中原国际商贸城项目策划全案Word文件下载.docx
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（4）仓储加工园等钢构租赁金为：
21元/㎡月
3、收入标准（静态指标）
（1）销售收入：
149940万元
（2）租赁收入：
5619.6万元（可租赁部分年静态指标）
4、财务指标（静态指标）
（1）所得税前利润：
32765.9万元（不含租赁钢构物业收入）
（2）投资利润率：
45.5%
（3）投资利税率：
55.6%
（4）税前财务净现值：
62447.9万元
（5）内部收益率：
48.36%
（6）投资回收期（静态）税前：
4.15年
税后：
4.57年
（7）投资回收期（动态）税前：
4.93年
5.30年
（8）税后财务净现值：
49971万元
（9）内部收益率：
41.04%
第一部分市场研究与方案构思
第一章项目市场研究
1.1周口专业市场宏观走势分析
周口市是一个有着一千多万人口的大市，正经历由传统农业向现代产业化农业转型、小
城镇向大都市发展的历程。
发展大商贸，促进大流通，加快城市建设势在必行。
建设大周口的大都市目标，就需要有一个与市情相适应相配套的城市发展战
略，在周口城市发展战略五年计划中，其重要一项是：
规范市场行为，建设、引
领地区大流通、大商贸的大型综合类批发市场，已经是周口经济发展的客观要求。
1.1.1周口市住宅商品房情况
周口市住宅商品房正由住居时代开始向人性化、智能化方向发展；
开始走出“火柴盒”
式的建筑，向多样化、绿化、园林、健康的人居时代迈进。
在层高上开始向小高层发展；
在
户型上开始向大套居发展；
在设计上开始有飘窗，分干、湿区，动、静区，注意家居、环境、
文化、配套四维空间，但目前仍存在小区管理体制不规范，物业管理落后等明显的较落后城
市特征。
周口住宅商品房整个价位走势偏低。
从市场调查来看，最为普遍的价位在1300～1100
元每平方米之间；
在个案中，最高售价达每平方米1960元，最低售价（顶楼）在每平方米
850元左右。
1、周口城乡人均居住建筑面积
周口城镇人均居住建筑面积为29.4平方米，已基本达到小康居住水平；
农村人均居住
建筑面积：
19.76平方米。
2、周口市住宅平均价格
中心城区：
1300元/平方米；
外环城区：
950元/平方米
3、周口2003年前已完成开发面积（城镇）：
982万平方米
其中：
住宅面积：
692万平方米；
商业地产面积：
290万平方米
商业地产
30%
住宅面积
70%
4、周口2003年后预计新开发面积（含在建）：
200余万平方米。
120万平方米；
80余万平方米
40%
住宅
60%
5、周口房地产销售基本特征
周口房地产销售主要表现为：
售价适应当地消费水平，房产整体形势良好，随着农业
产业化进程加快，周口蕴藏着较强的购买力。
周口住宅地产销售价格差距较大，从每平方米1950元到每平方米850元，表现出发
展中城市的不均衡性。
周口商业地产仍处于以租赁为主，少数专业市场开始有产权进步，但价格差距太大，
从极少数每平方米达到15000元到最低2000元每平方米，表现出商业地产市场极不稳定，
具有明显的初级特征。
1.1.2周口写字楼情况
周口尚未形成规范的写字楼，除几大银行拥有15层以上高层外，周口高层建筑很少，
体现出城市经济较为落后的基本特征。
1、多层带商居办公楼较为普遍
如川汇区文化馆，一层为商铺和办公，二层以上办公与住居混杂，入驻机构以文教为主；
以小户型结构、单间面积20平方米为主，其余有二室、三室户型，面积在40-50平方米；
没有规范物业管理，只有车辆看管。
2、多层机关办公楼自用与出租
如位于七一路中段的商业局办公楼，层高8层，总面积7000平方米，配有电梯、保洁
等，户型单间面积30平方米，共110套，二室60平方米，约20套，三室90平方米，约
15套。
6至7层为商业局自用，1至5层对外出租。
3、开发写字楼较少
如位于老新华书店对面的永安商务楼，属对外出租的专业写字楼，备有电梯与基本物管
服务，但出租率不甚理想，约在50%多一点，户型以单间为主，面积在26平方米左右，约
100余间，每间每月租金400元左右，主要入驻机构为文教、交通、地产、保险等。
1.1.3周口八县一市一区经济情况
1、项城市
位于周口市南部，面积1083平方公里，人口103万，辖18个乡镇。
支柱产业为莲花
味精，社会经济指标的绝对值基本与周口相持平，年人均可支配收入在4000～5000元之间。
主要商业区在以项城商场和项城家电城为中心的东大街中段，专业市场有项城建材市场，位
于环城中路与车站路交汇处。
项城交通发达。
漯阜铁路环城而过，并以形成省级公路网。
2、郸城县
位于周口东部，面积1471平方公里，总人口120万，辖20个乡镇。
在八县中，郸城是
经济较为落后的县之一，农业仍是县经济主要支柱。
年人均可支配收入在3000元左右。
商
业区位于天河平价商场为中心的人民路中段，专业市场不发达，主要依靠马路带经济。
郸城交通不发达。
铁路有许郸地方铁路，洛河亘城而过，省级公路网已形成。
3、淮阳县
位于周口市腹地，面积1468平方公里，人口119万人，辖20个乡镇。
淮阳经济比较落
后，仅有一个占地约30亩的陈州商城，商业十分萧条，没有形成较为集中的中心商业区，
淮阳城关有三分之一为龙湖，交通不发达，铁路有周淮地方铁路与许郸地方铁路，106
国道穿城而过，省级公路网已形成。
4、西华县
位于周口西郊，总面积1194平方公里，人口79万，辖19个乡镇。
西华是八县中较
小县之一，经济比较落后，年人均可支配收入在3000元以下。
西华交通不发达，没有铁路，主要依靠省级公路网。
5、沈丘县
位于周口市东南郊，总面积1007平方公里，人口111万，辖21个乡镇。
沈丘为八县中
较大县之一，也是八县中经济较好的县之一，年人均可支配收入在3000元以上。
主要商业
区在县府街中段，建环路内有一个较有规模的综合批发市场。
沈丘交通不发达，沙颍河盘城而过，交通主要依靠省级公路网。
6、鹿邑县
位于周口市东北部，与商丘、安徽接壤，面积1245平方公里，人口110万，辖22个乡
镇。
鹿邑是八县中较大的一个，经济实力在八县中也较强，年人均可支配收入3000元以上，
商业中心在西大街和人民路中段，境内没有铁路，交通主要依靠省级公路网。
7、扶沟县
位于周口市西北隅，面积
1173平方公里，总人口68
万，辖
15个乡镇。
扶沟是八县
最小县，经济综合实力在八县中属于中上水平，人均年可支配收入在
3000元以上，许郸地
方铁路与贾鲁河穿市而过，具有水陆交通与省级公路网联动能力。
8、太康县
位于周口市北郊，面积
1759平方公里，总人口130万，辖23个乡镇。
太康是八县中较
大的一个，经济实力在八县中属上流水平，年人均可支配收入在
3600元左右，商业已形成
如商贸大世界、建材城、服装城、集贸市场。
许郸地方铁路与
106国道交城而过，省级公路
网发达。
9、商水县
位于周口西南部，面积
1314平方公里，总人口107万，辖23
个乡镇（场）。
商水距周
口仅8公里，周口未来城市发展将实现“周商一体”，商水是周口向南发展战略带，商水目
前经济落后，是八县中较落后的一个，年人均可支配收入在
3000元以下，交通主要依靠省
级公路网。
10、川汇区
川汇区由周口的主要城区组成，川汇区经济水平整体高于周口市，人口
35万人，年人
均可支配收入在5000元左右。
11、八县主要经济特征
（1）商业工业品来源渠道主要有：
郑州、武汉、江浙；
（2）房地产发展较慢，统属于较落后地区；
（3）以农业为主，各县都有农用机械厂和交易场所；
（4）商业发展较慢，体现农业大市的基本特征；
（5）人均住房面积19
㎡；
（6）城区商品房价格在
800～1100元/㎡之间。
1.2
周口市专业化市场中观走势分析
1.2.1
周口专业化（商品化）市场情况
周口目前拥有的各类专业市场，全部停留在商品化市场这一面向终端消费者经营模式，
其特点是：
经营成本高，经营利润薄，发展形式单一，缺乏自身生命力；
行业业态尚处在“摊
位制”状态，尤其表现为“集贸”市场，充分反映了周口农业大市的基本特征。
1、建材装饰市场
①周口铁路建材批发市场
位于农工路，为新建中的专业建材批发市场，主要经营：
瓷砖、洁具、木地板、铁艺、
石材等，建筑结构为两层复式砖混房，市场运作模式为出租。
②周口精细建材批发市场
位于大庆路南段，为新建中的专业建材批发市场。
主要经营：
瓷砖、洁具、木材、油漆、
五金等，建筑结构为两层复式砖混房，占地面积约在100亩左右，市场运作模式以出租为主，
单体租金平均为10000元/平方米/年。
③周口钢材世界
位于建设路，占地约6亩的露天钢材交易广场，主要经营各类钢材，经营年史约10年
以上。
④豫东大世界
由宋庆龄基金会投资，拟在周口兴建一个大型建材批发市场，该项目正在论证阶段。
2、集贸市场
①周口农资大市场
位于周淮路农科所附近，占地面积450亩，建筑结构为二、三层砖混结构，属新建市场，
计划今年5月1日或6月1日开业。
主要经营内容：
化肥、农业生产资料等。
市场运作模式
以出租为主。
②高庄集贸市场
位于庄东路，建筑结构以钢架石棉瓦大棚为主，部分砖混房，主要经营
蔬菜等农副产品，现已停业。
③北花园集贸市场
位于建设路与八一路交叉口，占地约8亩，建筑结构主要为钢架石棉瓦大棚，部分砖混
房，经营时间约3年多，经营内容：
蔬菜等农副产品。
④文昌街集贸市场
位于文昌街，占地约8亩，建筑结构为单层砖混房，中间为钢架石棉瓦大棚，主要经营
蔬菜、干果等农副产品，经营时间约4年。
⑤迎水寺集贸市场
位于中州路北段，占地约8亩，建筑为单层砖混房，中间钢架石棉瓦大棚，经营内容为
针织、毛线、服装、鞋帽等，经营时间约5年。
⑥八一路农贸市场
位于八一路，是周口市内最大的农贸市场，占地约20亩，建筑结构为单层砖混和钢架
石棉瓦大棚，是典型的马路带与摊位制市场，主要经营蔬菜、干果、水产品等农副产品。
3、家具市场
①华威家具城
位于工农路南段，经营实木家具、皮料家具，布艺等，为旧仓库改建而成，经营时间约
4年。
②家美家具城
位于工农路南段，建筑结构为二层大框架大厅，主要经营内容：
一层为办公家具、木、
皮沙发，二层为精品套房家具。
③龙江家具广场
建筑结构为三层大框架大厅，目前正在装修待营业阶段。
④浙江家具城
位于大闸路，面积12000平方米，框架式结构，主要经营实木家具、套房家具、办公家
具等。
⑤易发家具广场
位于中州路与川汇区委附近，建筑结构二层砖混，面积2500平方米，为独家经营市场，
主要经营办公家具、套房家具等。
4、其他类市场
①周口古玩城
位于八一路，建筑结构单层砖混，主要经营古玩、字画、玉器等。
②北京亚飞周口汽贸城
位于建设路，占地约
10亩，属独家自建自营性质，主要经营整车销售，经营时间约
4
年。
③周口亿星批发市场
主要经营糖酒副食品，属典型的马路带经济，经营主要集中一层商业铺面。
5、专业化（商业化）市场调查分析
①分析数据：
市场个数：
21个
业主户数：
3510户
市场经营业类：
建材、服装、家电、家具、集贸、汽贸、食品共七类。
市场总面积：
150万平方米。
②建筑结构：
单层砖混
31.5
万平方米
占21%
二层复式
45
占30%
钢架石棉瓦大棚
64.5
占43%
旧仓库等旧房改造9
占6%
如下图所示：
③经营业主来源
本地：
3018户
占86%；
外地：
492户
占14%
外地
14%
本地
86%
④租金价格
10元/平方米月以下：
11-15
元/平方米月：
占38%
16-25
占46%
26元/平方米月以上：
占10%
中心产业区分部旺铺，租金以达
60-100元/平方米以上
⑤市场流通通路
零售业：
占89%；
批发业：
占11%
批发业
11%
零售业
89%
1.2.2荷花市场
荷花市场位于周口市中心，北面七一路，南面交通路，东面中州路，西面长青路，面积
约八十亩，建筑面积约
5万平方米，主要结构为二层和部分钢架大棚，市场内共有商户
2350
户，经营项目涉及服装、百货、五金、副食品、日用品、日杂用品、建材、电子、文体、音
像等多类别。
1、交通不畅制约了市场发展
荷花市场位于市中心，车辆出入不方便，加上市场内各种添置物的阻碍，市场出入货不
畅，已不符合交通作为市场的基本要求。
2、乱收费压抑了市场发展
荷花市场由于缺乏有效管理，乱收费现象十分严重。
如上二层送货按在二层位置一件货
收费在30～100元不等，工商、国地税每月每户在780元以上，严重挫伤了经营户的积极性。
3、消防隐患压在人们心头
荷花市场由于历史原因，消防一直未能按市场规范建设，而荷花市场现状已无法改变消
防隐患的事实。
从全国各大市场的火灾来看（如安徽合肥城隍庙市场2000年大火，沈阳2001
年大火，安庆光彩市场2003年大火等等），一旦荷花市场出现火情，后果将不堪设想，不仅
是房、货的损失，更有可能伤及人民生命安全。
1.2.2.1荷花市场经营内容分析
1、棉纺、服装、鞋类产品
1391
户
占59%
2、小百货、日杂品
306
占13%
3、糖、烟、酒、副食品
270
4、电子、电器、电工、电料、五金
200
占9%
5、其他（化妆品、厨具、建材）
183
占8%
1.2.2.2荷花市场铺型结构分析
1、单间
2060
占87.6%
2、两间
247
占10.50%
3、三间
28
占1.2%
4、四间
16
占0.7%
5、钢架大棚
1
座
1.2.2.3荷花市场经营业主类别分析
1、购房经营业主
214
2、租房经营业主
2138
占91%
3、本地业主
2021
占86%
4、外地业主
329
1.2.2.4荷花市场经营情况分析
1、市场租（售）价格情况
市场最高售价在温州商城主入口两侧，每平方米15000元，市场最低售价每平方米仅
2000多元，形成巨大的距差，从售出价格平均分析，售价应在每平方米4000～8000元之间。
16000
14000
12000
10000
15000
8000
60006000
4000
2000
1000
最高价平均价格最低价
租（售）价格情况
2、市场营业情况
荷花市场最鼎盛时为5000多户，现在为2350户，正开门营业的1881占总经营户的
80%，关门未营业的469占总经营户的20%。
6000
50005000
3000
1881
469
鼎盛期现在经营中关门
市场营业情况
1.3中原国际商贸城市场微观走势分析
1.3.1区位特点
中原国际商贸城选择在周口市川汇区新政务区，是周口市城市新一轮经济发展圈，具有
较高的商业区位价值。
市政府投资重点的转移给川汇新区带来了更多的机遇。
川汇新区的建立使各项配套得到
完善，居民人口增长，生活设施进一步齐全，对外交通不断完善，川汇新区将吸引更多的企
业来开发投资，同时城市基础配套的现代化，投资环境化政策优惠，扫清了投资商的顾虑，
加速经济的发展，提高新区的知名度，直接增加投资物业的价值。
1.3.2购买对象及购买心理分析
对购买对象心理分析采用市场调查的手段，调查共发放问卷200份，向具有一定经营规
模的业主做了详细而深入的访查。
1.3.2.1业主经营现状分析
1、经营场所及种类
（1）经营场所的样本分布
16.00%
荷花市场
中州商城
40.00%
浙江家具城
18.00%
亿星批发市场
东方家具城
铁路精细建材批发市场
4.00%
主干道
2.50%
10.00%
9.50%
（2）经营种类的样本分布
其他
建材
家具
13.50%
五金,家电,电工,电料
8.00%
糖业烟酒
10.50%
日用小百货
棉纺针织,服装鞋帽
26.00%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
棉纺针织、服装鞋帽、建材、家具三个种类是此次调查重点，占比达57.5%，“其他”
项中包括电子、电器、服装、音像、家具和小百货。
（3）经营场所BY经营种类
音像
0%20%40%60%80%100%
铁路精细建材城
棉纺针
日用小百
五金,家
织,服装
电,电工,
货
鞋帽
电料
50%
100%
升级会员 