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第三节配套设施‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥41
第四节环境艺术设计‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥42
第五节交通系统‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥44
第六节智能化系统配置‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥45
第七节物业管理服务‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥48
第六章财务评价‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥48
第一节项目投资估算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥48
第二节项目实施进度安排‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥52
第三节项目销售计划安排‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥52
第四节项目销售收入估算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥53
第五节项目利润指标估算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥54
第六节项目现金流量估算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥54
第七章项目开发经营风险分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥55
第一节项目盈亏平衡分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥55
第二节项目敏感性分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥56
第三节项目开发经营主要风险及对策分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥58
第八章结论与建议‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥59
第九章其他‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥61
一、项目可行性研究依据‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥61
内容提要
房地产业是投资大、风险高、回报显著的行业，是国家重点调控的行业之一。
21世纪以来，房地产业已成为国民经济的支柱产业，推动和支持了国民经济持续、健康、快速的发展。
但也存在着房地产开发项目不做市场调查，不做可行性研究，盲目上马，结果造成大量房屋闲置和资金积压。
本文通过对某市经济开发区东海大道北侧花都房地产开发项目经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据某市目前的房地产市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，论证了该项目技术、经济、工程、环境的可行性和合理性，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的可行性意见，为项目决策审定和银行贷款提供全面的依据。
关键词：
房地产项目可行性研究
第一章项目整体概述
第一节企业简介
某集团是中国企业500强和中国综合性地产领军企业之一，从开发规模来看，某集团房地产销售面积、施工面积等均在行业中位居前列，已成为中国房地产行业规模最大的品牌开发商之一。
从产品类型来看，“某”是中国房地产行业产品类型最为丰富的综合性品牌之一，目前已形成了住宅、办公、商业地产、文化地产、大型综合性现代服务业等丰富的产品种类。
此外，某建设、某能源、某汽车等品牌也具有较大的知名度和美誉度。
第二节项目要点
1、项目名称：
某·
花都
2、项目地点：
某市经济开发区
3、土地性质综述：
本项目总用地面积200000m2（折合300亩），其中本期工程用地29554.63M2（折合44.33亩），土地形状基本规则。
规划用地位于某市龙子湖东侧，东至汤和路西边线、西至曹山路东边线、南至东海大道北边线、北至向湖路南边线，项目用地平坦，地质条件较好。
4、项目进展：
总体规划方案评审通过，项目已进入实质性的实施阶段，工程开工前的准备工作已经完成。
二期项目规划指标统计表：
指标名称
规划要求
用地面积
29554.63㎡
用地性质
商住用地
建筑容积率
2.06
某率
38％
建筑间距
1：
1.28
地上总建筑面积
60855.52㎡
其中：
高层住宅
58349.63㎡
入户大堂
320㎡
沿汤和路商业
2185.89㎡
地下车库面积
8000㎡
总户数
468户
总停车位数
374辆
地面停车位
112辆
地下停车位
262辆
第二章房地产市场分析
第一节房地产宏观经济环境分析
从2005年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障，再到2007年9月27日央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部的39号令（236号文），两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。
2008年，宏观调控进一步深化，并得到落实执行，叠加效应将日益显现。
房地产热降温，投资将有所回落，开工项目也将适量减少。
随着宏观调控的落实，城市房地产产品结构将更科学化、合理化：
70/90新政的影响将逐步体现，90平米以上房型将继续向节约面积发展。
但由于持续很久的房地产市场的繁荣使得市场的前行仍具有相当的惯性，不少地区房地产发展投资机构、房地产开发商未完工项目的继续，使得2008年尤其2008年上半年的各地市场热点区域增多。
政府将进一步落实宏观调控政策和住房保障制度，不断完善市场体系，以政策和需求为导向，调整供给结构，积极发展二级市场。
并加大对房地产业秩序进行规范和整顿，维护市场健康运行。
2008年在国内外经济下行、前期国家偏紧的房地产调控政策影响下，消费者预期比较悲观，持币观望。
2009年随着国家宏观调控政策的调整，消费者预期逐渐发生变化，在观望中寻找机会。
一是国家已经将支持房地产业稳定发展作为保增长的重点产业，并连续出台一系列鼓励住房消费的政策，从政策层面上给予消费者信心。
二是我国连续出台强力度的刺激经济的措施，力争2009年经济增长保持在8％以上，在就业和居民收入增长方面基本稳定了预期。
三是由于我国人多地少，目前仍然处在经济较快增长阶段。
从较长时间看，住房价格仍然是稳步上升的趋势。
国家统计局的数据显示，11月国房景气指数为102.78，比10月提高0.75点，为连续第七个月增长，1-11月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53%。
其中，商品住宅销售面积同比增长54.4%，办公楼销售面积同比增长39.2%，商业营业用房销售面积同比增长39.1%。
同期，商品房销售额为35987亿元，同比增长86.8%。
其中，商品住宅销售额同比增长91.5%，办公楼和商业营业用房销售额分别同比增长58.4%和60.4%。
价格涨幅远远超过销售面积涨幅，反映出年内房价快速上涨的趋势。
国家统计局数据还显示，1-11月，全国完成房地产开发投资31271亿元，同比增长17.8%。
其中，商品住宅完成投资22369亿元，同比增长15.7%，占房地产开发投资的比重为71.5%。
据研究机构测算，9月单月同比增速创近5年来高峰。
作为企业投资意愿增强的重要体现，新开工面积累计增速急速回升。
前三季度全国房屋新开工面积7.32亿平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月大幅缩小5.5个百分点。
其中9月新开工面积1.01亿平方米，环比8月增长了25%，相比去年同期更是尽增55%。
在今年上半年市场回暖后，新开工面积增速开始急速回升，开发商购置土地面积增速也有回升。
前三季度全国房企完成土地购置面积2.1亿平方米，其中9月购置土地面积0.28亿平方米，环比增加21%。
一线城市可开发用地逐渐减少，库存量难以大幅回升，房价上涨尚有动力；
二三线城市正处于快速城市化过程，需求旺盛，土地供应充分，成交量在价格温和上升背景下仍将增长。
在运作方面，房地产开发企业将更重视以品牌、服务获得竞争优势。
房地产市场品牌化、企业经营集团化、项目开发规模化趋势将加强。
在产品品质与户型设计方面，户型适中、品质较优、设计合理、功能实用、环境较好、物业服务较好、交通比较方便、配套较好、房价适当、总价适当的品牌企业开发的中档或中偏高档产品将最受欢迎。
房地产市场竞争日趋激烈的同时，消费冲动将有所趋减，进而销售速度减慢，销售周期加长，“销控”地位下降，房地产营销回归，企业将注重真正、有效的营销策划与市场推广。
目前过分依靠“概念”、“销控”吃饭、全面采取跟随策略就能赢的局面，将逐步被打破。
由于房地产市场经历了2008年下半年市场异变，竞争加剧，将促使房地产企业加强风险控制意识，既重视追求最大利润的赢利管理，又重视必要的风险控制。
同时，房地产企业力求尽可能降低成本，将越来越重视管理工作。
房地产项目规划、项目策划、市场营销等高级专业人才将走俏。
市场越来越细分，精细化发展成为趋势，包括企业定位细分、产品定位细分、目标消费群细分，以及项目开发与企业经营的专业化，追求设计的独特性，注重功能的前瞻性，营销策划与市场推广的个性化与差异化等。
第二节某市房地产市场分析
一、某市整体经济水平
从2006～2008年间，某市城市经济在各方面发展都有良好表现，下面将通过几组指标数据加以说明：
城市GDP发展：
分别完成359.01亿元、410亿元、445亿元，同期增长15.3%、13%和8.5％；
固定资产投资：
分别完成投资155.71亿元、185亿元、210亿元，同期增长24.8%、19%和13.5％；
城镇人均可支配收入：
分别达到10175元、11440元和12250元，同期增长14.6%、12.4%和7.1％；
城市社会消费品零售额：
分别达到61.6亿元、72.16亿元、83.1亿元，同期增长：
18.1%、17.1%、15.2%（04－06年）；
地方财政收入：
分别完成11.5亿元、12.83亿元、16.83亿元，同期增长9%、11.6%和31.2%（04－06年）；
这些指标数据为本项目开发建设提供了良好的经济环境，特别是城镇人均可支配收入的快速上涨，将会促进当地消费者在满足基本生活日常消费的情况下，必然加大对住宅条件改善的需求愿望。
二、城市规划战略目标
规划中的京沪高速铁路共设置：
北京南、天津西、新济南、新徐州、新某、南京南、上海虹桥等21个客运车站，“届时，北京到上海直达只需5小时，将比目前京沪铁路上的直达列车缩短9小时”。
高铁某站地区将建成金融、贸易、居住等综合配套、功能齐全的现代化新城区。
据介绍，规划于大学园区东侧的高铁某站，将是某市面向沪、宁等经济发达地区的重要窗口地带，结合该区域的自然资源及空间特征等，某市已从总体定位、功能分区、交通组织、公共设施设置以及生态环境保护等方面，提出了某站设计意见和片区发展整体构思。
同时，站房建设将充分体现功能性、系统性与经济性，努力实现真正意义上的铁路、公路和城市交通“零换乘”，使某站成为区域性综合交通枢纽站。
高铁某站周边地段区域包括：
北至东海大道，南至学苑路，西至财大路，东至李楼路，总面积288.1公顷。
依据功能用地、土地增值规律、道路结构体系和地形变化特征，“高铁新城”空间结构布局可概括为：
“一核、两轴、三区”。
“一核”是指以高铁站东侧的公共某为中心，形成圈层式的核心滨水商业带，分别布置酒店旅馆、商业金融、物流贸易、行政办公及居住等用地。
其中，某周边将建设大型商贸区，繁华热闹的商业综合用地将呈半环状围合。
“两轴”分别为城市沿高铁两侧向南延伸的纵向城市生长轴，穿越高铁干道两侧向东延伸的横向城市生长轴。
“三区”即高铁站两侧的综合交通功能区、高铁沿线及核心某周边的综合功能发展区、东海大道和学苑路之间的绿色逸居发展区。
京沪高速铁路建设将高效连接中国经济发展最活跃的“环渤海”和“长三角”两大区域。
高铁某站的设立，将使某进入这两大城市群的强辐射范围，进一步提升某在全国经济格局中的作用。
届时，某既可快捷地连通北京、天津等环渤海城市，又打通了融入长三角的快速通道，为某面向沪宁、对接长三角、加速实施东向战略提供了难得的发展契机与平台。
现在可以想象的是，到2010年，某市东部地区将得到进一步的发展。
龙子湖区将成为某市的教育重地、交通基地、旅游宝地。
京沪高速铁路将和龙子湖风景区、高教园区一起成为推动某经济发展的中心，某乃至皖北地区教育，交通的中心区，那时的某展现的将是一副壮美的图景！
某是安徽省内城市唯一停靠站，而“某·
花都”房地产开发项目距离某高铁站仅1.5公里左右，这为本项目后市发展提供良好契机。
随着市政建设力度的加大及城市规划战略目标的逐渐实施，将吸引越来越多的外来人口落户某，进一步为本地房地产市场的发展带来契机！
三、城市建设发展方向
根据《某市近期建设规划（2006－2010年）》方案的规划情况，实施“东进、西联、南拓、北跨、中优”的空间发展策略，基本形成“组团分布──一主两次、功能结构──圈层发展、山水格局──单轴双环”的城市空间框架。
城市东部结合京沪高速铁路的开工建设和龙子湖地区综合开发，逐步建设成为集教育、科研、物流、休闲为一体的新型城区；
城市西部继续加强供热、供水、道路等基础设施建设，发展成为某市工业集聚地；
城市南部逐步形成物流加工配送区；
城市北部重点是跨河发展，优先做好基础设施建设，尽快完善城市功能，逐步形成城市副中心；
城市中部要优化老城区空间布局，整治滨水地带环境，重塑新的商业与居住、文化中心。
未来发展趋势：
短期内加速城市中部的完善，中期向“沿龙子湖以东大学城区域”方向发展迈进，远期整治东海大道沿线并拓展城市南部！
从整体市场发展趋势来看，中、长期内某市城南龙子湖大学城版块是城市发展的主要区位及方向，而东海大道（城市主干道）大学城路段沿线将会依托已经发展成熟的大学资源、高速铁路以及龙子湖自然景观等配套设施，成为今后某市3～5年内城市房地产开发的热点区域。
四、房地产市场情况
1、近年房地产投资
根据对某市近年来在房地产市场的投资情况分析，房地产市场供需基本持平，市场需求稳步上升房地产市场日益活跃，市场交易量持续大幅度增长；
供应量与需求量基本平衡，市场规模稳步放大，市场结构继续改善，初步形成了增量与存量的联动，房地产市场已呈现出健康、持续发展的良好势头。
2006年房地产完成投资24.65亿元，增长15.8%，其中住宅完成投资15.90亿元，增长18.5%。
2007年房地产完成投资33.6亿元，增长36.3%，其中住宅完成投资18.98亿元，增长19.4%。
2008年房地产开发完成投资40.54亿元，其中市区完成开发投资32.06亿元,完成房地产开发投资与上年同比增长20.65%。
2009年1—10月份，我市完成房地产投资额为24.47亿元，占全社会固定总资产近10%。
整体房地产市场投资情况呈现逐年增长趋势，说明当地房地产需求能力旺盛，同时住宅投资环比大幅提高也反映当地人们的消费很大程度上将以满足居住生活为基本目的。
2、供应及需求
2006年某市房屋施工面积321.42万平方米，增长17.8%；
房屋竣工面积128.2万平方米，增长10.8%，房屋销售面积121.91万平方米，增长10.4%。
2007年某市房屋施工面积376.1万平方米，增长17.2%；
房屋竣工面积96.3万平方米，下降24.5%，房屋销售面积118.5万平方米，下降2.9%，导致了供不应求的局面。
2008年全市房地产开发施工面积448.4万平方米，竣工面积112.7万，房屋销售面积125.2万，与上年同比分别增长19.2%、增长17%、增长5.83%；
其中市辖区施工面积317.7万平方米，竣工面积80.48万平方米，商品房销售面积81.65万平方米，与上年同比分别增长21.9%、增长5.6%、下降6.47%。
2009年1—10月份，我市房地产开发施工面积297.2万平方米、其中住宅施工272.3万平方米，同比分别增长1.43%和23.8%；
新开工面积103.2万平方米、其中住宅开工面积95.06万平方米，同比分别增长2.28%和6.15%；
房屋竣工面积51.03万平方米、其中住宅竣工面积44.84万平方米，同比分别增长3.57%和下降0.55%。
3、房价变化趋势
某市商品房销售金额和销售价格稳步增长。
自2002年以来，某商品房销售量和销售均价一直呈稳步上升的趋势，2004年是某市房地产市场快速发展的一年，全年商品房销售17.62亿元，销售均价2,116元/平方米，同比分别上涨139.40%和24.47%；
2005年某商品房销售延续高涨态势，全年商品房销售25.18亿元，同比增长42.91%，销售均价2,280元/平方米；
2006年商品房销售29.14亿元，销售均价2685元/平方米，分别同比增长15.73%和5.6%，增长相对平稳。
2007年上半年，某市房屋竣工面积和商品房销售面积分别下降46.85%和41.19%，这也导致了供不应求的局面。
2007年商品房销售额30.07亿元，其中商品住宅销售额26.89亿元，与上年同比分别增长14.42%、增长24.95%。
全年新建商品房交易均价为2845元/平方米，其中新建商品住宅交易均价为2733元/平方米，与上年同比分别增长17.4%和增长6.2%。
2008年商品房销售28.36亿元，商品房住宅交易均价3282.55元/平米，分别同比下降5.68%、增长20.33%。
2009年1—9月份，我市新建商品房批准预售面积为95.12万平方米、其中住宅70.88万平方米，同比分别下降3.36%和19.6%；
商品房销售面积91.07万平方米、其中住宅销售89.46万平方米，同比分别增长53.5%和55.04%；
商品房销售额为32.64亿元、住宅31.42亿元，同比分别增长68.6%和77.9%；
商品房成交均价为3560元/平方米、住宅3512元/平方米，同比分别增长6.67%和5.04%。
前10个月我市新建商品房累计成交面积涨幅为53.4%，而累计销售额涨幅却为68.6%，可见，我市目前房价涨幅较快。
价格的大幅上涨，一方面，使更多的人去关注某市房地产市场发展；
另一方面，也说明当地市场的刚性需求正在发挥。
而通过实际调研总结，如何通过单套房屋总价格的控制，满足更多的刚性需求群体，应该是后期市场发展主要方向。
4、品牌开发商的进驻
根据对某市现正在运作项目调研情况了解，目前当地除了本土的安徽水利开发股份有限公司外，也有一些品牌开发商已经进入某市房地产市场。
如已有的“澳门宝龙集团”、“浙江新湖集团”、“廊坊荣盛股份”、“合肥城建”等知名开发商。
开发企业
项目名称
总建筑面积
区位
现状
澳门宝龙集团
宝龙城市广场
49万平方米
新城区
正在销售
浙江新湖集团
山水华庭
25万平方米
高新区
最后一期推出
廊坊荣盛股份
阿尔卡迪亚
80万平方米
日本冈藤商事株社
财富广场
18万平方米
安徽水利股份
龙湖春天
62万平方米
龙子湖
合肥城建
琥珀花园
9.7万平方米
某市商品房价格上涨趋势和已进驻品牌开发商对当地房地产市场的不断促进与完善，显示出市场消费和品牌开发企业对某市房地产市场充满信心，某房地产市场未来发展潜力较大，为本案项目开发提供强有力支撑。
五、龙子湖大学城区域板块
1、市场现状
目前龙子湖大学城区域板块内主要以高等院校为主，以东海大道为界，以南区域均为各类院校（如：
安徽财经大学新校区、某医学院新校区、安徽电子信息职业技术学院、某学院等）所在地，兼有一定的房地产开发项目及‘京沪高速铁路’客运站（规划）和某市汽车客运站（规划）；
以北区域为当地农民回迁房所在地、散落的农民住户及一个砖瓦厂等。
实际房地产开发项目较少，目前除本案外只有“龙湖春天”一个项目，该项目占地782亩，容积率1.2，总建筑面积达62万方，主要以多层（6层）、小高层（11层）、别墅（2～3层）及花园洋房（4层）等建筑形态而组成。
多层项目销售基本结束，目前在售的主要是部分小高层、别墅及花园洋房项目。
根据市调印象显示，该项目别墅项目销售市场抗性较大。
项目以小区环境绿化为主打方向，受到市场的良好反映。
2、区域房价及变化趋势
参照目前龙子湖大学城除本案以外唯一的房地产项目---“龙湖春天”，通过对该案的调研了解，目前其住宅销售均价3600元/平方米左右，购买者以临近的高校教师以及周边县域富裕人群为主。
由于龙子湖大学城东南角将作为“京沪高速铁路”沿线少有的几个重点城市停靠点，同时某汽车客运站也将搬迁至此，大量的人流量将使该区域后期发展潜力巨大。
当地政府也在完善大学城区域内的居住建设，根据城市规划正逐步实施中,伴随区域房产市场的不断发展及龙子湖生态公园的建设并开放使用，预测该区域未来年均价格涨幅仍将保持在8%～15%左右。
预测未来均价可达4500元/平米。
3、区域性楼盘的供需及竞争情况
目前龙子湖大学城区域内除本案以外仅有一个房地产开发项目---“龙湖春天”，其他均为大学园区以及小部分农民回迁安置区和散落农户居住地。
总结：
Ø
本案周边竞争楼盘较少，仅有“龙湖春天”一个楼盘；
其主要产品结构为别墅、花园洋房、多层住宅、小高层住宅、单身公寓、商业街等。
本案周边区域楼盘销售均价为3600元/平方米；
主要为多层住宅，主力面积在80～120平米之间；
总价在35万以内的房源接受程度较高。
目前多层、小高层住宅的接受度较高，同时小面积户型的整体均价明显高于大面积房型的单价100元/平米左右。
区域内竞争楼盘的外立面、户型设计、景观设计等普遍较差，整体缺乏新意。
新城区现处于激烈的市场竞争中，楼盘的创新意识和魄力均较强（宝龙城市广场），但其与当地消费者的结合程度较低。
鉴于
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