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而9月份以后，美国雷曼兄弟的破产等暴露出美国次贷危机不断恶化的现实，导致了全球性的金融危机，对于中国的出口打击很大。
另一方面，中国经济形势也开始出现恶化的趋势，经济下滑明显。
随着CPI指数的回落，“防通胀”的重要性让位于“保增长”的紧迫性，而中国经济的三架马车——投资、出口和消费都出现了一些问题：
出口受阻，内需不足，中国的经济增长受到严峻的挑战。
为了保持经济稳定较快的发展，中央政府一改上年年从紧的货币政策（上半年连续7次提高存款准备金率），转而实行适度宽松的货币政策和积极的财政政策，从9月份开始，在3个半月内连续5次下调存贷款基准利率、存款准备金率，更在11月份抛出4万亿元的“救市”计划。
政府做出这些举措的目的就是为了通过释放流动性，刺激消费，保经济增长。
政府在上述方面态度的转变，一方面反映出了经济形势的严峻态势已不容忽视，另一方面对于提振市场信心确实起到了相当大的作用。
在政府公布的4万亿元的经济刺激计划中，有很大一部分是通过固定资产投资来推动的，而房地产是其中的重要组成部分。
温总理重申房地产是国家重要的支柱产业，政府寄希望于通过房地产行业来刺激经济的增长。
于是，我们看到，从9月份以后，政府涉及房地产行业的政策密集出台，原本采取的较为严厉的房地产的政策已有所松绑，比如2套房贷政策的松动、政策上鼓励和支持首次置业和改善性住房的置业、支持房地产开发企业合理的融资需求、取消城市房地产税等等。
这些政策对于房地产市场的回暖的确起到了重大的推动作用，这可以从全国各个城市在11月份来成交量的迅速上升反映出来。
与此同时，政府政策重大的转向还体现在更加注重民生、加强保障性住房的建设上。
政府文件不断提到加强保障性住房建设，更是准备投入9000亿元用于保障性住房建设，这与前两年过快的房价上涨有关系。
房价脱离了绝大多数老百姓的承受能力，民生问题不得不引起重视，社会矛盾变得更加尖锐，所以政府的思路逐渐明晰：
房地产双轨并行——商品房和保障性住房并行。
中央政府目前的财政实力相对雄厚，具备承担部分保障性住房建设的能力，因而原来偏弱的住房保障系统被提上了日程，保障性住房主要是为了满足中低收入者的住房需求，这可以缓解部分中低收入者目前高房价下购房压力，促进社会和谐。
2008年出台的与房地产业相关的政策详见本文附录《2008年房地产业相关政策简述》。
二、2008年深圳房地产市场表现综述
与2007年土地市场“地王”频出的疯狂相比，2008年的土地市场风光不再，显得异常冷清，深圳土地市场同样概莫能外。
土地市场交易的冷清特别是住宅用地交易的惨淡，是事出有因的。
去年9月房贷新政发布之后，深圳楼市由此前的一路高歌猛进，开始急转直下，自年底逐渐步入低迷期。
受其影响，土地市场也进入低谷时期，开发企业不仅拿地热情大减，拿地行为更是异常谨慎。
首先在12月份，宝安区3宗住宅用地因无人竞买而流拍，之后不久的2008年1月，深圳市首次出让的两块限价房用地也有一块出现流拍。
此后自7月开始直至10月，深圳土地市场的住宅用地首次连续4个月出现零成交。
进入11月才有1宗住宅用地成交，而此地块还是在6月份因无人竞买出现流拍的地块。
整体来看，在推出的17宗住宅地块中，共有8宗地块流拍，流拍率达到47.1%。
换言之，接近一半的住宅用地出现流拍。
而且不光是深圳的土地市场，实际上自年初以来，全国各个城市均时有土地流拍新闻传出。
土地流拍频频发生的同时，即使有土地能够成功出让，地价也持续走低。
可以说，在房价疯涨时期被推高的地价水平，目前正在回归理性。
土地流拍和地价走低并非偶然，其原因是多方面的：
一方面是因为自去年9月发布房贷新政之后，银行收缩房地产贷款，再加上一系列宏观调控政策的实施致使楼市出现持续低迷的状况，而楼市低迷、销售不畅，导致开发商陷入资金链紧张的窘境，拿地能力有限；
另一方面由于楼市持续走低，开发企业对楼市发展信心不足，对大势难以把握，拿地趋于谨慎。
除了资金链紧张，今年以来国家出台的一系列土地方面的政策，对开发企业的拿地行为也带来极大影响。
对闲置土地进行清查整顿、对延期开发土地的增值部分利润征收税费、督促开展节约集约用地等，都给开发企业释放出一个明确的信号——囤地、炒地都将面临极大风险。
而这些土地新政又无疑会给拿大宗地的开发企业在融资上造成很大困难，加上银行房贷紧缩，土地频遭“流拍”可谓土地市场面对楼市低迷的正常反应。
可以说，土地流拍以及地价下跌，实际上是土地市场价值重估的过程，表明房地产市场正在挤出以前积累的泡沫，而地价的走低对于房价回归理性也是有利的。
2008年前11个月的深圳房地产市场，在商品房一手楼市场，其表现可谓是“持续低迷加略见曙光”。
从供应情况来看，2008年1-11月，深圳商品房批准预售面积同比去年有较大幅度增加，商品住宅批准预售面积同样也有所增长。
而从销售情况来看，不论是商品房的销售面积还是商品住宅的销售面积，与去年同期相比，均有三成左右的跌幅。
新建商品房的供需比由去年的0.95:
1上升至2.08:
1，也就是说，深圳新房市场已经由去年的略微供不应求，变为今年大大的供过于求。
供需比的严重失衡，并非表示消费者缺乏购房需求，相反的是，消费者的购房需求非常充足，只是由于受高房价和其他因素的影响，暂时无法得到有效释放。
从2008年以来各月的销售情况可以看出，第一季度，由于受去年底楼市低迷的影响，整个市场表现冷清，加之2月处于农历新年时期，本来就是销售淡季，因此受季节性因素影响，这一季度的销售非常不理想。
而在进入第二季度之后，虽然“五一”黄金周取消，假期缩短为三天，但是由于“春交会”的带动，楼市成交量有较大幅度上升。
在第三季度，则成交回落，楼市又陷入低迷时期。
但是，随着“十一”黄金周的临近，9月的成交量开始放大，到10月则继续增加。
与此同时，受国内外经济形势的影响，为了应对美国金融危机所引发的全球经济危机，国家开始出台一系列政策，其中不乏专门针对房地产市场的相关政策，如减免交易契税，降低首次购房和购买改善性住房的首付比例，下调存款准备金率和存贷款基准利率等，在这些楼市利好政策的影响下，按照签订预售商品住房合同的数据来看，11月的新房成交量超过六千套，出现猛增。
而二手房市场的表现也差强人意，二手房挂牌均价自年初一路下跌，跌幅达17.2%。
而从成交面积来看，上半年成交量相对较高，一直处于持续微升的趋势。
从8月开始成交面积大幅下降，且持续小幅下跌，至11月才有略微回升。
二手房市场的不景气事实上与一手楼市的低迷不无关系。
在去年楼市火爆的时期，由于投机投资客的存在，炒房现象严重，从而带动二手房市场的虚假繁荣。
而从去年末楼市进入低迷期以后，随着楼市泡沫逐渐挤出，投机投资客的逐渐退出，二手房市场亦随之进入平淡发展期。
而由于一手房市场今年以来出现持续低迷，二手房市场不景气情形更加明显。
但是，可以看到的是，在一系列房地产新政的带动下，消费者对楼市发展看好，再加上临近年底，消费者购房愿望增强，购房需求部分释放。
其直接结果就是11月的成交量猛增，同时二手房成交面积也一路增长。
因此，尺度认为，消费者的购房需求是一直存在且需求较大的，这从有房交会的5月和10月成交量相应放大也是可以看出来的。
问题的关键在于，如何才能使消费者的购房需求得到有效释放？
房价，不得不说是一个重要因素。
从2008年商品住宅成交均价来看，与去年房价一路攀升情形相比，今年的房价波动频繁，各月房价有起有落。
而从整体来看，受成交持续低迷的影响，与去年相比，房价已有不小回落。
虽然，在临近年底的时候，由于一系列楼市利好政策的影响，导致楼市成交猛增，成交价格也有小幅回升，整个市场似乎出现一派繁荣景象。
但是，应该看到的是，纵观整个2008年，深圳房地产市场的发展实际上一直在进行深度调整，到目前为止调整远未结束，并将继续进行。
10月底楼市新政带来的利好，使部分消费者压抑已久的购房需求暂时性的放开闸门，再加上临近年末，消费者的购房需求也有所释放，因此导致近期楼市交易量出现暴涨。
如果开发企业对此盲目乐观，看到成交量出现所谓的“井喷”就认为楼市已经回暖，并进而“捂盘”或抬高楼价，这注定是行不通的。
对于消费者而言，虽然政策的利好会使其出现小部分集中入市的情形，但这只是暂时的，要真正使大多数消费者的购房需求释放出来，关键还在于房价。
只有房价回落到一个合理的水平，符合消费者的购买能力，购房需求才能真正得以释放。
三、2008年深圳房地产市场数据分析
（一）土地市场
1、1-11月土地总成交面积约为270万平方米。
2008年1-11月，通过招标、拍卖和挂牌等方式，深圳土地市场总共出让103宗各类型地块，土地总供应面积为394.99万平方米。
截止11月底，共成交72宗地块，土地总成交面积为269.91万平方米。
其中，住宅用地共成交9宗，商业办公型地块共成交16宗，其他类型地块包括工业用地、机场用地以及停车场用地等，共成交47宗。
2008年1-11月深圳土地成交情况
月份
交易宗数
成交宗数
土地供应面积（万㎡）
土地成交面积（万㎡）
成交金额（万元）
平均地价（元/㎡）
1月
3
2
21.88
17.95
29647.8
1652
2月
1
5.00
3451.2
691
3月
19.11
122647.57
6417
4月
18
12
74.62
22.16
292017.8
6767
5月
4
15.22
195520.0
12850
6月
6
5
55.56
50.60
174120.0
3441
7月
33.79
13.78
92880.0
6738
8月
9月
26.17
20360.92
418
10月
24
20
68.16
60.12
148233.7
2466
11月
33
16
75.48
39.80
109191.7
2743
总计
103
72
394.99
269.91
1188071
4402
2008年1-11月，深圳土地市场共成交地块72宗，土地总成交面积为269.91万平方米，总成交金额为1188071万元，平均地价为4402元/平方米。
从各月的成交情况来看，成交土地宗数最多的是10月，共成交20宗地块；
而11月和4月的成交土地宗数也较多，分别为16宗和12宗。
其他月份的土地成交宗数则均在10宗以下。
其中，8月份出现土地零成交。
2、1-11月住宅用地总供应面积为135.41万平方米，总成交面积为82.18万平方米。
地块流拍率接近五成。
2008年1-11月，深圳土地市场供应住宅用地17宗，总供应面积为135.41万平方米，成交面积为82.18万平方米，供需比为1.65：
1。
从各月的供需情况来看，供应量最高的是4月，总供应面积为55.81万平方米，占总供应量的41.2%。
但该月成交面积不高，仅为11.47万平方米。
6月供应量也较高，总供应面积为53.93万平方米，且成交48.97万平方米，成交量较大。
1月、5月和11月的供应量和成交量都相对较低。
而其他六个月则都没有住宅用地供应，其中7-10月连续四个月出现零供应和零成交。
2008年1-11月深圳住宅用地供需情况
从住宅用地的成交情况来看，2008年1-11月，共有17宗地块通过招拍挂的方式出让，最终成交9宗，流拍8宗。
地块成交比率为52.9%，有近一半的地块出现流拍。
1-11月，住宅用地土地成交总面积为82.18万平方米，总成交金额为417606万元，平均地价为5082元/平方米。
从各月的成交情况来看，住宅用地主要集中在上半年供应，共有16宗地块通过招拍挂的方式出让。
其中8宗地块成功出让，成交土地总面积为82.18万平方米，成交总金额为417606万元，平均地价为5082元/平方米。
自6月份以后，深圳土地市场连续4个月没有住宅用地供应，成交量为零。
至11月，才有1宗位于南山区月亮湾大道的商住用地成功出让，而这一地块曾在6月份出现流拍。
在11月重新挂牌出让后，最终以底价成交。
2008年1-11月深圳住宅用地成交情况
成交金额
（万元）
2.95
23886
8097
8
11.47
73600
13.83
66120
4781
48.97
174000
1733
4.96
80000
16129
17
9
82.18
417606
5082
3、1-11月，商业用地总供应面积11.53万平方米，总成交面积10.02万平方米。
有2宗地块流标。
2008年1-11月，深圳土地市场共有18宗商业用地供应，总供应面积为11.53万平方米，总成交面积为10.02万平方米，供需比为1.15：
2008年1-11月深圳商业用地供需情况
从各月的供需情况来看，2008年上半年的总供应量为8.01万平方米，占11个月总供应量的69.5%，接近七成。
其中，4月的供应量和成交量都相对较高，分别为4.49万平方米和3.48万平方米。
在2008年下半年，8月和11月没有商业用地供应，其他月份的供应量也相对较低，成交量也不高。
从商业用地的成交情况来看，2008年1-11月，共有18宗商业用地通过招拍挂的方式进行出让，成功交易16宗地块，仅有2宗地块流拍。
土地成交总面积为10.02万平方米，成交总金额为728300万元，平均地价为72685元/平方米。
从各月的成交情况来看，4月的成交量相对较高，共有6宗地块成交，成交总面积为3.48万平方米，成交总金额为279000万元。
3月的成交量也较高，有2宗地块成交，成交总面积为2.14万平方米，成交总金额为114500万元。
其他月份则或是成交量不高，或是出现零成交。
2008年1-11月深圳商业用地成交情况
2.14
114500
53505
7
3.48
279000
80172
1.38
129400
93768
1.01
85000
84158
0.3
5600
18667
1.71
114800
67135
10.02
728300
72685
（二）二级市场
1、1-11月，商品房新增供应套数和面积同比均有较大幅度增长。
2008年1-11月，深圳商品房批准预售项目共180个；
批准预售商品房66194套，与去年同期相比增长27.3%；
批准预售面积696.7万平米，与去年同期相比增长36.7%。
其中，批准预售住宅58656套，批准预售住宅面积602.26万平米，与去年同期相比分别增长23.1%和30.4%。
从各月批准预售商品房的情况来看，不论是批准预售商品房面积，还是批准预售住宅面积，均呈波浪形上升趋势。
2008年1-11月深圳商品房批准预售情况
批准预售
项目数量
商品房套数
商品房面积（万㎡）
住宅套数
住宅面积（㎡）
10
2829
34.24
2715
32.48
2501
30.53
2155
20.50
13
1964
40.77
1442
31.30
6014
52.62
5679
49.66
14
3938
62.61
3400
56.72
19
7174
76.68
6762
66.83
23
9306
91.29
8160
73.85
4598
55.21
4348
52.45
30
12116
112.70
9282
86.18
11
3342
31.21
2976
29.46
12412
108.84
11737
102.83
180
66194
696.7
58656
602.26
批准预售商品房面积的曲线图显示，2月和10月是处于波底位置，批准预售面积均在31万平方米左右；
9月和11月则处于波峰位置，批准预售面积均在110万平方米左右。
两者落差高达80万平方米左右。
而从批准预售住宅面积来看，处于波底位置的同样是2月和10月，批准预售面积分别为20.5万平方米和29.46万平方米；
9月和11月也是处于波峰位置，批准预售面积分别为86.18万平方米和108.84万平方米。
两者落差在60-80万平方米之间。
2008年1-11月深圳市批准预售商品房面积
2、1-11月，商品房销售规模大幅下降，同比降幅接近四成，其中商品住宅销售规模同比有超过三成的降幅。
按照商品住房备案登记的数据，2008年1-11月，深圳商品房共成交35260套，与去年同期相比，减少19804套，下降36.0%；
成交面积334.57万平方米，与去年同期相比，减少200.35万平方米，下降37.5%；
商品住宅共成交33491套，成交面积310.47万平方米，与去年同期相比分别下降31.1%和35.6%。
2008年1-11月深圳商品房销售情况
商品房成交套数
商品房成交面积
（万㎡）
商品住宅成交套数
商品住宅成交面积
3123
29.25
2843
26.53
729
7.05
697
6.44
2123
23.12
2070
18.97
3769
37.27
3525
33.37
4973
40.45
4779
38.48
3293
33.27
3131
30.46
2773
27.28
2649
25.73
3048
28.01
2984
26.89
3694
3641
33.73
3887
36.38
3547
34.04
3848
38.25
3625
35.83
35260
334.57
33491
310.47
2008年1-11月深圳市商品房成交套数和成交面积
从各月的销售情况来看，按照商品住房备案登记的数据，自2008年2月商品房成交面积跌至低谷，之后逐月回升，5月达到本年度以来最高点，销售面积为40.45万平方米。
至7、8月，销售面积一度回落到较低点，从9月开始缓慢回升，至11月达到38.25万平方米，接近年度较高水平。
而按照签订商品住房预售合同的数据来看，2008年11月，商品房销售套数超过6000套，成交面积达到59万平方米。
3、1-11月商品住宅价格呈波浪形发展趋势，11月房价略有回升。
2008年1-11月，深圳市商品住宅成交均价起伏较大，呈波浪形发展趋势。
自2月商品住宅成交均价达到年度顶峰以后，房价开始逐月下降，至5月跌至年度最低点，为11014元/平方米。
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