内很难有大的松动。同时，为保持经济的平稳运行和房地产市场的健康发展，国家将坚持“有保有压”，适时、适度对政策进行微调，对首次购房和改善性置业等合理需求将进一步加以保护和推动。 （二）价格继续稳中有降，成交量回升有

17、限政府、开发企业、银行和购房者等多方博弈的格局仍将继续，成交量短时回升态势能否持续，将取决于购房者对价格的预期范围及对市场走势的判断，观望为主的氛围或将延续，成交量回升动力不足。同时，开发企业的库存和资金压力将进一步加大，“以价换量”或将成为常态，价格可继续保持稳中有降态势。（三）企业保守制定年度目标，经营更加谨慎务实鉴于当前的市场形势及自身的资金状况，多数房企制定了更为保守的年度销售目标，基本与去年持平或略有增长。今年的经营策略将以加大营销力度为主，加快库存消化速度，调整产品结构，推出稀缺性强、产异化大的高质量产品，根据市场变化及时调整销售价格以促进销售目标的实现。同时，企业在城市拓展和拿地方面将更趋谨慎，开工将进一步放缓，尽可能降低或延缓资金支出。加大企业间合作力度，强强联合，确保企业在运作大宗土地项目时拥有充裕的资金，保障项目顺利开工建设，有效降低市场波动带来的经营风险。