文山别墅市调报告Word文档下载推荐.docx
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93608.8平方米
容积率
0.81
绿化率
41%
物管费用
0.8元/平米/月
住宅及商业总户数
一期近500户
销售电话
0786—21597772159888
项目情况图如下:
中天世纪二期
中天世纪一期B组
中天世纪一期A组
休闲娱乐场所
2、项目概况
项目坐落于文山城北部——卧龙新城,北面靠山,南面向水。
西面为州政府新址。
项目紧临卧龙路与普阳路。
项目共分为两期开发。
一期分为A组团和B组团,其中一期对外销售,二期是各种企事业团体的团购房,二期将于2011年一月份开始动工。
产品
建筑风格、外立面
现代简约风格
项目总平图
如图所示
户型类型配比及数量
双拼、联排、
车位数量及配比
1:
1
单体建筑尺寸
4.5米X10米
户型图及面积区间
主力户型由177㎡-289㎡不等
公摊系数
无公摊
楼层数
2+跃层
入住情况
未交房
客群来源
文山县、昆明市及外省等地客群
商业模式及业态分布
社区商业
商业层高
4.5米左右
商业数量
二期22间商铺
商铺面积区间
40平米左右
墙体外立面及项目模型如下图:
图一图二
图三图四
占地1200亩的中天世纪别墅采用现代简约风格设计,项目一期住宅类型有双拼和联排别墅,其中一期A组团有别墅160多套,二期有别墅150多套。
共300多套纯别墅住宅,联排别墅占80%。
中天世纪二期将在明年1月份开始动工,预计明年年底完工。
销售
面市时间
2009年中
蓄客方式
购买购房卡
开盘时间
二期2009年8月29日
销售周期
一年半
畅销户型
双拼
销售均价
2700元/㎡(住宅)7000元/㎡(商业)
促销活动
一万元“金钻卡”冲抵三万房款
五千元“铂金卡”冲抵两万房款
一千元“尊荣卡”
日进斗金—100元
总价区间
70万—90万(住宅)
30万(商铺)
优惠方式
一次性付款优惠2个点(住宅)
分期付款优惠1个点(住宅)
商铺优惠4个点
广告诉求
拥山纳水,自然美地
新州政府旁,凤凰山下,盘龙河畔景观别墅
分析:
中天世界目前一期A组团销售完毕,B组团剩20多套。
目前剩余房源位置和户型比较差,出售速度缓慢。
现在,销售人员对外宣称二期为企事业单位团购房。
但根据市场调查和判断,估计这是开发商为促进销售进行的手段,待一期销售完毕后,还将会对二期进行销售,预计将于后年上市。
配套
内部景观类型
欧式园林中央水景观体系
景观排布
集中式景观配少量绿化带,缺乏入户景观。
灰空间、休闲区、户外健身及娱乐配套
健身中心、娱乐会所
路网及路宽
主干道7—8米
景观路网1米左右
照明系统
楼体射灯、走道路灯
(如图所示)
内部商业配套
小型社区商业
小区入口设计
简约型
周边景观
人工湖、100亩森林公园
周边配套
超市、双语幼儿园、县一中、县人民医院、妇幼保健院
3、项目分析
该项目在文山的别墅市场上属于3级畅销类型,项目所在地虽然接近州政府,周边景观配套未来将会完善,但片区发展速度缓慢,项目价值需要时间积累。
所以项目虽然有价值,但不等于就能够马上兑现价值。
集中式景观
楼间绿化带
商墅型商业
安防系统
照明系统总平图
联排别墅双拼别墅人工湖
产品分析:
(1)整个小区绿化排布不合理,绿化景观少并且单一,不具有任何意义。
且只有较少部份别墅有入户景观区。
(2)楼与楼之间,楼间距太窄,缺乏别墅应该拥有的私密性,两栋楼之间能够相互对视。
(3)建筑风格没有任何标新立异的特点,与市场上的常规别墅大同小异。
(4)通过对户型的观察,功能分区不明显,空间利用率低。
但在户型设计上开创了天井这一特点,增加了住宅内部的透光性。
(5)在商业配套上,社区商业区较小,商业类型属于商墅集合体。
周边的人工湖,高尔夫球场等休闲、景观配套均都尚未开工建设,所以升值空间还须持观望态度。
(2)炬隆艺墅
1、项目基本情况
普阳路延长线
炬隆地产
炬隆物业
48.5亩
数量
120多套
32%
0786—26711882671199
100多套
面积区间
200—300平米
类型配比及数量
双拼、联排
4—5层
30%
客群
地区:
文山、麻栗坡
职业:
公务员、教师、医生
一期2008年8月
E和D户型,有20-30平方米的自管绿地
商业
临街底商
4.2米左右
63间商铺
120——140平米
该项目属于文山早期开放项目,经过两年的销售时间也未能销售完毕,还剩余两套别墅未卖。
从市场角度看,销售的难度应该在于销售时片区荒凉,周边不成熟,价格偏高。
园林式景观体系
多高树绿草
景观
高树绿草,人造水景、石景
内部配套
一个娱乐会所
主干道、支干道路宽
主干道7-8米宽
支干道5-6米宽
七乡农贸市场、城北小学、青少年活动中心、新县医院、新县一中、县政府、图书馆
2、项目分析
该项目绿化较好,小区内还配备一个娱乐会所,增添了项目附加值。
项目周边通过近两年的发展,市政、教育、休闲生活配套得到补充。
户型单一,房间较多,内部空间相对变小,大多数是联排别墅,楼间距离小,私密性差。
建筑风格缺乏代表性和昭示性,内部景观及休闲空间少。
在销售过程中个别别墅有私家花园,比较受欢迎。
整个小区外围建筑全部是商墅型,如此设计虽然在价值上得到了最大化,但别墅的整体质感显得较差。
并且别墅临商业街,使别墅失去私密性与舒适性。
楼间绿化中央水景联排
照明项目总平图小区入口
(三)巴厘岛
文山州体育场旁
云南锡业地产
开发商及开发过的项目
丽水龙庭、砚山山水康城
文山交通建司
广告及代理公司
深圳天方云南风驰文山威客
云南省设计院
华联物业
0876--2199111
经济指标
400亩
38%
1.4
住宅总户数
241
详见照片附件
别墅满足1:
独栋、双拼、小高层、花园洋房
独栋四层、双拼三层
二期还没全部建完
大约8米左右
商业形态
花园洋房一、二层商铺
13米X7米
销售(已全部销售完)
2008年
蓄客量
1500人左右
1个月左右
66—110万
一期:
1600-1800元/平方米二期:
2300元/平方米
该项目在文山别墅中属于畅销产品,仅用一个月左右的时间完成全部销售。
产品价格便宜是其畅销的主要原因之一。
其次,当时在文山市场别墅放量有限,面市后普遍市场所接收。
一期绿化较少,二期还没开始做绿化
主干道7米左右、支干道4—5米
休闲、娱乐配套
休闲活动广场
盘龙河
还在施工阶段
州体育场、风情商业街、城南客运站、州中医院
2、项目分析:
巴厘岛分为一二期开发,其中一期部分已经入住,二期也即将在2011年交房。
整个小区的周边比较发达,有州体育场、风情商业街、城南客运站、州中医院等重点市政配套。
今后发展潜在空间大。
二期别墅以双拼为主,有部分独栋别墅、小高层、花园洋房。
在小区内部,路网分布合理,道路宽敞。
在景观上,小区内部景观少,并且几乎没有水景。
每一栋别墅之间的楼间距比较小,私密性差。
由于建筑密度大,所以在每一栋别墅的屋顶,都能看到四周的每一户。
在临盘龙河一侧,别墅采用商墅型设计。
从河道上看,小区整体质感不能体现出来。
别墅在户型设计上较宽敞,整个户型窗台设计宽大,多阳台、卫生间设计,楼顶设大露台,客厅中空设计,高有九米(独幢)。
也有联排别墅客厅层高比较矮,装修后的层高估计只有2.5米,与独栋中空客厅相比较品质上形成了较大的差距。
此外在设计上缺乏细节,出现空中横梁,使得卧室很难使用。
通过整体观察,每一户别墅都没有入户花园或后花园之类的私家花园。
中空客厅设计(高9米)小区道路联排别墅
双拼别墅入户设计
沿河商业阳台+露台卧室横梁
通过与文山其余别墅小区相比,在整体设计上有一定特点,但内部结构设计也有一定问题。
小区北面有一个休闲活动广场。
但在小区内部的水景、绿化较少,建筑密度大,导致入住的舒适感不强,脱离了别墅的入住舒适感。
(四)尚都紫荆
文山州盘龙体育馆旁(项目地)
云南明都房地产开发有限公司
开发商自营
绿化情况
500户(住宅)
200户(商铺)
0786—2627777、2628888
现代简约
类型配比
及数量
别墅:
多层:
400多套
15平米左右
文山、马关、富宁
3—4层(别墅)
6层(花园洋房)
小区内街
小区外街
4.5米
商业数量(商业建筑面积及商铺数量)
200户
14000平米—18000平米
70平米—90平米
销售(已销售完毕)
2009年12月8日
来访登记
2010年4月8日
至今8个月
2600元/平米(别墅)
1500—1600元/平米(花园洋房)
8100—8200元/平米(外街商铺)
5000—6000元/平米(内街商铺)
60—100万左右(别墅)
50万—74万(商铺)
售卖模式
小区内街商铺每年返租2万,
共返租3年
广告诉求点
阳光生态,健康运动
我家住在公园旁,运动就在家门口
尚都紫荆目前正在动工建设中,不允许进入工地,内部景观不能实地进入拍摄。
获取资料主要是通过销售人员和宣传单,所以对该项目别墅的宣传信息可信度仍有所保留。
尚都紫荆自今年4月份开盘,只用8个月的时间住宅已经全部售完,目前仅剩下10多间商铺,在整个文山市场属于畅销产品。
值得关注的是该楼盘并没有进行任何广告推广,仅靠市场口碑传播便实现即将清盘佳绩。
其销售速度之快有几大因素:
(1)价格适中,市场能够接收。
(2)沙盘与宣传资料上看,户型利用率高,分区明显。
(3)中间联排别墅建筑密度低,楼间距,私密性高。
(4)拥有中央水景区,且绿化面积大,真正实现原生态别墅。
(5)因为项目占地面积大,采用围合设计,别墅在中间,多层和商业在外围。
使业主在别墅中享受安静,生活购物方便。
(6)在销售过程中,付款方式或购买数量都没有任何优惠,由此可以看出开发商资金雄厚,没有快速回笼资金的需要。
(7)周边氛围成熟,市政配套较多(州体育场、风情商业街、城南客运站、州中医院)。
加上周边小区(巴厘岛、金色水车)都属于文山的富人居住区,使其价值更加得到体现。
效果图
别墅水景效果图外围商业效果图
临街效果图
户型图(230平米)
区位图
(五)三鑫别墅苑
1、项目概况:
云南三鑫集团有限公司开发的产品,位于建禾西路,在道路的两旁摆放刻有历史名人诗词的石碑,增加人文气息。
以道路为界,分为东西两苑,东苑都是独栋别墅,其南面有8间商住一体的商铺(无空缺,都在营业)。
(别墅入口)(道路旁石碑)
中式园林景观体系
干道5—6米
池塘景观、图书馆、幼儿园
池塘园林景观,街道两旁单一绿树,
入户景观增强绿化效果
街道路灯
文山学院、体育场
商铺、足浴会所
(园林池塘图书馆)(路灯道路绿化)
2、产品分析:
该小区多数是独栋别墅,层高从三层加跃层,一层层高较高,客厅中空设计,突显别墅主人尊贵的身份。
虽然每个户型风格各有不同,但也有共同的相似处,比如房门口都采用双圆柱设计,尽显气派和美观;
窗台采用大落地窗设计,增加采光和突显大气。
成为此项目的最大特点。
楼与楼之间,楼间距太窄,缺乏别墅应该拥有的私密性,甚至有一部分别墅与别墅之间只有一条缝隙,别墅摆放位置也较为错乱。
区内安保措施较差,都是住户自己安装防盗门或者自家门口安装摄像头。
绿化情况较差,住户自己私家花团的绿化才较为美观。
(六)丽水龙庭
云南锡业房地产开发经营有限公司文山分公司开发,本项目是其在文山开发的第一个房地产项目,之后还开发过巴厘岛、砚山山水康城。
本项目分为一期与二期,一期是2007年开售,因为逾期交房加上房子层高缩水,被媒体曝光,导致社会名声不好。
二期2009年开盘,主要是独栋,双拼别墅,商住一体房,多数已经销售出去。
欧式景观体系
一期少树,少景,中心有一水景。
二期假山石景,溪水环绕,多高树
州政协、州人大、县一中、城北小学
二期:
入口景观花园路灯及景观
一期:
中心水景水景及雕像路灯及路宽
本项目位于卧龙片区,一期与二期只是相隔一条公路,沿街周围都是商住一体房,大多数商铺空缺,无人经营,考虑到此地段的位置较偏,除了本小区住户,很少有其他行人经过,将会有一段时间其商铺都是无人经营状态。
且一期与二期都缺少内部商业配套设施。
一期绿化情况比较差,且比较单一,有一中心水景及雕像,缺少其他景观布置,只有一部分住户拥有私家花园。
二期绿化情况较好,有溪水环绕的假山庭院。
道路也较宽敞。
项目周边缺少自然或人工景观,但整个卧龙片区都有在发展,金光傲城、图书馆、军供酒店、龙泉园商务中心及餐馆,等其他商业设施,未来可能会对丽水龙庭形成加成影响。
建筑风格
现代简约欧式风格
外立面
以红色面砖为基底,配以黄色涂料。
以黄色面砖为基底,配以淡紫色涂料。
户型类型
联排、叠加、花园洋房、多层、小高层、商住一体房。
双拼、独栋、商住一体房
车位配比
一期别墅满足1:
1的车位,多层和小高层部分有车库及露天车位。
二期每户有2个车位
一期多数已入住
二期刚交房
一期别墅三到四层
二期别墅四层
一期联排别墅
二期独栋、双拼别墅
3、产品分析:
一期户型较多,能满足不同客户的需求,多数都已经入住,但是对于别墅来说就显得杂乱,对别墅住户也形成安全隐患,而且楼间距较窄,无法保证住户的私密性,缺少安静的、舒适的环境。
二期户型设计成四方型,在外形方面可以说是文山独此一家,门口采用双圆柱设计,尽显气派。
室内空间宽敞,客厅中空设计,且与厨房、车库形成错层。
整个小区内楼间距都较宽,保证住户的私密及独立性,这方面也是在文山不多见的。
周边及项目概况:
本项目位于秀峰路上,此片区多住宅,像鹏群山庄、加洲花园、秀峰苑都集中在这条路上。
州一中、县第三幼儿园、文山财院都在附近,教育配套完善。
周边商业配套设施已经成形,这些都会对附近住宅形成有利条件。
本项目住户入住已有好几年。
区内分为银泉花园、临溪书院及小高层住宅。
银泉花园多数都是独栋别墅,临溪书院多数都是双拼别墅。
(七)龙城花园
1、项目情况
中式景观体系
有一条长溪和池塘,池塘周边景观带较多
干道5米左右
州一中、大同中学、文山财院、县第三幼儿园
小区入口景观景观
路宽景观
本项目多溪水、园林景观布置,银泉花园和临溪书院有入户景观区,且美化布置情况良好,与区内景观构成美丽的绿化环境。
整体绿化情况是目前文山别墅里较好的。
在安防方面,小区安保措施较差,无监控系统,只有个别住户在自家门口安装摄像头。
周边住宅一楼是沿街商铺,但多数都是空置状态,无人经营。
银泉花园:
米白色面墙,配以银灰色线条。
临溪书院:
淡黄色面墙,配以砖红色线条。
独栋、双拼、小高层
1的停车位
小高层住宅一楼停车库。
多数住户已入住
三层
独栋双拼高层
独栋双拼高层
别墅户型空间较大,房门口双石柱设计,客厅采用落地窗户,增加美观及采光。
部分户型客厅采用中空设计,楼顶都有露台。
别墅都有入户景观区,且绿化较好,为小区内绿化增添色彩。
小区内路网分布合理,但主干道只有5米,较为狭窄。
楼与楼之间楼间距稍窄,缺少私密性及独立性,此情况可以说是文山别墅的通病,多数都是楼间距较窄。
在小区最里面有一排独栋,目前没有客户入驻,单体尺寸较小,绿化较差。
(八)鹏群山庄
项目位于秀峰路上,润丰房地产开发。
周边住宅项目较多,像世纪龙城、加洲花园、秀峰苑等都集中在这条路上。
州一中、大同中学、文山财院都在附近,完善的教育配套,有利于家长会倾向于在这边购房。
周边商业配套设施已经成形,这些条件都会对附近住宅形成有利条件。
简单的景观绿化带
中心花园、少量绿化
中间保安室,左右出入口
路宽
主干道6-7米支干道5米多
支干道路宽主干道路宽
中心花园正在做收尾工作的联排别墅
本项目入口就有小高层住宅,一楼是底商,不过还没开始售卖。
小区内景观绿化尚可,部份别墅带私家花园。
在小区最里面有一部分住宅还在做最后的收尾工作,绿化景观还没有铺设。
西式风格
以红色面砖为基底,配以黄色涂料;
以白色面砖为基底,配以蓝色涂料。
联排、双拼、小高层、叠加
1的停车位,
一部分住户只能停在路边
入住率
少部分住户已入住
三层半,层高3.2米
独栋联排
双拼联排
楼间距尚可,多数都是联排别墅,外立面设计较差,户型设计不合理,存在较大的空间浪费。
现在还没有安装监控系统。
蓝色别墅每户都有入户景观区。
现阶段只有少数住户已经入住。
最后一排户型,并不是按照正规的叠加户型设计,却多数采用叠加的构造进行建造,文山别墅多数都存在类似的情况,不全按照正规的户型结构进行设计,而是采用多种户型结构拼凑在一起,形成自己户型结构。
(九)加洲花园
文山维和房地产开发有限公司开发的“加洲花园”位于秀峰路上,小区入口不临秀峰路干道,此片区多住宅,如“世纪龙城”、“鹏群山庄”、“秀峰苑”等均集中在该路段。
州一中、大同中学、文山财院都在附近,教育配套完善。
周边商业配套设施已经成形,这些条件都会对附近住宅形成利好形势。
简单的景观
水景、树景
有2个入口,正门入口位于石海螺。
主干道7-8米
支干道6米左右
内部水景娱乐配套
一期是纯住宅,无商业,已经售完。
二期位于环城西路,与一期相对,其将于2011年3月份开盘,临街有89个商铺,楼上是多层住宅。
一期区内部配有少量健身设施和儿童娱乐设施,小活动广场。
该小区整体绿化情况较好,较多绿化景观,大部份别墅均有私家花园。
北美式的别墅外观,立面设计线条简洁,色彩清新淡雅
以红色面砖为基底,
配以黄色涂料
独栋、联排、双拼、小高层
路边有停车位
4、产品分析:
多