石家庄奥林匹克花园可行性研究分析Word格式.docx
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80、90年代兴起的批发集贸经济逐渐衰减；
第二、三产业在整个产业结构中的比重较大，国有经济逐渐衰落，私营经济逐渐兴起。
总体经济水平决定了石家庄人的消费水平属于三级城市的消费水平。
（3）以内向型经济为主，外向型经济规模小
投资需求拉动力比较弱，以内生经济为主的石家庄经济不太可能在较短时间内实现跳跃式发展，将在较长一段时间内处于平稳增长的态势。
据以上特征而言，石家庄经济发展形势将在较长一段时间处于平稳增长的态势，且主要以内向型经济为主。
这在一定程度上决定了该城市的房地产的需求也只能是处于平稳增长状态。
1.3城镇居民生活水平
1.3.1居民收入状况
（1）收入结构发生变化
居民的收入中，国有、集体经济单位和个体经营、个体被雇和从事其他劳动的收入比重较高。
但随着第二、三产业的增长，国有、集体经济地位的下降和私营经济的发展，前者收入下降了16.9和2.2个百分点，后者则比2002年分别提高1.8、0.5和2.0个百分点。
（2）收入差距拉大
最高收入组和高收入组的人均可支配收入增长速度分别为16.3%和8.9%。
最高收入组的收入高出最低收入组10739.77元，之比为4.64：
1，增速11.8个百分点，远高于全国3.1%的增速。
石家庄的高收入人群主要有金融保险、大中专院校、电力煤气、房地产、电信、新闻出版、铁路、外贸、足球俱乐部、宾馆饭店十大行业。
（高收入个人的界定为年收入5万元以上）
（3）房价相对于居民的收入偏高
根据发达国家经验，收入房价比处于3到6之间，表示房地产的销售处于良好的发展态势。
石家庄的收入房价比达到10.21，说明房价相对于居民的收入偏高。
值得注意的是，石家庄的政府机关人群属于中高收入人群，灰色收入较高，无法获得数据统计资料，会影响收入房价比的分析。
1.3.2支出状况
恩格尔系数比较低，生活水平高于全国平均水平
表1石家庄收入群体恩格尔系数表
收入群体
最低收入人群
中等收入人群
高等收入人群
全国平均水平
恩格尔系数
33.41
24.06
15.28
37.9
数据来源：
《石家庄2002年统计年鉴》
恩格尔系数是食物支出占总支出的比率，其值越小，说明生活水平越高。
2002年，全国恩格尔系数为37.9%，说明石家庄城镇的整体生活水平均高于全国平均水平。
1.3.3居住状况
（1）人均居住面积较少
作为全国人口密度最大的城市之一（每平方公里1.63万人），石家庄城镇居民的2002年末人均住房居住面积17.67平方米，比全国平均水平低4.33平米。
世界各国的经验表明，人均居住面积达到30至35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。
（2）住房消费较低
据石家庄城调队公布的数字计算，石家庄的住房消费比在7%左右。
据发达国家经验，恩格尔系数在40％时，住房消费在消费结构中的比重将会达到15％到20％。
目前，石家庄城镇居民的恩格尔系数已降到40％以下，而住房消费比重尚不足10％，比国际平均水平要低5到10个百分点，住宅消费应该还有较大的空间。
以上客观特征反映出石家庄居民收入水平差距在扩大，高收入人群主要集中在金融保险、大中专院校、电力煤气、房地产、电信、等行业，温饱早已不是问题，生活品质是追求的目标，人均住房水平有望继续提高，住房消费还有较大空间。
1.4城市格局
石家庄市区分六个区：
桥西区、桥东区、裕华区、新华区、长安区、高新技术开发区。
从发展状况来看，桥西区和桥东区是老城区，也是石家庄的商贸中心。
新华区人流、物流、信息流集中，具有得天独厚的科技、文化、区位优势。
裕华区大专院校比较多，无污染工业，但目前公共配套欠缺。
裕华区和高新技术产业开发区都属于新区，发展的空间和潜力比老城区大。
从建设条件看，西北部是城市地下水水源保护区，西北边缘有军用机场噪音、电磁波干扰和机场净空限制；
北部濒临滹沱河，有洪水淹没区制约；
太行山山前断裂带在主城区西侧南北向通过，地质条件差。
市规划设计院刘英彩副院长认为，石家庄不宜再向北部、西部和西南部发展，适宜向东南方向发展，形成南北为工业区，中间为生活居住区，有方格网式主次干道相连接的城市格局。
评价:
城市格局发展的特征说明，石家庄东南方向是目前城市最适宜发展的方向，即裕华区和高新技术开发区。
此两区的可开发面积大，污染少，但公共配套尚缺乏；
其它区域各有特点，但由于可开发土地不多，或建设条件不佳，不是城市主要发展方向。
1.5政策环境
1.5.1城市总体规划（1997年－2010年）
本期城市总体规划的期限为1997～2010年，近期规划为1997～2005年。
总体规划分为城镇体系规划、主城圈规划、主城区规划三个层次。
（1）城市定位
石家庄的城市性质被确定为全国纺织基地、华北地区重要商埠、全国药都，另外构筑地方特色农业加工区。
（2）构建城市组团
以主城区为中心，在半径20公里左右的范围内，建设发展相对独立、职能各异的城市组团。
即：
以发展文教旅游为主的正定组团、以建材商贸旅游业为主的鹿泉组团、以医药食品工业为主的栾城组团、以石油化学加工业为主的丘头组团和以化工机械工业为主的窦妪组团。
主城区将与各组团连同其所辖区域共同构成石家庄市区，市区面积将调整到1885平方公里。
（3）主城区向东南方向适度发展
主城区总体形态是，东北部和南部为工业区、中间为生活居住区，基本格局为一轴、一核、三环的“113”模式。
一轴是由中山路和裕华路两条东西向交通干道及其中间地带所组成的城市东西向发展主轴线，一核是指主城区的商业和商务中心，主要集中于中华大街—裕华路—建设大街—正东路—新华路围合而成的城市核心区；
三环即主城区的一环、二环和三环路。
石家庄东部和东南部的规划用地性质主要为居住用地和工业用地。
标志着城市的发展重心向东部和东南部转移。
1.5.2城中村改造政策
石家庄市政府提出：
用五年时间（2002-2007），把二环路以内45个城中村全部改造完毕，所有村民全部搬进功能完备、环境优美、现代亮丽的住宅小区，真正实现由传统农村村民向现代城市居民的转变；
到2010年把城市规划建设用地范围内村庄基本改造完毕。
城中村改造将实现“五大转变”：
一是户籍方面，城中村农民转变为城市居民；
二是土地方面，原村集体土地转变为国有土地；
三是在管理体制方面，村委会转变为居委会；
四是农村集体经济组织转变为规范的股份制公司；
五是物质形态方面，城中旧村转变为公共配套完善、环境优美的城市文明社区。
1.5.3国家相关政策
2003年国家出台的房地产政策中，对房地产业影响较大的是《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（下文简称《通知》）。
（1）紧缩房地产企业的资金链
《通知》严格控制房地产开发贷款、缴纳土地出让金贷款和建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。
规定房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%。
对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。
商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。
严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。
（2）限制个人二次置业和消费高档商品房
《通知》对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20％的规定；
对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。
政策环境对于房地产来说，即提供了机遇又发出预警。
城市总体规划明确了城市的定位，对于城市的经济增速提供前提；
同时东南方向的定位——居住区与工业区，预示着人口聚集的方向；
以及城中村改造政策，增加了城市可开发用地供应量，也增加了部分农民因生活水平的提高而带来的有效需求；
这是机遇。
另一方面《通知》对于实力弱的房地产企业提出资本运作的更高要求，同时对个人二次置业和高档商品房的限制，制约了部分有效需求，这是预警。
1.6“奥林匹克”情结石家庄
2001年申奥的成功，不仅是北京的成功，也是全国的成功。
石家庄作为离北京较近的城市，也深受申奥成功的影响。
“奥林匹克”是“更高、更快、更强”的代名词，以体育作为载体，在消费者心目中打下了深深的烙印。
尤其是在非典之后，健康成为现代社会最关心的一个话题，而运动本身就是一种健康的生活方式，消费者对健康、运动居住社区的向往更加强烈。
（1）石家庄有良好的体育竞赛基础
石家庄体育健儿共夺得世界冠军24个，亚洲冠军42个，全国冠军244个，打破世界纪录52次。
2002年，石家庄市选手在省级以上比赛共获金牌93枚，银牌88枚，铜牌69枚。
全市举办各种运动会310次，参加运动会的运动员13.25万人次。
（2）体育设施，尤其大众体育设施相对落后，制约了群众的健身热潮
石家庄相继建成了被誉为“空中体育场”的裕彤国际体育中心、中山体育馆和体育训练中心。
全市群众体育活动比较活跃，尤其是非典之后，全民健身热潮逐渐兴起，体育人口不断增加，已达到总人口的40%，但受到了大众体育设施欠缺的制约。
据调查人员亲眼所见，由于场地的缺少，每到下午，大街上打羽毛球的人成为一大景观。
（3）奥林匹克花园的突出特点
奥林匹克花园弘扬奥林匹克精神，是体育与地产结合的复合地产的代表。
奥林匹克精神的宗旨是使体育运动为人的和谐发展服务，以促进建立一个维护人的尊严的、和平的社会。
奥林匹克花园将运动、健康、环保的奥林匹克精神贯穿在居住社区的规划设计中；
倡导平等、健康、和谐的奥林匹克居住文化。
奥林匹克情结石家庄，以奥林匹克运动为主题的社区，其鲜明的特点会使消费者的购房需求得到最大的满足。
1.7综述
通过以上对石家庄从人文环境到“奥林匹克”环境的多方面的调研，认为石家庄的房地产开发宏观投资环境尚可，东南区域适宜居住，具备良好的体育竞赛基础，但群众性体育设施缺乏，因此在石家庄建设“奥林匹克花园”能更好地满足人们对健康住房的需求。
2石家庄房地产市场分析
2.1石家庄市房地产市场现状分析
2.1.1石家庄市房地产市场总体状况
由于资料的限制，公开的统计数据只能收集到2001年，虽然2001年的绝对数据不能直接反映当前市场的发展状况，但从这两年的投资环境来看，2002年及今年上半年的房地产市场状况应该强于2001年，因此用2001的相对数据能大致折射出当前的房地产状况。
从表二提供的数据可以发现，石家庄房地产业增长速度较快，不仅投资额增长速度加快，销售面积与销售额增长速度也在加快。
2001年石家庄市固定资产投资完成380.87亿元，全年完成房地产投资28.18亿元，增长21.5%，房屋施工面积499万平方米，增长37.6%，商品房销售面积84万平方米，销售收入16.23亿元，分别增长21.7%和36.1%。
销售均价达到1926元/平方米，增长13%。
住宅类型物业的增长速度要低于商品房总体增长速度，说明该时期的商业型物业增长速度快于住宅开发销售速度。
2001年商品房年销售面积考虑预售面积达到160万平方米，住宅年销售面积约120万平方米。
表22001年石家庄房地产开发主要指标
主要指标
合计
上年同期
增幅（%）
商品房投资额（亿元）
28.18
23.19
21.5
商品房施工面积（万平方米）
449.67
326.20
37.6
#住宅
372.95
270.34
31.0
商品房实际销售面积（万平方米）
84.25
69.13
21.7
72.87
66.37
19.8
商品房预售面积（万平方米）
59.12
——
商品房空置面积（万平方米）
20.51
22.31
－8.1
＃住宅
18.72
12.05
16.6
商品房实际销售额（亿元）
16.23
11.92
36.1
13.90
11.18
24.3
数据来源于《石家庄2001、2002年统计年鉴》
悉自市房地产交易所，2003年以来石家庄市房地产交易逐渐火爆。
据不完全统计，石家庄市现有几十个楼盘正在开发和销售，商品房销售面积将达到３００万平方米。
表32003年上半年石家庄房地产交易情况
商品房
存量房
二手房
交易套数
（套）
建筑面积
（万M2）
平均售价
（元/M2）
4430
57.94
2105
1990
20.93
1807
11.47
比去年同期增加
182.56%
9%
44%
123.61%
石家庄市房地产交易所
从表三提供的数据表明，今年上半年商品房销售面积约60万平方米，是去年同期交易量的2倍，平均每套销售面积130平方米，说明今年商品房交易需求速度加快；
同时存量房与二手房的交易速度也有所提高，尤其是二手房随着减低税费等政策环境的改善激活这部分市场，二手房平均每套销售面积60平方米；
商品房交易的火爆预示着当地供需两旺的局面。
2.1.2石家庄市商品住房市场供给分析
（1）总体供给规模大，供给速度有较大的增长
截止到2002年底，石家庄市人均建筑面积达到22.4平方米。
“十五”期间，根据石家庄市《国民经济和社会发展第十个五年计划（纲要）》规定，石家庄市人均住房使用面积增加2平方米，按此计算，石家庄“十五”期间每年住宅竣工量应保持在120万-140万平方米。
悉市房改办，自2003年起5年内为满足中低收入阶层经济适用房年均开发40万，即另外每年至少还有80－100万平方米的商品房开发。
另外，城中村改造也要从2002年起5年内完二环内45个城中村，2002年二环以内45个城中村已开工建设的有22个，开工面积达100万平方米，目前已有13个村与各地开发商达成合作协议。
除此之外还有不在以上范围内的旧城区的改造与开发区的建设等，使石家庄总体供给规模增大，预计供给速度近5年内有较大的增长。
（2）外地资本纷纷进入，当地开发商面临不小压力
随着全国房地产开发的持续升温，像石家庄这样过去不被看好的中部城市，现在许多有资金、有实力的大企业也纷纷携资入石，开始与当地开发商争抢市场。
数据证明：
2002年天津天顺房地产开发公司以4.3亿元取得16公顷的土地、2002年13个城中村的改造项目与来自国内的厦门、珠海、深圳、北京、上海及国外的澳大利亚等地的房地产开发商达成了合作意向。
而天津顺驰、上海滨江置业、北京一些有实力的地产商等也已派出先头部队在石家庄设点扎营、市场调研、土地勘测，并对石家庄2003年公开招投标10宗共占地950亩的地块表现出极大的兴趣。
而相对来说，石家庄市开发企业虽多，但成规模、有实力的开发企业少，据统计，石家庄房地产开发企业中90%以上是三、四级资质企业。
外地企业的进入，无疑对本土开发企业的实力提出更高要求，毫无疑问，一些实力弱又不善于资源整合的企业必然会造到淘汰。
（3）缺乏成规模型大盘
通常来说，成规模型住宅小区有条件建立完善的配套服务系统，而且可以营造良好的公共空间环境。
《城市居住区规划设计规范》规定小区级（人口在10000—15000人）配建有满足物质与文化生活所需的公共服务设施，那么以石家庄城市的标准计算小区级占地要达到500亩。
从调查的结果来看，目前石家庄在售楼盘超过500亩的项目非常少，除了国际城、天山·
水榭花都等少数项目，而即便是当年畅销楼盘——银都花园、世纪花园占地也分别只有156亩、220亩。
从此可以折射出，石家庄目前配套非常完善的小区是缺乏的，而通过调查也确实反映出让市民非常满意的小区不多。
（4）多数普通型住宅产品形态雷同，少数楼盘产品形态良好并以较高价格赢得市场
根据对石家庄现有楼盘调查的结果，多数普通住宅产品形态雷同，基本呈现出6层板楼、棋盘式行列排列、楼前规整草坪上散落着些许运动器械、公建配套依靠周边，服务单一的物业管理、户型单一、功能分区不够细化等特点，而这一类产品大多还是98年以后建设的，由于价格基本不超过2000元/平方米，有的甚至千元左右，为广大普通工薪阶层接受。
而在石家庄也涌现出少数项目产品形态良好，并受到广大市民称道的项目。
已基本售罄的项目大致有银都花园、世纪花园、钓鱼台名邸、阳光水岸等。
这些项目的产品形态在社区的规划设计、户型设计、面积大小、功能区细化、建筑质量、物业管理等方面都有所提高，这部分产品普遍价格都高于普通型住宅至少1000元/平方米以上，而依然受到市场追捧，一方面反映出石家庄这类品质好的产品缺乏，而希望改善住房条件的人很多；
另一方面显示了石家庄这类商品的购买力较强，有一定的有效需求。
（5）随着距离市中心远近以及品质高低，价格呈现一定规律；
价位在2700元/平方米以下的住宅占87%，2700元/平方米以上的住宅只占13%
按距离市中心远近的价格大致为：
表4不同区位价位
区位
中心区
次中心区
偏远区
二环外
远离二环外
价位
元/平方米
3000
2500
2000
1500
1000
高档加500—1000
石家庄搜房网
从石家庄搜房网提供的各个区位（行政区）楼盘分析，均价1800元/平方米的项目占到大约46%，均价1800－2700元/平方米约31%，均价2800元/平方米以上的项目占到23%。
低价位房多的原因，一方面是由于大量经济适用房的开发平抑了价格，另一方面的原因是流于普通的产品居多；
高价位房占少数，原因是近年来才涌现几个从产品到营销都很有特点的项目。
通过区位价格也发现住宅价格档次与区位没有非常明显关联，却与住宅产品品质高低有直接联系。
表5不同区域各种房价比例
区域
1800以下（%）
1800—2700（%）
2800以上
（%）
普通住宅
均价（元）
桥东
33
40
27
2254.00
桥西
38
44
17
1811.00
长安
48
42
10
1527.00
新华
50
41
9
1793.00
裕华
57
32
11
1835.00
开发区
54
14
1951.00
搜房网
评价：
各项数据表明，当前石家庄房地产市场呈现供需两旺状况。
今后5年内供应量会持续增长，年均约供应120－140万平方米；
外地开发商的进入已对实力不够强大的当地开发商形成压力；
产品形态多数普通单一；
少数显有特点产品售价突破3000元/平方米，销售情况良好，说明这部分市场的潜力；
产品价格与距离中心区远近呈现一定规律，从1000元—3000元不等；
与行政区域没有直接关系，与产品综合品质有直接关联。
2.2石家庄市商品住房市场预测
2.2.1竞争激烈，中高端项目谨防过热
石家庄“十五”期间每年住宅竣工量保持在120万-140万平方米，经济适用房5年内每年开发40万，二环内45个城中村占地1120公顷5年内改造完等等数据无不表明，石家庄3到5年内将是到处林立塔吊、大兴土木的时期。
而以目前石家庄市辖区2,180,677人，50多万户，年均人口机械增长率0.437%，即便是户籍制度的放宽吸引外地人的进入，也不可否认石家庄对住宅有效需求的速度远高不过供给的速度，石家庄房地产将进入一个激烈竞争时代。
房地产的竞争即是房地产企业的竞争，是房地产企业资源整合的竞争，而这无疑是对实力还不够强大的石家庄房地产企业的挑战，而同时还要面对众多进入当地市场的外地巨头房地产的挑战。
对于当地房地产企业而言改变过去的思路，调整战略，寻求合作，进行更为有竞争力的资源整合是应对挑战的唯一出入。
2001年在外地开发商还未大量进入之时，一块近300亩的地块被河北燕都地产以近1亿元（折合33万/亩）夺得，而当时能符合竞拍条件的开发商还寥寥无几；
到了2003年，见下表，石家庄地价以2000多元/平方米夺得，相比一级基准地价高出许多，而其中一块总价4亿元的地块是由外地开发商夺得。
地价的提高是竞争的结果，而从某种程度上说，地价决定了产品的定位，2003年的争夺可以看出仅地价就已达到2500元/平方米（假定住宅容积率为2，楼面地价达到1200元/平方米，再考虑建安成本等），这类产品的价格在当地一定是中高端产品。
竞争的加剧无疑使这类产品的供应加剧，而石家庄这部分人群毕竟有限，因此这类产品有可能过热发展。
表6拍卖地块状况
代号
位置
用途
占地
夺标价
地面价
夺标公司
005
博雅庄园以西
住宅
90亩
1.5亿
167万/亩
2503元/平方米
河北恒实
003
中山西路与师范街相交处
7.8亩
1230万
157万/亩
2353元/平方米
石家庄制药
006
248亩
4.3亿
173万/亩
2593元/平方米
天津天顺
表7石家庄基准地价表（1998年）
单位：
土地等级
Ⅰ级地
Ⅱ级地
Ⅲ级地
商业用地
4500
3240
1995
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