恒金碧物业地工程管理制度手册164.docx

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恒金碧物业地工程管理制度手册164

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一、工程部组织架构及职责

1、组织架构

2、工程部职责

3、岗位职责

二、工程部规章制度

1、业户报修处理规程

2、工程设备档案管理规定

3、周报告、月报告、年报告制度

4、能源管理制度

5、设施设备管理制度

6、报告制度

7、安全运行管理制度

8、高空作业安全操作规定

9、安全用电管理制度

10、防火及消防安全管理制度

11、值班及交接班制度

12、机房管理制度

13、机房安全防火管理规定

14、机房钥匙管理制度

15、机电设备房出入管理制度

16、配电室管理规定

17、水泵房、水箱间管理规定

18、设备故障处理规定

19、运行事故分析

20、设备预防性维护保养制度

21、设备设施紧急维修管理制度

22、设备的更新及系统改造管理制度

23、工程部人员调配制度

24、设备修理计划的变更、检查与考核制度

25、公共部位巡检制度

26、二次装修管理制度

三、工程部操作管理规程

1、机电设备运行维保工作规程

2、停送电操作规程

3、配电房设备缺陷工作规程

4、配电房设备巡检工作规程

5、电气维修工作规程

6、冷水机组运行操作规程

7、热交换站运行操作规程

8、给排风机、新风机组操作规程

9、给排水设备（设施）操作规程

10、给排水设备维修保养操作规程

11、水泵定期保养规程

12、停水管理工作规程

13、公共设施的维修养护周期及质量标准

14、消防系统维护保养工作规程

15、电梯困人救援规程

16、低压配电箱（柜）维修保养工作规程

17、低压配电盘及二次回路的维修保养规程

18、变压器维修保养规程

19、直流屏维修保养规程

20、电缆井（强、弱）维修保养规程

21、中央空调设备维修保养

22、给排水设备维修保养

23、机电设备维修保养后的检验规程

24、房屋公用设施的维修方法

25、消防系统检查维护、保养细则

26、消防工程维修过程中的应急措施

27、电梯维修保养验收标准

四、运行操作表格

1、HDXX-GC-002-A-02工程维修汇总表

2、HDXX-GC-003-A-01设备台帐

3、HDXX-GC-003-A-02设备档案

4、HDXX-GC-004-A-01工程部周工作报告

5、HDXX-GC-004-A-02工程部月管理报告

6、HDXX-GC-005-A-01能源消耗统计表

7、HDXX-GC-006-A-01工程部采购申请单

8、HDXX-GC-006-A-02工具借用记录表

9、HDXX-GC-006-A-03设备登记卡

10、HDXX-GC-006-A-04单元设备档案卡

11、HDXX-GC-006-A-05工程项目质保期及单位联系情况一览表

12、HDXX-GC-007-A-01值班记录

13、HDXX-GC-010-A-01工作票

14、HDXX-GC-015-A-01钥匙借用登记表

15、HDXX-GC-016-A-01设备房出入登记表

16、HDXX-GC-017-A-01低压电房设备检查表

17、HDXX-GC-017-A-02高压电房设备检查表

18、HDXX-GC-017-A-03高、低压配电柜保养维修工作单

19、HDXX-GC-029-A-01设备维修记录

20、HDXX-GC-030-A-01倒闸操作票

21、HDXX-GC-031-A-01设备缺陷记录表

22、HDXX-GC-032-A-01配电房运行日志

23、HDXX-GC-033-A-01设备维修保养记录

24、HDXX-GC-034-A-01空调系统运行日志

25、HDXX-GC-035-A-01热交换器运行记录

26、HDXX-GC-036-A-01给排风机、新风机月检查表

27、HDXX-GC-036-A-02给排风机、新风机季检查表

28、HDXX-GC-036-A-03给排风机、新风机年检查表

29、HDXX-GC-037-A-01水泵运行记录

30、HDXX-GC-039-A-01水泵保养维修工作单

31、HDXX-GC-042-A-01消防设备维保运行记录

32、HDXX-GC-043-A-01事件报告

33、HDXX-GC-056-A-01电梯日巡检记录

五、突发事件处理

1、各系统紧急突发事件操作规程

2、几种常见的紧急突发事件的处理

3、电梯困人应急预案

4、台风或特大暴雨应急处理操作规程

5、给排水应急操作规程

6、停电应急处理操作规程

一、工程部组织架构及职责

1、组织架构

说明：

装修主任兼建筑结构、装修专业工程师，运行主任兼电气专业工程师，维修主任兼给排水、空调专业工程师，仓库管理员由文员兼任。

2、工程部职责

2.1、负责房屋及其设施（设备）、供配电系统（含发电机）、给排水系统、消防系统、电梯系统、空调系统、弱电系统、智能化管理系统等的运行管理、维修保养及其外委检修的监督、检查、考评等工作。

2.2、负责制订所属公共设施（设备）、房屋设施（设备）、机电设施（设备）、基础配套设施（设备）的各项管理制度和技术规程。

2.3、负责新建项目的房屋设施（设备）、公共设施（设备）、配套设施（设备）等项目工程的接管验收工作及工程资料、技术资料的移交、核实、整理、归档工作。

2.4、负责编制设备设施管理台账、设备卡、设备标识及大型设备档案。

2.5、负责编制设备设施大（中）修、工程改造、设备更新方案及月度、季度、年度维修保养工作计划、费用预算和资金使用计划，经主管领导审批后组织实施。

2.6、配合客户服务部做好用户入住时房屋设备设施的交验记录工作。

2.7、负责做好与本部门业务相关的合同起草、评审工作及外包工程项目监督、检查、考核，确保施工质量。

2.8、负责用户装修方案的审核并监督装修施工过程，参与装修工程验收。

2.9、负责制订各项能源消耗管理规程，开源节流、控制能源消耗成本。

2.10、为用户提供热诚、快捷、高效的优质服务。

2.11、负责紧急情况下的抢险和突发事件的处理工作。

2.12、负责本部门员工的管理、业务培训和考核工作。

2.13、完成领导指派的工作。

3、岗位职责

3.1、工程经理岗位职责

总物业经理的直接领导下，负责工程部的全面管理工作。

负责小区设施、设备的运行、保养、维修、安全检查工作的安排与落实。

户服务中心签订的设备管理合同，完成下达的各项管理指标和经济指标。

贯彻执行工程部各项运作管理制度，确保各设施、设备处于安全、良好的运行状态。

执行政府部门的有关行业法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故。

对设施、设备的运行、维修和保养的正常运行每月必须进行一次全面检查。

负责员工的政治思想教育和专业技能培训与考核，不断提高员工的综合能力和素质。

负责组织对机电设施、设备相关工程的验收及其配套设施的完善与改造工作。

负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。

负责处理业主对工程维修工作的投诉。

对业主的二次装修作出整体安排和管理。

总物业经理汇报工作，完成上级交办的临时任务。

3.2、文员岗位职责

负责文件、图纸及技术资料的建档和统一管理工作。

负责收发各种通知、文件以及设备运行记录的管理。

负责出勤管理和考勤统计工作。

负责维修单的接收及跟踪检查汇报工作。

负责文件打印、校对及传真工作。

负责会议纪要的整理工作。

级交办的其他工作。

3.3、运行主任岗位职责

负责各设备系统的日常运行、维护保养。

掌握设备运行状况，发现异常及时处理。

负责各设备系统外委检修、保养的监督、检查、考评工作。

项设备设施管理制度和技术规程，经审核批准后组织实施。

编制值班运行报表，经审核批准后贯彻使用。

负责公共设备设施的接管验收及资料归档的组织工作。

设备部位的点检表，并亲自执行检查。

负责与相关业务主管部门进行联系。

负责能耗管理工作，控制运行成本。

3.4、维修主任岗位职责

负责设备设施维修、工程改造、设备更新工作。

组织班组员工进行技术和安全生产等业务知识交流。

并监督执行设备设施的日常维护计划。

维修的工作要求、注意事项。

编制大修工艺、程序。

负责为业主提供服务。

配合客户服务部做好业主入住时的交验工作。

负责填写系统设备的维修材料申购表。

3.5、装修主任岗位职责

业主装修施工图的审核工作，对业主所送的装修资料包括装修材料、间隔布置、空调、电气、消防等进行全面审核。

对审核合格的图纸进行收图处理，发给装修期间的文件及表格，提醒装修施工单位有关装修的注意事项。

对审核不合格的图纸作退图处理，并提供整改方案及要求供业主参考。

负责业主装修队伍的审查工作，包括特种作业人员的操作证件和施工队的资质审查。

负责协同客户服务部对完成装修的单元进行检查验收工作。

3.6、仓库管理员岗位职责（文员兼任）

3.6.1.严格执行入库手续，入库的物料分类整齐存放，杜绝不安全因素。

并设物料卡，标识清楚。

3.6.2.物料入库后及时入账，准确登记。

3.6.3.按审核无误的领料单和先进先出的原则发料。

3.6.4.日清月结，凭单下账，不跨月记账，按时上交报表，做到账、物、卡一致。

3.6.5.做好日常盘点和月末盘点工作，保证仓库存货账实相符。

3.6.6.妥善保管好原始凭证，账本以及各类文件。

3.7、运行技工岗位职责

严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。

严格执行各设备系统的日常运行、维护保养。

对设施、设备进行全面巡视、检查，认真填写巡查记录，发现问题及时处理。

随时掌握设备运行状况。

务必做好交接班工作，认真填写交接班记录或保养记录。

清洁所管理设备和设备房，确保设备、设施、设备机房的整洁。

发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好。

参加各种类型、形式的业务培训，提高业务水平和工作能力。

3.8、维修技工岗位职责

执行有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修方法，做一名合格的维修人员。

认真做好维修准备工作，严格按照维修主任的工作要求、注意事项和大修工艺、程序开展维修。

为业主提供优质的服务。

积极完成上级交办的各项临时任务。

参加各种类型、形式的业务培训，提高业务水平和工作能力。

3.9装修技工岗位职责

负责业主装修的现场监管工作，发现问题及时做出相应处理。

负责监督装修单位对公共设施的保护工作。

对装修过程中违规事项，以书面或口头方式通知业主进行整改，并检查整改后的效果，做好书面记录。

负责装修技术资料整理和归档。

二、工程部规章制度

●业户报修处理规程

1目的

尽快处理业主（用户）的报修，规范维修服务工作，确保为用户提供满意的服务，评价维修服务质量，提高维修服务水平。

2适用范围

适用于园区业主（用户）提出维修服务要求的处理。

3职责

3.1园区保洁员负责楼层公共场所的报修工作，公司各部门发现问题应及时向客服前台报修。

3.2安管人员、工程人员巡楼时检查楼层公用设施的完好情况，对故障部位进行补报。

3.3客服部负责接收业主（用户）、保洁员和公司其他部门人员的报修事项；负责报修内容的分递传达工作；负责信息的反馈和维修过程中相关事宜的协调工作。

3.4工程部（水、电）负责报修内容的现场确认和维修工作。

3.5工程部经理负责对维修工作的监督及对《客户服务通知单》以外的报修内容的评审工作。

3.6客服部负责对报修处理工作的监督检查工作。

3.7管理者代表负责对报修处理工作的监督和最后确认、评价工作。

4工作程序

报修处理阶段划分

报修业务分递维修准备维修信息反馈

微机

确认