恒金碧物业地工程管理制度手册164.docx

1、恒金碧物业地工程管理制度手册164 【最新资料，WORD文档，可编辑】一、 工程部组织架构及职责1、 组织架构2、 工程部职责3、 岗位职责二、工程部规章制度1、业户报修处理规程2、工程设备档案管理规定3、周报告、月报告、年报告制度4、能源管理制度5、设施设备管理制度6、报告制度7、安全运行管理制度8、高空作业安全操作规定9、安全用电管理制度10、防火及消防安全管理制度11、值班及交接班制度12、机房管理制度13、机房安全防火管理规定14、机房钥匙管理制度15、机电设备房出入管理制度16、配电室管理规定17、水泵房、水箱间管理规定18、设备故障处理规定19、运行事故分析20、设备预防性维护保养

2、制度21、设备设施紧急维修管理制度22、设备的更新及系统改造管理制度23、工程部人员调配制度24、设备修理计划的变更、检查与考核制度25、公共部位巡检制度26、二次装修管理制度三、工程部操作管理规程1、机电设备运行维保工作规程2、停送电操作规程3、配电房设备缺陷工作规程4、配电房设备巡检工作规程5、电气维修工作规程6、冷水机组运行操作规程7、热交换站运行操作规程8、给排风机、新风机组操作规程9、给排水设备（设施）操作规程10、给排水设备维修保养操作规程11、水泵定期保养规程12、停水管理工作规程13、公共设施的维修养护周期及质量标准14、消防系统维护保养工作规程15、电梯困人救援规程16、低压

3、配电箱（柜）维修保养工作规程17、低压配电盘及二次回路的维修保养规程18、变压器维修保养规程19、直流屏维修保养规程20、电缆井（强、弱）维修保养规程21、中央空调设备维修保养22、给排水设备维修保养23、机电设备维修保养后的检验规程24、房屋公用设施的维修方法25、消防系统检查维护、保养细则26、消防工程维修过程中的应急措施27、电梯维修保养验收标准四、运行操作表格1、HDXX-GC-002-A-02工程维修汇总表2、HDXX-GC-003-A-01设备台帐3、HDXX-GC-003-A-02设备档案4、HDXX-GC-004-A-01工程部周工作报告5、HDXX-GC-004-A-02工程

4、部月管理报告6、HDXX-GC-005-A-01能源消耗统计表7、HDXX-GC-006-A-01工程部采购申请单8、HDXX-GC-006-A-02工具借用记录表9、HDXX-GC-006-A-03设备登记卡10、HDXX-GC-006-A-04单元设备档案卡11、HDXX-GC-006-A-05工程项目质保期及单位联系情况一览表12、HDXX-GC-007-A-01值班记录13、HDXX-GC-010-A-01工作票14、HDXX-GC-015-A-01钥匙借用登记表15、HDXX-GC-016-A-01设备房出入登记表16、HDXX-GC-017-A-01低压电房设备检查表17、HDXX

5、-GC-017-A-02高压电房设备检查表18、HDXX-GC-017-A-03高、低压配电柜保养维修工作单19、HDXX-GC-029-A-01设备维修记录20、HDXX-GC-030-A-01倒闸操作票21、HDXX-GC-031-A-01设备缺陷记录表22、HDXX-GC-032-A-01配电房运行日志23、HDXX-GC-033-A-01设备维修保养记录24、HDXX-GC-034-A-01空调系统运行日志25、HDXX-GC-035-A-01热交换器运行记录26、HDXX-GC-036-A-01给排风机、新风机月检查表27、HDXX-GC-036-A-02给排风机、新风机季检查表28

6、、HDXX-GC-036-A-03给排风机、新风机年检查表29、HDXX-GC-037-A-01水泵运行记录30、HDXX-GC-039-A-01水泵保养维修工作单31、HDXX-GC-042-A-01消防设备维保运行记录32、HDXX-GC-043-A-01事件报告33、HDXX-GC-056-A-01电梯日巡检记录五、突发事件处理1、各系统紧急突发事件操作规程2、几种常见的紧急突发事件的处理3、电梯困人应急预案4、台风或特大暴雨应急处理操作规程5、给排水应急操作规程6、停电应急处理操作规程一、工程部组织架构及职责1、组织架构说明：装修主任兼建筑结构、装修专业工程师，运行主任兼电气专业工程师

7、，维修主任兼给排水、空调专业工程师，仓库管理员由文员兼任。2、工程部职责2.1、负责房屋及其设施（设备）、供配电系统（含发电机）、给排水系统、消防系统、电梯系统、空调系统、弱电系统、智能化管理系统等的运行管理、维修保养及其外委检修的监督、检查、考评等工作。2.2、负责制订所属公共设施（设备）、房屋设施（设备）、机电设施（设备）、基础配套设施（设备）的各项管理制度和技术规程。2.3、负责新建项目的房屋设施（设备）、公共设施（设备）、配套设施（设备）等项目工程的接管验收工作及工程资料、技术资料的移交、核实、整理、归档工作。2.4、负责编制设备设施管理台账、设备卡、设备标识及大型设备档案。2.5、负

8、责编制设备设施大（中）修、工程改造、设备更新方案及月度、季度、年度维修保养工作计划、费用预算和资金使用计划，经主管领导审批后组织实施。2.6、配合客户服务部做好用户入住时房屋设备设施的交验记录工作。2.7、负责做好与本部门业务相关的合同起草、评审工作及外包工程项目监督、检查、考核，确保施工质量。2.8、负责用户装修方案的审核并监督装修施工过程，参与装修工程验收。2.9、负责制订各项能源消耗管理规程，开源节流、控制能源消耗成本。2.10、为用户提供热诚、快捷、高效的优质服务。2.11、负责紧急情况下的抢险和突发事件的处理工作。2.12、负责本部门员工的管理、业务培训和考核工作。2.13、完成领导

9、指派的工作。3、岗位职责3.1、工程经理岗位职责总物业经理的直接领导下，负责工程部的全面管理工作。负责小区设施、设备的运行、保养、维修、安全检查工作的安排与落实。户服务中心签订的设备管理合同，完成下达的各项管理指标和经济指标。贯彻执行工程部各项运作管理制度，确保各设施、设备处于安全、良好的运行状态。执行政府部门的有关行业法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故。对设施、设备的运行、维修和保养的正常运行每月必须进行一次全面检查。负责员工的政治思想教育和专业技能培训与考核，不断提高员工的综合能力和素质。负责组织对机电设施、设备相关工程的验收及其配套设施的完善与改造工作。负责

10、组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。负责处理业主对工程维修工作的投诉。对业主的二次装修作出整体安排和管理。总物业经理汇报工作，完成上级交办的临时任务。3.2、文员岗位职责负责文件、图纸及技术资料的建档和统一管理工作。负责收发各种通知、文件以及设备运行记录的管理。负责出勤管理和考勤统计工作。负责维修单的接收及跟踪检查汇报工作。负责文件打印、校对及传真工作。负责会议纪要的整理工作。级交办的其他工作。3.3、运行主任岗位职责负责各设备系统的日常运行、维护保养。掌握设备运行状况，发现异常及时处理。负责各设备系统外委检修、保养的监督、检查、考评工作。项设备设施管理制度和技术规程，经审核批准后组

11、织实施。编制值班运行报表，经审核批准后贯彻使用。负责公共设备设施的接管验收及资料归档的组织工作。设备部位的点检表，并亲自执行检查。负责与相关业务主管部门进行联系。负责能耗管理工作，控制运行成本。3.4、维修主任岗位职责负责设备设施维修、工程改造、设备更新工作。组织班组员工进行技术和安全生产等业务知识交流。并监督执行设备设施的日常维护计划。维修的工作要求、注意事项。编制大修工艺、程序。负责为业主提供服务。配合客户服务部做好业主入住时的交验工作。负责填写系统设备的维修材料申购表。3.5、装修主任岗位职责业主装修施工图的审核工作，对业主所送的装修资料包括装修材料、间隔布置、空调、电气、消防等进行全面

12、审核。对审核合格的图纸进行收图处理，发给装修期间的文件及表格，提醒装修施工单位有关装修的注意事项。对审核不合格的图纸作退图处理，并提供整改方案及要求供业主参考。负责业主装修队伍的审查工作，包括特种作业人员的操作证件和施工队的资质审查。负责协同客户服务部对完成装修的单元进行检查验收工作。3.6、仓库管理员岗位职责（文员兼任）3.6.1. 严格执行入库手续，入库的物料分类整齐存放，杜绝不安全因素。并设物料卡，标识清楚。3.6.2.物料入库后及时入账，准确登记。3.6.3.按审核无误的领料单和先进先出的原则发料。3.6.4.日清月结，凭单下账，不跨月记账，按时上交报表，做到账、物、卡一致。3.6.5

13、.做好日常盘点和月末盘点工作，保证仓库存货账实相符。3.6.6.妥善保管好原始凭证，账本以及各类文件。3.7、运行技工岗位职责严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。严格执行各设备系统的日常运行、维护保养。对设施、设备进行全面巡视、检查，认真填写巡查记录，发现问题及时处理。随时掌握设备运行状况。务必做好交接班工作，认真填写交接班记录或保养记录。清洁所管理设备和设备房，确保设备、设施、设备机房的整洁。发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好。参加各种类型、形式的业务培训，提高业务水平和工作能力。3.8、维修技工岗位职责执行有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的

14、结构、性能、特点和维修方法，做一名合格的维修人员。认真做好维修准备工作，严格按照维修主任的工作要求、注意事项和大修工艺、程序开展维修。 为业主提供优质的服务。 积极完成上级交办的各项临时任务。参加各种类型、形式的业务培训，提高业务水平和工作能力。 3.9装修技工岗位职责负责业主装修的现场监管工作，发现问题及时做出相应处理。负责监督装修单位对公共设施的保护工作。对装修过程中违规事项，以书面或口头方式通知业主进行整改，并检查整改后的效果，做好书面记录。负责装修技术资料整理和归档。二、 工程部规章制度 业户报修处理规程1 目的尽快处理业主(用户)的报修，规范维修服务工作，确保为用户提供满意的服务，评

15、价维修服务质量，提高维修服务水平。2 适用范围适用于园区业主（用户）提出维修服务要求的处理。3 职责3.1 园区保洁员负责楼层公共场所的报修工作，公司各部门发现问题应及时向客服前台报修。3.2 安管人员、工程人员巡楼时检查楼层公用设施的完好情况，对故障部位进行补报。3.3 客服部负责接收业主（用户）、保洁员和公司其他部门人员的报修事项；负责报修内容的分递传达工作；负责信息的反馈和维修过程中相关事宜的协调工作。3.4 工程部（水、电）负责报修内容的现场确认和维修工作。3.5 工程部经理负责对维修工作的监督及对客户服务通知单以外的报修内容的评审工作。3.6 客服部负责对报修处理工作的监督检查工作。3.7 管理者代表负责对报修处理工作的监督和最后确认、评价工作。4 工作程序报修处理阶段划分报修 业务分递 维修准备 维 修 信息反馈 微机确认